黑白合同（陰陽(yáng)合同）

??建筑施工

　　 陰陽(yáng)合同

[1]“陰陽(yáng)合同”(又稱(chēng)“黑白合同”)并非法律術(shù)語(yǔ)，其概念主要明確于《招標投標法》頒行之后?！瓣?yáng)合同”為建設單位、施工單位按照《招標投標法》的規定，依據招投標文件簽訂的在建設工程管理部門(mén)備案的建設工程施工合同。

??其主要特點(diǎn)為：經(jīng)過(guò)合法的招投標程序，該合同在建設工程管理部門(mén)備案，形式合法。 　　與之相反，“陰合同”是雙方為規避政府管理，私下簽訂的建設工程施工合同，未經(jīng)過(guò)合法的招投標程序且該合同未在建設工程行政管理部門(mén)備案。其與“陽(yáng)合同”相對比，主要特點(diǎn)為：在建設工程管理部門(mén)未進(jìn)行備案或變更登記。

?? 　　200*年1月1日實(shí)施的最高人民法院《關(guān)于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第21條明確規定，以備案中中標合同作為結算工程款的依據，這為司法實(shí)踐中處理此類(lèi)糾紛統一了法律尺度。但《招標投標法》適用于合同訂立過(guò)程，對合同履行過(guò)程不產(chǎn)生約束力，而“陰陽(yáng)合同”多出現于合同訂立階段，該司法解釋也并沒(méi)有直接否認“陰合同”的效力，故又不能以是否辦理備案手續作為判定合同效力的決定性因素，因此沒(méi)有排除和限制《合同法》賦予當事人依法變更合同的權利。

??中標合同履行中，客觀(guān)情況的變化不可避免地導致了合同約定的價(jià)款、質(zhì)量和工期等內容變更，這是當事人締約自由和意思自治原則的體現，據此應按照變更后的履行。

房屋買(mǎi)賣(mài)

　　在實(shí)踐中，“陰陽(yáng)合同”大量出現。如在二手房交易中，“陰合同”顯示買(mǎi)賣(mài)雙方真實(shí)的成交價(jià)格，而“陽(yáng)合同”則根據使用需要有所不同，一種是虛高的房?jì)r(jià)合同交給銀行，以申請更多按揭貸款；另一種是填低房?jì)r(jià)的合同交給房地產(chǎn)交易中心過(guò)戶(hù)，以便少交稅。

??實(shí)際交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方為達到避稅或其他目的，向有關(guān)部門(mén)登記時(shí)用一張合同，通過(guò)少報價(jià)格或少報面積的方式，降低買(mǎi)賣(mài)合同標的，報低價(jià)格少納稅，稱(chēng)為“陽(yáng)合同”；賣(mài)家與買(mǎi)家另簽一份合同，作為實(shí)際支付交易金額的合約并實(shí)際履行，稱(chēng)為“陰合同”?！瓣庩?yáng)合同”不僅使國家稅收蒙受損失，而且動(dòng)搖社會(huì )對誠信經(jīng)營(yíng)、履約和納稅的信心，擾亂市場(chǎng)經(jīng)濟秩序。

??實(shí)踐中，鑒于買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”的行為嚴重違反了我國稅收管理規定，有關(guān)部門(mén)查實(shí)后，如果屬于一般偷稅行為，行政機關(guān)有權給予罰款、拘留等行政處罰；如果偷稅數額較大、次數較多，則可能構成犯罪。 同時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”后，雖然也可能有一部分人僥幸蒙混過(guò)關(guān)，但由于這類(lèi)合同大多都存在未經(jīng)登記、很不規范、約定不明甚至只是口頭約定等情況，履行過(guò)程中很容易出現矛盾。

案例分析

　　又如，娃哈哈與達能正在激烈進(jìn)行的的爭戰： 在娃哈哈與達能成立合資公司之初的1**6年，在沒(méi)有清晰認知“娃哈哈”商標巨大的情況下，這件商標僅僅作價(jià)1億元（當年北京無(wú)形資產(chǎn)評估中心對其評估價(jià)值為22億元）入資到該合資公司中。然而，國家工商局商標局出于“保護民族品牌”等因素沒(méi)有批準轉讓。

??基于這種情況，同年2月，達能與娃哈哈又簽訂了兩份內容不一致的《商標許可使用合同》，一份向國家工商局商標局備案，一份未備案。備案的合同是一份簡(jiǎn)式合同，沒(méi)有對商標的許可合同使用規定過(guò)多的限制。未備案的合同是一份詳細的合同，規定了對商標使用的限制。

??“備案的商標許可協(xié)議”與“未備案的商標許可協(xié)議”不一致，構成“陰陽(yáng)合同”。從目前的狀態(tài)看，這兩份合同是否均有效、如果合同內容不一致，應以哪份合同為準等問(wèn)題已成為法學(xué)界爭論的焦點(diǎn)。

編輯本段法律效力

　　 陰陽(yáng)合同

一般因為“陰陽(yáng)合同”中的“陽(yáng)合同”因不體現當事人的真實(shí)意思而不發(fā)生效力，而“陰合同”是當事人的真實(shí)意思表示而認定為有效合同，“陰合同”只要內容合法，同樣受到法律保護。

??然而，如果利用“陰陽(yáng)合同”實(shí)施違法行為，或者以合法的形式掩蓋違法的目的，則不僅偽裝的“陽(yáng)合同”無(wú)效，被偽裝的“陰合同”也因內容違法而無(wú)效。因此，對"陰陽(yáng)合同"要慎之又慎。 　　實(shí)踐中，鑒于買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”的行為嚴重違反了中國稅收管理規定，有關(guān)部門(mén)查實(shí)后，如果屬于一般偷稅行為，行政機關(guān)有權給予罰款、拘留等行政處罰；如果偷稅數額較大、次數較多，則可能構成犯罪。

法律限制

　　對于一筆交易，法律從兩方面來(lái)調整，一方面從保護社會(huì )公序良俗的角度來(lái)加以限制，另一方面在不違反社會(huì )公序良俗的情況下鼓勵交易各方按自己的真實(shí)意思交易。最終以真實(shí)合同為依據，在陰陽(yáng)合同效力上形成了兩條對立的規范： 　　1、為保護國家、社會(huì )公共利益，惡意串通損害國家利益的合同無(wú)效，即全部無(wú)效。

?? 　　2、為促成交易，即使現售合同上的價(jià)格條款無(wú)效，但其他條款與真實(shí)合同不抵觸的仍有效，即部分無(wú)效。 　　法院對陰陽(yáng)合同效力的認定都是結合案情從這兩條中拷量，最終確定一條，要么認定合同全部無(wú)效，要么僅避稅價(jià)格條款無(wú)效其他條款仍有效。

法院態(tài)度

　　陰陽(yáng)合同在相當長(cháng)的時(shí)間里都是一種客觀(guān)現象，短期內也不可能完全消除，因而，老百姓、政府機關(guān)、法院都是知道的，法院審判也相對比較寬松，除非差價(jià)太大，往往根據違約情形選擇適用對違約方不利的規定。

??具體可分為以下幾種情形： 　　1、對于差價(jià)以裝修名義并且差價(jià)較小的，一般認定合同有效。 　　2、對于差價(jià)太大，一般會(huì )認定無(wú)效。 　　*、對于賣(mài)方不想賣(mài)，主張中介與買(mǎi)方惡意串通以 陰陽(yáng)合同

低價(jià)過(guò)戶(hù)損害其利益的，一般認定合同有效但過(guò)戶(hù)價(jià)格條款無(wú)效。

?? 　　4、對于買(mǎi)方不想買(mǎi)而主張賣(mài)方避稅，或者簽現售后只想以現售合同上的低價(jià)買(mǎi)，一般認定合同有效但過(guò)戶(hù)價(jià)格條款無(wú)效。 　　*、對于雙方仍想交易但過(guò)戶(hù)時(shí)一方主張以真實(shí)價(jià)過(guò)戶(hù)，另一方拒絕的，會(huì )調解，調解不成則認定合同不成立。 　　6、沒(méi)簽過(guò)戶(hù)確認書(shū)，現售價(jià)變少的，視為雙方意思變更，現售合同有效。

中介責任

　　首先，法律上要有證據證明中介參與了陰陽(yáng)合同，才會(huì )有責任問(wèn)題，證據主要指中介在過(guò)戶(hù)價(jià)格確認書(shū)或補充協(xié)議上簽字或蓋章，或者同時(shí)在預約和現售上蓋章但兩份合同差價(jià)懸殊。 　　其次，即便有證據證明中介參與陰陽(yáng)合同，但現有民事、刑事法律對于中介這一行為并無(wú)明確規定，僅有行業(yè)規范和行政性處罰規范，故法院一般不會(huì )直接判決中介因協(xié)助避稅而承擔責任，最多是依職權建議有關(guān)機關(guān)追繳稅款和進(jìn)行行政處罰。

?? 　　最后，行政主管機關(guān)和行業(yè)協(xié)會(huì )有權對參與陰陽(yáng)合同的中介進(jìn)行行政處罰。

編輯本段房產(chǎn)調控新政策

　　公租房成保障主流 　　2010年*月2*日晚，國家多部委分別出臺措施，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。其中明確商品住房首付比例調整至*0%以上，調整住房交易環(huán)節的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策等措施。

?? 　　在住房保障方面，政策再次強調了增加住房有效供給，同時(shí)著(zhù)重強調了要“認真落實(shí)支持公共租賃住房建設的稅收優(yōu)惠政策。鼓勵金融機構支持保障性安居工程建設，抓緊制定支持公共租賃住房建設的中長(cháng)期貸款政策”。由此可見(jiàn)，公共租賃住房將成為未來(lái)住房保障當中的主力軍。

?? 　　同時(shí)，政策再次強調了要加大住房交易市場(chǎng)檢查 陰陽(yáng)合同 漫畫(huà)

力度的問(wèn)題。首次提及查處經(jīng)紀機構炒買(mǎi)炒賣(mài)、哄抬房?jì)r(jià)、慫恿客戶(hù)簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為。這些細則的具體補充不僅增強了監管的針對性，而且對其他政策的實(shí)施提供了有力的保障。 　　以北京為例，根據北京中原房地產(chǎn)的調查顯示，大部分現在的二手房成交納稅只有實(shí)際應納稅額*0%。

??這和經(jīng)紀機構與買(mǎi)賣(mài)雙方一起炮制“陰陽(yáng)合同”等違規手段的盛行有直接關(guān)系。一旦對這種普遍存在的市場(chǎng)“潛規則”進(jìn)行針對性的打擊，將使二手房炒家面臨高額的炒房成本。[2]另外，石家莊市采取了存量房交易軟件的方式避免二手房交易的“陰陽(yáng)合同”現象發(fā)生。[*]。