哪些房產(chǎn)轉讓合同無(wú)效？

??1、房產(chǎn)、地產(chǎn)分別轉讓?zhuān)浜贤瑹o(wú)效。房屋是建筑在土地上的，為土地的附著(zhù)物，具有不可分離性，因此，房屋所有權通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉讓時(shí)，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時(shí)轉讓。如果賣(mài)方將房產(chǎn)和土地分別轉讓于不同的當事人，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉讓房屋所有權而不同時(shí)轉讓土地使用權，買(mǎi)方可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

2、未辦理登記過(guò)戶(hù)手續，合同無(wú)效。房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標的物所有權的轉移以買(mǎi)賣(mài)雙方到房屋所在地的房管部門(mén)登記過(guò)戶(hù)為標志，否則，房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權轉移的法律效果，即使房屋已實(shí)際交付也屬無(wú)效。故只要房屋沒(méi)有正式辦理登記過(guò)戶(hù)手續，即使賣(mài)方已收取了房?jì)r(jià)款，交將房屋交付買(mǎi)方使用，當事人仍可提出合同無(wú)效的主張。

3、產(chǎn)權主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。出賣(mài)房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權出賣(mài)他人房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。房屋的產(chǎn)權為數人共有的，必須征得共有人同意才能出賣(mài)，出賣(mài)共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書(shū)。

4、侵犯優(yōu)先購買(mǎi)權，合同無(wú)效。房屋所有人出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買(mǎi)權。

??房屋所有人出賣(mài)出租房屋時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買(mǎi)權。房屋所有人出賣(mài)房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買(mǎi)權時(shí)，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

5、單位違反規定購房，合同無(wú)效。機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買(mǎi)或變相購買(mǎi)城市私有房屋。

??如因特殊需要必須購買(mǎi)，須經(jīng)縣級以上人民政府批準。單位違反規定，購買(mǎi)私房的，該買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。

6、買(mǎi)賣(mài)中存在欺詐行為，顯失公平，合同無(wú)效。買(mǎi)賣(mài)城市私有房屋，雙方應當本著(zhù)按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規定的私房評價(jià)標準議定價(jià)格，經(jīng)房屋所在地房管機關(guān)同意后才能生效。

??買(mǎi)賣(mài)合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無(wú)故反悔，應按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。但如果出賣(mài)人在房屋質(zhì)量問(wèn)題上有欺詐、隱瞞行為或在生效后發(fā)現存在質(zhì)量問(wèn)題的，買(mǎi)受人可要求同出賣(mài)人重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。

7、非法轉讓?zhuān)浜贤瑹o(wú)效。