樓市說(shuō)法｜“學(xué)區房”落空了，開(kāi)發(fā)商要擔責嗎？浙江法院判了！
樓市說(shuō)法第11期
REAL ESTATE TALK
浙江金華的小王在公交告白上看到已經(jīng)結頂的新樓盤(pán)桐花小區就在正在興建的公立名校桐花小學(xué)旁，非常心動(dòng)。他向開(kāi)發(fā)商頻頻詢(xún)問(wèn)，對方明白暗示桐花小區是桐花小學(xué)的學(xué)區房，只要簽定了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，即便未獲得房產(chǎn)證也能就讀桐花小學(xué)。得到上述許諾后，小王夫妻倆簽了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及相關(guān)附件（含彌補協(xié)議）。
然而不到一個(gè)月，小王便傳聞原定的桐花小學(xué)已規劃給民辦天一小學(xué)利用，也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商宣傳、許諾的公立名校桐花小學(xué)沒(méi)有了！不久，該市教育局發(fā)布了“城區初中、小學(xué)學(xué)區劃分計劃”，明白桐花小區不是桐花小學(xué)的學(xué)區房。小王向開(kāi)發(fā)商核實(shí)該情況，開(kāi)發(fā)商回復“此為政府行為，開(kāi)發(fā)商也力所不及”。
小王無(wú)法承受，將開(kāi)發(fā)商告上法庭，要求其補償喪失。
那么，小王的懇求會(huì )得到法院撐持嗎？
文香哲律師點(diǎn)評：
1
法院認定：開(kāi)發(fā)商不構成違約。
在那個(gè)案子中，法院綜合相關(guān)證據認定：
第一，開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售桐花小區樓盤(pán)時(shí)，所做的“桐花小學(xué)”、“書(shū)香洋房”等宣傳內容，沒(méi)有違犯其競拍所得的“桐花小學(xué)東側1#地塊”的客不雅事實(shí)，不屬于虛假宣傳；
第二，告白宣傳中包羅“本案全數圖片與文字僅供參考示意，不構成要約和詳細確定的申明和許諾”、“買(mǎi)賣(mài)兩邊的權力義務(wù)以商品房買(mǎi)賣(mài)合同為準”等內容，并且小王和開(kāi)發(fā)商簽定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中沒(méi)有關(guān)于案涉房屋項目所屬學(xué)區事宜的條目約定；
第三，在兩邊簽定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同附件八的彌補協(xié)議中，約定了“出賣(mài)人和買(mǎi)受人之間權力義務(wù)以本合同為準，樓書(shū)、告白等宣傳材料的內容為參考示意，但出賣(mài)人在宣傳材料中對商品房開(kāi)發(fā)規劃范疇內的房屋及相關(guān)設備所做的申明和許諾確定，并對合同訂立以及房屋價(jià)格確實(shí)定有嚴重影響的，對兩邊具有約束力，出賣(mài)人在上述宣傳材料中已明示不構成要約或者不屬于交付尺度或交易前提的，不構成合同內容，兩邊不受其約束”，那申明開(kāi)發(fā)商已盡到了提醒、申明義務(wù)，因而，本案中開(kāi)發(fā)商告白宣傳屬于要約邀請，不構成對學(xué)區的許諾，不屬于合同的構成部門(mén)；
第四，小王既然是為了學(xué)區購房，就應對本地學(xué)區政策有更為深切的領(lǐng)會(huì )、更應盡審慎留意義務(wù)，不克不及僅憑被告告白宣傳中“學(xué)區”等字樣和銷(xiāo)售人員的說(shuō)法就確信房子為學(xué)區房。而且，學(xué)區的劃分，是政府教育部分按照政策規定和轄區的詳細情況等因素行使權柄所致，是可公開(kāi)查詢(xún)的信息，購房后發(fā)作學(xué)區調整，也不克不及歸責于開(kāi)發(fā)商。
因而，按照《更高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛利用法令若干問(wèn)題的解釋》第三條的規定，“銷(xiāo)售告白和宣傳材料為要約邀請，但出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規劃范疇內的房屋及相關(guān)設備所做出申明和許諾詳細確定，并對合同訂立及價(jià)格確定有嚴重影響的，視為要約?！遍_(kāi)發(fā)商無(wú)須對此承擔違約責任。
2
購置學(xué)區房應該出格留意什么？
那一案例給需要購置學(xué)區房的讀者伴侶們提了一個(gè)醒：
一是在購房合同中要明白約定購置該房屋的首要目標是學(xué)區，要求出賣(mài)人對此做出許諾；
二是判斷一個(gè)樓盤(pán)能否為某學(xué)校的學(xué)區房，應通過(guò)政府網(wǎng)站或者相關(guān)部分的德律風(fēng)征詢(xún)，而非輕信告白和銷(xiāo)售人員的描述；
三是要認真查閱購房合同，對倒霉條目應出格留意；
四是若是購房后政府調整學(xué)區，是屬于政策性調整，不在開(kāi)發(fā)商/出賣(mài)人違約的范疇內。
注：本文參考實(shí)在判決，文中小區等為化名。
