鄭州最堅挺區域，房?jì)r(jià)直逼北龍湖！
01
知道鄭州現在有多少套二手房掛牌嗎？
直接說(shuō)答案，超13萬(wàn)套！
那么，這么多小區的房?jì)r(jià)是如何分布的呢？
一起來(lái)看：
總價(jià)100萬(wàn)以下的，6萬(wàn)多套，占50%。
總價(jià)100-140萬(wàn)，2.8萬(wàn)套，占21%。
總價(jià)140-200萬(wàn)，2.1萬(wàn)套，占16%。
總價(jià)200萬(wàn)以上的，1.8萬(wàn)套，占13%。
這些總價(jià)200萬(wàn)、300萬(wàn)以上的小區，絕大多數都是東區老CBD、高鐵片區的房子或者北龍湖掛牌。
當然，也有一些特殊的存在。
比如這樣一些老小區很不協(xié)調地夾在里面。
一個(gè)個(gè)看似普普通通的老家屬院，暖氣外露，地上停車(chē)，談不上綠化和品質(zhì)。
房?jì)r(jià)卻超過(guò)了鄭州90%的小區，霸氣外露，直逼北龍湖！
甚至租金更猛！
就比如文博花園，每月租金基本全部在4000以上。
博物院家屬院，樓層還不錯的兩室租金也在3000左右。
還有中行家屬院，二樓三樓租金3000出頭，四樓五樓也接近3000。
這些老家屬院沒(méi)有電梯，所以樓層越低越貴。
區政府家屬院，高樓層的兩室也得2600-2800。
著(zhù)實(shí)不低！
關(guān)鍵是可租的房子還沒(méi)幾套！
目前整個(gè)文博花園對外出租的只有不到20套房。
博物院家屬院更夸張，只有6套對外出租，其中2套兩室的，4套三室的。
還挺搶手！
這些看似普通的老家屬院，實(shí)際上卻一點(diǎn)也不普通。
因為它們集中在一個(gè)區域，金水文博片區。
也是鄭州當下為數不多的堅挺區域，不論是房?jì)r(jià)，還是租金！
02
一起來(lái)看看這個(gè)傲嬌的區域。
如果你了解鄭州教育，就會(huì )知道，金水文博片區的省實(shí)驗中學(xué)和文化路一小雙學(xué)區組合是怎樣的存在。
這是一張省實(shí)驗+文一小學(xué)學(xué)區劃片的大致范圍，僅供參考。
注：圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò )，僅供參考。
這張圖陰影范圍內的小區，動(dòng)輒2萬(wàn)起，3萬(wàn)都不封頂，再一看小區，清一色的某某家屬院、文化路幾號院等等。
單純就房子而言，應該沒(méi)有幾個(gè)人愿意掏百十來(lái)萬(wàn)買(mǎi)這種房子吧？
但，偏偏這些老小區，還真有業(yè)主正兒八經(jīng)地掛牌出售，還真有買(mǎi)家正兒八經(jīng)地掏錢(qián)買(mǎi)入。
除此之外，還有一些次新小區有部分學(xué)位。
比如英地天驕華庭，從近期成交來(lái)看，帶學(xué)位的比不帶學(xué)位的同戶(hù)型，總價(jià)高出幾十萬(wàn)。
天驕華庭整體也比較一般，但好在是次新小區，怎么也比老破好一些。
文博片區有3個(gè)小區比較特殊：
正弘數碼公寓、鑫苑世家、文博公寓。
有大量小戶(hù)型住宅！
因為戶(hù)型小，所以總價(jià)低、租金低，熱度比較高。
正弘數碼公寓20-30平的小戶(hù)型，成交總價(jià)50多萬(wàn)。
小兩房的租金在1800左右，裝修差的1600左右，一室的租金1400。
這個(gè)小區人員比較雜亂。
文博公寓相對純粹一些，以陪讀房為主。
50-60平的小兩房，租金2200-2300，最便宜的2000，裝修不是很好。
也有一室出租，但很少，只有幾套，小單間1500，有獨立廚衛的小標間租金在1800-2000左右。
鑫苑世家40-50平的小戶(hù)型，單價(jià)22000-23000，總價(jià)100萬(wàn)出頭。
出租的話(huà)，租金在1600-2000左右。
基本上，學(xué)區支撐了文博片區的二手房市場(chǎng)，陪讀支撐起了一大部分租房市場(chǎng)！
03
事實(shí)上，在鄭州如果想買(mǎi)絕對優(yōu)質(zhì)的學(xué)區房，確實(shí)沒(méi)啥便宜的。
看，這是其他幾個(gè)片區，比較典型的還不錯的雙學(xué)區房報價(jià)，大家感受一下。
金水區優(yōu)勝路小學(xué)+七中學(xué)區組合——天下城。
金水區緯五路一小+八中學(xué)區組合——金元公寓。
高新區鄭州中學(xué)+鄭州中學(xué)一附小組合——金科城。
中原區伊河路小學(xué)+鄭州外國語(yǔ)中學(xué)學(xué)位（部分）——中原新城學(xué)府小區。
二七區外國語(yǔ)小學(xué)+五十七中總校學(xué)區房組合——龍源世紀家園。
全都是動(dòng)輒2、3萬(wàn)的房?jì)r(jià)！
你或許想問(wèn)，如果沒(méi)有學(xué)區加持，老小區能賣(mài)多少錢(qián)？能比有學(xué)區的便宜多少？
咱就拿紫荊山旁的緯一路小學(xué)+鄭州八中的雙學(xué)區瑞園來(lái)說(shuō)。
片區大部分都是80年代到90年代的單位家屬院，也就緯一路上的瑞園小區新一點(diǎn)。
雖然也很一般，物業(yè)就是幾個(gè)老大爺，基本上可以尾隨進(jìn)出小區，無(wú)人詢(xún)問(wèn)。
但就是這樣一個(gè)小區，房?jì)r(jià)幾乎都是2萬(wàn)多。
周邊沒(méi)有學(xué)區的老小區呢？
給你看一張圖，相信很多人心里就有數了。
花園路周邊平均二手房1.5-1.6萬(wàn)，但是瑞園2.2萬(wàn)左右，差價(jià)6000上下。
一平相差6000，如果按80平算，買(mǎi)同樣的房子相差48萬(wàn)，接近50萬(wàn)了。
到底值不值？
這個(gè)問(wèn)題仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智了。
04
最后咱們重點(diǎn)說(shuō)幾個(gè)熱門(mén)學(xué)校：
作為東區老大哥，今年?yáng)|區外國語(yǔ)的成績(jì)著(zhù)實(shí)亮眼！據說(shuō)一個(gè)班近一半都考了700分以上。
五十四中是東區第一梯隊的初中，這幾年熱度也比較高。
文苑中學(xué)是今年的黑馬之一，位置在龍子湖大學(xué)城，應該有很多是教職工子弟，生源很重要啊。
一中高新是一中重點(diǎn)打造的初中，成績(jì)很厲害，算是今年中招的黑馬了。
管回中學(xué)作為管城二強之一，如果數據屬實(shí)，相比去年有很大進(jìn)步，甚至超過(guò)了管外。
總之，不管是買(mǎi)學(xué)區房，還是租陪讀房，都建議大家注意以下三點(diǎn)：
第一，教育政策并不明朗！
一旦多校劃片落地，一旦劃片區域變動(dòng)，一旦落戶(hù)年限有要求……
就算你買(mǎi)了學(xué)區房，也不一定能上名校。
所以，買(mǎi)房上學(xué)一定要慎重，租房陪讀也不要一次租太長(cháng)時(shí)間，萬(wàn)一學(xué)區變了呢？
第二，教育集團化不是說(shuō)說(shuō)而已！
不知道你有沒(méi)有發(fā)現，金水區有很多個(gè)緯五一、省實(shí)驗，中原區有很多個(gè)伊河路、互助路。
這些都是教育集團化，而且近幾年新入市的樓盤(pán)，很多都會(huì )引進(jìn)名校，新增學(xué)?；蚴敲Ｖ睂俜中?，或是合作辦學(xué)。
讓名校帶動(dòng)弱校，都是為了教育均衡，教育公平。
第三，區與區之間的壁壘一直存在！
在鄭州，金水、中原和高新還是更有價(jià)值，東區也正在崛起。
未來(lái)不管是買(mǎi)學(xué)區房還是租房陪讀，在選擇上一定是區大于校！
本文福利
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