贛州經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區法院陳瑜青這樣的法官誰(shuí)敢托付？讓失信者明留生獲利！
【資訊】90后女生杠桿買(mǎi)房 30萬(wàn)定金撬動(dòng)數千萬(wàn)房產(chǎn) 2018-01-26 17:36
一位90后年輕的上海女孩黃瀟瀟（化名），通過(guò)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，構設陷阱，最終以少量的定金“套牢”上海幾位房主上千萬(wàn)元的房產(chǎn)。
2016年期間，黃瀟瀟在上海到處買(mǎi)房，從當年的3月到年底總共簽下了起碼4份以上的房地產(chǎn)定金合同。
她所買(mǎi)的房子每一套價(jià)格都是幾百萬(wàn)不等，同時(shí)她也支付了5-10萬(wàn)元不等的定金。但在付了定金之后，她就開(kāi)始玩“消失”，以各種理由拒不支付首付款。等到房主想要解除買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，黃瀟瀟就翻出了合同當中的違約條款來(lái)索賠。
因為合同中的“不平等條約”， 黃瀟瀟相當于用5萬(wàn)到10萬(wàn)的定金，鎖定了賣(mài)家數百萬(wàn)的房產(chǎn)未來(lái)600日內的升值收益。
定金變身為房屋“看漲期權”
在這些案例中，黃瀟瀟的關(guān)鍵武器就是藏有陷阱的購房合同。
根據法院判決書(shū)寫(xiě)明，這些合同中的陷阱條款包括：1.買(mǎi)家逾期超過(guò)600日不付款，賣(mài)家才可以解除合同；2.買(mǎi)家不付錢(qián)每天只需付萬(wàn)分之零點(diǎn)三的違約金；3.賣(mài)家可以找別人接手來(lái)買(mǎi)這個(gè)房屋；4.600日內賣(mài)家如果把房子轉賣(mài)給其他人，則要賠償買(mǎi)家房?jì)r(jià)20%的違約金。
2016年在上海跟黃瀟瀟簽下“不平等條約”的就有4套房產(chǎn)。分別是：長(cháng)寧區利西路一套200平的房產(chǎn)，轉讓成交價(jià)620萬(wàn)；普陀區常德路一套房產(chǎn)，面積不詳，轉讓成交價(jià)858萬(wàn)；閔行區莘松路一套房產(chǎn)，面積不詳，轉讓成交價(jià)485萬(wàn)；浦東新區某某村163平，轉讓成交價(jià)395萬(wàn)。
這四套房子合計總價(jià)超過(guò)2358萬(wàn)，房?jì)r(jià)上漲的收益可達一千多萬(wàn)。按照合同的規定，這一千多萬(wàn)的差價(jià)就要歸黃瀟瀟所有，而她付出的僅僅是合計不過(guò)是30萬(wàn)的定金和極低的違約金。
通過(guò)這套手法，黃瀟瀟僅需動(dòng)用30萬(wàn)元的成本，就已經(jīng)能夠獲利上千萬(wàn)元。即使是賣(mài)家們都選擇“違約”，黃瀟瀟也能獲得數百萬(wàn)元的違約金。
法院審理認為，黃瀟瀟并沒(méi)有付款能力，卻在短期內與包括梁某、謝某等在內的多名房屋出售人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，在合同中均約定了付款期限為600天，顯然與購房政策不符。由此可見(jiàn)，購房不是黃瀟瀟的真正目的，而是通過(guò)支付小額錢(qián)款來(lái)謀取不正當的利益。
上述購房不是真正目的，而是通過(guò)支付小額錢(qián)款來(lái)謀取不正當的利益的贛州市南康區蓉江街道辦事處泰康西路現代商城4棟2單元701室明留生如出一撤，在已經(jīng)收回購房預付款5萬(wàn)元、雙方權利義務(wù)已經(jīng)結清的情況下，其以支付5萬(wàn)元房子款為由要求適用定金罰則判決另外給付5萬(wàn)元起訴至江西贛州經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區法院。竟然獲得所謂優(yōu)秀法官陳瑜青的青睞，陳瑜青公然違背事實(shí)和法律作枉法裁判。造成“人民法院理應通過(guò)司法裁判過(guò)程和裁判結果引導、形成守信光榮、失信可恥的良好社會(huì )氛圍，引導各類(lèi)因誠信缺失引發(fā)的房地產(chǎn)糾紛矛盾能通過(guò)司法渠道得到妥善解決，促進(jìn)贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序健康發(fā)展。”成為空中樓閣、蜃樓海市！！
一、為便于政法機關(guān)、律師法學(xué)界朋友、熱心正義網(wǎng)友了解真相，用歷史檔案還原歷史真相，茲歸納以下基本事實(shí)。
?。ㄒ唬┟髁羯?、劉某平達成購房意向，明留生假裝誠意稱(chēng)為取得優(yōu)先購房資格于2017年1月21日支付了意向金（銀行交易用途房子款）50000元。明留生向劉某平支付訂金的行為，只是表明明留生希望劉某平將房屋賣(mài)給自己，明留生的這一行為符合要約邀請的法律特征，屬于要約邀請。
1、2011年1月4日，劉某平向贛州錦暉實(shí)業(yè)有限公司交付首期購房款并與開(kāi)發(fā)商簽訂《贛州市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同備案編號201101000342。房屋座落在錦繡新天地18棟101室，建筑面積133.25平方米。之后在中國農業(yè)銀行贛州開(kāi)發(fā)區支行辦理了房屋按揭貸款，按揭貸款到位后一直按時(shí)繳付按揭貸款本息。該房屋未取得房屋使用權證系毛坯房。
2、2017年1月，居住在錦繡新天地的李勇通過(guò)物業(yè)服務(wù)中心得知劉某平因著(zhù)急籌集20萬(wàn)資金歸還給患病急需去廣州治療的親戚咨詢(xún)退房事宜，打起來(lái)歪注意。涉訴中據該小區多名業(yè)主證實(shí)，李勇利用其能說(shuō)會(huì )道、擅長(cháng)投機取巧的所謂優(yōu)勢與贛州錦泰物業(yè)公司設在該小區的物業(yè)管理處主任鄭麗萍、保安隊隊長(cháng)黃春明多次合伙、惡意串通假裝幫助原業(yè)主出讓房屋為名非法獲取房屋轉讓差價(jià)及索取買(mǎi)賣(mài)雙方的介紹費、中介費、茶水費等。確認劉某平急于籌款誠心賣(mài)房之后，李勇找到其外甥明留生商議好虛構、冒用明留生名義買(mǎi)房。2017年1月上旬，李勇指使錦繡新天地物業(yè)管理處聯(lián)系劉某平，見(jiàn)面后李勇介紹明留生系其外甥準備賣(mài)房，希望其親戚住在同一個(gè)小區，李勇從物業(yè)管理處拿到劉某平的毛坯房大門(mén)鑰匙徑直領(lǐng)著(zhù)兩人到物業(yè)管理處辦公樓上18棟101室，明留生匆匆看了看毛坯房稱(chēng)很滿(mǎn)意。在交流協(xié)商過(guò)程中，劉某平如實(shí)告知自己文化知識不高、不懂法律、根本不了解、不清楚無(wú)產(chǎn)證的毛坯房能否轉讓?zhuān)喀側绾芜^(guò)戶(hù)？如實(shí)告知房屋已經(jīng)抵押給中國農業(yè)銀行贛州開(kāi)發(fā)區支行還有約27萬(wàn)銀行按揭貸款沒(méi)有還清、房屋屬于抵押權人農業(yè)銀行。李勇稱(chēng)其辦理過(guò)沒(méi)有房屋使用權證的房屋買(mǎi)賣(mài)、過(guò)戶(hù)等一切手續；明留生承諾劉某平不需要出一分錢(qián)，涉及房屋的一切費用包括代替清償27萬(wàn)銀行按揭貸款、全部稅費等概由明留生支付。僅需要劉某平協(xié)助辦理之后結算房款。李勇向劉某平取了商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案編號、居民身份證復印件、農業(yè)銀行賬號。雙方經(jīng)協(xié)商達成以下合約：
?、匐p方約定房屋總價(jià)630000元，明留生預付房屋訂約金50000元作為享有優(yōu)先受讓房屋的誠意金，50000元誠意金在明留生付完630000元后予以退還；
?、陔p方約定明留生預付房屋訂約金50000元起，劉某平不需要出一分錢(qián)，涉及房屋的一切費用包括劉某平在中國農業(yè)銀行贛州開(kāi)發(fā)區支行尚未還清的房屋按揭貸款約27萬(wàn)元、全部稅費等概由明留生支付，明留生預付房屋訂約金5萬(wàn)元后立即支付首期購房款也就是代替劉某平清償約27萬(wàn)元銀行按揭貸款解除銀行抵押登記、交付各項稅費辦出劉某平的房產(chǎn)證即更名過(guò)戶(hù)；
?、垭p方付條件約定明留生交付首期購房款代替劉某平清償27萬(wàn)銀行按揭貸款、交付稅費辦出劉某平的產(chǎn)權時(shí)房屋買(mǎi)賣(mài)合同始為成立、如果明留生拒絕支付首期購房款約27萬(wàn)元即視為違約所預付的房屋訂約金50000元劉某平有權沒(méi)收且房屋可以另售他人。如果劉某平拒絕協(xié)助明留生去中國農業(yè)銀行贛州開(kāi)發(fā)區支行辦理代為清償約27萬(wàn)元銀行按揭貸款解除銀行抵押所預付的房屋訂約金50000元予以退還明留生雙方立即解除合同；
?、茈p方約定剩余房款即第二期購房款約36萬(wàn)元由明留生向銀行申請按揭貸款到賬后支付給劉某平，整個(gè)房屋轉讓涉及還貸、交付稅費辦出劉某平的產(chǎn)權、更名過(guò)戶(hù)過(guò)程中僅需要劉某平提供一切資料協(xié)助明留生辦理且劉某平不需要承擔任何費用。
明留生、劉某平自愿達成上述購房合意，2017年1月21日13:55:59，明留生依約通過(guò)其中國農業(yè)銀行賬戶(hù)6217866500001014828轉賬50000元至劉某平的中國農業(yè)銀行賬戶(hù)6228483471212909816，明留生自己填寫(xiě)“交易用途房子款”。 盡管事后才知道系李勇虛構、冒用明留生名義買(mǎi)房，購房不是李勇、明留生的真正目的，而是通過(guò)支付小額錢(qián)款來(lái)謀取不正當的利益。但明留生、劉某平自愿達成購房意向，明留生為取得劉某平信任，假裝表示誠意旨在獲取優(yōu)先購房資格于2017年1月21日向劉某平支付了意向金（購房訂約款）50000元。明留生向劉某平支付訂金的行為，只是表明明留生希望劉某平將房屋賣(mài)給自己，明留生的這一行為符合要約邀請的法律特征，屬于要約邀請。劉某平收受明留生給付的訂金只是證明了劉某平接受了明留生的要約邀請。明留生依約通過(guò)其中國農業(yè)銀行賬戶(hù)轉賬至劉某平的中國農業(yè)銀行賬戶(hù)自認交易用途房子款 50000元，該50000元應屬于明留生購房的預付款。
?。ǘ├钣旅坝妹髁羯x虛構主體資格故意以欺詐手段訂立合同，致使處于危困狀態(tài)、缺乏判斷能力的劉某平因李勇、明留生實(shí)施欺詐行為而陷入錯誤，并基于錯誤認識而為意思表示于2017年1月22日在李勇手寫(xiě)的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》簽字，明留生購房系以合法形式掩蓋非法目的的行為。
3、半個(gè)月之后的2017年1月22日（星期天），李勇突然告知劉某平已經(jīng)按照雙方約定由明留生預付房屋訂約金50000元通過(guò)其中國農業(yè)銀行賬戶(hù)轉賬至劉某平的農業(yè)銀行賬戶(hù)。基于明留生已支付了50000元意向金（購房訂約款）的誠意，劉某平請別人按照雙方協(xié)商房屋轉讓過(guò)程中取得一致意見(jiàn)達成的上述合約打印了《房屋轉讓合同》文本兩份。但李勇、明留生看過(guò)后，李勇稱(chēng)其對沒(méi)有房產(chǎn)證的毛坯房轉讓有經(jīng)驗前不久就辦理過(guò)，要求按照他們已經(jīng)共同商議好協(xié)議內容并由他手寫(xiě)協(xié)議條款的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》就可以，李勇執筆書(shū)寫(xiě)的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》一式三份，劉某平作為甲方、賣(mài)方，明留生作為乙方、買(mǎi)方，該房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議約定：
1. 甲方自愿將已坐落在贛州市經(jīng)開(kāi)區錦繡新天地小區 18橦號 101房號 （建筑面積 133.25 m2）出售給乙方所有。(注：套房一套)合同備案編號2011010034.
2．出售套房總價(jià)格計人名幣陸拾壹萬(wàn)玖千玖百元整(619900.00元)。
3．簽訂協(xié)議之日起，乙方預付定金伍萬(wàn)元給甲方，甲方寫(xiě)收據。
甲方必須在2017年3月21號之前協(xié)助乙方辦理好一切房屋過(guò)戶(hù)手續，并提供一切資料給乙方辦理。
甲方同乙方去銀行辦理按揭當日，乙方付購房款貳拾萬(wàn)元正給甲方，乙方所付的定金五萬(wàn)元可以抵購房款。所欠的余款肆拾壹萬(wàn)玖仟玖佰元由銀行按揭給甲方。
4．甲、乙雙方各執壹份協(xié)議、中間人執一份。
5．如甲方不按合同辦事、違約，乙方付的定金，甲方必須雙倍返還。如乙方違約，所付伍萬(wàn)定金甲方有權不退還。
6．本協(xié)議自簽訂之日起生法律效力。
7．過(guò)戶(hù)費由乙方負責，水、電戶(hù)名和物業(yè)戶(hù)名由甲方負責協(xié)助辦理變更。
劉某平對李勇執筆書(shū)寫(xiě)的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》內容與雙方協(xié)商時(shí)議定的價(jià)格、付款程序、合同所使用的詞句、合同的條款等不一致、差別大存在爭議，認為該協(xié)議內容違背了雙方協(xié)商房屋轉讓過(guò)程中的約定，不是自己的真實(shí)意思表示，有違合同誠信原則。故要求明留生采用劉某平提供文本的《房屋轉讓合同》。李勇極力勸說(shuō)、反復鼓動(dòng)、再三強調其辦理過(guò)沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋買(mǎi)賣(mài)、過(guò)戶(hù)等一切手續并且與之前簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議內容相同，說(shuō)簽訂合同只是一個(gè)形式，他們會(huì )按照原來(lái)商定的付款程序付款，告訴劉某平不需要出一分錢(qián)請劉某平相信他們盡管放心。
基于李勇、明留生承諾已轉賬支付的“房子款”50000元訂金在2018年3月21日履行期限屆滿(mǎn)時(shí)退還和簽訂協(xié)議之日起再預付伍萬(wàn)元定金，以及明留生再三聲明涉及房屋轉讓過(guò)程中所需要的任何費用由其分步支付均在總房?jì)r(jià)中扣除、一切稅費概由明留生承擔、只需要劉某平協(xié)助辦理即可。因為自身無(wú)合同有效審核的技能和意識，再加上締結合同時(shí)明留生與李勇鼓動(dòng)蠱催，劉某平本著(zhù)誠心賣(mài)房的打算，為了能順利出售房屋，被迫無(wú)條件接受買(mǎi)方提供文本的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》草率匆忙之中簽字，出于明留生承諾簽訂協(xié)議之日起預付伍萬(wàn)元定金的信任按照其擬寫(xiě)的《收條》文本迅速抄寫(xiě)一遍交給明留生。雙方在訂立協(xié)議時(shí)的地位極不平等，顯然違背公平、誠信原則。
應明留生與李勇要求，劉某平將持有的唯一一份能證明自己系錦繡新天地18棟101室受讓人的《贛州市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（備案編號201101000342）原件和向物業(yè)服務(wù)中心取得的一個(gè)毛胚房鑰匙交給明留生執持并向其提供了居民身份證復印件。目的在于由明留生實(shí)際占有使用毛胚房、主持主導辦理好一切房屋過(guò)戶(hù)手續，由劉某平從旁幫助、輔助辦理房屋過(guò)戶(hù)手續。
?。ㄈ├钣鹿室庖云墼p的手段虛構主體資格冒用明留生名義訂立合同，購房不是李勇、明留生的真正目的，而是通過(guò)支付小額錢(qián)款旋即將房屋另行轉讓旨在獲取更多的轉讓收益及謀取不正當的利益。依法應當確認以合法形式掩蓋非法目的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》無(wú)效。
4、《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》于2017年1月22日簽訂，第二天即2017年1月23日（星期一）劉某平向中國農業(yè)銀行贛州開(kāi)發(fā)區支行告知轉讓錦繡新天地18棟101室事宜，提出了轉按揭申請，該銀行同意辦理，要求新借款人明留生提供身份證復印件、戶(hù)口簿復印件、婚姻證明復印件、收入證明、首付款收據、房屋估價(jià)報告、房屋買(mǎi)賣(mài)合同。劉某平將該情況告知了明留生、李勇。
5、《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》于2017年1月22日簽訂、明留生持有錦繡新天地18棟101室受讓人劉某平的《贛州市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（備案編號201101000342）原件、毛胚房鑰匙、劉某平居民身份證復印件之后，不但沒(méi)有在簽訂協(xié)議之日起向劉某平支付伍萬(wàn)元定金，反而伙同李勇及其在贛州鼎信房地產(chǎn)從事房產(chǎn)中介的侄子明強帶了不同的人來(lái)到“錦繡新天地18棟101室”看房，明留生拒絕履行合同、拒絕向銀行申請按揭貸款目的在于旋即將房屋另行轉讓的行為旨在獲取更多的轉讓收益。
《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》的期限是2017年3月21日，距離雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的期限僅有一周時(shí)間的2017年3月13日，明留生、李勇發(fā)現拒絕履行合同并旋即將房屋另行轉讓旨在獲取更多的轉讓收益的目的難以實(shí)現，在清楚繼續履行房屋買(mǎi)賣(mài)的基礎條件已不具備，該合同實(shí)際終止的情況下作出了“賊喊捉賊”的驚人之舉，故意采取暴力手段在“錦繡新天地18棟101室”大門(mén)、窗戶(hù)玻璃上涂寫(xiě)“有糾紛”、“已出售”等標語(yǔ)，嚴重損壞財產(chǎn)、侵犯名譽(yù)。明確表示不履行《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》要求賠償其5萬(wàn)元企圖通過(guò)物業(yè)管理處擴大負面影響要挾劉某平謀取不正當的利益。
6、劉某平已經(jīng)按照《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》第3條“甲方必須在2017年3月21號之前協(xié)助乙方辦理好一切房屋過(guò)戶(hù)手續，并提供一切資料給乙方辦理。”約定向明留生交付了錦繡新天地18棟101室受讓人劉某平的《贛州市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（備案編號201101000342）原件、毛胚房鑰匙、居民身份證復印件及向中國農業(yè)銀行贛州開(kāi)發(fā)區支行提出了轉按揭申請，履行了合同義務(wù)。但明留生身為房屋受讓人至《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》的期限2017年3月21日僅有一周時(shí)間仍未履行付款義務(wù)，既沒(méi)有按照《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》第3條“簽訂協(xié)議之日起，乙方預付定金伍萬(wàn)元給甲方”約定支付定金伍萬(wàn)元，亦未按照《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》第3條“甲方同乙方去銀行辦理按揭當日，乙方付購房款貳拾萬(wàn)元正給甲方，乙方所付的定金五萬(wàn)元可以抵購房款。所欠的余款肆拾壹萬(wàn)玖仟玖佰元由銀行按揭給甲方。”約定向任何一家銀行申請貸款，沒(méi)有向賣(mài)方劉某平提交貸款銀行的名稱(chēng)、分支機構、貸款銀行經(jīng)辦人、貸款金額、首付款監管收據等證明其履行合同義務(wù)的任何證據。相反，明留生、李勇、明強帶了不同的人來(lái)到“錦繡新天地18棟101室”看房，以及企圖旋即將房屋另行轉讓獲取更多的轉讓收益沒(méi)有得逞后故意采取暴力手段在“錦繡新天地18棟101室”大門(mén)、窗戶(hù)玻璃上涂寫(xiě)“有糾紛”、“已出售”等標語(yǔ)，足以證明購房不是明留生的真正目的，而是通過(guò)支付小額錢(qián)款謀取不正當的利益。明留生“釣魚(yú)式”企圖騙取財產(chǎn)而簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》是以合法形式掩蓋非法目的。
在明留生拒絕履行合同、拒絕支付購房款，其單方違約行為致使不能實(shí)現合同目的，且已經(jīng)造成合同無(wú)法按照《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》的期限2017年3月21日如期履行。2017年3月14日，經(jīng)與明留生協(xié)商同意，劉某平通過(guò)銀行轉賬退還明留生優(yōu)先取得購買(mǎi)資格的誠意金50000元及參照銀行貸款利息支付1000元利息。明留生于2017年3月14日收回其購房訂金及利息51000元沒(méi)有提出異議。同日，經(jīng)雙方協(xié)商同意解除合同，劉某平將《解除（撤銷(xiāo)）合同通知書(shū)》通過(guò)郵政特快專(zhuān)遞送達至明留生簽收。
?。ㄋ模├钣略凇板\繡新天地18棟101室”大門(mén)、窗戶(hù)玻璃上涂寫(xiě)“有糾紛”、“已出售”等標語(yǔ)造成明留生、劉某平雙方協(xié)商解除合同后自行清理標語(yǔ)，再次故意以欺詐的手段騙取劉某平的諒解和信任，2017年3月18日，明留生、李勇向劉某平提出一次性付款轉讓房屋達成第二次合約。
7、2017年3月18日，明留生、李勇向劉某平提出一次性付款轉讓上述房屋，經(jīng)協(xié)商同意明留生、李勇和劉某平之間達成以下協(xié)議：
?、匐p方約定支付全款購房履約誠意金（訂約金）51000元；
?、陔p方約定十日內（2017年3月27日之前 ）支付首期購房款35萬(wàn)元由劉某平配合去贛州開(kāi)發(fā)區金嶺東大道中國農業(yè)銀行提前歸還房屋貸款本息26萬(wàn)多元以及李勇、明留生未按時(shí)支付首期購房款35萬(wàn)元即視為李勇、明留生違約所支付的訂金51000元劉某平有權沒(méi)收且房屋可以另售他人；
?、垭p方約定李勇、明留生十五日內（2017年4月1日之前）支付第二期購房款33萬(wàn)元由劉某平配合去贛州開(kāi)發(fā)區房管所辦理劉某平變更戶(hù)名到明留生、李勇名下的房屋手續；
?、芗s定因變更名字產(chǎn)生的稅費、前期物業(yè)費等全部費用均由李勇、明留生承擔；約定房屋由劉某平變更到明留生、李勇名下由劉某平退還履約誠意金51000元。
?、蓦p方約定支付首期購房款即簽訂書(shū)面購房合同。
?、蘩钣碌陌苤袊ㄔO銀行南康支行工作的李行長(cháng)承諾擔保。
2017年3月18日雙方商談房屋轉讓時(shí)李勇在南康區建設銀行工作的同胞弟弟李行長(cháng)在場(chǎng)，李勇的同胞弟弟李行長(cháng)向劉某平拍胸脯承諾如果明留生、李勇全款購房資金不足，由他提供現金保證能全款、一次性支付房款。當天，雙方在錦繡新天地大門(mén)外一餐館見(jiàn)面、吃飯，在場(chǎng)人有明留生、李勇、在建設銀行南康支行做副行長(cháng)的李勇同胞弟弟、劉某平、劉偉民，吃飯的費用1000元由劉某平支付。
2017年3月19日，劉某平通知中國農業(yè)銀行贛州開(kāi)發(fā)區支行已經(jīng)轉讓錦繡新天地18棟101室房屋，收取明留生、李勇的首期購房款35萬(wàn)元立即清償房屋按揭貸款約27萬(wàn)元辦理解除抵押登記。劉某平再次赴中國農業(yè)銀行贛州開(kāi)發(fā)區支行取得同意提前還貸并辦好提前還貸手續。劉某平聯(lián)系李勇、明留生盡快一起去贛州開(kāi)發(fā)區金嶺東大道的中國農業(yè)銀行提前歸還房屋貸款本息，李勇、明留生讓劉某平按照雙方的口頭約定擬好房屋買(mǎi)賣(mài)書(shū)面合同并承諾在3月26日支付首期購房款、簽訂書(shū)面購房合同。
2017年3月26日，經(jīng)聯(lián)系，李勇、明留生均告訴劉某平還沒(méi)有籌集到首期購房款35萬(wàn)元。
2017年3月27日，劉某平又聯(lián)系李勇、明留生去贛州開(kāi)發(fā)區金嶺東大道的中國農業(yè)銀行提前歸還房屋貸款本息，要求李勇、明留生支付首期購房款、簽訂書(shū)面購房合同，但李勇、明留生以各種理由推脫；逼于無(wú)奈，同日劉某平邀請劉偉民親自去南康區尋找李勇、明留生，但李勇、明留生均以沒(méi)有事前約好見(jiàn)面為由拒絕簽訂書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)合同、拒絕支付首期購房款。更令人無(wú)法理解的是李勇、明留生居然拒絕與劉某平見(jiàn)面。拒絕履行合同支付購房款。
?。ㄎ澹├钣掠?017年3月28日再次在“錦繡新天地18棟101室”大門(mén)、窗戶(hù)玻璃上涂寫(xiě)“有糾紛”、“已出售”等標語(yǔ)，劉某平向蟠龍派出所報案，民警責令李勇清理標語(yǔ)。李勇、明留生向劉某平明確表示不履行一次性付款的合同，李勇還在民警、群眾面前稱(chēng)其目的就是要劉某平賠償5萬(wàn)元。
8、2017年3月28日，李勇再次以暴力手段在“錦繡新天地18棟101室”大門(mén)、窗戶(hù)玻璃上涂寫(xiě)“有糾紛”、“已出售”等標語(yǔ)，劉某平向蟠龍派出所報案，民警責令李勇清理標語(yǔ)。李勇、明留生向劉某平明確表示不履行一次性付款的合同，李勇還在民警、群眾面前稱(chēng)其目的就是要劉某平賠償5萬(wàn)元。
逼于無(wú)奈，為避免紛爭，維護合法權益，按照律師對兩次簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同分兩次起訴的建議，劉某平于2017年3月29日對2017年1月22日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》確認合同效力糾紛一案起訴至贛州經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區人民法院后，發(fā)現本案屬于贛州市南康區人民法院管轄，故向一審法院書(shū)面提交《管轄權異議申請書(shū)》，一審法院作出（2017）贛0791民初461號民事裁定，裁定駁回原告劉某平的起訴；駁回反訴原告明留生的反訴。劉某平提起上訴，贛州市中級人民法院作出（2018）贛07民終25號民事裁定，裁定撤銷(xiāo)一審法院（2017）贛0791民初461號民事裁定；本案移送贛州市南康區人民法院審理。
移送管轄是指人民法院發(fā)現受理的案件不屬于本院管轄或當事人提出的管轄異議成立時(shí)，應當移送有管轄權的人民法院，受移送的人民法院應當受理。對移送案件的訴訟費用，《訴訟費用交納辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）第二十四條有明確的規定：“依照民事訴訟法第三十六條、第三十七條、第三十八條、第三十九條規定移送、移交的案件，原受理人民法院應當將當事人預交的訴訟費用隨案移交接收案件的人民法院。”本案所涉《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》確認合同效力糾紛一案是移送管轄案件，是已經(jīng)在原受理法院贛州經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區人民法院依法立案的案件，劉某平劉某平已經(jīng)按規定交納了訴訟費用。移送管轄實(shí)質(zhì)上只是管轄的法院做了變更，不需要當事人再次立案，不屬于新接受的案件。本案所涉《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》確認合同效力糾紛一案中，原受理法院贛州經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區人民法院于2018年5月向贛州市南康區人民法院移交訴訟材料時(shí)工作失誤僅移交了明留生的訴訟費遺漏了劉某平的訴訟費100元。贛州市南康區人民法院于2018年6月26日作出民事裁定，以劉某平未繳訴訟費為由裁定按劉某平劉某平撤回起訴處理。經(jīng)催促，贛州經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區人民法院將劉某平的訴訟費100元移交給贛州市南康區人民法院，但該院收到原受理法院移交的劉某平訴訟費100元后拖延幾個(gè)月受理確認合同效力（案號：（2019）贛0703民初28號）一案。
?。﹦⒛称接?018年2月辦理（贛2018）贛州市不動(dòng)產(chǎn)權第0002040號不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)。在2018年3月14日經(jīng)與明留生協(xié)商同意將2017年3月18日收取的房屋訂金51000元扣除餐費1000元將50000元轉賬至明留生賬號。領(lǐng)取產(chǎn)證，在2018年3月14日經(jīng)與明留生協(xié)商同意將2017年3月18日收取的房屋訂金51000元扣除餐費1000元將50000元轉賬至明留生賬號。
9、2017年3月27日之后，劉某平多次催促明留生、李勇履行合同，支付購房款，明留生、李勇向劉某平明確表示不履行一次性付款的合同，稱(chēng)其目的就是要劉某平賠償5萬(wàn)元。劉某平則認為明留生、李勇拒絕履行合同構成根本違約應當按照雙方合意承擔賠償責任不予退還51000元。得知劉某平轉讓房屋未成功，贛州錦暉實(shí)業(yè)有限公司于2017年9月5日向劉某平發(fā)送《催告函》，要求劉某平于2017年9月18日前去該公司辦理房屋交接手續、辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)及銀行按揭抵押手續，劉某平交付代辦房產(chǎn)證等費用后于2018年2月辦理（贛2018）贛州市不動(dòng)產(chǎn)權第0002040號不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)。
10、2018年3月14日，經(jīng)與明留生協(xié)商同意將2017年3月18日收取的房屋訂金51000元扣除餐費1000元將50000元轉賬至明留生賬號。
?。ㄆ撸┶M州市南康區人民法院收到贛州經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區人民法院移交的劉某平訴訟費100元后要求明留生退回該院（2018）贛0703民初2453號《民事裁定書(shū)》，明留生拒絕歸還并向贛州經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區人民法院提起本案訴訟。
11、贛州市中級人民法院作出（2018）贛07民終25號民事裁定，裁定撤銷(xiāo)一審法院（2017）贛0791民初461號民事裁定；本案移送贛州市南康區人民法院審理。
贛州經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區人民法院于2018年5月向贛州市南康區人民法院移交訴訟材料時(shí)工作失誤僅移交了明留生的訴訟費遺漏了劉某平的訴訟費100元。贛州市南康區人民法院于2018年6月26日作出（2018）贛0703民初2453號《民事裁定書(shū)》，以劉某平未繳訴訟費為由裁定按劉某平劉某平撤回起訴處理。經(jīng)催促，贛州經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區人民法院將劉某平的訴訟費100元移交給贛州市南康區人民法院，該院發(fā)現（2018）贛0703民初2453號《民事裁定書(shū)》系錯誤裁定，要求明留生退回該院（2018）贛0703民初2453號《民事裁定書(shū)》，明留生拒絕歸還贛州市南康區人民法院（2018）贛0703民初2453號《民事裁定書(shū)》并于2018年7月19日向贛州經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區人民法院提起本案訴訟。
二、陳喻青違反法定程序，審判程序違法，導致實(shí)體不公，應當予以撤銷(xiāo)該判決。
本案中，劉某平收到（2018）贛0791民初1384號訴訟材料，在答辯期間及2018年1月3日開(kāi)庭審理中，向贛州經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區法院提出管轄權異議，提供了以下證據：
?、仝M州高鐵新區一期拆遷區域圖，證明劉某平戶(hù)籍地贛州市贛州經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區鳳崗鎮朱家村地子園17號住房因贛州高鐵新區于2017年3月20日列為征地拆遷范圍。
?、?017年7月10日，劉某平家庭與鳳崗鎮人民政府簽訂《房屋拆遷補償安置協(xié)議書(shū)》，證明劉某平戶(hù)籍地贛州市贛州經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區鳳崗鎮朱家村地子園17號住房早于明某生于2018年7月19日向江西省贛州經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區法院提起訴訟之前長(cháng)達一年時(shí)間的2017年7月已經(jīng)拆除。
?、?016年1月1日劉某平與曾某蘭簽訂的《租房合同》及租金交付憑證。租賃時(shí)間自2016年1月1日至2018年12月31日，證明劉某平經(jīng)常居住地贛州市章貢區水南鎮水南新村西三區151號，且在明某生于2018年7月19日向江西省贛州經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區法院提起訴訟之前已連續居住一年以上。
?、軇⒛称浇?jīng)常居住地贛州市章貢區水南鎮水南新村西三區151號社區出具的《經(jīng)常居住地證明》，證明劉某平自2016年1月1日至2018年10月23日一直居住地贛州市章貢區水南鎮水南新村西三區151號，已連續居住一年以上。
2017年6月27日修正的《中華人民共和國民事訴訟法》第二十一條規定：“ 對公民提起的民事訴訟，由被告住所地人民法院管轄；被告住所地與經(jīng)常居住地不一致的，由經(jīng)常居住地人民法院管轄。”
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋?zhuān)ǚㄡ尅?015〕5號）第四條規定：“ 公民的經(jīng)常居住地是指公民離開(kāi)住所地至起訴時(shí)已連續居住一年以上的地方，但公民住院就醫的地方除外。”戶(hù)籍地與經(jīng)常居住地不一致的，應該以經(jīng)常居住地為準。
本案劉某平向江西省贛州經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區法院提供了贛州高鐵新區一期拆遷區域圖、其家庭2017年7月10日與鳳崗鎮人民政府簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議書(shū)》、其本人2016年1月1日與曾某蘭簽訂的《租房合同》、租金交付憑證以及贛州市章貢區水南鎮水南新村西三區151號社區出具的《經(jīng)常居住地證明》，足以證明劉某平自2016年1月1日至2018年10月23日一直居住地贛州市章貢區水南鎮水南新村西三區151號，已連續居住一年以上。故劉某平認為江西省贛州經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區法院對本案無(wú)管轄權符合上述法律規定。江西省贛州經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區法院在明知當事人劉某平經(jīng)常居住地系贛州市章貢區水南鎮水南新村西三區151號的情況下繼續審理本案違反了上述法律規定，顯屬濫用管轄權。依法應予以糾正其審判程序違法行為。
管轄權是指人民法院之間依級別或地域為標準而劃分的受理第一審案件的權限，它是人民法院行使審判權的前提和基礎，無(wú)管轄權即無(wú)審判權。 民訴法108條規定的受理條件很明確，應該是向有管轄權的法院提起訴訟，一個(gè)法院對案件的裁判權的前提就是司法管轄權，沒(méi)有管轄權就不能對案件作出裁判，不能因為當事人沒(méi)有提出管轄異議便認為取得了管轄權，也不能因為當事人沒(méi)有提出異議便視為達成約定管轄。因為管轄權是法律對法院審判職能的區域或等級性授權，不是當事人選擇就能決定的問(wèn)題。這項法律制度的設立，其目的在于保護當事人的訴訟權利和司法公正。本案贛州經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區法院對于沒(méi)有管轄權的合同糾紛案件予以受理，并裁定駁回了劉某平提出的管轄異議，劉某平上訴后，二審又駁回了上訴，維持原裁定，顯然一、二審裁定是錯誤的，當事人就此實(shí)體判決提出上訴后，二審法院經(jīng)審查發(fā)現一、二審裁定有錯誤，二審法院就應當本著(zhù)有錯必糾和依法監督的原則，實(shí)事求是地予以處理，即二審法院應參照最高人民法院法（經(jīng)）復[1990]10號批復中的第四條規定精神，裁定撤銷(xiāo)一、二審裁定和一審實(shí)體判決，將案件移送有管轄權的人民法院管轄。
劉某平向江西省贛州經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區法院提供了贛州高鐵新區一期拆遷區域圖，足以證明劉某平戶(hù)籍地贛州市贛州經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區鳳崗鎮朱家村地子園17號于明留生于2018年7月19日向贛州經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區人民法院提起本案訴訟時(shí)已經(jīng)夷為平地。
贛州高鐵新區核心區一期項目所在位置。
2017年3月20日，贛州經(jīng)開(kāi)區啟動(dòng)高鐵新區核心區一期及周邊道路項目征地拆遷工作，預計今年6月底全面完成征地拆遷。
根據規劃，贛州高鐵新區核心區位于贛州經(jīng)開(kāi)區鳳崗鎮境內，規劃占地面積5523畝，共有鳳崗社區居委會(huì )、朱家村、路塘村、橫嶺村4個(gè)村(居委會(huì ))涉及征地拆遷。其中，高鐵新區核心區一期及周邊道路項目征遷涉及朱家村、路塘村，共約2767畝土地、1793棟房屋。
2017年2月，贛州高鐵新區核心區基礎設施項目建設已經(jīng)初步啟動(dòng)。依據贛州市都市區總體規劃及高鐵新區相關(guān)規劃，贛州高鐵新區將打造成高效、快捷的區域性綜合交通樞紐，高標準建成城市門(mén)戶(hù)和商務(wù)、物流中心，構建臨空、臨鐵經(jīng)濟區，成為贛州經(jīng)濟發(fā)展加速的重要引擎。
劉某平向贛州經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區法院提供了贛州其家庭2017年7月10日與鳳崗鎮人民政府簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議書(shū)》，足以證明劉某平戶(hù)籍地贛州市贛州經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區鳳崗鎮朱家村地子園17號于明留生于2018年7月19日向贛州經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區人民法院提起本案訴訟時(shí)已拆遷完。
三、明留生在一審提供2015年7月24日售價(jià)55萬(wàn)元的鼎信房地產(chǎn)二手房信息作為證據稱(chēng)劉某平“一房二賣(mài)”純屬顛倒黑白、混淆是非。
一房二賣(mài)是指出賣(mài)人先后或同時(shí)以?xún)蓚€(gè)買(mǎi)賣(mài)合同，將同一特定的房屋出賣(mài)給兩個(gè)不同的買(mǎi)受人。又稱(chēng)房屋的二重買(mǎi)賣(mài)。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規定：“具有下列情形之一的，導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣(mài)人承擔不超過(guò)已付購房款一倍的賠償責任：(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。”本案中，自2017年1月明留生、劉某平達成購房意向，明留生于2017年1月21日支付了意向金（銀行交易用途房子款）50000元表明明留生希望劉某平將房屋賣(mài)給自己，至2017年1月22日雙方簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》，再到房屋買(mǎi)賣(mài)合同的期限屆滿(mǎn)之日2017年3月21日止，劉某平并沒(méi)有將錦繡新天地18棟101室出賣(mài)給第三人，根本不存在“一房二賣(mài)”的事實(shí)，沒(méi)有違反上述法律規定。恰恰相反，明留生于2017年1月22日簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》后，憑據其持有錦繡新天地18棟101室受讓人劉某平的《贛州市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（備案編號201101000342）原件、毛胚房鑰匙、劉某平居民身份證復印件之后，伙同李勇及其在贛州鼎信房地產(chǎn)從事房產(chǎn)中介的侄子明強帶了不同的人來(lái)到“錦繡新天地18棟101室”看房，明留生拒絕履行合同、拒絕向銀行申請按揭貸款目的在于旋即將房屋另行轉讓的行為旨在獲取更多的轉讓收益。在一審審理中，明留生指使其侄子明強利用在贛州鼎信房地產(chǎn)從事房產(chǎn)中介的便利制作了與“錦繡新天地18棟101室”毫不相干的“2015年7月24日售價(jià)55萬(wàn)元具有房產(chǎn)證”二手房信息提供給法院，企圖以來(lái)源不合法的虛假證據讓法院采信，以達到其顛倒黑白、混淆是非、賊喊捉賊的非法目的。與此同時(shí)，明留生在一審審理中混淆是非、賊喊捉賊，故意提供真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、合法性存疑，未經(jīng)司法鑒定機構鑒定的微信、短信等復印件，該證據是復印件，微信、短信對話(huà)當事人無(wú)法確認。
四、明留生在一審提供其于2017年1月22日騙取劉某平預先出具的收款收據稱(chēng)2017年1月21日實(shí)際交付的經(jīng)銀行確認交易用途房子款50000元是定金，該50000元房子款屬于要約邀請實(shí)質(zhì)應為”訂金”。
2017年1月明留生、劉某平達成購房意向，明留生為取得劉某平的信任謀求以合法形式掩蓋非法目的簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，假裝表達誠意為取得優(yōu)先購房資格于2017年1月21日向劉某平支付了意向金（銀行交易用途房子款）50000元。明留生向劉某平支付訂金的行為，只是表明明留生希望劉某平將房屋賣(mài)給自己，明留生的這一行為符合要約邀請的法律特征，屬于要約邀請。
《中華人民共和國擔保法》第九十條規定：“定金應當以書(shū)面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。”2017年1月22日，盡管李勇冒用明留生名義虛構主體資格故意以欺詐的手段訂立合同，致使處于危困狀態(tài)、缺乏判斷能力的劉某平因李勇、明留生實(shí)施欺詐行為而陷入錯誤，并基于錯誤認識而為意思表示于2017年1月22日在李勇手寫(xiě)的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》簽字并被騙取預先出具收到伍萬(wàn)元定金的收款收據，但明留生并沒(méi)有按照《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》第3條“簽訂協(xié)議之日起，乙方預付定金伍萬(wàn)元給甲方”約定履行合同自2017年1月22日起交付定金伍萬(wàn)元。定金合同屬于實(shí)踐性合同，以當事人實(shí)際交付定金為合同生效要件。即當事人實(shí)際交付的定金數額為生效的定金數額。本案明留生于2017年1月21日實(shí)際交付的經(jīng)銀行確認交易用途房子款50000元的款項為預付金并非定金，也即《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》中的定金條款未生效。
五、明留生自2017年1月21日支付經(jīng)銀行確認交易用途房子款50000元即訂金至2017年1月22日簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》延長(cháng)至2017年3月13日故意在涉案房屋大門(mén)、窗戶(hù)玻璃上涂寫(xiě)“有糾紛”、“已出售”等標語(yǔ)之日止拒絕履行合同支付購房款足以證明其簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是以合法形式掩蓋非法目的。依法應當確認該協(xié)議無(wú)效。
1、《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》系李勇冒用明留生名義虛構主體資格故意以欺詐手段訂立合同。自雙方商議房屋買(mǎi)賣(mài)、指使明留生于2017年1月21日支付經(jīng)銀行確認交易用途房子款50000元即房屋訂金、故意以欺詐的手段致使處于危困狀態(tài)、缺乏判斷能力的劉某平因李勇、明留生實(shí)施欺詐行為而陷入錯誤，并基于錯誤認識而為意思表示于2017年1月22日在李勇手寫(xiě)的對什么時(shí)間去銀行辦理按揭、什么時(shí)候辦理過(guò)戶(hù)等具體內容約定不明確的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》簽字、騙取劉某平預先出具收到伍萬(wàn)元定金的收款收據、騙取劉某平交付的錦繡新天地18棟101室受讓人劉某平的《贛州市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（備案編號201101000342）原件、毛胚房鑰匙、劉某平居民身份證復印件之后，明留生就開(kāi)始玩“消失”，自始至終整個(gè)過(guò)程均系李勇策劃實(shí)施。在一審法庭上，明留生自己陳述、承認已經(jīng)購買(mǎi)了一套100多萬(wàn)元的新房。明留生在其它地方購買(mǎi)了100多萬(wàn)元的房屋，足以證明購房不是明留生的真正目的，而是李勇惡意串通明留生虛構主體資格冒用明留生名義通過(guò)支付小額錢(qián)款旋即將房屋另行轉讓旨在獲取更多的轉讓收益及將訂立合同作為騙取雙倍返還定金的手段謀取不正當的利益。
2、李勇指使明留生向劉某平發(fā)出要約邀請于2017年1月21日支付經(jīng)銀行確認交易用途房子款50000元即訂金騙取劉某平的信任進(jìn)而以欺詐的手段誘導劉某平基于錯誤認識而為意思表示在李勇手寫(xiě)的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》簽字。
3、李勇虛構主體資格冒用明留生名義于2017年1月22日簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》后，利用持有錦繡新天地18棟101室受讓人劉某平的《贛州市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（備案編號201101000342）原件、毛胚房鑰匙、劉某平居民身份證復印件之便利，不但沒(méi)有在簽訂協(xié)議之日起履行合同向劉某平支付伍萬(wàn)元定金，反而伙同明留生在贛州鼎信房地產(chǎn)從事房產(chǎn)中介的侄子明強帶了不同的人來(lái)到“錦繡新天地18棟101室”看房，李勇、明留生拒絕履行合同、拒絕向銀行申請按揭貸款目的在于旋即將房屋另行轉讓的行為旨在獲取更多的轉讓收益。
4、李勇、明留生、明強帶了不同的人來(lái)到“錦繡新天地18棟101室”看房，圖謀旋即將房屋另行轉讓的行為旨在獲取更多的轉讓收益未能得逞。眼看《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》的期限是2017年3月21日，距離雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的期限僅有一周時(shí)間的2017年3月13日，在明知繼續履行房屋買(mǎi)賣(mài)的基礎條件已不具備，該合同實(shí)際終止的情況下作出了“賊喊捉賊”的驚人之舉，故意采取暴力手段在“錦繡新天地18棟101室”大門(mén)、窗戶(hù)玻璃上涂寫(xiě)“有糾紛”、“已出售”等標語(yǔ)，嚴重損壞財產(chǎn)、侵犯名譽(yù)。明確向劉某平表示不履行《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》，要求賠償其5萬(wàn)元企圖通過(guò)物業(yè)管理處擴大負面影響要挾劉某平謀取不正當利益。
《民法通則》58條第3款"一方以欺詐的手段訂立合同"的，其民事行為無(wú)效。《中華人民共和國合同法》規定，有下列情形之一的,合同無(wú)效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益 ;(二)惡意串通 ,損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì )公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。本案李勇惡意串通明留生虛構主體資格冒用明留生名義通過(guò)支付小額錢(qián)款謀取不正當的利益。故意以欺詐的手段致使處于危困狀態(tài)、缺乏判斷能力的劉某平因其實(shí)施欺詐行為而陷入錯誤，并基于錯誤認識而為意思表示于2017年1月22日在李勇手寫(xiě)的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》簽字、騙取劉某平預先出具收到伍萬(wàn)元定金的收款收據、騙取劉某平交付的錦繡新天地18棟101室受讓人劉某平的《贛州市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（備案編號201101000342）原件、毛胚房鑰匙、劉某平居民身份證復印件之后，明留生就開(kāi)始玩“消失”， 訂約后根本不準備履行合同，沒(méi)有為履行合同做任何準備工作，拒絕履行合同、拒絕支付購房款、拒絕向銀行申請按揭貸款。而且李勇、明留生、明強帶了不同的人來(lái)到“錦繡新天地18棟101室”看房，目的在于旋即將房屋另行轉讓的行為旨在獲取更多的轉讓收益。明留生、李勇以合法形式掩蓋非法目的訂立的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》違反了上述法律規定，該房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議自始就沒(méi)有法律約束力。依法應當確認明留生、劉某平于2017年1月22日訂立的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》無(wú)效。
六、明留生于2017年3月14日業(yè)已接受劉某平全額退還的明留生在2017年1月21日要約邀請實(shí)際支付的訂金50000元房子款和1000元利息且收到解除合同通知后未提出異議，依法應當確認《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》已于2017年3月14日解除。
合同解除權是合同當事人依照合同約定或法律規定享有的解除合同的權利。鑒于雙方當事人并未約定解除權，故合同解除權的行使須遵循法律的規定。明留生自2017年1月21日實(shí)際交付的經(jīng)銀行確認交易用途房子款50000元即訂金至2017年1月22日簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》延長(cháng)至2017年3月13日故意在“錦繡新天地18棟101室”大門(mén)、窗戶(hù)玻璃上涂寫(xiě)“有糾紛”、“已出售”等標語(yǔ)之日止拒絕履行合同、拒絕支付購房款，且明確表示不履行《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》要求賠償其5萬(wàn)元。明留生于履行期限2017年3月21日屆滿(mǎn)之前，明確表示不履行主要債務(wù)的行為，屬意思表示而非權利主張，故劉某平依法享有合同解除權，而明留生作為違約方，在本次爭議中不享有合同解除權。
《中華人民共和國合同法》第九十四條規定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現合同目的；（二）在履行期限屆滿(mǎn)之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現合同目的；（五）法律規定的其他情形。本案中，明留生于2017年1月21日支付了意向金（銀行交易用途房子款）50000元、于2017年1月22日簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》、持有錦繡新天地18棟101室受讓人劉某平的《贛州市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（備案編號201101000342）原件、毛胚房鑰匙、劉某平居民身份證復印件且接到劉某平轉告的農業(yè)銀行開(kāi)發(fā)區支行同意辦理轉按揭通知之后，他就開(kāi)始玩“消失”，以各種理由拒不支付首付款、拒絕履行合同申請銀行按揭貸款。致使房屋過(guò)戶(hù)交易流程無(wú)法繼續，合同目的無(wú)法實(shí)現。經(jīng)多次溝通、明留生明確表示不履行《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》，2017年3月14日，經(jīng)與明留生協(xié)商同意，劉某平通過(guò)銀行轉賬退還明留生優(yōu)先取得購買(mǎi)資格的誠意金50000元及參照銀行貸款利息支付1000元利息。明留生于2017年3月14日收回其購房訂金及利息51000元沒(méi)有提出異議。同日，經(jīng)雙方協(xié)商同意解除合同，劉某平將《解除（撤銷(xiāo)）合同通知書(shū)》通過(guò)郵政特快專(zhuān)遞送達至明留生簽收。從明留生于2017年3月14日接受提出的解除買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的建議，并收取劉某平返還購房訂金50000元及利息51000元的事實(shí)分析，完全可以認定雙方之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系已解除，劉某平將《解除（撤銷(xiāo)）合同通知書(shū)》通過(guò)郵政特快專(zhuān)遞送達至明留生簽收，明留生沒(méi)有提出異議。劉某平于2017年3月14日發(fā)函解除合同并不違反上述合同法等法律規定，依法應當確認《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》已于2017年3月14日解除。
七、明留生在答辯期間變更訴訟請求“請求依法判令被告雙倍返還原告購房定金5萬(wàn)元”， 陳喻青判決“被告劉某平應當雙倍返還原告明留生購房定金100000元”，該判決違反了民事訴訟“不告不理”的基本原則，導致判決錯誤。
“不告不理”原則是法院審理民事訴訟案件的基本原則，表現為法院審理民事糾紛的范圍（訴訟內容與標的）由當事人確定，法院無(wú)權變更、撤銷(xiāo)當事人的訴訟請求。案件在審理中，法院只能按照當事人提出的訴訟事實(shí)和主張進(jìn)行審理，對超過(guò)當事人訴訟主張的部分不得主動(dòng)審理。也就是說(shuō)當事人“告誰(shuí)審誰(shuí)，告什么審什么”。
本案中，答辯期間明留生兩次變更訴訟請求，最后確認的訴訟請求為：“1、請求依法確認雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》于2018年7月15日解除。2、請求依法判令被告雙倍返還原告購房定金5萬(wàn)元。本案訴訟費由被告承擔。”
2018年3月14日，經(jīng)與明留生協(xié)商同意，劉某平將其收取的明留生于2017年3月18日經(jīng)銀行確認的自認房屋訂金（銀行匯款明確交易用途房屋訂金）50000元，扣除其支付的餐費1000元將50000元實(shí)際轉賬至明留生賬號。明留生自認于2018年3月14日收取劉某平返還的50000元房屋訂金，故答辯期間明留生變更訴訟請求“請求依法判令被告雙倍返還原告購房定金5萬(wàn)元。”也就是說(shuō)明留生并未提出“劉某平應當雙倍返還原告明留生購房定金100000元”。顯而易見(jiàn)，一審判決“被告劉某平應當雙倍返還原告明留生購房定金100000元” 完全無(wú)視明留生的訴訟要求，且無(wú)視明留生于2017年3月18日已經(jīng)收取劉某平返還的50000元之事實(shí)不清，原審判決明顯違反了我國民事訴訟法中 “不告不理”的基本原則，導致判決錯誤。
八、劉某平于2017年3月14日發(fā)函解除合同并不違反法律規定。在合同履行期限2017年3月21日屆滿(mǎn)超過(guò)一年四個(gè)月、解除權消滅的情況下，原審判決“原告明留生與被告劉某平簽訂的的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》于2018年7月15日解除”無(wú)事實(shí)和法律依據。
《合同法》第九十四條的規定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。 法律沒(méi)有規定或者當事人沒(méi)有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個(gè)月。對方當事人沒(méi)有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。
雖然房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為合同的一種,其解除后的法律后果應適用我國《合同法》第97條關(guān)于合同解除的法律后果的一般規定。但是一方面,房屋是一種特殊的不動(dòng)產(chǎn),房屋買(mǎi)賣(mài)合同根據其性質(zhì)和種類(lèi)不同,適用法律或者政策上的差異,合同履行情況的不同以及解除原因的差異,其解除后的法律效果也與一般合同解除后的法律效果存在較大差異,不可一概而論。另一方面,《合同法》第97條所作規定用語(yǔ)籠統,對于恢復原狀的含義范圍性質(zhì)問(wèn)題、采取補救措施的范圍問(wèn)題、賠償損失的具體適用問(wèn)題及對關(guān)聯(lián)合同的影響問(wèn)題等均未提及,缺乏可操作性,導致理論界見(jiàn)解不一,以及司法實(shí)踐的混亂。對此,基于對房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除目的的考量和對當事人意思自治的尊重,在修正的直接效果說(shuō)的背景下,房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為非繼續性合同,原則上有溯及力,合同解除之后,合同關(guān)系溯及地消滅,發(fā)生恢復原狀的效果。與我國民法其他法條中提及的“恢復原狀”不同,房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除后的“恢復原狀”指的是返還所受領(lǐng)的給付,其范圍包括一方移轉房屋的占有及注銷(xiāo)房產(chǎn)登記,另一方返還購房款本金及利息。根據恢復原狀的內容不同,其性質(zhì)亦有不同。“采取補救措施”指的是根據合同性質(zhì)不能恢復原狀、根據履行情況不宜恢復原狀、履行不符合約定時(shí)采取的補救措施。
本案2017年1月22日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》約定的履行期限是2017年3月21日。明留生自2017年1月21日實(shí)際交付的經(jīng)銀行確認交易用途房子款50000元即訂金至2017年1月22日簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》延長(cháng)至2017年3月13日故意在“錦繡新天地18棟101室”大門(mén)、窗戶(hù)玻璃上涂寫(xiě)“有糾紛”、“已出售”等標語(yǔ)之日止拒絕履行合同、拒絕支付購房款，且明確表示不履行《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》要求賠償其5萬(wàn)元。2017年3月14日，經(jīng)與明留生協(xié)商同意，劉某平通過(guò)銀行轉賬退還明留生優(yōu)先取得購買(mǎi)資格的誠意金50000元及參照銀行貸款利息支付1000元利息。同日，經(jīng)雙方協(xié)商同意解除合同，劉某平將《解除（撤銷(xiāo)）合同通知書(shū)》通過(guò)郵政特快專(zhuān)遞送達至明留生簽收，明留生沒(méi)有提出異議。劉某平因買(mǎi)受人遲延支付購房款向明留生制作送達解除合同通知，并按照恢復原狀的法律規定返還購房款50000元及利息1000元，明留生于2017年3月14日收回其購房訂金及利息51000元、簽收解除合同通知當日均沒(méi)有提出異議。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》主要從實(shí)體上規定了解除商品房買(mǎi)賣(mài)的事由，對其解除程序則應根據我國合同法的規定處理。根據我國合同法第九十六條第一款規定：“主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時(shí)解除。”可知，行使商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除權的一方應該履行通知的程序。如果通知已經(jīng)送達，但對方提出異議之訴，主張合同解除的通知人對于合同解除的效力便處于不確定狀態(tài)，須由法院裁判。本案訴訟中，劉某平提出反訴，請求確認雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》已于2017年3月14日解除。一審法院應當依法審查劉某平作為行使商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除權的一方履行了通知程序義務(wù)對2017年3月14日解除合同的效力作出公正判決。但一審判決在未查清明留生在合同簽訂后至一審審理結束是仍然沒(méi)有提交其向哪個(gè)銀行申請辦理按揭手續，交存首期款20萬(wàn)元的證據，即明知買(mǎi)受人明留生遲延支付購房款拒絕履行合同義務(wù)、拒絕向銀行提交申請辦理按揭貸款、拒絕由銀行監管購房首期款20萬(wàn)元的必要前提下，于合同履行期限2017年3月21日屆滿(mǎn)超過(guò)一年四個(gè)月、明留生解除權消滅的情況下，一審法官涉嫌辦人情案、關(guān)系案，其判決“原告明留生與被告劉某平簽訂的的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》于2018年7月15日解除”無(wú)事實(shí)和法律依據。
九、當事人在舉證期間、法庭調查終結前提出減少訴訟請求數額，原審判決沒(méi)有按照減少后的訴訟請求數額計算退還訴訟費嚴重違反法律規定，導致判決錯誤。
民事訴訟法第五十一條規定，原告可以放棄或者變更訴訟請求。法律規定當事人在訴訟中變更訴訟請求數額，案件受理費依照下列規定處理： （一）當事人增加訴訟請求數額的，按照增加后的訴訟請求數額計算補交； （二）當事人在法庭調查終結前提出減少訴訟請求數額的，按照減少后的訴訟請求數額計算退還。
本案中，舉證期間明留生兩次變更訴訟請求，最后確認的訴訟請求為：“1、請求依法確認雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》于2018年7月15日解除。2、請求依法判令被告雙倍返還原告購房定金5萬(wàn)元。本案訴訟費由被告承擔。”
從《訴訟費交納辦法》的規定看，影響訴訟費用收取的因素主要有二：一是定性因素，一是定量因素。前者指案件類(lèi)型因素，后者指經(jīng)濟因素，即原告請求數額的多少。在案件類(lèi)型確定的情況下，經(jīng)濟因素是訴訟費用收取的決定性因素，因為在民事訴訟中，訴訟請求決定了法院的審理對象和范圍。原告起訴，法院收取訴訟費用后受理原告的起訴，原告和法院之間建立了訴訟關(guān)系。法院此時(shí)即產(chǎn)生了一種職責，即需要對原告的訴訟請求進(jìn)行審理。這好像是一種合同，誰(shuí)也不能反悔。理論上可稱(chēng)為訴訟請求固定，但并非一成不變。根據法律規定，這種默示的約定可以依法進(jìn)行變更。
原審法院依法應當減少案件受理費。第一，民事訴訟遵循當事人主義和處分原則。根據上述原則，法院的審理對象系由當事人決定，不告不理，告什么審什么。民事訴訟法第十三條第一款規定，當事人有權在法律規定的范圍內處分自己的民事權利和訴訟權利。因此，原告在法律許可的期限內，減少其請求的種類(lèi)和數額，是原告對其民事權利和訴訟權利的處分，法院應當準許。第二，符合權利義務(wù)一致原則。最高法院《關(guān)于民事訴訟證據的若干規定》第三十四條規定，當事人增加或變更訴訟請求，應當在舉證期限屆滿(mǎn)前提出。如果當事人在舉證期限屆滿(mǎn)前，主動(dòng)減少其訴訟請求的種類(lèi)和數額，該變更后果則引起訴訟標的即法院審理對象的變化。既然法院不需要再對原告過(guò)多的請求進(jìn)行審理，而只需要對變更后的請求進(jìn)行審理，那么法院再按照原請求數額收取訴訟費用就顯失公平了。
在舉證期間明留生變更訴訟請求為“請求依法判令被告雙倍返還原告購房定金5萬(wàn)元。”依法應當減少案件受理費5800元的情況下，一審判決沒(méi)有按照減少后的訴訟請求數額計算退還訴訟費嚴重違反了民事訴訟法、訴訟費交納辦法等法律法規的規定，導致原審判決案件受理費5800元錯誤。