解除房產(chǎn)合同的事由有哪些?
??合同的法定解除,指當法律上的原因出現的時(shí)候,合同當事人可依法行使解除權。法定解除的情形一般包括:
因不可抗力致使不能實(shí)現合同目的;
在履行期限屆滿(mǎn)之前,當事人一方明確表示或以自己的行為表示不履行主要債務(wù);
當事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限仍未履行;
當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現合同目的;
法律規定的其他情形。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除也應當符合合同法對合同解除的以上規定。具體而言,當事人可依法解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的事由包括:
1、建筑設計變更過(guò)大
按套(單元)計價(jià)的預售房屋,套型與設計圖紙不一致時(shí),或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍,合同中未約定處理方式的,購房人可以退房或者與房產(chǎn)商重新約定總價(jià)款。
??購房人退房的,由房產(chǎn)商承擔違約責任。
2、主體結構質(zhì)量不合格
因房屋主體結構質(zhì)量不合格不能交付使用,或房屋交付使用后,房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格的。房產(chǎn)商交付的房屋應當是驗收合格的房屋。交付時(shí)若房屋的主體結構不符合合同約定的標準,購房人有權單方面解除合同。
??商品房交付使用后,購房人認為主體結構質(zhì)量不合格的,可以依照有關(guān)規定委托工程質(zhì)量檢測機構重新核驗,經(jīng)核驗,確屬主體結構質(zhì)量不合格的,購房人有權退房。
3、在建工程轉讓而未通知。
房屋預售后,房產(chǎn)商欲轉讓在建的房屋建設工程,房產(chǎn)商應當將房屋建設工程轉讓的情況書(shū)面通知商品房購房人。
??購房人有權在接到書(shū)面通知之日起30日內要求解除商品房預售合同。購房人未按照規定要求解除商品房預售合同的,應當由房屋建設工程受讓人繼續履行商品房預售合同。
4、面積誤差超過(guò)法律規定
出賣(mài)人交付使用的房屋套內面積或建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符,面積誤差比,絕對植超過(guò)3%的;合同約定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差,合同中未約定處理方式的,面積誤差比絕對值超出3%時(shí),購房人有權退房。
??購房人退房的,房產(chǎn)商應當在購房人提出退房之日起30日內將購房人已付房?jì)r(jià)款退還給購房人,同時(shí)支付已付房?jì)r(jià)款利息。
5、擅自改變規劃設計
已預售的商品房,房產(chǎn)商不得擅自變更規劃、設計。經(jīng)規劃部門(mén)批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構形式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向變化,以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的,房產(chǎn)商應當在變更確立之日起10日內,書(shū)面通知購房人。
??購房人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書(shū)面答復。購房人在通知到達之日起15日內未作書(shū)面答復的,視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房?jì)r(jià)款的變更。房產(chǎn)商未在規定時(shí)限內通知購房人的,購房人有權退房;購房人退房的,由房產(chǎn)商承擔違約責任。
6、合同履行遲延
出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付款項,經(jīng)催告后在三個(gè)月合理期限內仍未履行的,當事人另有約定的除外。
7、無(wú)法辦理產(chǎn)權登記
商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者法律規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年,由于出賣(mài)人的原因,導致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權登記的;
8、房屋存在質(zhì)量問(wèn)題,嚴重影響正常居住使用;
9、法定不得轉讓的情形
如果房屋存在下列情形之一的:(一)未依法登記取得房產(chǎn)權證書(shū)的;(二)共有房屋,未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的;(三)權屬有爭議,尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的;(四)司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房屋權利的,則商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,購房者也可退房。