房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報建流程及潛規則指南(轉載)
[轉] 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報建流程及潛規則指南【轉載】
中華人民共和國城鄉規劃法將于明年1月1日實(shí)施，作為曾經(jīng)的房地產(chǎn)管理部門(mén)的小混混以及現在的下海流浪人員，我看了其中與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報建有關(guān)的內容，有些感慨，在這里講一講印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。
涉及房地產(chǎn)管理的各大部門(mén)之間的恩怨由來(lái)已久，我想到哪里就講到哪里吧印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。下面基本上是按照報建的先后順序來(lái)說(shuō)。
1、土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點(diǎn)批復階段
土地證和建設用地規劃許可證這兩個(gè)證，加上規劃要點(diǎn)批復，是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提.但是,這幾樣東西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問(wèn)印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣東西涉及到國土部門(mén)和規劃部門(mén)曠日持久的權力斗爭。目前我國法律也沒(méi)有很好的規范這個(gè)問(wèn)題。
恩，簡(jiǎn)單的說(shuō)一下，土地證由國土部門(mén)頒發(fā)，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規劃許可證由規劃部門(mén)頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線(xiàn)的法律依據；規劃要點(diǎn)批復由規劃部門(mén)頒發(fā)，是確定土地使用強度指標的法律依據，如容積率啊建筑密度啊停車(chē)位配置要求啊這些指標都在這個(gè)批復里體現出來(lái)，包括現在的那個(gè)小戶(hù)型比例限制要求，也會(huì )在這個(gè)文件里體現出來(lái)印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。
一般來(lái)說(shuō)，一塊地，必須要由規劃部門(mén)核定規劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設用地規劃許可證（以下簡(jiǎn)稱(chēng)地規證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權證印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。這絕對應該是必須的程序。因為國土部門(mén)必須依據規劃部門(mén)核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。
但是呢，在現實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。因為首先，很多地方的國土部門(mén)在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權證。這種讓人無(wú)法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開(kāi)發(fā)商，再去規劃部門(mén)軟磨硬泡，無(wú)論是修改規劃也好，還是根本沒(méi)有規劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規劃部門(mén)得給我搞定。
我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過(guò)是從1990年開(kāi)始的，而以公開(kāi)交易的形式搞土地出讓?zhuān)?甚至都只是從1997年才正式開(kāi)始。而北京第一塊公開(kāi)交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不過(guò)是說(shuō)，我國在這個(gè)問(wèn)題上缺乏經(jīng)驗，國際上也沒(méi)有什么可供借鑒的模式。因為我國的房地產(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺(jué)得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規劃這個(gè)概念一直到現在都還沒(méi)深入人心，更何況當時(shí)呢。
不過(guò)無(wú)論如何，這種土地交易模式現在已經(jīng)只是歷史了印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。
新城鄉規劃法第三十八條：在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門(mén)應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。
以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門(mén)領(lǐng)取建設用地規劃許可證印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。
城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門(mén)不得在建設用地規劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。
希望在我日后的職業(yè)生涯中，不要再拿著(zhù)商住用地土地證去規劃部門(mén)死磨硬泡，阿門(mén)印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。
2、項目公司設立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)
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再說(shuō)立項，這個(gè)東西純粹是計劃經(jīng)濟時(shí)代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個(gè)東西應該算什么印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場(chǎng)里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來(lái)管理的。反正現在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。而且立項到底需要什么材料那也是誰(shuí)都說(shuō)不清楚的事情。立項與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來(lái)立項。這是基于加強環(huán)境保護促進(jìn)可持續發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環(huán)評。不過(guò)上有政策下有對策，事情都是人辦出來(lái)的。反正到目前為止，建設項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過(guò)來(lái)的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門(mén)，譬如去計劃部門(mén)，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責把這些手續辦出來(lái)。編制費用稍微給多點(diǎn)都沒(méi)關(guān)系。總之我自己一看到這些手續，頭就痛得厲害。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員難找印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。現在這些專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員資料都是省內聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個(gè)球人糊弄建設部門(mén)基本上做不到，建設部門(mén)也不敢在這個(gè)事情上亂來(lái)，因為任何人都可以上網(wǎng)查到，某某是什么專(zhuān)業(yè)資質(zhì)任職什么公司。現在結構類(lèi)的工程師難找啊，感慨一個(gè)。嘿嘿。
下一篇開(kāi)始講正式的規劃報建：總平面審查階段印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。
*、總平面審查階段
這個(gè)階段各地的叫法不一樣，我聽(tīng)得比較多的叫“修建性詳細規劃審查”印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。這個(gè)階段就是審查小區的總平面規劃圖紙，也就是審一個(gè)小區的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總容積率是多大，有沒(méi)有超過(guò)規定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區的道路怎么安排，是不是符合消防規范，等等等等，這些東西都是非常的專(zhuān)業(yè)啊專(zhuān)業(yè)。
在這里我要舉例說(shuō)明一下，比如建筑密度，這個(gè)東西看起來(lái)很簡(jiǎn)單是吧，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區面積的比例數印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。譬如這個(gè)小區是1萬(wàn)平方米，有*000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是*0%。看起來(lái)這個(gè)計算應該是沒(méi)有什么爭議了。但是且慢。我這*000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺，架空層下是停車(chē)位，上面是空中綠化廣場(chǎng)。現在，爭議就來(lái)了，我這個(gè)2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無(wú)非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。現在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒(méi)有減少啊，我的休閑空間沒(méi)有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問(wèn)題，反正技術(shù)規范沒(méi)有限死，有無(wú)窮的空間可以鉆營(yíng)。
再舉個(gè)例子，容積率，總建筑面積除以?xún)粲玫孛娣e印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。也是看起來(lái)很簡(jiǎn)單。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積??？從哪里起算??？是純粹的土地使用權證載的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線(xiàn)去呢？這個(gè)東西根本說(shuō)不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這都是可以鉆營(yíng)的地方。
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審總平面是整個(gè)開(kāi)發(fā)報建過(guò)程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過(guò)程一般都要2到*個(gè)月，往往都要和規劃部門(mén)反復修改扯皮，來(lái)回磨，磨到雙方都沒(méi)了脾氣，才能通得過(guò)印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。我反正幾乎沒(méi)有見(jiàn)過(guò)能順順當當啥工作不做，干等著(zhù)就能通過(guò)總平面審查的。我也沒(méi)見(jiàn)過(guò)那種零缺陷的總平面設計，只要有心，無(wú)論什么公司的總平面，無(wú)論是你萬(wàn)科還是富力還是雅居樂(lè )，那只要一挑起來(lái)，問(wèn)題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開(kāi)窗的地方開(kāi)了窗，要么就是車(chē)道轉彎半徑太小，等等等等。（在這自夸一個(gè)：本人不才，曾經(jīng)試過(guò)在10天內完成這個(gè)工作，至今被引為傳奇故事。嘿嘿）
*、管線(xiàn)綜合審查、排水許可證
管線(xiàn)綜合審查是規劃部門(mén)的專(zhuān)業(yè)審查內容之一，我現在專(zhuān)門(mén)拿出來(lái)講，因為這個(gè)東西實(shí)在是非常，非常的專(zhuān)業(yè)啊印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。搞得不好的話(huà)，實(shí)在是害死人啊。而且，被這個(gè)東西害死的公司比比皆是。各位千萬(wàn)別以為那些什么保利啊合生啊之類(lèi)的大公司就不會(huì )在這個(gè)問(wèn)題上犯重大原則性的錯誤，事實(shí)上，無(wú)論什么房地產(chǎn)公司，在這個(gè)問(wèn)題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。
說(shuō)了半天，管線(xiàn)綜合是啥？包括三大項：小區給排水管線(xiàn)、強電線(xiàn)路、弱電線(xiàn)路，這三項綜合起來(lái)考慮，根據各項設計規范科學(xué)統籌安排，放到同一張圖紙上印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來(lái)水進(jìn)小區，然后怎么把生活污水和雨水排出小區；強電就是生活用電，線(xiàn)路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門(mén)；弱電的內容就多了，什么有線(xiàn)電視線(xiàn)、各類(lèi)通訊線(xiàn)路、網(wǎng)線(xiàn)、內部監控線(xiàn)路，等等等等，多得要死。上面這三樣東西要科學(xué)的話(huà)，統統都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬(wàn)戶(hù)。
這些線(xiàn)路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。作為非專(zhuān)業(yè)人士，要判斷一個(gè)小區的管線(xiàn)綜合設計好不好，只需要看兩個(gè)東西：
1、你就這么走進(jìn)一個(gè)小區，看它里面是不是有電線(xiàn)搭在樓和樓之間印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。只要有這個(gè)，基本上這個(gè)小區你就不用多考慮了。
2、沙井蓋是不是基本沿著(zhù)小區道路排布，不是搞到到處都是印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。如果什么沙井蓋搞得滿(mǎn)地都是，簡(jiǎn)直看不出走向來(lái)的，基本上這個(gè)小區你就可以考慮放棄了。
為什么我要這么強調這個(gè)管線(xiàn)綜合呢？如果它設計不好有什么后果呢？首先，就是給排水會(huì )整天出問(wèn)題印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。一下雨小區就變池塘的事情，我實(shí)在是見(jiàn)得太多了；然后，對于年輕的我來(lái)說(shuō)，就是網(wǎng)絡(luò )整天出問(wèn)題，小區網(wǎng)絡(luò )運營(yíng)商根本沒(méi)得選，因為只埋了一條管，別的網(wǎng)絡(luò )運營(yíng)商想進(jìn)來(lái)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現在的這家，不是這里的線(xiàn)路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。再然后，夏天千萬(wàn)別開(kāi)空調，一開(kāi)就斷電跳閘。家里的電器得輪著(zhù)用，千萬(wàn)別一起開(kāi)。看電視的時(shí)候千萬(wàn)別開(kāi)電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線(xiàn)綜合沒(méi)搞好的標志啊。你說(shuō)，這樣的小區，能住嗎？
管線(xiàn)綜合既然如此重要，那么我們說(shuō)，我們設計的時(shí)候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實(shí)上，是不行印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。為什么？因為所有的線(xiàn)，你都得從外面引進(jìn)來(lái)，都得跟外面有個(gè)接口。但是接口在哪里呢？我現在告訴你們，無(wú)論開(kāi)發(fā)商們在事先做多少準備工作，做多少調查工作，都無(wú)法保證預留的接口不發(fā)生變化。最常見(jiàn)的是市政排污管線(xiàn)突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個(gè)幾公分，這個(gè)小區的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見(jiàn)了。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€(xiàn)施工，把路挖開(kāi)，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個(gè)東西搞怕了。這種情況那是想賠錢(qián)都搞不定的。然后，高壓電線(xiàn)的接入口，一開(kāi)始說(shuō)得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時(shí)候，突然發(fā)現那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢(qián)，亂引。引到多少電算多少電。至于，呃，會(huì )引起什么生活上的麻煩，我也不知道。
再說(shuō)到這個(gè)排水許可證印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。這個(gè)東西是市政部門(mén)發(fā)的，專(zhuān)門(mén)針對小區的排水。現在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個(gè)東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線(xiàn)的位置。然后這個(gè)東西反過(guò)來(lái)又影響管線(xiàn)綜合設計，事實(shí)上是一回事。我就不多說(shuō)了。
*、單體審查、建筑工程規劃許可證
規劃部門(mén)對單體設計的審查那也是非常嚴格的，但是總體來(lái)說(shuō)，相對于總平面規劃，就比較容易通過(guò)一點(diǎn)印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。
單體設計是啥呢？就是在總平面規劃的基礎上，落實(shí)單體建筑的設計方案印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。單體方案主要是些啥內容呢？我個(gè)人是這么總結的：關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸。這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的是車(chē)位。目前來(lái)說(shuō)，我國各大城市在車(chē)位問(wèn)題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶(hù)住宅配一個(gè)車(chē)位，商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車(chē)位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車(chē)位不夠，基本上都別想通過(guò)單體審查。
當然，總平面審查期間一般來(lái)說(shuō)，也會(huì )審車(chē)位，不過(guò)那個(gè)階段主要是經(jīng)驗值，按**平方米到**平方米平方米一個(gè)車(chē)位這樣的經(jīng)驗值，來(lái)評估地下室面積夠不夠，一般來(lái)說(shuō)規劃部門(mén)不會(huì )很在意車(chē)位夠不夠，不會(huì )認真的在圖紙上數印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。但是單體階段就不一樣了，就開(kāi)始數了。這個(gè)時(shí)候什么毛招都會(huì )用上。比如所謂的子母車(chē)位啦，根本停不進(jìn)去車(chē)的轉角位也放個(gè)車(chē)位啦，等等等等，不一而足。但是有些時(shí)候，無(wú)論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱(chēng)我這里要做立體機械停車(chē)位。立體機械停車(chē)位我相信很多人都見(jiàn)過(guò)，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個(gè)小時(shí)那是非常正常的事情。不過(guò)無(wú)數開(kāi)發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過(guò)單體審查了，這個(gè)機械停車(chē)裝置那是絕對不會(huì )安裝的。
那么，為什么開(kāi)發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室？因為建地下室是虧本的印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。買(mǎi)的人也少。我知道這個(gè)話(huà)一說(shuō)出來(lái)糞青們就會(huì )向我開(kāi)炮，說(shuō)什么10幾20萬(wàn)買(mǎi)一巴掌大的停車(chē)位，開(kāi)發(fā)商還虧本？事實(shí)是，停下一臺車(chē)，的確只需要10個(gè)平方米不到的空間。但是，你要把這部車(chē)停進(jìn)去，你另外還需要*0平方米的進(jìn)車(chē)道。所以按經(jīng)驗值，每個(gè)停車(chē)位所須分擔的面積，基本上都是**到**平方米。規劃部門(mén)都這么掌握。你這個(gè)車(chē)是不能垂直起降的。這就是客觀(guān)規律。
當然我這個(gè)是大概經(jīng)驗，在有些城市，停車(chē)位還是能賺錢(qián)的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤(pán)，據說(shuō)停車(chē)位都能買(mǎi)到*0萬(wàn)一個(gè)印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。不過(guò)這個(gè)不代表一般規律。嘿嘿。
審完單體設計，設計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設工程規劃許可證印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。這個(gè)過(guò)程比較沒(méi)什么技術(shù)含量。不值得多說(shuō)。我就一筆帶過(guò)了。
不過(guò)這個(gè)建設工程規劃許可證，在新的《城鄉規劃法》中被提到非常高的位置，反復的強調印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。我個(gè)人還沒(méi)鉆詳明白，不知道這個(gè)法是什么意思，在搞什么玄虛。
*、消防和人防專(zhuān)項審查
這兩樣東西搞死人印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。我直接這么下兩個(gè)結論：沒(méi)有哪個(gè)小區的消防和人防設計是達標的。沒(méi)有哪個(gè)小區的消防和人防設備是合格。我就這么直接一點(diǎn)：消防報建，要說(shuō)難，是所有專(zhuān)業(yè)報建中最艱難的，但是如果說(shuō)簡(jiǎn)單，也可以很簡(jiǎn)單。至于人防報建，這個(gè)東西莫名其妙，我不知道這個(gè)算什么，我對任何備戰的東西，都心存惡感。
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人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。我不知道這個(gè)東西算啥。真要有空襲了我絕對不會(huì )呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車(chē)之見(jiàn)。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。當然這只是我的個(gè)人觀(guān)感，大家不必介意。
人防部門(mén)屬于政府部門(mén)，不是軍隊編制印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車(chē)位，但是這部分要被劃出來(lái)，不能發(fā)產(chǎn)權證。這部分停車(chē)位只有使用權。關(guān)于人防停車(chē)位的使用權問(wèn)題，現在的爭議非常大。社會(huì )上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權法的神經(jīng)們。我現在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時(shí)用著(zhù)。但是這個(gè)產(chǎn)權，無(wú)論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。
因為人防用途部分的車(chē)位只不過(guò)是一種暫用的性質(zhì)，不能賣(mài)，所以開(kāi)發(fā)商絕對會(huì )想辦法減少人防面積印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。另外，人防設備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個(gè)安全門(mén)，那都不知道算啥，那個(gè)東西要真放進(jìn)地下室，還真是搞碉堡了。也不知道能防什么。
7、節能審查、施工圖審查
在領(lǐng)取建設工程規劃許可證之后，設計公司在建筑施工圖的基礎上再次細化，完成結構施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結構計算書(shū)等，完成節能設計，做一個(gè)節能計算書(shū)，就可以開(kāi)始這兩項審查了印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。
節能審查，在我的個(gè)人經(jīng)驗里面，是怎么審都行的事情印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。我國現在越來(lái)越強調可持續發(fā)展，建筑節能擺上的位置也越來(lái)越高。這么說(shuō)吧：什么**0度大落地窗、全敞開(kāi)式陽(yáng)臺、無(wú)封閉式中庭這些東西，在節能方面肯定是不達標的。搞了這些東西，夏天空調得開(kāi)到瘋狂掉。不過(guò)老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節能審查上都比較能達標，老百姓在觀(guān)念上也比較能接受這個(gè)，因為北方有一個(gè)取暖的問(wèn)題，節能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。但是南方人對這種東西就比較不待見(jiàn)，我就好這一口，你管得著(zhù)啊。
說(shuō)到這里不由得想對那個(gè)套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說(shuō)兩句印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。建設部的官員們在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習慣居住大面積。開(kāi)間超過(guò)*米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。同時(shí)，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時(shí)，90平方米的套型面積的確可以設計出非常不錯的三居室的戶(hù)型。這是與北方人的使用習慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習慣每天洗澡。（我說(shuō)明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南方，僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶(hù)，90平方米要設計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這個(gè)稍微在圖上畫(huà)一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當年參與的好幾個(gè)項目，為了在滿(mǎn)足這個(gè)9070的要求下還能做*房單位，設計師嘔了不知道多少?lài)嵮?。現在市場(chǎng)上的公司逼得沒(méi)法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當然，兩房單位也可以住，不過(guò)就不能養孩子，一養孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉身的地方都沒(méi)有。現實(shí)就是這么滴殘酷。客觀(guān)規律就是如此。
現在有些公司為了規避這個(gè)9070，還想了些花招，比如設計兩套房子，再打通它一起賣(mài)印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個(gè)做法稱(chēng)為不良開(kāi)發(fā)商昧著(zhù)良心做事。我個(gè)人無(wú)言以對。
恩，說(shuō)個(gè)節能審查，一說(shuō)開(kāi)去就說(shuō)了這么多，不好意思不好意思印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。現在開(kāi)始說(shuō)施工圖審查。施工圖審查現在都已經(jīng)在表面上市場(chǎng)化了，允許開(kāi)發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結果負責。但是，基于我國的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說(shuō)呢，連設計、施工技術(shù)都非常落后，因此這個(gè)審查實(shí)在是見(jiàn)仁見(jiàn)智，根本沒(méi)法子審。在這里講一個(gè)本人曾經(jīng)親歷的事情。那一年在珠三角一個(gè)三線(xiàn)城市，在一個(gè)別墅項目門(mén)口建一座景觀(guān)塔。那個(gè)塔呢，形狀就像個(gè)紡錘，中間粗兩頭細。該地建設局檢查組帶人檢查施工現場(chǎng)，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個(gè)檢查組全部死光。這是個(gè)大事啊，政府因此組成了浩大的調查，來(lái)查這個(gè)事故的原因。首先當然是從源頭設計查起。結果一查，設計堅稱(chēng)沒(méi)有任何設計上的問(wèn)題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話(huà)，審查人員說(shuō)，不行，這個(gè)圖紙有問(wèn)題。兩邊就吵了起來(lái)。最后兩邊都說(shuō)服不了對方。要說(shuō)這個(gè)圖紙違反強制性規范吧，它也不違反。但是不違反強制性規范就表示安全合格嗎？我看誰(shuí)也不敢說(shuō)這個(gè)話(huà)。最后只能把施工單位拉出來(lái)，判了幾個(gè)罰了些錢(qián)，了事。現在合生在廣州的某樓盤(pán)前面，也打算樹(shù)這么一個(gè)塔，做審查的時(shí)候也是吵得不可開(kāi)交。最后也是不了了之，因為這根本說(shuō)不清楚，到底安不安全反正我個(gè)人不知道。 施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場(chǎng)化，事實(shí)上的壟斷化。施工圖審查時(shí)除了給審查費，專(zhuān)家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。
*、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續施工許可
余泥和噪音，這兩個(gè)東西專(zhuān)門(mén)拿在這里講，是因為這兩樣東西是最擾民的印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。我知道在很多城市，幾乎沒(méi)怎么管這兩樣東西：余泥和噪音。但現在，越來(lái)越多的城市，開(kāi)始加強了對這兩樣東西的管理。
余泥排放現在都快成了各大公路管理部門(mén)，包括公路、交通、警察，的主要生財道路了印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。運輸施工余泥的車(chē)輛，只能在規定時(shí)間，規定道路上行駛。但在很多時(shí)候，根本不可能這么規范。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候，那是日夜得都運泥啊，沒(méi)辦法，只能打通各路神仙。
余泥在運輸過(guò)程中，很容易污染路面印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。本人曾經(jīng)見(jiàn)識過(guò)廣州的一部車(chē)，從天河一路撒到番禺，結果被罰了*萬(wàn)多，包工頭拼命去做工作都沒(méi)用，估計是交通部門(mén)火大發(fā)了，撞槍頭上了。
噪音排放許可，是指只能在規定時(shí)間，用規范的，噪音較輕的方式施工印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。這個(gè)是環(huán)境保護部門(mén)管著(zhù)的。現在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來(lái)不是人能忍受的，想當年我剛剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)時(shí)候，我靠，站在工地里，聽(tīng)了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒(méi)給錘傻了。當然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟的。只要沒(méi)人管，開(kāi)發(fā)商絕對用錘擊樁。因此我個(gè)人無(wú)論如何，都支持在這方面加強管理。此外，對那些夜間連續施工的，更要予以管制。現在在一些城市，這個(gè)夜間連續施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯。無(wú)論怎么找關(guān)系都難批得下來(lái)。如果居然膽敢不報批就夜間開(kāi)工？那是嫌自己錢(qián)多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數的城市，唉，那處于幾乎沒(méi)有管理的地步。
我作為從先進(jìn)城市走出來(lái)的三個(gè)代表，到一些二三線(xiàn)城市去，傻乎乎的去問(wèn)人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續施工怎么辦手續??？結果被人家狠狠的嘲笑過(guò)好幾回印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。嘎嘎，我相信這里也會(huì )有人看過(guò)我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說(shuō)：有這種手續嗎？我這里沒(méi)有啊，我這里很簡(jiǎn)單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。
9、質(zhì)量監督、安全監督
我為了把施工許可證這一節趕緊搞出來(lái)，已經(jīng)寫(xiě)得不耐煩了印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。但是沒(méi)法子。程序是這么一步步走過(guò)來(lái)的。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。放驗線(xiàn)、白蟻防治、防雷、預測繪、預售、各專(zhuān)業(yè)驗收、項目備案驗收，一直到交樓。這得寫(xiě)死我啊。為什么我會(huì )突然發(fā)這種神經(jīng)寫(xiě)這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢騷百余字。謝謝各位。
質(zhì)量監督站和安全監督站都是建設部門(mén)下屬機構印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續。這兩個(gè)站的分工，我跟各位說(shuō)老實(shí)話(huà)，我分不清楚。在我看來(lái)，質(zhì)量問(wèn)題都是安全問(wèn)題。我就不明白為什么要搞兩個(gè)站，分著(zhù)管。譬如我打樁沒(méi)按規定程序打，導致樁荷載不達標，這個(gè)到底是安全問(wèn)題還是質(zhì)量問(wèn)題？我反正說(shuō)不清楚。總之兩個(gè)機構都得好好的哄著(zhù)。當然在若干細節上這兩部門(mén)還是有所區別。比如有些安全問(wèn)題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規定亂堆啦，這些。但在我看來(lái)，安監把質(zhì)監吃掉，并成一個(gè)機構，沒(méi)有任何邏輯和操作上的困難。
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現在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開(kāi)始市場(chǎng)化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。我見(jiàn)過(guò)最好的城市是廣州。做個(gè)樁檢測的費用，只是周邊城市的*分之1。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說(shuō)一句，打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續往上建。各位的，明白？
不過(guò)呢，絕大多數的城市，這個(gè)功能被質(zhì)量監督站牢牢的把持著(zhù)印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。這個(gè)也是建設部門(mén)的生財主道啊。我要是局長(cháng)我也不肯放。嘿嘿
10、施工招投標、監理報建
還是沒(méi)寫(xiě)到施工許可證，寫(xiě)死我了，啊啊啊我為什么會(huì )想到寫(xiě)這個(gè)題材？我現在內心深處泛濫著(zhù)一寫(xiě)到施工許可證就太監掉的沖動(dòng)啊印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。
首先，我必須說(shuō)明，按照我國現行招投標法，私營(yíng)房地產(chǎn)公司（無(wú)國有經(jīng)濟成分），其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標，他們可以直接發(fā)包印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。但在某些大城市，譬如廣州，無(wú)論什么企業(yè)施工，都必須做招投標。這是廣州在管理上嚴重違反行政許可法的地方。我個(gè)人對此一直持非常反感的態(tài)度。在大多數城市，私營(yíng)企業(yè)只要能提供私營(yíng)企業(yè)證明，既可免除施工招投標手續。啥是私營(yíng)企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結構書(shū)就行了。
在必須要做施工招投標的時(shí)候，我必須得說(shuō)，這個(gè)領(lǐng)域那是真黑不是假黑印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。黑得讓人毛骨悚然。搞施工的就沒(méi)幾只好鳥(niǎo)。我在此隨便講個(gè)故事哈。施工企業(yè)必須把自己的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門(mén)里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。施工投標的其中一個(gè)材料是專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，根據項目大小，配備的人員多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個(gè)標，另外一個(gè)不識相企業(yè)就想進(jìn)去，材料一準備，然后發(fā)現自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設局備案新增人員資料。本來(lái)這種新增技術(shù)人員備案實(shí)在是非常簡(jiǎn)單的事情。結果，連交件都交不進(jìn)去。總之就是不受理。后來(lái)求爹爹告奶奶給受理了，然后又因為其中一個(gè)人的身份證復印得不清晰，全部材料退件。這個(gè)企業(yè)的老板氣得吐血。到最后當然這個(gè)標是投不進(jìn)去了。我這里講的還只是個(gè)小手段。暗地里啥招數都用得出來(lái)。我個(gè)人不排除有些人為了逼別人退出投標會(huì )使用黑社會(huì )的可能性。
恩，監理招標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致，我不多說(shuō)了印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。
監理報建是完成這個(gè)監理免招標或招標手續之后的事情，做一個(gè)監理規劃和監理細則，交建設部門(mén)審核一番，認為OK了，發(fā)一個(gè)監理審查意見(jiàn)印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。通過(guò)了就是下一步，施工許可證。
監理規劃和監理細則，老實(shí)講，在我個(gè)人的經(jīng)驗里面，我從來(lái)沒(méi)看到建設部門(mén)真的做過(guò)審核印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。在我個(gè)人的從業(yè)經(jīng)驗里面，我沒(méi)見(jiàn)過(guò)幾個(gè)政府官員能看得懂的。
11、施工許可證
我懷著(zhù)萬(wàn)分激動(dòng)的心情，打下了上面那*個(gè)字印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。
施工許可證所須材料基本上是上面全部手續一個(gè)匯總印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。缺一不可。在我個(gè)人的職業(yè)生涯中，我從來(lái)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)能辦齊上面所有的手續，再申領(lǐng)施工許可證的。在我與同行的交流中，我也從來(lái)沒(méi)見(jiàn)過(guò)老老實(shí)實(shí)的一步步完成所有手續，再來(lái)辦施工許可手續的。要這樣的話(huà)，絕對沒(méi)1年的時(shí)間出不來(lái)。不相信的同學(xué)，請回頭再把前面10個(gè)大項看一遍，基本上每個(gè)大項里的每一個(gè)小項的工作日不會(huì )少于20個(gè)。而且得一步一步來(lái)。這是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪個(gè)環(huán)節出了任何問(wèn)題，直接就GAMEOVER。
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現在改革開(kāi)發(fā)這么多年了印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？
到了今時(shí)今日，還有什么企業(yè)抱怨過(guò)政府管得太嚴，太死，審批環(huán)節太復雜嗎？聽(tīng)不到了印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。為什么？因為大家統統都已經(jīng)適應了這個(gè)游戲規則。大家已經(jīng)在這個(gè)圈子中取得了某種平衡，達成了某項交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡(jiǎn)化辦事程序，反而會(huì )阻礙辦事效率。
我知道我這么說(shuō)，會(huì )有很多糞青完全不能理解印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規則當成了規則。這些規則維系著(zhù)房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。在每一個(gè)程序中，在每一個(gè)環(huán)節中，都存在利益分配，都存在制衡。這個(gè)系統在經(jīng)過(guò)10多年的運做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動(dòng)全身。
因此，我們經(jīng)?？梢钥吹?，除了一些管理相對規范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動(dòng)的印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。這就是一種雙方博弈之后達到的平衡。哪怕是在這些管理相對規范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發(fā)一個(gè)單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個(gè)項目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因為這是雙方一起適應，互相妥協(xié)的結果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒(méi)得玩了。
之后的內容，大家就開(kāi)始熟悉起來(lái)了：我們終于進(jìn)入銷(xiāo)售環(huán)節的各項手續了印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。
12、插曲,來(lái)講講目前的宏觀(guān)房地產(chǎn)調控
恩,不妨說(shuō)一下,我出身是房地產(chǎn)管理部門(mén)印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。當年參與了非常多的房地產(chǎn)政策制定。后來(lái)窮得不行，被迫下海至今。這也是我為什么能從事現在這個(gè)工作的原因之一啦。
在講預售和驗收這些東西之前，我想先講講現在的房地產(chǎn)調控政策印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。理解了這個(gè)，才能對銷(xiāo)售方面的各項政策有一個(gè)清晰的了解。對現在的調控，我的總體評價(jià)是：混蛋。
基本上印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南，現在的中央層面的調控政策分成以下三個(gè)方面：
1、減少土地供給印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南，緊縮地根
這方面的政策非常的立桿見(jiàn)影印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。如果這里有國土部門(mén)的朋友，看到了肯定大有感觸。最近這*年以來(lái)，中央對地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。當然，這里我們必須有個(gè)概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。尤其是各類(lèi)招商引資的工業(yè)園區。目前我國各類(lèi)工業(yè)園區總面積已經(jīng)超過(guò)了全國所有城市市區建成區的總面積。這是一個(gè)很瘋狂的概念。當然，在這種宏觀(guān)性的打壓地方用地沖動(dòng)的趨勢下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少是不爭的事實(shí)了。各位不需要和我爭論什么各大房地產(chǎn)公司儲備了多少多少地，足以做多少多少年的開(kāi)發(fā)，因此現在供地不足這種消息不準確，等等。這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報道，連造謠都沒(méi)造出個(gè)樣子來(lái)。只要看看現在各大房地產(chǎn)公司儲備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來(lái)事情的真偽。有哪個(gè)地產(chǎn)公司手頭上沒(méi)開(kāi)發(fā)的地，不處于偏遠得不行的遠郊區但是又發(fā)神經(jīng)拖著(zhù)不開(kāi)發(fā)的，我立馬把這篇東西打印出來(lái)吃掉。在另一個(gè)方面來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)公司儲備那些目前來(lái)說(shuō)幾乎沒(méi)有開(kāi)發(fā)價(jià)值的遠郊土地，其完全是寄希望于中國經(jīng)濟的健康穩定發(fā)展，城市逐步擴張，富裕群體人數總量不斷增長(cháng)。這種心態(tài)其實(shí)倒真是一種諷刺。唉
2、打壓購買(mǎi)需求
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*、強制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型
這個(gè)很明確，就是那個(gè)90平方米以下的戶(hù)型占總建筑面積70%以上印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。這個(gè)9070的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。我個(gè)人沒(méi)明白過(guò)來(lái)這到底有什么效果。戶(hù)型選擇完全是市場(chǎng)化的東西。我揣摩著(zhù)是不是這個(gè)政策有這么一個(gè)隱含的前提在：開(kāi)發(fā)商故意建大戶(hù)型，以獲取高額利潤。但是，我暈，大戶(hù)型或者小戶(hù)型，在單價(jià)穩定的前提下，單方利潤及總利潤會(huì )有任何差別嗎？總建筑面積不變，單價(jià)穩定，戶(hù)型變一下，造成影響無(wú)非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶(hù)型的單價(jià)比小戶(hù)型高。但在我的個(gè)人職業(yè)經(jīng)驗里面，我是沒(méi)發(fā)覺(jué)過(guò)有這種情況。我的個(gè)人經(jīng)驗是反過(guò)來(lái)：小戶(hù)型的單價(jià)一般都比大戶(hù)型高一點(diǎn)點(diǎn)。本人所經(jīng)歷的少數幾個(gè)公司在產(chǎn)品定價(jià)上基本上都是這么個(gè)策略。我不知道北京是不是與我的個(gè)人經(jīng)驗相反。
我個(gè)人總結，房地產(chǎn)調控政策，就在上面這三樣東西里面玩來(lái)玩去印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。不會(huì )有別的什么新花樣出來(lái)了。這個(gè)效果，我就不多說(shuō)了。
接下來(lái)，繼續講流程吧印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。啦啦啦
1*、放線(xiàn)、驗線(xiàn)
這個(gè)就簡(jiǎn)單的說(shuō)一說(shuō)吧印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。圖紙畫(huà)出來(lái)之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置，這是個(gè)技術(shù)活，要測量，定坐標。這個(gè)活就叫放線(xiàn)。放線(xiàn)一般是規劃部門(mén)下屬的測繪院或類(lèi)似的測繪機構干，不過(guò)有些發(fā)達城市也已經(jīng)把這個(gè)工作半市場(chǎng)化了。嘿嘿，又來(lái)一個(gè)半市場(chǎng)化。正式放線(xiàn)的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線(xiàn)后，測繪院會(huì )發(fā)出一份放線(xiàn)冊。
在工程提前施工，違章施工的場(chǎng)合，都需要做通這個(gè)測繪院的工作印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。讓他們提前來(lái)做放線(xiàn)。唉，又來(lái)一個(gè)“做通”工作。
放線(xiàn)完畢，施工單位照著(zhù)這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗線(xiàn)印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來(lái)的，沒(méi)超出邊線(xiàn)，測繪院就出驗線(xiàn)冊。
這個(gè)驗線(xiàn)工作跟日后的驗收有莫大的關(guān)系印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著(zhù)，尤其是在提前放線(xiàn)的場(chǎng)合。唉
1*、預售許可證
終于說(shuō)到這個(gè)了印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。預售現在的管理已經(jīng)比較嚴格了。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市，預售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示。現在在預售上面做手腳的可能性越來(lái)越小了。
預售許可最重要的條件是：高層建筑結構完成*分之2，低層建筑結構封頂印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無(wú)論層數高低，全部封頂才能放貸。因此現在高層建筑往往在完成*分之2的結構，取得預售許可證之后，開(kāi)發(fā)商在推盤(pán)時(shí)都不積極。因為這個(gè)時(shí)候，錢(qián)也不是很能收得到，只能收到個(gè)2、*成，但是各項交易稅費卻要按足成在當年予以計算。在理解了這個(gè)之后，或許我們對捂盤(pán)這種行為，會(huì )有更深刻的認識吧
現在辦預售許可，都要做價(jià)格公示印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。交易價(jià)格必須明確到套，單價(jià)必須清晰，在交易現場(chǎng)，也禁止再搞什么*000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。但是，我必須要說(shuō)，但是，政府沒(méi)有（也沒(méi)有權力）對房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制。在辦理預售手續時(shí)所申報的價(jià)格，開(kāi)發(fā)商可以完全不予理會(huì )。這個(gè)價(jià)格申報一下就完了。我每次做預售許可的時(shí)候申報價(jià)格，直接就是2*00元/平方米。從來(lái)都是如此。隨便你怎么公示。賣(mài)的時(shí)候照樣賣(mài)*000賣(mài)*000賣(mài)10000多，沒(méi)有任何法律上或者行政上的責任。
在預售許可方面還有個(gè)值得一說(shuō)的地方就是預測繪印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。房管部門(mén)下屬的房屋測量部門(mén)，根據開(kāi)發(fā)商提供的圖紙，事先算一個(gè)面積。這個(gè)叫預測繪。在竣工之后，到實(shí)地測量，就是實(shí)測了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶(hù)與開(kāi)發(fā)商之間的主要矛盾。這個(gè)矛盾是怎么來(lái)的呢？最關(guān)鍵的就是這個(gè)預測與實(shí)測之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統計有誤差，這些都有可能。但要說(shuō)是開(kāi)發(fā)商的故意造成的，我個(gè)人沒(méi)有見(jiàn)過(guò)。開(kāi)發(fā)商也沒(méi)這種能力或故意去故意做假，當然我個(gè)人不排除有些頭被門(mén)夾了的開(kāi)發(fā)商被某些運氣極好的人撞到。嘿嘿。
現在為了避免這種糾紛，各大開(kāi)發(fā)商都學(xué)乖了，開(kāi)始花很大的精力在做通房屋測量機構的工作上印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。總之無(wú)論到時(shí)候實(shí)測面積是多少，房屋測量機構都照樣按著(zhù)當初的預測面積出報告。
唉，又出來(lái)一個(gè)“做通”工作印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。
1*、關(guān)于預售中的土地解押
昨天在寫(xiě)預售的時(shí)候，關(guān)于土地解押的問(wèn)題，我不是很敢下筆印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。作為一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)人員，討論這個(gè)話(huà)題，顯得比較不合適。這個(gè)話(huà)題非常敏感。這其中有無(wú)數的道道兒。我個(gè)人對這一塊的玄妙也不是很能理解。盡我的理解講那么一點(diǎn)吧。
先從土地抵押說(shuō)起印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。現在關(guān)于土地抵押的規則越來(lái)越嚴格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開(kāi)發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現在基本上都是根據施工許可證載建筑規模來(lái)確定和發(fā)放的。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個(gè)是常識了。不多說(shuō)了。
根據現在越來(lái)越嚴厲的銷(xiāo)售管理規則，辦理預售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。但是，我們都知道一個(gè)事實(shí)就是：任何開(kāi)發(fā)商都必然會(huì )選擇將土地抵押貸款。這就意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商在辦理預售許可證時(shí)面臨著(zhù)很?chē)乐氐馁Y金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個(gè)預售許可證就出不來(lái)了。
還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。哪有那么多實(shí)物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現在啊。這個(gè)時(shí)候就是考驗人類(lèi)的智慧的時(shí)候了。現在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預售許可證。
我不知道其他公司的融資及報建人員是怎么處理這種事情的印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。我只說(shuō)其中的兩個(gè)辦法（唉，我覺(jué)得我好象在傳授犯罪方法似的，靠）。現在絕大多數的城市，國土部門(mén)和房管部門(mén)都是分離的。在國土部門(mén)辦理土地抵押登記，在房管部門(mén)辦理預售許可證。房管部門(mén)和國土部門(mén)之間是有很深刻的仇恨的。這兩個(gè)部門(mén)絕對不會(huì )主動(dòng)向對方查詢(xún)對方的登記資料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過(guò)得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話(huà)，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個(gè)解押和新抵押中間，會(huì )有一個(gè)抵押物懸空期。這個(gè)懸空期是合理的。無(wú)論銀監還是上級什么部門(mén)來(lái)查，都可以解釋過(guò)去。那么我們就利用這個(gè)懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個(gè)人佩服之極），然后拿著(zhù)這個(gè)注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門(mén)，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。房管部門(mén)一看，哦，的確如此，于是收材料辦預售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個(gè)土地證重新送進(jìn)國土部門(mén)辦抵押。辦得快的話(huà)，只需要懸空半個(gè)小時(shí)。如果擔心房管部門(mén)還會(huì )再看看土地證的話(huà)，可以先等個(gè)1天兩天再去國土部門(mén)辦抵押，也行。國土部門(mén)與房管部門(mén)分離，實(shí)在是一項有無(wú)數空子可以鉆的的制度啊。
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1*、規劃、消防、人防、管線(xiàn)、質(zhì)量等專(zhuān)項驗收印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南，竣工驗收備案，交樓
其實(shí)，在說(shuō)了這許多之后，大家應該都明白了，到驗收階段是怎么一回事了印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調工作，結識了那許多的人，一步一個(gè)腳印的，做到了現在，如果還不能完成現在的工作，就真是白混了。
規劃驗收主要是驗收各項規劃指標是否超標印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線(xiàn)，基本上驗線(xiàn)可以通過(guò)，規劃驗收的時(shí)候也不會(huì )有太大的麻煩。基本的過(guò)程如下：規劃局的同志坐在車(chē)里看一下，哦，封頂了。然后拿起驗線(xiàn)冊來(lái)看看，哦，沒(méi)問(wèn)題，數一數層數，哦，是這個(gè)層數，就回去該干啥干啥了。
消防、人防和管線(xiàn)驗收，都是由這幾項專(zhuān)業(yè)的施工單位搞定印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。也只有他們能搞定。開(kāi)發(fā)商自己做這幾項驗收，肯定通不過(guò)。這也是開(kāi)發(fā)商不敢得罪這三大專(zhuān)業(yè)的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就講個(gè)電的事情。在報裝的時(shí)候，設計好了裝*臺變電箱。施工過(guò)程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這個(gè)企業(yè)也不說(shuō)什么。驗收的時(shí)候到了，供電局無(wú)論如何都不肯供電了。說(shuō)這個(gè)三臺的設計不合理，要變成四臺。這怎么得了??？業(yè)主都要入住了，電都供不上。你要說(shuō)這是誰(shuí)的責任吧，這根本都說(shuō)不清楚。而且還不敢計較這個(gè)。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。
只要不得罪這幾項專(zhuān)業(yè)的施工單位，驗收基本上都通過(guò)印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。但是，驗收報告上肯定會(huì )留有伏筆，基本上都是這么個(gè)寫(xiě)法：原則同意通過(guò)驗收，但如下問(wèn)題需要進(jìn)一步整改：12***云云。
質(zhì)量驗收現在非常簡(jiǎn)單了印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。竣工之后，施工單位、開(kāi)發(fā)商、監理單位，合在一起整個(gè)驗收報告出來(lái)就行了，然后交給質(zhì)監站備案。這就完成了。現在監理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數的施工過(guò)程中，監理公司都沒(méi)人出現的，直接就是賣(mài)個(gè)名字給甲方。甲方自己把監理的活給干了。這是普遍現象。到時(shí)候就負責簽字蓋章。
質(zhì)量驗收和各專(zhuān)業(yè)驗收都完成了，規劃驗收也搞完了，就是最終的到建設局去搞竣工驗收備案印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。這個(gè)備案就沒(méi)什么好多說(shuō)了。
竣工驗收備案完成，是法定的正式交樓條件印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。沒(méi)有這個(gè)竣工驗收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。我看到很多未辦理竣工備案手續的樓盤(pán)就強迫業(yè)主收樓的報道，一直覺(jué)得比較奇怪。也沒(méi)見(jiàn)到記者到建設局查詢(xún)竣工備案資料的情節。我反正沒(méi)親眼見(jiàn)過(guò)這種事情。但是我國在這些問(wèn)題上一直充斥著(zhù)大量的不良媒體的不實(shí)報道，所以我也不很關(guān)注這個(gè)事情。
物業(yè)管理這一塊，我就不多說(shuō)了印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。各項手續基本上到這里就結束了。接下來(lái)就是產(chǎn)權證辦理的事情了。先做大確權，給整個(gè)樓盤(pán)做個(gè)確權發(fā)證，然后再分戶(hù)發(fā)證。這些東西哪怕是街邊做中介的都懂，我就不贅述了。謝謝各位。
17、結束語(yǔ)
首先得說(shuō)，我每天跑來(lái)跑去，回來(lái)鼓搗這個(gè)東西，我是真寫(xiě)出厭煩情緒了印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。實(shí)在是想太監掉這篇文的，但這么每天一小段，也終于給我寫(xiě)完了。不過(guò)這個(gè)結尾很倉促就是了。
這整個(gè)過(guò)程，也只不過(guò)是個(gè)大概，而已印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。事實(shí)上還有很多需要跟各個(gè)部門(mén)扯皮的事情，沒(méi)寫(xiě)進(jìn)來(lái)。譬如工程造價(jià)的預算報告的問(wèn)題，干過(guò)這個(gè)活的人肯定知道，和建設局扯這個(gè)預算單價(jià)是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是這個(gè)東西又只不過(guò)是整個(gè)過(guò)程中的一件小事。
我最近這兩年經(jīng)?？吹绞裁春献鹘ǚ康某h印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。我往往都報以冷笑。連專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都幾乎沒(méi)有成功個(gè)案的情況下，幾十個(gè)互不相識又缺乏專(zhuān)業(yè)知識的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？
憤青們會(huì )和我說(shuō)，房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個(gè)案？我在這里可以明確告訴你們，我沒(méi)見(jiàn)過(guò)印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。在漫長(cháng)的施工、報建、融資、銷(xiāo)售過(guò)程中，有無(wú)數次的臺底交易和私下勾結。再好的朋友也會(huì )在這種氣氛中開(kāi)始互相猜疑并導致最終散伙。憤青們又會(huì )說(shuō)，我就規規矩矩的報建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能。這整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程，已經(jīng)結成了鐵幕，它具有強大的生命力，足以將不遵守這個(gè)秩序的任何人擋在門(mén)外。你試圖規范做事，誠實(shí)做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。這種事情我真不是沒(méi)見(jiàn)過(guò)。我親眼見(jiàn)過(guò)一個(gè)年輕的民營(yíng)企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從0*年開(kāi)始領(lǐng)取了規劃要點(diǎn)，審總平面，審1年沒(méi)審出來(lái)，規劃要點(diǎn)到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒(méi)審出來(lái)，再回去領(lǐng)規劃要點(diǎn)，但是總規剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。最后一無(wú)所獲。連告都不知道要去告誰(shuí)。我親眼見(jiàn)過(guò)這個(gè)身家過(guò)億的民營(yíng)企業(yè)家卑微著(zhù)站在規劃局的一個(gè)小科員的辦公臺前，受著(zhù)訓斥：你這個(gè)總平面圖，地下室邊界線(xiàn)和地上建筑的邊界線(xiàn)，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過(guò)再來(lái)。
無(wú)論你們在各自的領(lǐng)域內是多么的優(yōu)秀印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。你們可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡(luò )經(jīng)濟的領(lǐng)頭人，引領(lǐng)了化工行業(yè)的風(fēng)暴，只要你們試圖進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，你們就要遵循這個(gè)行業(yè)的行規。任何試圖改變現行房地產(chǎn)管理規則的人，都會(huì )受到血一樣的教訓。在這個(gè)行業(yè)里面，遵循規則比任何行業(yè)都要顯得重要。
我無(wú)意于評價(jià)現在這個(gè)系統是不是合理，我已經(jīng)離開(kāi)了思考這個(gè)問(wèn)題的崗位，就讓其他的管理者來(lái)思考吧印刷工業(yè)污染防治可行技術(shù)指南。我只是想說(shuō)：生存啊，它從來(lái)都不是一件容易的事。阿門(mén)。