2013-2015哈密房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況
筆者從2013年開(kāi)始在哈密從事房地產(chǎn)工作，目睹了哈密樓市的近期變化。在2012年以前，哈密房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)平浪靜，平淡無(wú)奇，開(kāi)發(fā)商是小開(kāi)發(fā)商，樓盤(pán)是小樓盤(pán)（幾千-幾萬(wàn)平方米），規劃零亂，野蠻生長(cháng)，無(wú)序發(fā)展，市場(chǎng)基本上是一個(gè)封閉型的剛需市場(chǎng)。但從2012年底特別是2013年開(kāi)始，整個(gè)哈密房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎突然驟變，外來(lái)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)入，投資、投機者也開(kāi)始入場(chǎng)，市場(chǎng)在一夜之間從封閉型變成了開(kāi)放型，讓人欣喜若狂，又令人驚慌失措。具體表現在：區域分化開(kāi)始加劇、樓盤(pán)品質(zhì)快速提升、造城運動(dòng)出現端倪、營(yíng)銷(xiāo)意識顯著(zhù)增強、市場(chǎng)競爭開(kāi)始激烈、城市能級逐漸提高。
1區域分化開(kāi)始加劇
翻開(kāi)哈密的城市地圖，從筆者踩盤(pán)所標注的樓盤(pán)位置來(lái)看，哈密市房地產(chǎn)市場(chǎng)可以清楚地劃分為5大板塊，分別是東北板塊、西北板塊、東南板塊、西南板塊、中心板塊。
東北板塊：大致是以幸福路、北郊路、皇后大道、312國道所圍限的區域。本板塊的主戰場(chǎng)是迎賓大道兩側和北郊路北側，總計在售樓盤(pán)略有20個(gè)左右，且哈密市目前的在售大盤(pán)均云集于此，體量多數為10-40萬(wàn)㎡，個(gè)別號稱(chēng)達100萬(wàn)㎡，如XX國際城。該板塊是目前哈密市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最熱鬧的區域，外來(lái)開(kāi)發(fā)商基本在此比拼。此板塊的住宅銷(xiāo)售均價(jià)大致為3400-3500元/㎡。
西北板塊：大致是八一路、前進(jìn)西路、北郊路、312國道所圍限的區域本板塊的主戰場(chǎng)是八一路，樓盤(pán)略有10個(gè)，但體量懸殊，小者僅1-2萬(wàn)㎡，大者達40萬(wàn)㎡，多為集資房，商品房個(gè)數不多，但體量大。因哈密市體育館位于此區域，開(kāi)發(fā)商趨炎附勢地多喜歡打“運動(dòng)”、“健康”牌。此板塊的住宅銷(xiāo)售均價(jià)大致為320元/㎡左右。
西南板塊：大致是新民三路、環(huán)城路、團結路所圍 限的西南部區域。本板塊目前的在售樓盤(pán)有7個(gè)，樓盤(pán)普遍較小，一般為3-5萬(wàn)㎡，但XX時(shí)代城卻達40萬(wàn)㎡。由于哈密名校-二中以及一些政府行政機構將遷入此區域，本板塊的房屋售價(jià)較高。此板塊的住宅銷(xiāo)售均價(jià)大致為4200元/㎡左右。
東南板塊：大致是大營(yíng)房、阿牙路東段所在的區域。本板塊的在售樓盤(pán)有6個(gè)，體量普遍較小，最大15萬(wàn)㎡，多數在5萬(wàn)㎡以?xún)?，但哈密市的最高樓層?3層）卻矗立于此板塊之中。此板塊的住宅銷(xiāo)售均價(jià)大致為3300元/㎡左右。
中心板塊：指哈密市以人民公園為中心、半徑約3公里的區域。由于中心地段的土地稀缺，開(kāi)發(fā)用地極少，目前可見(jiàn)的樓盤(pán)僅有5個(gè)，但在售的卻只有2個(gè)，價(jià)格卻是哈密市房地產(chǎn)市場(chǎng)的高地，如XX華府，其均價(jià)為5200元/㎡，哈密市的其他樓盤(pán)售價(jià)只能望其項背。
值得一提的，除上述5大板塊以外，哈密市近郊區域的火箭農場(chǎng)、黃田農場(chǎng)可以獨立地成為兩個(gè)板塊。火箭農場(chǎng)的在售樓盤(pán)達10個(gè)，總開(kāi)發(fā)體量在100萬(wàn)㎡以上，其熱鬧程度可與東北板塊相比美，為此，筆者曾唏噓感嘆并撰寫(xiě)了博文《哈密火箭農場(chǎng)樓市還能火多久？》。至于黃田農場(chǎng)，雖然目前的開(kāi)發(fā)體量不是很大，但隨著(zhù)紅星市的成立（坊間消息是2015年4-7月建市）以及十三師總部遷入此地，大量的開(kāi)發(fā)商必定云集于此，屆時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定會(huì )熱鬧非凡。
2樓盤(pán)品質(zhì)快速提升
嚴格說(shuō)來(lái)，在2012年底以前，哈密的房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于集資房、保障房時(shí)代，2012年底以后才真正進(jìn)入商品房時(shí)代。對于集資房、保障房而言，解決的是遮風(fēng)擋雨的問(wèn)題，樓盤(pán)無(wú)品質(zhì)可言。而商品房則要滿(mǎn)足業(yè)主的多樣化需求，如舒適性、功能性、私密性、保健性、藝術(shù)性、靈活性等問(wèn)題。因此，在2013年以后，樓盤(pán)的品質(zhì)開(kāi)始大幅提升，比如，以XX山莊為代表的別墅樓盤(pán)、以XX國際城為代表的智能化樓盤(pán)、以XX名居代表的水景樓盤(pán)、以XX奧城為代表的運動(dòng)型樓盤(pán)。總之，從規劃、設計、戶(hù)型、立面、園林、配套等方面，均有天翻地覆的變化和品質(zhì)提升。
3造城運動(dòng)出現端倪
一般說(shuō)來(lái)，單個(gè)樓盤(pán)體量在30萬(wàn)㎡以上，已經(jīng)不是一般意義上的開(kāi)發(fā)，而是在“造城”。據筆者的市場(chǎng)調研和獲得的信息，哈密近期的在售樓盤(pán)中，有8個(gè)達30萬(wàn)㎡以上，而遠期的1000畝級樓盤(pán)，至少有3個(gè)以上。這足以說(shuō)明，哈密市在不遠的將來(lái)，造城運動(dòng)將風(fēng)起云涌。
4營(yíng)銷(xiāo)意識顯著(zhù)增強
筆者在2013年對哈密房地產(chǎn)市場(chǎng)調研后，曾發(fā)表過(guò)《哈密房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告》。在該報告中，筆者詳細羅列了開(kāi)發(fā)商在案場(chǎng)包裝、營(yíng)銷(xiāo)推廣、促銷(xiāo)政策、售后服務(wù)等方面的不足，一言以蔽之，當時(shí)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)意識確實(shí)尚顯不足。但從2014年開(kāi)始，特別是到了2015年，筆者再去各個(gè)案場(chǎng)查看，前述的不足方面，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)作了巨大的改良，從導行、導示、DM單、折頁(yè)、樓書(shū)、案場(chǎng)設施等方面，已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化，有的售房部簡(jiǎn)直達到了會(huì )所水準，讓人耳目一新，這足見(jiàn)開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)意識的增強。
5市場(chǎng)競爭開(kāi)始激烈
前已述及，在2012年以前，因哈密市場(chǎng)是一個(gè)封閉型的剛需市場(chǎng)，或者說(shuō)是一個(gè)賣(mài)方市場(chǎng)，市場(chǎng)沒(méi)有競爭或競爭很微弱。正因為如此，那時(shí)的開(kāi)發(fā)商不重視品質(zhì)、不重視營(yíng)銷(xiāo)、不重視售后服務(wù)。但從2012年底以后，隨著(zhù)眾多開(kāi)發(fā)商的涌入，市場(chǎng)供應量突然增大，客戶(hù)的選擇面突然增多，賣(mài)方市場(chǎng)瞬間變成 買(mǎi)方市場(chǎng)，真正的市場(chǎng)競爭開(kāi)始出現。由于目前的庫存量較大，開(kāi)發(fā)商驟然感覺(jué)到了銷(xiāo)售壓力。為了樓盤(pán)去化，目前的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始使出渾身解數進(jìn)行促銷(xiāo)，如買(mǎi)房送寶馬、交1000抵10000、3年內免物管費和車(chē)位使用費、在2015年1月1日-3月31日內購房者一律享受94折優(yōu)惠、一次性付款優(yōu)惠200-300元/㎡按揭付款優(yōu)惠50-100元/㎡等五花八門(mén)的促銷(xiāo)手段不絕于耳，目前的哈密房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)充滿(mǎn)了硝煙彌漫的火藥味道，這也說(shuō)明了市場(chǎng)競爭的激烈程度。
6城市能級逐漸提高
從已經(jīng)開(kāi)售的樓盤(pán)來(lái)看，不乏城市綜合體與商業(yè)綜合體，甚至有的樓盤(pán)就是典型的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，如XX天街、XX商貿城、XX建材國際等。這些城市綜合體、商業(yè)綜合體、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)和運營(yíng)，不僅僅是一個(gè)區域的商業(yè)配套升級，更重要的是，它提升了一座城市的現代化程度，同時(shí)也提升了城市對周邊地區的輻射力和吸引力。實(shí)際上，這是對城市能級的提升，造福子孫萬(wàn)代。
總之，筆者作為哈密房地產(chǎn)市場(chǎng)的一位從業(yè)者，近幾年的所見(jiàn)所聞，感覺(jué)到了哈密樓市的風(fēng)雷雨急和洗禮開(kāi)始，令人欣喜令人憂(yōu)。喜的是市場(chǎng)的發(fā)展快馬加鞭，憂(yōu)的是競爭的壓力越來(lái)越大。真是：
哈密樓市春雷滾滾
開(kāi)發(fā)投資蜂擁而至
開(kāi)發(fā)規模不斷膨脹
新生項目層出不窮
外來(lái)豪強兵臨城下
本土新銳群雄并起
樓盤(pán)品質(zhì)日益提升
市場(chǎng)競爭漸趨熾熱