何學(xué)林：房?jì)r(jià)為什么降不下來(lái)？房?jì)r(jià)上漲的剛性是由強大的利益共同體

　　何學(xué)林：房?jì)r(jià)為什么降不下來(lái)？房?jì)r(jià)上漲的剛性是由強大的利益共同體共同作用的結果（原創(chuàng )首發(fā)京瓷180紙盒提升導桿要怎么更換，深度好文）——何學(xué)林房地產(chǎn)大策劃之十一

　　原創(chuàng )作者：何學(xué)林中國策劃一人

　　第三個(gè)利益主體是銀行

　　開(kāi)發(fā)商主要是靠銀行貸款買(mǎi)地建房子，建起來(lái)的房子賣(mài)給消費者大部分又是按揭貸款，意思是說(shuō)，銀行把錢(qián)貸給房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)商把房子建起來(lái)交給銀行作抵押，銀行又把款貸給購房者，房地產(chǎn)商把錢(qián)收到了，把房子給你，你就得替他還債京瓷180紙盒提升導桿要怎么更換。而銀行是靠房地產(chǎn)抵押貸的款，這個(gè)款要收回來(lái)，如果房?jì)r(jià)下跌，抵押的房子價(jià)值低于未還貸款時(shí)，購房者還不起或不還錢(qián)了，銀行只能把房子收回來(lái)，房子收回來(lái)但房?jì)r(jià)已經(jīng)大跌，銀行拍賣(mài)房子所得收不回貸款，銀行就要面臨破產(chǎn)。大家都不要房子了，你要收就收去吧，本來(lái)是價(jià)值一百萬(wàn)的房子，銀行收回來(lái)后變成五十萬(wàn)了，銀行就破產(chǎn)了。所以銀行也是不希望房?jì)r(jià)跌的，銀行也是希望房?jì)r(jià)漲的。

　　銀行所處的壟斷性地位與地方政府壟斷土地，具有異曲同工之妙京瓷180紙盒提升導桿要怎么更換。“開(kāi)發(fā)商對銀行來(lái)說(shuō)是優(yōu)質(zhì)客戶(hù)。”一家國有銀行的管理層說(shuō)，大型開(kāi)發(fā)商只要項目質(zhì)量高、周期不長(cháng)，一般都可獲批，只是貸款利率上浮多少的問(wèn)題。通常情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金，有近三分之一來(lái)自銀行等金融機構。銀行、信托公司并非不明白房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險，但是為了追逐利潤，“只要不違反法律規定，就會(huì )照辦不誤。”幫助借貸雙方繼續玩“高風(fēng)險、高回報”的金錢(qián)游戲。

　　許多銀行把資金放在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上，具體的數字可能超過(guò)20%京瓷180紙盒提升導桿要怎么更換。如果加上對房地產(chǎn)商的貸款和個(gè)人房貸，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)占用的銀行貸款資金比例遠遠高于這個(gè)數字。“房?jì)r(jià)跌了，銀行比我們還著(zhù)急。”一位房地產(chǎn)公司高管說(shuō)，“房地產(chǎn)行情看漲之時(shí)，甚至會(huì )有銀行主動(dòng)上門(mén)推貸。”盡管此前銀行業(yè)曾表示，即便房?jì)r(jià)下跌50%也能撐得住，但考慮到水泥、建材等貸款，銀行作為利益共同體不可能置身事外。有數據顯示，2012年房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現銷(xiāo)售6.4萬(wàn)億元，銀行房貸利息8400億元，僅此一項，銀行就從房地產(chǎn)業(yè)分得八分之一的收入。根據英國《銀行家》雜志發(fā)布的一項調查，全球排名前1000的銀行去年總利潤高達9200億美元，中國各大銀行占比超過(guò)三成。2013年中國各大行稅前利潤共計2920億美元，占據了全球1000強銀行利潤總額的32%。中國四大行包攬了前四強，中國工商銀行以550億美元的利潤獨占鰲頭，穩坐全球資本規模第一銀行的交椅，中國建設銀行、中國農業(yè)銀行和中國銀行分別占據后三個(gè)席位。

　　眾所周知京瓷180紙盒提升導桿要怎么更換，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是需要大量資金投入，如果銀行能停止給這些房地產(chǎn)商貸款，斷絕其資金鏈，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一旦失去堅強的經(jīng)濟后盾，那么，什么“地王”、“捂盤(pán)”、“惜售”，就不可能存在，當然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根本也就不敢如此放肆、囂張，賣(mài)房就像賣(mài)白菜一樣一天一個(gè)價(jià)？

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從事的不過(guò)是一些“空手套白狼”勾當，他們從銀行得到貸款后，視同“自有資金”，而銀行則將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看作是“優(yōu)質(zhì)大客戶(hù)”，并投其所好，銀行不僅直接向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大規模放貸，而且還替房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向老百姓大肆兜售按揭購房新時(shí)尚京瓷180紙盒提升導桿要怎么更換。也就是說(shuō)，一方面，在造房過(guò)程中，銀行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所需資金實(shí)行“統包”——要多少給多少；另一方面，在售房過(guò)程中，銀行則又對無(wú)力購房者實(shí)行“統包”——慫恿全民按揭，進(jìn)而替房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“一步到位”地收回賣(mài)房款，當然，也就等于一次性收回了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款的本息。

　　這叫什么？這叫“狼狽為奸”！這是銀行與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的官商勾結作案，但它卻將購房者的終身收入牢牢鎖定在按揭合同上，管它是20年按揭，還是30年按揭，說(shuō)不定那時(shí)的銀行早已更換了好幾任行長(cháng)，甚至可能20年后這家銀行早已重組易主，或面目全非，或是倒閉掉了，總之，父債子償是中國人的美德，不必擔心賬面上的債務(wù)人跑掉，上一代償還不了，下一代繼續再接再厲京瓷180紙盒提升導桿要怎么更換。這就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“空手道”游戲，這就是銀行按揭的“潛規則”！當然，如果銀行與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要想“里應外合”、“有福共享”，那么，它們還必須以“低利率”政策環(huán)境作為誘導。

　　2008年第9月，美國華爾街投行與房貸機構聯(lián)合導演的“次貸危機”爆發(fā)了，一步步成為世界性金融危機，華爾街的各大投行自食其果，紛紛倒下，信用直接危及到百年老字號的一批大銀行京瓷180紙盒提升導桿要怎么更換。面對此情此景，中國推出了4萬(wàn)億的中央投資計劃“反危機”，與此同時(shí)，存貸款利率及存款準備金比率一降再降，2009年銀行更是釋放出了高達近10萬(wàn)億的新增貸款，然而，這還遠遠不夠，為了保住房地產(chǎn)業(yè)的“支柱地位”并驅動(dòng)GDP復蘇，當然，更是為了保住房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行之間溝通的、脆弱的資金鏈不斷裂，國家不得不再次大刀闊斧地推出房市刺激政策（救房市）：不但新房購買(mǎi)可以“首付兩成”按揭，而且購房按揭利率可以享受7折優(yōu)惠，同時(shí)，鼓勵二手房交易，對二手房交易發(fā)生的稅費減半征收。

　　房地產(chǎn)商們得到這樣低利率政策、這樣重大利好，房?jì)r(jià)怎么會(huì )不暴漲呢？然而，盡管在2009年初，京城一些“對高房?jì)r(jià)宣戰”的學(xué)者們立刻做出了自信而果斷的預測：2009年下半年全國房?jì)r(jià)將要下跌50%！為此，人們開(kāi)始耐心地等待著(zhù)房?jì)r(jià)下跌，結果，還是竹籃打水一場(chǎng)空京瓷180紙盒提升導桿要怎么更換。兩三個(gè)月之后，也就是2009年5月前后，全國房市悄悄發(fā)動(dòng)“游擊戰”，人氣逐漸聚集高漲，大約六七月間，房市突然再次群情振奮，房?jì)r(jià)開(kāi)始一路飆升，成交量與日暴增，北京、上海、廣州、杭州、武漢等大城市“地王”頻出，房?jì)r(jià)一路上漲不停，直到2009年底，全國房?jì)r(jià)平均水平再創(chuàng )2007年以來(lái)的新高。這一來(lái)倒讓房?jì)r(jià)“看跌者”連連丟臉，連呼看不懂！

　　房?jì)r(jià)飆升不至，完全得力于銀行的鼎力支持京瓷180紙盒提升導桿要怎么更換。不長(cháng)的一段時(shí)間之內，房地產(chǎn)商們又得到銀行530億元貸款。2009年12月9日，花樣年控股集團有限公司與建行簽署《戰略合作協(xié)議》：建行深圳市分行將在未來(lái)五年內向花樣年意向性授予200億元人民幣的授信額度，用于支持其在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、商用物業(yè)抵押貸款、搭橋貸款、并購貸款等方面的業(yè)務(wù)合作。此前11月底，光大銀行就曾授予花樣年20億元人民幣授信額度。11月30日，龍湖地產(chǎn)有限公司宣布其旗下附屬控股公司與中國建設銀行股份有限公司簽訂人民幣180億元銀行貸款授信協(xié)議。雙方在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、銀行保證業(yè)務(wù)、銀行承兌匯票、承銷(xiāo)發(fā)行短期融資券、中期票據、企業(yè)債、銀團貸款等各種融資及服務(wù)領(lǐng)域廣泛合作。12月6日，北京金隅集團與交通銀行北京市分行簽署合作協(xié)議，金隅集團將獲得交通銀行150億的意向性貸款授信額度，用于南城經(jīng)濟適用房開(kāi)發(fā)建設。

　　據不完全統計，截至2009年歲末，已有近二十家房地產(chǎn)商與銀行簽署了授信協(xié)議，授信總額接近4000億元京瓷180紙盒提升導桿要怎么更換。這一數字幾乎與60余家中國房企的直接融資額相當。但這樣的授信額和銀行為房地產(chǎn)商們提供的資金比起來(lái)還是小巫見(jiàn)大巫。數據顯示，2009年前10個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得的開(kāi)發(fā)貸款為9119億元，同比增長(cháng)53.0%；個(gè)人按揭貸款6163億元，增長(cháng)幅度高達119.7%。而在樓市下行的2008年，房企從銀行那里獲得的開(kāi)發(fā)貸款僅為7257億元，僅增長(cháng)3.4%；個(gè)人按揭貸款3573億元，同比下降29.7%。

　　2010年12月底，全國定基（2006年價(jià)格）為126.2，即房?jì)r(jià)相對于2006年上漲了26.2%京瓷180紙盒提升導桿要怎么更換。2013年12月底，全國定基（2010年價(jià)格）為114.3，即房?jì)r(jià)相對于2010年上漲了14.3%。2013年12月當月環(huán)比上漲0.70%、同比上漲11.51%，綜合分析認為，全國處于溫和上漲，但北上廣深屬溫和上漲偏于過(guò)快過(guò)猛，而其他城市整體呈現溫和上漲。2014年3月全國環(huán)比上漲0.38%、同比上漲10.04%，4月全國環(huán)比上漲0.10%、同比上漲9.06%。從4月全國環(huán)比、同比數據看，的確明顯增幅收窄，開(kāi)始進(jìn)入溫和上漲與溫和下降交織階段。其中北上廣深4月環(huán)比分別上漲0.10%、0.30%、0.10%和0.20%。6月18日國家統計局公布了5月份全國70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，5月全國同比上漲7.84%。

　　上市的房地產(chǎn)企業(yè)特別被銀行看好，比如得到銀行大額度授信的那些房地產(chǎn)企業(yè)都是在那一年上市的京瓷180紙盒提升導桿要怎么更換。為什么房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )被銀行看好，而其他企業(yè)卻被冷淡？第一，作為銀行貸款的最佳抵押品，土地資源一向是銀行的最?lèi)?ài)，上市公司光環(huán)再加上以土地做抵押，在銀行家的眼中，這樣的企業(yè)無(wú)疑是最佳貸款客戶(hù)。其實(shí)，上市房企通過(guò)拿地，不僅可以增加自己的市值，而且還能提升投資者對其的信心，從而使企業(yè)能更大規模、更加快捷地從股市“圈錢(qián)”。上市房企得到銀行的青睞，從銀行獲得了更多的貸款和授信額度。房企由此獲得更多資金，更加瘋狂地買(mǎi)地，由此推高地價(jià)和房?jì)r(jià)。可以肯定的是，銀行就是房?jì)r(jià)瘋漲的幕后推手之一。

　　房?jì)r(jià)上漲肯定和銀行信貸有關(guān)，目前銀行信貸表面上看適度寬松，實(shí)質(zhì)上是極度寬松京瓷180紙盒提升導桿要怎么更換。必然有相當一部分流動(dòng)性資金被注入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，這有利于經(jīng)濟復蘇，促使房地產(chǎn)價(jià)格、股價(jià)都會(huì )相應提高。