房產(chǎn)合同糾紛案件中怎么認定合同效力？
?? 一、合同效力及房地產(chǎn)合同效力的概述
合同的效力，又稱(chēng)合同的法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當事人各方乃至第三人的強制力。那么，怎樣的才能對當事人或第三人產(chǎn)生法律上的約束力呢﹖當事人訂立合同是一種經(jīng)過(guò)合意的民事行為，如果符合法律規定的條件，則是一種民事法律行為，在法律上產(chǎn)生約束力。
??《民法通則》第五十五條規定：民事法律行為應當具備下列條件：?(一) 行為人具有相應的民事行為能力;?(二) 意思表示真實(shí);?(三) 不違反法律或者社會(huì )公共利益。也就是說(shuō)訂立合同的行為如果符合上述條件就是民事法律行為，合同在法律上就產(chǎn)生了約束有關(guān)當事人和第三人的效力，否則不產(chǎn)生法律效力。
不產(chǎn)生法律效力的合同為無(wú)效合同。原《經(jīng)濟合同法》第七條規定了合同無(wú)效的幾個(gè)條件：?(一) 違反法律和行政法規的合同;?(二) 采取欺詐、脅迫等手段所簽訂的合同;?(三) 代理人超越代理權限簽訂的合同或以被代理人的名義同自己或者同自己所代理的其他人簽訂的合同;?(四) 違反國家利益或社會(huì )公共利益的經(jīng)濟合同。
??經(jīng)濟合同被確認無(wú)效后，當事人依據合同所取得的財產(chǎn)應返還給對方，有過(guò)錯的一方應賠償對方因此所受的損失;如果雙方都有過(guò)錯，各自承擔相應的責任。1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》規定合同無(wú)效的條件是：?(一) 一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;?(二) 惡意串通，損害國家、集體或第三人利益;?(三) 以合法形式掩蓋非法目的;?(四) 損害社會(huì )公共利益;?(五) 違反法律、行政法規的強制性規定。
??因無(wú)效合同所取得的財產(chǎn)，應當予以返還;不能返還或者沒(méi)有要返還的，應當折價(jià)補償;有過(guò)錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯的，應當各自承擔相應的責任。
房地產(chǎn)合同是眾類(lèi)合同中性質(zhì)較為特殊的一類(lèi)合同，此類(lèi)合同的訂立不僅要遵守《民法通則》，原《經(jīng)濟合同法》、新《合同法》等的規定，所訂立的合同還應當到有關(guān)土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)辦理相關(guān)的批準、登記等手續，合同方能產(chǎn)生法律效力。
??作為海南特區來(lái)說(shuō)也不例外。但是前些年海南房地產(chǎn)由于盲目開(kāi)發(fā)、缺乏預見(jiàn)和規劃，使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱、過(guò)快，加之當時(shí)有關(guān)這方面的法律法規不健全，出臺滯后，造成海南房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂，經(jīng)濟活動(dòng)無(wú)章可循，直至1995年1月1日《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》開(kāi)始施行，這種現象才逐漸得以緩和，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)也才開(kāi)始逐漸步入正軌。
二、房地產(chǎn)合同糾紛的處理原則
盡管在95年后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有了法律的保障，但是95年之前因無(wú)法可依和客觀(guān)因素的影響而遺留下來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)方面的糾紛卻不少;而且即使是在95年之后，因整個(gè)海南大氣候仍處于轉型、過(guò)流階段，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和涉及房地產(chǎn)方面的其他活動(dòng)仍然是不甚規范，法律法規在實(shí)際適用中存在沖突，如此引起的糾紛亦很多。
??如何解決，關(guān)鍵在于如何認定因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)或涉及房地產(chǎn)活動(dòng)而訂立的合同的效力。筆者認為，對《房地產(chǎn)管理法》施行之前和這之后當事人訂立的合同，應當根據特定的經(jīng)濟環(huán)境和現實(shí)狀況，在不違背立法本意的前提下，綜合考慮，對合同效力作出準確、合法、合理的認定，以便更好地解決現存的房地產(chǎn)糾紛。
在此，筆者想首先介紹一個(gè)典型案件來(lái)具體分析房地產(chǎn)合同的效力，即原告海南省工業(yè)廳被告中華人民共和國建設部、中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)海南公司房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案。該案案情是：1991年9月25日，原告海南省工業(yè)廳與被告中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)海南公司、建設部海南咨詢(xún)服務(wù)中心簽訂了一份《合同書(shū)》，約定：兩被告將位于?？谑忻郎岷娱_(kāi)發(fā)區白龍南路的宿舍樓一幢轉讓給原告，房屋為框架結構64套，建筑面積為6644平方米，共計房款為565萬(wàn)元，房屋交付時(shí)間為1992年7月30日之前，付款方式為自本合同生效之日起三天之內，一次性付定金人民幣100萬(wàn)元，一個(gè)月后再付100萬(wàn)元，余額在工程竣工驗收交付使用一個(gè)月內付清。
??在原告付清房產(chǎn)轉讓款后五日內，雙方到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續，費用按國家有關(guān)規定辦理。合同簽訂后，原告依約分五次給建設部海南咨詢(xún)服務(wù)中心支付共計人民幣565萬(wàn)元，被告中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)海南公司于1993年1月10日將宿舍樓交付給原告使用，之后，原告以房改方式將房屋出售給本單位的職工，現均已裝修入戶(hù)居住使用達四年，因兩被告一直未能給原告辦理上述房產(chǎn)的過(guò)戶(hù)手續，遂成訟。
??再查：兩被告出售給原告的房屋的土地使用權屬于建設部海南咨詢(xún)服務(wù)中心，系行政劃撥用地，尚未辦理土地出讓手續，經(jīng)原?？谑袊辆峙鷾视糜诮ㄔO綜合服務(wù)大樓，作為城市規劃、建設技術(shù)、房地產(chǎn)方面咨詢(xún)業(yè)務(wù)場(chǎng)所。建設部海南咨詢(xún)服務(wù)中心系中華人民共和國建設部于1988年7月27日在海南設立的，其經(jīng)營(yíng)范圍是開(kāi)展城市規劃、建設技術(shù)、房地產(chǎn)方面的咨詢(xún)業(yè)務(wù);1992年該中心因歇業(yè)被海南省工商行政管理局吊銷(xiāo)。
從上述案例可見(jiàn)，原、被告所訂立的合同及合同內容有幾個(gè)方面是不合法的，首先主體上建設部海南咨詢(xún)服務(wù)中心不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，無(wú)權訂立房屋預售合同;第二、該合同的標的物所依附的土地是行政劃撥用地，建設部海南咨詢(xún)服務(wù)中心未依照《劃撥土地使用權管理暫行辦法》的有關(guān)規定，辦理土地使用權出讓手續并繳納土地出讓金;第三，該房屋所依附的土地原批準的用途是建設綜合服務(wù)大樓，非住宅商業(yè)用地，而建設部海南咨詢(xún)服務(wù)中心未經(jīng)批準即擅自更改土地用途進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng);第四、合同在訂立時(shí)，所建房屋也未達到當時(shí)法律法規規定的預售條件。
??很顯然，原、被告訂立的合同違反了《民法通則》、《經(jīng)濟合同法》有關(guān)合同生效的規定，以及違反土地使用權管理的有關(guān)辦法，完全符合認定無(wú)效合同的條件，本應當認定為是無(wú)效合同，按無(wú)效的合同來(lái)處理。但是在此案中，有一個(gè)特殊的情節，即原告已將取得的房屋以房改的方式出售給本單位職工，職工們均已裝修入戶(hù)居住達四年之久，如按無(wú)效合同來(lái)處理——返還房產(chǎn)給兩被告，那么無(wú)辜職工們的利益將受到嚴重的損害，而且也將嚴重影響生活和工作，而且事實(shí)上在全案的審理過(guò)程中，職工們的反響是最強烈的。
??另外，在合同的訂立過(guò)程中，原告及兩被告均存在不同程度的過(guò)錯。最終該案以認定合同有效來(lái)判決，并經(jīng)終審維護結案，筆者認為這樣處理是完全符合立法本意的，也達到了應有的社會(huì )效果。
上述案例是眾多案例中的一個(gè)，但是具有代表性和典型性。它突出反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件中存在的連鎖關(guān)系，它讓我們清楚地看到審理此類(lèi)案件不僅僅只是處理開(kāi)發(fā)商與第一手買(mǎi)受方之間的關(guān)系，而且還要充分考慮以標的物為焦點(diǎn)的一連串的合同關(guān)系，因為以買(mǎi)賣(mài)關(guān)系牽頭的一連串的合同關(guān)系層層相扣的，其中兼雜有抵押關(guān)系、租賃關(guān)系、合作關(guān)系等等，若處理不當，將會(huì )引起惡性循環(huán)。
??故結合此典型案例，筆者認為在認定合同效力時(shí)應遵循以下幾個(gè)原則：
(一) 遵循立法本意，維護社會(huì )穩定原則
我國制定的原《經(jīng)濟合同法》第一條規定：為保障社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的健康發(fā)展，保護經(jīng)濟合同當事人的合法權益，維護社會(huì )經(jīng)濟秩序，促進(jìn)社會(huì )主義現代化建設，制定本法。
??1999年制定的統一《合同法》的第一條規定：為了保護合同當事人的合法權益，維護社會(huì )經(jīng)濟秩序，促進(jìn)社會(huì )主義現代化建設，制定本法。“從上述法律規定我們可看出，無(wú)論是以前的《經(jīng)濟合同法》還是現在的《合同法》，它制定的根本目的就是為了保護當事人的合法權益，維護社會(huì )經(jīng)濟秩序，最終促進(jìn)社會(huì )主義現代化建設。
??法律是發(fā)展和進(jìn)步的保障，而穩定是一切社會(huì )發(fā)展和進(jìn)步的前提，兩者相輔相承，共同推動(dòng)社會(huì )進(jìn)一步向前發(fā)展共同促進(jìn)社會(huì )主義現代化建設。作為執法機關(guān)，我們的目的也就是為社會(huì )發(fā)展和進(jìn)步掃清障礙，我們的任務(wù)是化解社會(huì )的矛盾，調和不利因素，所以執法機關(guān)審案判案應該通透法律的立法本意，以穩定大局為本。
當前我國社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的速度較快，各類(lèi)經(jīng)濟關(guān)系也紛呈復雜，最近中國又面臨加入WTO，經(jīng)驗的不足和客觀(guān)形勢的影響使我國法律法規存在不甚完善和出臺滯后的現象，使法律本身和現實(shí)狀況存在差異和予盾，這是不可避免的。比如前述的案例，如果從絕對的法律角度說(shuō)，合同確訂無(wú)效是無(wú)疑的，但是一旦確認合同無(wú)效，矛盾就會(huì )激化，這就是沖突所在。
具體來(lái)說(shuō)筆者認為第一、諸如此類(lèi)涉及到眾多的散戶(hù)的利益或內部集體的利益、買(mǎi)斷產(chǎn)權的、具有連鎖關(guān)系的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方面的糾紛，如果僅僅是因為土地轉讓、報建、規劃方面的手續欠缺或不全，而依據省政府、市政府的根據經(jīng)濟狀況制定的規定，可以補辦、補全這些手續的，有關(guān)的合同應該認定有效，按有效合同來(lái)處理，依據各方過(guò)錯，承擔相應的違約責任。
??在這里筆者還想說(shuō)明一點(diǎn)，依照法律規定，承擔違約責任的方式是采取補救措施或賠償損失、支付違約金等等。結合上述案例，被告沒(méi)有為原告方辦妥房產(chǎn)證，違反了合同約定，補辦手續就是采取違約責任中規定的補救措施的一個(gè)內容，這就可以反過(guò)來(lái)說(shuō)明手續的欠缺并不必然導致合同的無(wú)效，因為法律在作強制性規定的同時(shí)，是允許采取補救措施的。
第二、對于不涉及眾多散戶(hù)或內部職工利益的案件，如前，假設原、被告在訂立合同后，原告海南省工業(yè)廳并未將房屋以房改方式出售給職工，只是閑置著(zhù)，或租賃予他人、或抵押予他人而他人尚未押斷產(chǎn)權的情況，筆者認為可以認定合同無(wú)效。因為不論是房屋被閑置著(zhù)，或出租、抵押予他人，均不影響房屋所有權人行使所有權，承租人依法可以繼續承租，抵押也只是擔保的一種方式，并不必然導致抵押物的產(chǎn)權轉移，而且抵押權人的真正目的也不在于此，最主要的是這些情況都不盡然引起社會(huì )大面積的負面影響，而且作無(wú)效無(wú)理，在返還財產(chǎn)上也是實(shí)際可行的。
?(二) 保護善意相對人、善意第三人的合法權益原則
我國的法律、行政法規在立法上除了規定制訂法規的目的是維護社會(huì )經(jīng)濟秩序外，還著(zhù)重強調了要保護當事人的合法權益，這在過(guò)去的《經(jīng)濟合同法》、新的《合同法》里都有所體現，比如新的《合同法》的第四十九條就規定：行為人沒(méi)有代理權、超越代理權或代理權終止后以被代理名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效;第五十條也規定：法人或其他組織的法定代表人、負責人超越權限訂立的合同，除相對人知道或應當知道其超越權限的以外，該代表行為有效。
??故筆者認為在處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟糾紛時(shí)應與立法原則一致，也應該充分考慮保護善意相對人甚至善意第三人的利益，準確認定合同效力。下面筆者從房地產(chǎn)糾紛的幾個(gè)類(lèi)型來(lái)具體闡述。
第一、房地產(chǎn)轉讓糾紛
房地產(chǎn)轉讓糾紛是房地產(chǎn)糾紛中所占比例最大的一部分，通常致使合同無(wú)效的事由是：商品房預售時(shí)，或者未領(lǐng)取預售許可證，或者未按規定投入工程開(kāi)發(fā)建設總投資的百分之二十五以上，或者根本未領(lǐng)取土地使用權證等等。
??一般來(lái)說(shuō)如果買(mǎi)方已經(jīng)入住，并已支付大部分房款，有關(guān)欠缺的手續可以補辦的，應維護買(mǎi)方的利益，除非是買(mǎi)方主張合同無(wú)效，否則應認定合同有效，按有效合同處理。如果預售的房屋尚未交付，或工程尚未完工、不可能完工、工程欠缺有關(guān)手續、發(fā)展商亦不愿意承擔責任等情況，可按無(wú)效合同來(lái)處理。
其次，由于行政機關(guān)或發(fā)展商的原因未能及時(shí)辦理房產(chǎn)證，第一方買(mǎi)受人在未取得房產(chǎn)證之前又再次轉讓的情況;假如第一手賣(mài)受人已明示或此后買(mǎi)受人已明知這一情況以該理由主張合同無(wú)效的，不應當支持。因為作為第一手買(mǎi)受人并無(wú)欺瞞的意思表示，而此后的買(mǎi)受人已明知或應當知道房屋狀況而仍愿意購買(mǎi)，并非不知情，不屬善意的范疇。
??而且對于第一手買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，未能取得產(chǎn)權證并非其個(gè)人原因所致，其已付足房款，可視為其已實(shí)際上取得產(chǎn)權，其利益應該受到保護。
如果此后的買(mǎi)受人確不知情，而房款已支付，也已經(jīng)入住，開(kāi)發(fā)商有能力辦理房產(chǎn)證的，合同可確認有效;如開(kāi)發(fā)商無(wú)能力辦理房產(chǎn)證的，則確認合同無(wú)效，按無(wú)效合同處理。
??當然在確認合同無(wú)效時(shí)，對占用房屋居住的損失要依公平原則合理分擔。
第二、房屋租賃糾紛
在海南經(jīng)濟特區，流動(dòng)人口眾多，房屋租賃行為也是比較活躍。在這一塊糾紛中，合同效力的認定主要爭議在出租方和承租方是否到房產(chǎn)管理部門(mén)就房屋租賃辦理登記備案手續。
??1995年建設部發(fā)布《城市房屋租賃管理辦法》第13條規定：“房屋租賃實(shí)行登記備案制度。”第17條規定：“《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的賃證。”在該辦法發(fā)布之前，房屋租賃行為沒(méi)有登記備案的要求，這之后也不甚規范，許多租賃行為并沒(méi)有辦理《房屋租賃證》。
??筆者認為在《辦法》發(fā)布之前房屋租賃行為未辦理備案登記的，如果此租賃行為一直延續至《辦法》發(fā)布后，而依照省內的規定可以補辦的，依此訂立的合同應認定有效，以保護各方的利益，但應責令及時(shí)補辦。而《辦法》發(fā)布之后的租賃行為原則上應依法辦理備案登記。但是不可否認，在海南本地，租賃行為的隨意性很大，而且租賃本身有其特殊性，即承租人只要使用了出租的房屋，即使沒(méi)有有效的租賃證明，出租人和承租人在客觀(guān)上仍然存在債的關(guān)系。
??所以對未辦理備案登記的租賃行為，如雙方當事人均認可，對租賃行為本身未持有異議，只是對租金的支付持有異議，一般應認定合同有效，以保證出租人能合理地獲取租金，但也應責令補辦手續。
對于一方提出異議，另一方確有過(guò)錯或雙方均存在過(guò)錯的情況可認定合同無(wú)效。
??需要說(shuō)明的是，法律上對無(wú)效合同的處理主要是針對當事人因無(wú)效合同而提出的違約金、利息部分不予保護，對于出租人實(shí)際產(chǎn)生的損失可視為承租人占用所造成的損失，是可以補償的，這樣就可避免一方當事人借主張合同無(wú)效而逃避租金的給付。
第三、房屋抵押糾紛
房屋抵押與房屋租賃一樣，依法應辦理抵押登記手續。
??在審理案件的過(guò)程中，比較常見(jiàn)的矛盾發(fā)生于“先已預售，后又抵押”或“先已抵押，后又預售、轉售”的情況。一般認為如果抵押已辦理了他項權利登記而預售未預售登記，買(mǎi)受方?jīng)]有支付大部分房款未入住等情況，應保護抵押權人的權利，認定抵押合同有效;如果抵押已辦理了他項權利登記，但是預購方已基本付清房款入住、或購房者眾多、房屋已被多次轉售且也基本付清房款的，應認定買(mǎi)賣(mài)合同的有效性。
??因為作為購房者來(lái)說(shuō)，在審查房屋的實(shí)際狀況方面是處于被動(dòng)的位置，其沒(méi)有合理審查實(shí)物狀況的能力和責任，且如認定合同無(wú)效，在返還財產(chǎn)上也難以執行，所以在這種情況下，應著(zhù)重保護購房者的利益，而且這種做法與前述維護社會(huì )穩定的原則是一致的。
第四、房屋建筑質(zhì)量糾紛
房屋建筑質(zhì)量糾紛近年有上升的趨勢，筆者認為有關(guān)房屋質(zhì)量問(wèn)題并不能影響合同效力的認定，一般認為此問(wèn)題產(chǎn)生于有效合同基礎上，只是影響到合同的繼續履行或解除。
??在這方面，保證交付房屋的質(zhì)量是出售方的義務(wù)，買(mǎi)受方通常沒(méi)有審查房屋質(zhì)量的能力和責任，故此類(lèi)糾紛著(zhù)重保護買(mǎi)受方的利益。
但是不排除房屋出售方在出售房屋時(shí)故意隱瞞房屋存在瑕疵的真實(shí)情況，侵害買(mǎi)受方的利益致使合同無(wú)效的情況。當然所謂房屋質(zhì)量上的瑕疵應有合理的解釋范圍，如果在合理范圍內的瑕疵，法律允許采取補救措施，也就不必然導致合同的無(wú)效。
三、無(wú)效合同的處理
原《經(jīng)濟合同法》第7條第2款規定：“無(wú)效的經(jīng)濟合同，從訂立的時(shí)候起，就沒(méi)有法律約束力……”第十六條第一款規定：“經(jīng)濟合同被確認無(wú)效后，當事人依據該合同所取得的財產(chǎn)，應返還給對方，有過(guò)錯的一方應賠償對方因此所受的損失;如果雙方都有過(guò)錯，各自承擔相應的責任。
??”統一的《合同法》第56條規定：“無(wú)效的合同或被撤銷(xiāo)的合同自始沒(méi)有法律拘束力。”第58條規定：“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應當折價(jià)被償。有過(guò)錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯的，應當各自承擔相應的責任。
以上是法律對無(wú)效合同處理的規定，無(wú)效的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同也應按上述規定來(lái)處理。概括起來(lái)，法律對無(wú)效合同的處理主要是?一 返還財產(chǎn)或折價(jià)賠償;?二 賠償損失，這些主要是針對過(guò)錯方而言的，對于非過(guò)錯方也并非不需承擔法律后果，具體處理上，筆者認為在上述前提下，也應遵循幾點(diǎn)。
(一) 公平原則
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是一種民事活動(dòng)，《中華人民共和國民法通則》第四條規定：民事活動(dòng)應當遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則。在對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的無(wú)效合同的處理中，也應貫徹這一原則。比如因未辦理房屋租賃許可證而引致的租賃合同無(wú)效的情況，按規定，租賃關(guān)系無(wú)效，承租方將房屋交還出租方，并且有過(guò)錯的出租方仍應賠償承租方的損失。
??但是這里有一個(gè)不可忽略的情節就是，承租方既便沒(méi)有過(guò)錯，但其確實(shí)也是使用了出租方的房屋，屬實(shí)際受益人，出租方也是遭受了沒(méi)有實(shí)際使用房屋的損失。從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，筆者認為像有類(lèi)似的情況，仍應考慮讓沒(méi)有過(guò)錯的承租人支付實(shí)際使用房屋的租金，才比較公平合理?租金的確定可通過(guò)估價(jià)部門(mén)進(jìn)行評估 。
??因建筑質(zhì)量引起的糾紛也有類(lèi)似的情況，即在合同因此而確認無(wú)效后，出售方應賠償買(mǎi)受方的損失，但同時(shí)也應考慮買(mǎi)受方已實(shí)際使用了房屋，也有一定的受益，故可參照租賃的確認方式給予合理的使用補償。
(二) 避免累訟原則
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件中往往存在多種法律關(guān)系，對一種法律關(guān)系認定無(wú)效后，經(jīng)常會(huì )影響到其他的法律關(guān)系，因此，在無(wú)效處理上可以考慮盡可能全面協(xié)調，減少訴訟程序。
??比如在確權案件中同時(shí)存在房屋抵押關(guān)系和房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，如認定買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，抵押關(guān)系無(wú)效，這種無(wú)效處理如不存在返還房屋或賠償損失的問(wèn)題，應責令有關(guān)當事人中止他項權利登記備案，以保證買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的確認。
當前我國的法律法規日臻完善，過(guò)去由于對房地產(chǎn)活動(dòng)預見(jiàn)不夠，普法不得力，引致許多遺留問(wèn)題，應實(shí)事求是地看待。
??只要遵循立法原則，以維護社會(huì )穩定為本，靈活執法，就能夠妥善處理好這一類(lèi)糾紛。當然，這只是針對海南特區特殊的過(guò)渡時(shí)期所產(chǎn)生的糾紛采取的一些特殊的合理、靈活的處理方式，在房地產(chǎn)市場(chǎng)步入正軌，相關(guān)法律法規普及廣泛之后，應該嚴格的依法處理案件。