浙江義烏地產(chǎn)樣本:滿(mǎn)城皆放高利貸 瘋狂還能持續多久(轉載)
浙江義烏地產(chǎn)樣本:滿(mǎn)城皆放高利貸 瘋狂還能持續多久
編者按：用全民高利貸形容這個(gè)時(shí)代恐怕一點(diǎn)也不為過(guò)。
不只是游蕩在民間的數萬(wàn)億元游資，連銀行、上市公司等規范的機構也開(kāi)始把錢(qián)投向高利息貸款業(yè)務(wù)。某些區域的月息甚至達到3~6角，除了瘋狂的地產(chǎn)或礦產(chǎn)，恐怕再沒(méi)有其他的產(chǎn)業(yè)能夠支撐這么高的利息成本。
而在調控政策從緊和世界經(jīng)濟持續不景氣的影響下，地產(chǎn)和礦產(chǎn)的瘋狂還能持續多久？崩盤(pán)的隱憂(yōu)時(shí)時(shí)盤(pán)旋在高利貸區域的上空。
一線(xiàn)調查
“義烏地王”違規售房15億歸因
8月11日，3家巨頭251輪競價(jià)、底價(jià)暴漲150%，浙江義烏土地價(jià)格在樓市高壓下再次創(chuàng )下了全國單宗住宅市場(chǎng)最高價(jià)。
8月22日成交前公示結束，浙江義烏市現代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱(chēng)現代地產(chǎn))最終以72.19億元摘得“義烏中心區07、08地塊”。
然而，就在公示前的8月13日，該地塊以“現代城”命名的銷(xiāo)售房產(chǎn)廣告出現在當地電視報刊上。據知情人士透露，現代城公示結束當日至24日的3天時(shí)間里，已經(jīng)“預售”8億到9億元。
現代城為何在剛拍下地、也未取得銷(xiāo)售許可證的情況下，就迫不及待開(kāi)始公然銷(xiāo)售？知情人士透露，現代地產(chǎn)頻繁拿地不僅造成資金鏈條短缺，還面臨巨額民間借貸高額成本的壓力。
《中國經(jīng)營(yíng)報》記者通過(guò)調查發(fā)現，浙江義烏作為浙江民間資金最為活躍的區域之一，房地產(chǎn)成為民間資金最為青睞的投資對象，這使開(kāi)發(fā)商敢于鋌而走險高價(jià)拿地違規回款有了心理保障。
地王違規“賣(mài)圖紙”
9月1日，也就是拿地公示后一周，現代地產(chǎn)售樓處，現代城樓盤(pán)效果展示圖正吸引著(zhù)大批購房者前來(lái)觀(guān)摩。現場(chǎng)工作人員告訴記者，現代城不銷(xiāo)售，不過(guò)要預訂可以上四樓咨詢(xún)。墻上標語(yǔ)明確告知：現代城概不銷(xiāo)售。
然而，就在四樓電梯出口，現代城簽約流程醒目地張貼在墻上。流程明確規定了該樓層各房間的功能，其中包括首付款、簽合同、辦理按揭等。
根據404房間銷(xiāo)售人員告知，現代城銷(xiāo)售分為四個(gè)優(yōu)惠方式：根據優(yōu)惠時(shí)間和繳款方式差異，享受不同的折扣。其中以首付120萬(wàn)元，9月20日前付清余款，可享受8折優(yōu)惠的方式最為誘人。
財務(wù)室設在408房間，前來(lái)簽訂合同并繳款的人絡(luò )繹不絕。趙先生當場(chǎng)交付了120萬(wàn)元首付款，獲得的“購房合同”則是一張“購房聯(lián)絡(luò )單”和一張蓋著(zhù)“現代房產(chǎn)”的白條。前者注明購房者姓名、聯(lián)系方式、住址和房子位置。
現場(chǎng)工作人員介紹，購房者可以隨時(shí)退房，也可以轉讓。“等到銷(xiāo)售許可證拿下以后，會(huì )通知前來(lái)簽訂正規合同。”然而，記者在義烏市建設局采訪(fǎng)時(shí)，建設局執法局負責人告訴記者，現代城的確沒(méi)有辦理銷(xiāo)售許可證，不過(guò)也沒(méi)有發(fā)現違規售房。
據前來(lái)大批購房者表示，看好現代城未來(lái)升值的潛力。
公開(kāi)資料顯示，“現代城”所在的義烏國際文化中心的中心區07、08地塊，正是現代地產(chǎn)于8月11日以72.19億元拿下的，樓面價(jià)格為15000余元每平方米。
該地塊是義烏市國際文化中心的一部分，北依義烏江、西鄰梅湖會(huì )展體育中心，處于義烏市內最優(yōu)越的區位。而國際文化中心，則是義烏市未來(lái)幾年重金打造的“義烏新客廳”，總投資超過(guò)25億元，建成后將成為義烏市民開(kāi)展文化、休閑、娛樂(lè )等活動(dòng)的重要場(chǎng)所。
為此，現代地產(chǎn)早已做足了“違規銷(xiāo)售”的文章。截至8月22日土地出讓公示結束前，“現代城”的廣告已經(jīng)出現在當地的電視臺和報刊。為此，現代地產(chǎn)還制定了限時(shí)銷(xiāo)售計劃。“僅8月22日一天，收款就達數億元；截至8月24日，‘現代城’通過(guò)違規預售已經(jīng)回款八九億元。”據上述知情人士透露。
現代城樓盤(pán)價(jià)格從一層每平方米19800元到31層30000元不等。根據當地知情人士初步估計，截止目前，現代地產(chǎn)已經(jīng)通過(guò)違規銷(xiāo)售獲得資金超過(guò)15億元。
然而，就在現代地產(chǎn)拿下地王的第二天接受媒體采訪(fǎng)時(shí)曾公開(kāi)表示，由于剛拿地，“這塊地如何設計開(kāi)發(fā)，還沒(méi)具體計劃。”
高利貸纏身？
浙江省國土資源廳網(wǎng)站顯示，07、08地塊的開(kāi)工時(shí)間定為2013年2月14日，竣工時(shí)間定為2016年2月14日。義烏市一房地產(chǎn)企業(yè)負責人私下表示，嚴格來(lái)說(shuō)，新開(kāi)樓盤(pán)如果預售必須在封頂以后，也就是說(shuō)工程完成50%方可以獲得。
現代城所在的07、08地塊呈現在記者面前的則是，圍墻內除了停著(zhù)兩臺挖掘機以外，就是和人一樣高的野草叢生。難以理解的是，在義烏市排名前三的現代地產(chǎn)，為何急于出售紙上的“現代城”呢？
上述知情人士告訴記者，相比前面出現的3萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，現代城的樓面價(jià)并不是很高。但對一個(gè)中型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，72.19億元的土地款，不僅是現代地產(chǎn)，就是任何一家義烏房地產(chǎn)公司也是無(wú)法承受的。
據了解，浙江省義烏市現代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司屬于二級開(kāi)發(fā)資質(zhì)，其老板黃允松以做養殖起家。2000年組建現代地產(chǎn)，在義烏、東陽(yáng)、余姚、杭州千島湖等地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，10余年以來(lái)銷(xiāo)售額近300億元。“樓市調控下，尤其是三線(xiàn)城市的中型開(kāi)發(fā)商根本別想從銀行獲得貸款，加上現代地產(chǎn)近來(lái)頻繁拿地，基本沒(méi)有多少資金，只好求助于高利貸。”上述知情人士告訴記者。
義烏市一商業(yè)銀行信貸部負責人證實(shí)，義烏市開(kāi)發(fā)商現在不可能從銀行獲得一分錢(qián)的貸款。據他表示，義烏市25家商業(yè)銀行現在基本上連個(gè)人按揭都不做了。“72.19億元的土地出讓金，對二線(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，絕對是個(gè)天文數字。”
按照國土資源部的規定，現代地產(chǎn)需在1年內付清出讓金72.19億元，40天內支付50%的首付款。實(shí)際上，72.19億元并不是現代地產(chǎn)急需支付的唯一一筆土地出讓金。據悉，該公司在最近8個(gè)月內買(mǎi)入約100億元的土地，除“中心區07、08地塊”外，該公司于去年年底以20多億元競得義烏“商業(yè)中心”地塊，今年6月15日以2.26億元競得曾有全國新單價(jià)地王爭議的義烏“雷峰路與望道路西南側”地塊。
其中，“義烏中心區07、08地塊”競拍保證金即超過(guò)15億元。“據說(shuō)15億元的保證金是現代地產(chǎn)分別以一毛和一毛二的月利率借來(lái)的，使用時(shí)間為1到3個(gè)月不等。”上述知情人士透露。
如果以年息計算，利率高達120%和144%，壓力可想而知。為此，現代地產(chǎn)一位投資人透露：現代目前資金相當緊，為應付以前年度尚未交清的土地出讓金與工程款，支付壓力很大，當時(shí)不希望現代地產(chǎn)再介入07、08號地塊的競拍。
有消息人士指出，銀行貸不出來(lái)錢(qián)，現代地產(chǎn)不可能有那么大的本金，除了高利借貸，別無(wú)途徑。不過(guò)，如何借到這么大的款項，目前尚不得而知。但熟悉現代地產(chǎn)的觀(guān)察人士解釋說(shuō)，現代地產(chǎn)長(cháng)期以來(lái)銷(xiāo)售商品房的方法主要有兩種：一是在親朋好友內部募集資金，然后支付報酬；二是違規公開(kāi)銷(xiāo)售。
現代城無(wú)證銷(xiāo)售在現代地產(chǎn)銷(xiāo)售歷史上并非第一次。
據不完全統計，2009年“城市風(fēng)景”項目拖欠國土出讓金一年以上，在無(wú)任何手續下預售3.3億元才把土地出讓金交清；2010年10月以3.6億元拍得“賓王廣場(chǎng)”項目，在10天內就預售收取3.6億元；同年以5.12億元拍得“現代廣場(chǎng)”項目，僅七天內就預售收取3.5億元；同年12月25日以24.6億元拍得“城北商業(yè)中心”項目，僅10天就銷(xiāo)售收取13.6億元；2011年6月以2.26億元拍得10號地塊后僅7天就銷(xiāo)售收取2億元以上。
坊間人士認為，正因不斷違規銷(xiāo)售回籠資金，現代地產(chǎn)才有了繼續拿地的資本。對此，記者撥通了現代地產(chǎn)老板黃允松的電話(huà)，但他并沒(méi)有接受記者的采訪(fǎng)。
地方官員參與
樓市調控下，有人擔心現代地產(chǎn)會(huì )因為資金鏈條斷裂而陷入絕境。“如果當地監管部門(mén)能夠制止現代地產(chǎn)違規售房，現代地產(chǎn)必死無(wú)疑。”當地多位房地產(chǎn)人士表示。
在2008年的金融危機中，義烏市多位企業(yè)家因為高利貸而自殺或者潛逃。所以，為了避免因借高利貸而導致資金壓力過(guò)大現代地產(chǎn)只有通過(guò)這種違規行為，才可以維系現代地產(chǎn)的資金運轉。然而當地的各方力量正在以或明或暗的方式支撐著(zhù)以高利貸為資金來(lái)源的企業(yè)的非正常運轉。
據數據顯示，截至2010年年初，浙江民間資本高達8000億~10000億元。在宏觀(guān)調控下，浙江的民間借貸資金容量迅速膨脹。據保守估算，僅溫州、義烏、寧波三地，民間借貸規模不下2000億元。溫州和義烏，則是浙江區域內兩大民間金融流派的代表，即浙南模式和浙中模式。
當地一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負責人告訴記者，在義烏包括政府官員、銀行高管以及民間老板等一起編織著(zhù)房?jì)r(jià)火爆的神話(huà)，從而吸引了投資者前赴后繼。而正是這些人從事民間放貸，又維系了房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條表面上的健康運行。
記者在當地了解到，中央出臺一系列房地產(chǎn)調控政策已經(jīng)一年有余，義烏市樓市成交價(jià)格并沒(méi)有降低，房?jì)r(jià)依然維持著(zhù)高位運行。作為縣級市，義烏市商品房均價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元每平方米，部分地區已經(jīng)超過(guò)3萬(wàn)元。“義烏能夠承受的房?jì)r(jià)應該在1萬(wàn)元以?xún)?，?80%屬于投資性購買(mǎi)。”上述當地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負責人認為。
其中官員炒房票是一個(gè)重要原因。根據上述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負責人介紹，一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)好的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后，開(kāi)發(fā)企業(yè)就會(huì )把位置好的房號送給當地有關(guān)部門(mén)領(lǐng)導。這樣一方面造成市場(chǎng)供求短缺，另一方面官員可以2萬(wàn)元到10萬(wàn)元的價(jià)格轉讓房號，獲得利益的同時(shí)，也炒高了房?jì)r(jià)。
在浙江，官員參與炒房的行為非常普遍。去年年底，有關(guān)部門(mén)就查處了浙江臺州大批官員炒房票案件。為此，臺州今日成為國內房地產(chǎn)限購中的首個(gè)二三線(xiàn)城市。
正是因為官員深陷利益當中，在義烏市沒(méi)有取得商品房預售許可就違規銷(xiāo)售商品房的現象很普遍，同時(shí)有關(guān)部門(mén)對此也是“睜一只眼閉一只眼”。據了解，現代地產(chǎn)幾年來(lái)違規售房從來(lái)沒(méi)有得到處罰。“我們有后臺，提前預售根本沒(méi)有人查的，放心買(mǎi)。”現代城銷(xiāo)售人員告訴記者。
就是通過(guò)這樣的利益鏈條保證，然后通過(guò)違規預售回籠資金，開(kāi)發(fā)企業(yè)就自信地把手伸向高利貸。“開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得大量資金，完全沒(méi)有進(jìn)入監管系統。如果一旦市場(chǎng)真的冷卻下來(lái)，那就危險了！”上述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)認為，開(kāi)發(fā)企業(yè)長(cháng)期走鋼絲，這樣的可能性是存在的。
據了解，當地企業(yè)往往通過(guò)錢(qián)莊、寄售處和個(gè)人獲取高利貸，現在的回報月息至少在6分以上，相當于年息72%。
就這樣一個(gè)圍繞著(zhù)房產(chǎn)的資金流動(dòng)利益鏈條形成了。官員與開(kāi)發(fā)商利益共享，開(kāi)發(fā)企業(yè)就可以通過(guò)違規的方式提前預售“紙上商品房”回籠資金，從而保證了資金鏈條的正常運營(yíng)。也基于此，開(kāi)發(fā)企業(yè)才敢于將手伸向民間借貸，從而維持了開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈表面上的良性循環(huán)。