中國的第4高檔寫(xiě)字樓（裕達國貿大廈）的置業(yè)投資方案
裕達國貿銀座商務(wù)區RICH SHARE
售后包租20年產(chǎn)權投資方案
做一個(gè)理性投資人
為什么是零風(fēng)險投資項目？（為何要賣(mài)？為何包租？如何返阻？有何風(fēng)險？法律是否禁止？到期回購的保證？）
裕達銀座，包租銷(xiāo)售引領(lǐng)河南的地產(chǎn)產(chǎn)權營(yíng)銷(xiāo)！
河南創(chuàng )普置業(yè)，實(shí)力打造河南省地產(chǎn)包租經(jīng)營(yíng)商
一石激開(kāi)千層浪。2005年1月4日，伴隨著(zhù)河南省最大都市報《大河報》一則《昭告天下》的懸念廣告，中原領(lǐng)袖地產(chǎn)--鄭州裕達國貿銀座商務(wù)區RICH SHARE 售后包租20年于1月6日盛大開(kāi)盤(pán)，當天迎來(lái)了近300人的看盤(pán)人群、3部財富熱線(xiàn)共接打了近2000多個(gè)咨詢(xún)電話(huà)，實(shí)現了一天訂購37套近2000平方米的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，雖然主辦方河南創(chuàng )普置業(yè)有限公司一再強調定金不退、慎重決策，但是開(kāi)盤(pán)當天2600多萬(wàn)元的銷(xiāo)售入帳的刷新河南省地產(chǎn)界的營(yíng)銷(xiāo)記錄。
伴隨著(zhù)裕達國貿銀座商務(wù)區RICH SHARE 售后包租20年銷(xiāo)售的成功開(kāi)盤(pán)，一個(gè)全新的地產(chǎn)概念：產(chǎn)權式寫(xiě)字樓正式寫(xiě)進(jìn)中原地產(chǎn)的發(fā)展歷史，河南省終于迎來(lái)了地產(chǎn)的產(chǎn)權營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代！
在中國人傳統的概念里，房地產(chǎn)發(fā)展商往往是只管開(kāi)發(fā)項目，其將房子按照一定功能蓋成后買(mǎi)給購房者，至于購房者購買(mǎi)后如何經(jīng)營(yíng)就不再關(guān)心。 而在發(fā)達國家，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分工日益專(zhuān)業(yè)化，開(kāi)發(fā)商專(zhuān)門(mén)負責開(kāi)發(fā)，其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)或購房者購買(mǎi)的房產(chǎn)包租給專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)商再針對房地產(chǎn)的租售人群開(kāi)展租賃、經(jīng)營(yíng)，構成了完整的地產(chǎn)商業(yè)鏈條。在此基礎上，小到住宅，大到公寓、酒店、寫(xiě)字樓都普遍運用包租經(jīng)營(yíng)的辦法由專(zhuān)業(yè)化公司進(jìn)行運做，特別是美國，由于職業(yè)流動(dòng)性大，人們一般不購置產(chǎn)業(yè)而隨時(shí)租賃，即使住房也是開(kāi)發(fā)公司建好后交給包租公司經(jīng)營(yíng)。這樣既保證了發(fā)展商開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的順利銷(xiāo)售，又保證了產(chǎn)權人穩定的經(jīng)營(yíng)收入，因而受到市場(chǎng)的一致歡迎。當然包租經(jīng)營(yíng)方會(huì )有一定的經(jīng)營(yíng)壓力，但是一般包租經(jīng)營(yíng)商都會(huì )進(jìn)行認真推算和市場(chǎng)考察，在一定把握基礎上認真的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，在一定可控范圍內為產(chǎn)權人提供包租經(jīng)營(yíng)服務(wù)而掙取預期利潤。
隨著(zhù)中國與國際市場(chǎng)的接軌，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)商正在成長(cháng)，一個(gè)新的營(yíng)銷(xiāo)概念：房地產(chǎn)產(chǎn)權營(yíng)銷(xiāo)逐漸從南方到北方、從沿海到內地逐漸興起，包租銷(xiāo)售，風(fēng)頭正起。其主要的表現形式就是售后包租返租，就是購房者買(mǎi)下物業(yè)后將物業(yè)包租給一家具有實(shí)力的物業(yè)公司或發(fā)展商，租價(jià)和租期由雙方議定，同時(shí)，購房者也可以選擇分期付款、按揭付款等多種付款方式。此種方式適合于投資者。“售后包租”也出現了多種形式，包括“返租回報”、“帶租約銷(xiāo)售”、“利潤共享”、“保底分紅”等，是以“先銷(xiāo)售后承租，同時(shí)給予一定比例租金回報”，對投資人具有較強的吸引力，因為“售后包租”必須附著(zhù)于租賃行為，所以特別適合于商鋪、寫(xiě)字樓、商用住宅 (如酒店式公寓、商住樓 )等的銷(xiāo)售。
短短的一年左右的時(shí)間內，遠到上海、大到全國、近到我們鄭州，一些已經(jīng)成功和正在成功的產(chǎn)權性投資項目無(wú)不是有效運用“售后包租的利器，實(shí)現開(kāi)發(fā)商、購房者、銀行、租房人、國家等“多贏(yíng)”銷(xiāo)售局面。
1、上海市：
1）上海駿豪國際花園，每平方米售價(jià)25000元，一年包租租金為8%，企業(yè)與投資人一次簽定5年包租協(xié)議，5年之后，客戶(hù)可以自己出租，但必須接受大樓統一物業(yè)的登記、管理。
2）上海均瑤國際廣場(chǎng)，作為均瑤集團進(jìn)入上海的重要地產(chǎn)項目，也是一個(gè)售后包租的寫(xiě)字樓項目，包租10年，一次返回每年8%計算三年租金，其他按年1次/年支付包租費用，中間客戶(hù)可以不委托包租而自營(yíng)，但必須接受物業(yè)統一管理。
3）上海南京西路的南證大廈，1998年開(kāi)始出租，出租狀況良好，今年將部分樓面的產(chǎn)權，拿出來(lái)分割成小塊轉讓?zhuān)偗涞浅鲎膺€是由開(kāi)發(fā)商統一包租，包租為30年，。
據業(yè)內人士粗略統計，上海大約共有近20家樓盤(pán)采用這種行銷(xiāo)方式。除了以上提及的，主要的還有中遠行家、萬(wàn)源經(jīng)典、精英會(huì )、大眾河濱、金橋鳳凰酒店式公寓等，這些都是在短短的一年左右的時(shí)間內出現的。
2、在全國 ：
近年來(lái)，中國不少城市相繼出現TIME SHARE---“產(chǎn)權式酒店”，具10萬(wàn)元人民幣左右等級投資實(shí)力的居民，就可參與。
所謂“產(chǎn)權式酒店”，就是把酒店、賓館、寫(xiě)字樓的每個(gè)客房作為一個(gè)有獨立產(chǎn)權的單位，分別出售給投資者；投資者可以像購買(mǎi)其他房產(chǎn)一樣投資置業(yè)，委托酒店管理公司管理，從出租經(jīng)營(yíng)收益中獲取回報；投資者每年還可擁有該酒店、賓館一定時(shí)間段（10－20天）的免費居住權。其實(shí)質(zhì)就是“分時(shí)度假＋房產(chǎn)投資”。業(yè)者認為，“拆整賣(mài)零”是商家常用的一種營(yíng)銷(xiāo)策略。酒店、賓館把每個(gè)客房作為一個(gè)獨立的產(chǎn)權單位分別出售，產(chǎn)生了“整體大于部分之和”的好效果——即使某個(gè)或某些客房不能使用了，酒店照樣存在、照樣可以營(yíng)業(yè)。
通過(guò)“產(chǎn)權式酒店”，開(kāi)發(fā)商有可能借此盤(pán)活資產(chǎn)，有時(shí)甚至還出現搶購熱潮。據報道，2000年10月，海南三亞海景大酒店在北京推出了客房產(chǎn)權。此后兩年推出的“產(chǎn)權式酒店”，有上海海南皇冠假日酒店，北京延慶的金色假日酒店，廣州的遠洋商務(wù)大廈，深圳的丹楓白露酒店，浙江臨安的錢(qián)王大酒店，天津的龍城客棧，湖南韶山華龍山莊等。合肥、秦皇島、大連等地也熱銷(xiāo)此類(lèi)房產(chǎn)項目，全國已經(jīng)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)權式酒店項目已經(jīng)達200多個(gè)樓盤(pán)。當然，產(chǎn)權式酒店也必須有一定的酒店管理公司參與，其經(jīng)營(yíng)水平直接關(guān)系到投資人的投資回報。
3、在鄭州，產(chǎn)權式置業(yè)也受到市民的廣泛關(guān)注：
1）CITY MALL 正大城市廣場(chǎng)項目：該項目位于鄭州農業(yè)路與原107國道交叉口，由河南廣元置業(yè)有限公司操作，引進(jìn)泰國正大集團租賃，拿出10萬(wàn)平方米商譜中的15000平方米，按照最小6平方/個(gè)單元銷(xiāo)售，10000元/平方米，建設銀行給予按揭支持，直接返回的3年租金（8%/年）給客戶(hù)，客戶(hù)交納3年按揭后，剩余7年的按揭由開(kāi)發(fā)公司按月支付租金給客戶(hù)，全部銷(xiāo)售任務(wù)2天認購完畢，完成銷(xiāo)售額。
2）錦江酒店產(chǎn)權型旺鋪：該項目位于鄭州市未來(lái)大道，由河南天鷹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司推出，浦東發(fā)展銀行、交通銀行給予按揭支持，8000多平方米商鋪，8000元/平方米，10天認購完畢，最小銷(xiāo)售面積為10平方米/個(gè)單元，實(shí)行每年按照10%租金標準返還一次，共包租10年；
3）金印新財富產(chǎn)權型酒店：該項目位于北環(huán)路，售價(jià)4000元/平方米，同國內其他產(chǎn)權性酒店。
4）火車(chē)站世貿服裝商城二、三期商鋪：帶租約銷(xiāo)售。
5）建業(yè)桂園下商鋪：建業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，按照12000元/平方米，250-400平方米/個(gè)銷(xiāo)售單位，采取3年包租，每月每平方米返租金100元，連續返租36個(gè)月（3年），2000多平方米，全部在6日內銷(xiāo)售完畢。
從以上可以看出，售后包租對各方的好處是明顯的，對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，能夠很快的銷(xiāo)售出去，讓資金快速回籠，獲得收益；對銀行來(lái)說(shuō)，40%～50%的首付，相對一般住宅項目而言，按揭比例并不高，10年還清，期限并不長(cháng)，如果對投資者，長(cháng)期包租，風(fēng)險就更小，因為幾乎沒(méi)有人會(huì )在包租期間就還不起按揭。對投資者來(lái)說(shuō)，能夠有穩定的租金收入，高房?jì)r(jià)也無(wú)所謂，高房?jì)r(jià)意味著(zhù)更高的房租，在成都甚至出現了只要一次首付，按揭都不用自己還同時(shí)還有租金回報的現象。這就是售后包租日益趨火的根源所在。
在此提醒購房者，包租經(jīng)營(yíng)畢竟有一定經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，所以，選擇包租經(jīng)營(yíng)要有一定的眼光和判斷力，做一個(gè)理性投資者：
1、期房項目的包租銷(xiāo)售---法律禁止的銷(xiāo)售方式：
2、要規避不成熟的包租房地產(chǎn)項目。
3、包租銷(xiāo)售，還是要看房地產(chǎn)產(chǎn)品性質(zhì)。
商鋪（底商、群商、商場(chǎng)內鋪位）
寫(xiě)字樓、
4、要正確評價(jià)房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)和升值潛力、長(cháng)久性。
5、要正確估價(jià)房地產(chǎn)包租產(chǎn)品的租金水平。
6、要選擇有經(jīng)濟實(shí)力、講究信譽(yù)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司。
7、不要看最高的回報，而要講究穩健的回報。
8、詳細審閱包租合同，防止包租經(jīng)營(yíng)陷阱。
具體解釋?zhuān)?/p>
1、期房項目---法律嚴格禁止按照包租經(jīng)營(yíng)進(jìn)行銷(xiāo)售：
在上世紀90年代，由于當時(shí)眾多炒家瘋炒樓花，許多房地產(chǎn)商在樓盤(pán)未竣工前就卷款而逃，在全國造成了許多爛尾樓，歷史遺留問(wèn)題至今不能解決。后來(lái)這些開(kāi)發(fā)商又嘗試用售后返租的辦法，通過(guò)出售小產(chǎn)權，開(kāi)發(fā)商組建或委托專(zhuān)門(mén)的商業(yè)管理公司再以合適回報率返租回來(lái)。為此，建設部頒發(fā)的《房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理辦法》明確規定：2001年6月1日后，不得以返本銷(xiāo)售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。
所以，投資產(chǎn)權性地產(chǎn)要選已經(jīng)竣工的項目，才是合法的。
2、要規避不成熟的包租房地產(chǎn)項目。
售后包租盡量選擇成熟性項目， 不要選擇不成熟的房地產(chǎn)項目，不要做別人的經(jīng)營(yíng)鋪路石。特別是商鋪投資有一定風(fēng)險，其必須依托于整個(gè)商圈的發(fā)展，分散的產(chǎn)權式商鋪風(fēng)險最大。
對投資人來(lái)說(shuō)，越是成熟的項目，經(jīng)營(yíng)一定時(shí)間的運做，已經(jīng)基本取得基礎經(jīng)營(yíng)數據，如出租率、租金收益率，足以能夠在購房者知識層面對包租經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)進(jìn)行判斷。
裕達國貿銀座商務(wù)區做為河南省唯一的5A級智能商務(wù)區，自1999年至今已經(jīng)經(jīng)歷了5個(gè)年頭的經(jīng)營(yíng)鍛煉，基本屬于成熟性寫(xiě)字樓，是河南省唯一的貴族辦公空間。
3、包租銷(xiāo)售，還是要看房地產(chǎn)產(chǎn)品性質(zhì)。
從包租經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品的使用性質(zhì)上說(shuō)，存在住宅、寫(xiě)字樓、商鋪、酒店等多種業(yè)態(tài)。
住宅：對包租經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)，住宅國內除了一些目標租賃人群非常清楚的如房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的大學(xué)生宿舍由大學(xué)包租外，一般沒(méi)有售后包租性住宅；
商鋪：分為底層商鋪（簡(jiǎn)稱(chēng)底商）、群商商鋪（如批發(fā)市場(chǎng)）、商場(chǎng)內商鋪（柜臺或鋪位）。
商業(yè)商鋪一般注重商業(yè)氛圍，講究商圈，而商圈不是一朝一夕形成的，一般需要幾十年至少十多年才能形成一個(gè)商圈，所以投資之前已經(jīng)要正確評價(jià)商圈的發(fā)展環(huán)境和未來(lái)狀況，除個(gè)別地區外，一般很難有保持10年以上的旺鋪。
1）底商，特別是獨門(mén)獨戶(hù)的可以獨立出租，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險較??；
2）群商依托于整個(gè)市場(chǎng)，投資前要對市場(chǎng)主導經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品發(fā)展前景進(jìn)行一定預測；
3）商場(chǎng)內鋪位受到整個(gè)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)導者的素質(zhì)影響，不能不對誰(shuí)、哪家公司在經(jīng)營(yíng)進(jìn)行足夠的了解，看看這家公司是否有將整個(gè)商場(chǎng)運做開(kāi)的市場(chǎng)經(jīng)驗、素質(zhì)、資金投入實(shí)力。尤其是當前，國家逐步放開(kāi)外資商業(yè)進(jìn)入中國的批發(fā)、零售市場(chǎng)，商業(yè)競爭風(fēng)險在加大。即使是實(shí)力雄厚的外資商業(yè)，也可能會(huì )因不服水土而失?。ㄈ鐓R龍城內普馬）。一旦整個(gè)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗，商鋪所有人也是“覆巢之下，蔫有完卵”？
產(chǎn)權式酒店：最適合在旅游人群集中地，而在其他地區，就有可能出現空租風(fēng)險，客房的出租空置率高而無(wú)法對投資人兌現回報；同時(shí)酒店是一個(gè)整體，必須有專(zhuān)業(yè)酒店管理經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗、客戶(hù)群落與?？徒M織，否則后期風(fēng)險大。
寫(xiě)字樓：
一般寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)風(fēng)險比較低，其租賃戶(hù)為多家公司，即使一個(gè)租賃戶(hù)破產(chǎn)倒閉照樣可以租賃給新的需房戶(hù)。特別是高檔寫(xiě)字樓，其租賃戶(hù)一般為大公司，一般不輕易來(lái)回搬家，租金收入比較穩定。 寫(xiě)字樓售后包租經(jīng)營(yíng)時(shí)可以有效避免了產(chǎn)權人因個(gè)人交往圈子有限、精力不足而導致經(jīng)營(yíng)空租現象，也避免了因個(gè)人經(jīng)營(yíng)而無(wú)法給承租人開(kāi)據發(fā)票問(wèn)題，保證了租金收款及時(shí)等。
4、要正確評價(jià)房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)和升值潛力。
裕達國貿銀座商務(wù)區是一個(gè)總投資16億元人民幣打造14.6萬(wàn)平方米的大廈的一部分，是一個(gè)貴族商務(wù)區，其建筑品質(zhì)是河南省唯一的，幾乎全部進(jìn)口的建筑材料：瑞典優(yōu)質(zhì)鋼材打造其鋼筋鐵骨；高標號大壩水泥，足以保證其能夠與長(cháng)江三峽一樣百年矗立；進(jìn)口意大利外掛花崗巖、內部英國皇石大理石……
設想一下20年以后你購置的其他寫(xiě)字樓是什么樣子？20年后裕達國貿會(huì )是什么樣子？那么，50年后吶？65年后？100年后？裕達國貿必然風(fēng)采依舊！
5、要正確估價(jià)房地產(chǎn)包租產(chǎn)品的租金水平和出租率，這是包租經(jīng)營(yíng)公司給客戶(hù)兌現返租的根本。
裕達國貿銀座商務(wù)區出租價(jià)格：1999年為1.2元/平方米/天，當時(shí)為鄭州市最貴的寫(xiě)字樓，但是隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展，鄭州寫(xiě)字樓出租價(jià)格水平逐步提高，鄭州市寫(xiě)字樓出租價(jià)位大部分為甲級寫(xiě)字樓，其價(jià)格為4000元/平方米以下，但是出租價(jià)格也處于快速攀升通道，如經(jīng)三路思達數碼大廈為2.2元/天/平方米，大河錦江、未來(lái)大廈等為2.0--2.5元/平方米，裕達國貿目前至今價(jià)格在2.0-2.8（平均2.4）元/平方米/天，又到了該上調價(jià)格水平的時(shí)候。
6、要選擇有經(jīng)濟實(shí)力、講究信譽(yù)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司。
河南省創(chuàng )普實(shí)業(yè)有限公司以“創(chuàng )造財富，普惠大眾”為企業(yè)理念，是一個(gè)以房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，尤其是寫(xiě)字樓等產(chǎn)權經(jīng)營(yíng)為主導的企業(yè)，具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理等綜合資質(zhì)，擁有雄厚的經(jīng)濟實(shí)力，1998年開(kāi)始投資2個(gè)多億元人民幣一次性付款購買(mǎi)了 裕達國貿銀座商務(wù)區，注冊資金4000萬(wàn)元人民幣，出租經(jīng)營(yíng)狀況良好，在客戶(hù)、政府、銀行等各界朋友中建立了良好的信譽(yù)。
多年來(lái)，河南省創(chuàng )普實(shí)業(yè)有限公司積極學(xué)習國內外高檔寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)運做經(jīng)驗，派員到美國等地學(xué)習鍛煉，積極引進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)權經(jīng)營(yíng)的先進(jìn)理念，目的是希望經(jīng)營(yíng)運做實(shí)現投資人、本公司的合作多贏(yíng)。
就此次裕達國貿銀座商務(wù)區RICH SHARE售后包租20年銷(xiāo)售來(lái)說(shuō)，創(chuàng )普公司希望通過(guò)此次銷(xiāo)售完成資金運做，在河南省高檔寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)行業(yè)的一個(gè)較大整合，建立起一個(gè)覆蓋高端寫(xiě)字樓物業(yè)的包租經(jīng)營(yíng)體系；并相機進(jìn)入其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，實(shí)現公司的利潤最大化需求，尤其是在中國中部地區的人口大??；河南省有效利用銀根緊縮造成一些房地產(chǎn)投資項目缺血而完成一些項目整合、兼并，為實(shí)現高回報積聚資金。
在本次項目操作中，河南省創(chuàng )普置業(yè)有限公司經(jīng)過(guò)縝密的精算，按照前10年內2.64-2.7元/天/平方米的包租價(jià)格對客戶(hù)進(jìn)行租金回報，10年總共支付給投資人9520元/平方米/10年（折合總房?jì)r(jià)的7%/年租金），而在創(chuàng )普置業(yè)有限公司包租經(jīng)營(yíng)的10年間，每平方米的出租經(jīng)營(yíng)收益為8760元--14600元（平均為11680元），足以支付客戶(hù)的租金回報9520元/平方米/10年而且公司有最大約2160--5080萬(wàn)元（按照11680-9520到14600-9520）的經(jīng)營(yíng)毛利。
當然，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，創(chuàng )普公司必然發(fā)生一定的經(jīng)營(yíng)費用，扣除這些經(jīng)營(yíng)費用后我們的預期10年經(jīng)營(yíng)純利潤在1000--2500萬(wàn)元之間。同時(shí)通過(guò)新項目開(kāi)發(fā)，我們預計實(shí)際的利潤會(huì )更多。
7、不要看最高的回報，而要講究穩健的回報。
總房?jì)r(jià)7%的租金回報是一個(gè)穩健的回報數據，符合寫(xiě)字樓物業(yè)一般15年全部投資回收的正常行業(yè)定律；我們不承諾按照總房?jì)r(jià)10%進(jìn)行回報，是為了避免高回報承諾而導致的落實(shí)不力，導致的企業(yè)資源透支。那樣必然導致兌現風(fēng)險；我們是一家負責任的公司，就要在“力所能及、合作雙贏(yíng)、立足長(cháng)期”的尺度內對產(chǎn)權人負責。
8、提醒投資人詳細審閱包租合同，保證自己的合法權益。
鄭州裕達國貿銀座：16億元打造的貴族商務(wù)區，中原人的塔尖生活高度。
裕達國貿銀座商務(wù)區：
裕達國貿銀座商務(wù)區---鄭州最高貴的商務(wù)區GBZ
城市高樓大廈是城市實(shí)力的象征。隨著(zhù)中國以及亞洲經(jīng)濟的崛起，超高建筑的比重已從美國轉移到亞洲，目前，世界的10高大樓中，有6座位于亞洲，其中，大中華區就占了4席。超高大廈由于抗震、防火等需要，全部使用鋼結構，建設成本往往是一般磚混結構和框架結構建筑的數倍，加上相配合的電梯、水泵、消防、空調、網(wǎng)絡(luò )敷設等設備投資巨大，180米以上超高建筑的象征意義遠遠大于功能上的需求和經(jīng)濟效益，但其能夠滿(mǎn)足高檔辦公、接待等而受到國內外大公司、高檔商務(wù)階層的廣泛歡迎。
在全國各大城市紛建第一高樓的潮流中，鄭州無(wú)疑走在了全國城市的前列。1999年落成的裕達國貿以其199.7米的高度刷新鄭州城市記錄，成為河南省改革開(kāi)放的象征，是中國繼上海金茂大廈、廣州中信廣場(chǎng)、深圳地王大廈之后第四座摩天大樓級的超高層建筑。
【國內主要城市的“第一高樓”】
大廈 樓高(米) 層數 落成年份
上海金茂大廈 420 88 1998
廣州中信廣場(chǎng) 391 80 1997
深圳地王大廈 325 81 1996
鄭州裕達國貿 199.7 45 1998
上海全球金融中心 492 101 建設中
南京國際金融中心 260 80 籌建中
武漢國際證券大廈 331 69 建設中
北京銀泰中心 279 64 已動(dòng)工
京、滬紛紛搶建第一高樓。日前，中國銀泰投資和凱悅國際酒店動(dòng)工興建銀泰中心，投資40億元，它將是北京第一高樓。上海更是雄心勃勃，要完成世界第一高樓工程。今年初，上海重新啟動(dòng)了上海全球金融中心的建設計劃，并擬使之成為上海的標志。
近日，南京也擬投資25億元，興建一座260米、共80層的南京國際金融中心，堪稱(chēng)江蘇第一高樓。武漢的國際證券大廈高331米，預計年內完工，是湖北省唯一超高層的鋼結構大樓。
中原地王-裕達國貿 中原地區的塔尖生活 16億元打造的貴族商務(wù)城堡：
自古以來(lái)，“得中原者得天下”，鄭州作為中原腹地的核心，裕達國貿，則是鄭州市永久的標志性建筑，是我國繼上海金茂大廈、廣州中信廣場(chǎng)、深圳地王大廈之后全國第四座摩天大樓級別的高檔空間，是中原地區唯一的大型高標準5A級智能化樓宇。裕達國貿，必將是鄭州市永久的標志性建筑，
裕達國貿緊鄰鄭州市委市政府，凝聚了世界各國的建筑物品精華和技術(shù)：世界建筑大師李祖原的設計心血、中國工程建設總公司第二工程局和意大利帕瑪斯迪利薩集團公司施工人員的汗水，屬于多功能超高層鋼結構建筑，占地面積1.5公頃，地上４５層，地下４層，總建筑面積１４．６萬(wàn)平方米，基礎埋深１４．３米，主樓基礎采用樁基，樁徑０．８米，樁長(cháng)３５．７米，樁距２．４米，網(wǎng)絡(luò )均勻布置，其累計拆遷補償、征地、土建、安裝、設備、裝修等總投資16億元人民幣，加上酒店裝修、家具等最終投資接近26億元人民幣。全部建筑包括五星級國際觀(guān)光酒店、5A級（甲級5A含：通訊自動(dòng)化CA、辦公自動(dòng)化OA、樓宇自動(dòng)化BA、消防自動(dòng)化PA、保安監控自動(dòng)化SA）智能型寫(xiě)字樓、精品購物廣場(chǎng)、國際會(huì )議廳、紅辣坊會(huì )員俱樂(lè )部、文奇中餐廳和裕達文化廣場(chǎng)等，以檔次最高、設施最先進(jìn)，功能最完備的綜合性物業(yè)發(fā)展項目享譽(yù)中原，成為河南省經(jīng)濟發(fā)展史上新的里程碑,是中原省會(huì )的標志性建筑。
建筑上，裕達國貿雙塔形體象征著(zhù)中原佛手，開(kāi)創(chuàng )未來(lái)，是“河南新世紀的象征”，進(jìn)口大理石建筑立面、國際一流建筑品質(zhì)；寬闊大堂的品位和布置、12部進(jìn)口電梯質(zhì)量與配置，足夠停車(chē)場(chǎng)的設計、氣派的噴泉、高貴的銀杏、厚厚的地毯、璀璨的吊燈、世界品牌的服裝專(zhuān)賣(mài)店、5A級的智能寫(xiě)字空間、世界各國的珍饈名店等無(wú)不向人展示它與眾不同的貴族氣質(zhì)。
今天的裕達國貿，闡釋者中原唯一的貴族化商務(wù)區的風(fēng)采；
明天的裕達國貿，在鄭州市老城區限制18層以上高樓的規劃政策下，仍然是中原的塔尖！
貴族氣質(zhì)，必然流傳。
鄭州市四大商務(wù)區盤(pán)點(diǎn)：以我貴族特色 獨立成“城”
鄭州市四大商務(wù)區中唯一頂級貴族商務(wù)區裕達國貿銀座商務(wù)區
在鄭州市存在四類(lèi)寫(xiě)字樓，即：
1、一般商務(wù)區寫(xiě)字樓如新通橋、建文區域、碧沙崗區域；
2、自發(fā)形成的實(shí)際CBD如農業(yè)路、經(jīng)三路區域、未來(lái)大道區域；
3、政府新造的CBD，如鄭東新區；
4、作為貴族商務(wù)區，其唯一代表就是裕達國貿銀座。其傲然屹立于中原之顛，如鶴立雞群，14.6萬(wàn)平方米的整體建筑，刷新鄭州的城市高度，成為河南省改革開(kāi)放的新時(shí)代象征。
寫(xiě)字樓投資—中國房地產(chǎn)投資最新方向
附：全國高檔寫(xiě)字樓租售形勢
據業(yè)內人士分析，商業(yè)地產(chǎn)投資相比金融投資，其回報率更穩定、風(fēng)險也較低；與住宅投資相比，又具有回報率高的優(yōu)勢。從目前統計，住宅用房投資回報率約為6％到8％，而商業(yè)地產(chǎn)投資回報率可達8％到12％。按照此回報率計算，寫(xiě)字樓投資回收期平均情況下為10-15年。因此，寫(xiě)字樓投資被專(zhuān)家稱(chēng)為個(gè)人投資者的新“金礦”，甚至有人預言它將掀起新的個(gè)人投資熱潮，成為繼股票、普通住宅之后新的投資熱點(diǎn)。
全國寫(xiě)字樓的投資形勢：
據資料顯示，2002年，北京、上海、廣州等地寫(xiě)字樓的租金全面飆升。據最新統計數據顯示，廣州甲級寫(xiě)字樓出租率均在95％以上。北京、上海兩地的甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金一路高歌猛進(jìn)。北京的甲級寫(xiě)字樓平均售價(jià)比上年增長(cháng)40％，租金也同比上漲了約30％，上海市甲級寫(xiě)字樓入住率已逼近100％。
隨著(zhù)西部大開(kāi)發(fā)的深入，外資西進(jìn)不可避免。據國外某專(zhuān)業(yè)投資機構提供的調查顯示，未來(lái)兩年內，因成都、西安、昆明、重慶、鄭州等二類(lèi)城市能滿(mǎn)足大型跨國機構辦公的甲級寫(xiě)字樓存量有限，將導致此類(lèi)樓盤(pán)供不應求
本外地寫(xiě)字樓房?jì)r(jià)比較：
1）、上海市市寫(xiě)字樓出租價(jià)位：2004年4月陸家嘴地區基本是1美元/平方米/天，南京西路和南京東路較好的地段為0.9美元，徐家匯為0.6到0.8美元，古北為0.7到0.8美元。
2）、北京市寫(xiě)字樓出租價(jià)位：高檔寫(xiě)字樓日租賃價(jià)格為3-4.5/天/平米,頂級達到8元/天/平方米。例如：
東方銀座 東城區東直門(mén)外 5萬(wàn)平方米 均價(jià)18000元/㎡ 甲級
數碼大廈B座 海淀區四通橋 2.4萬(wàn)平方米 均價(jià)15000元/㎡ 5A級
第一大道（建外SOHO） 朝陽(yáng)區大北窯 9.8萬(wàn)平方米 均價(jià)16500元/㎡ 甲級
平安發(fā)展大廈 東城區平安大街 2.6萬(wàn)平方米 均價(jià)15800元/㎡ 5A級
陽(yáng)光工場(chǎng) 朝陽(yáng)區光華路 6萬(wàn)平方米 均價(jià)13800元/㎡ 甲級
帝恒寫(xiě)字樓 海淀區黃莊路口 4.4萬(wàn)平方米 起價(jià)12800元/㎡ 甲級
中國證券大廈 西城區金融街 12萬(wàn)平方米 起價(jià)USD2200元/㎡ 5A 級
新世界正仁大廈 崇文區崇文門(mén)外大街 5.6萬(wàn)平方米 起價(jià)12000元/㎡ 甲級
韋伯時(shí)代中心 海淀區魏公村 5萬(wàn)平方米 起價(jià)12700元/㎡ 甲級
中關(guān)村科技貿易中心 海淀區中關(guān)村大街 6萬(wàn)平方米 均價(jià)13800元/㎡ 5A級
名商大廈 海淀區蘇州街 1.6萬(wàn)平方米 均價(jià)12000元/㎡ 5A級
嘉都中心 朝陽(yáng)區光華路 2.7萬(wàn)平方米 均價(jià)USD 2000/㎡ 甲級
富凱大廈 西城區金融街 11萬(wàn)平方米 均價(jià)USD2400/㎡ 甲級
皇冠大廈 西城區西直門(mén) 11萬(wàn)平方米 均價(jià)15000元/㎡ 5A級
清華創(chuàng )業(yè)大廈 海淀區清華 4萬(wàn)平方米 均價(jià)13000元/㎡ 甲級
中關(guān)村商務(wù)大廈 海淀區中關(guān)村 4萬(wàn)平方米 13800元/平方米 甲級
柏彥大廈 海淀區北四環(huán)北航 3.5萬(wàn)平方米 4.8/天/㎡ 甲級
太平洋科技發(fā)展中心 海淀區知春路 4.1萬(wàn)平方米 均價(jià)14000元/㎡ 甲級
銀網(wǎng)中心 海淀區知春路 5.3萬(wàn)平方米 均價(jià)14800元/㎡ 甲級
銀谷大廈 海淀區保福寺橋東北 7萬(wàn)平方米 起價(jià)11700元/㎡ 甲級
清華同方科技廣場(chǎng) 海淀區王莊 11萬(wàn)平方米 均價(jià)13000元/㎡ 甲級
世紀金源中心 海淀區西四環(huán) 9萬(wàn)平方米 4.3/天/平方米 商務(wù)公寓
中關(guān)村方正大廈 海淀區中關(guān)村 5.1萬(wàn)平方米 5.4/天/平方米 甲級
3）、廣州市寫(xiě)字樓出租價(jià)位：廣州不斷涌現出個(gè)性化的寫(xiě)字樓，有純寫(xiě)字樓，也有公寓式寫(xiě)字樓，還有商務(wù)式寫(xiě)字樓等，價(jià)格也在向多元化方向發(fā)展，有每平方米七八千元的，也有每平方米1萬(wàn)多元的，產(chǎn)品和價(jià)格的豐富，足可滿(mǎn)足不同用家和投資者的需求。 中洲中心寫(xiě)字樓的售價(jià)在1.3萬(wàn)元-1.7萬(wàn)元/平方米之間，而琶洲一寫(xiě)字樓項目的售價(jià)，達到1.8萬(wàn)元/平方米，和廣州市寫(xiě)字樓地標中信廣場(chǎng)的售價(jià)已經(jīng)持平
廣州寫(xiě)字樓目前的平均售價(jià)約8300元/平方米，租金平均約83元/平方米，十多年來(lái)，廣州寫(xiě)字樓的價(jià)格均沒(méi)有增長(cháng)，價(jià)格一直都維持在較低的水平，有很大的上升空間。按目前寫(xiě)字樓的售價(jià)和租金來(lái)計算，寫(xiě)字樓的回報率通常在8%-10%左右，目前廣州寫(xiě)字樓的回報率比上海、深圳、北京等城市都要高。
4）杭州：
慶春區塊的高檔寫(xiě)字樓，平均日租金在2.5-3.5元/平方米左右，均價(jià)11000-15000元/平方米；
武林區塊的高檔寫(xiě)字樓，平均日租金在2.5-3.2元/平方米左右，均價(jià)11000-13000元/平方米；
黃龍區域的高品質(zhì)寫(xiě)字樓，均價(jià)在13500-16000元/平方米左右（有產(chǎn)權的更高些，沒(méi)產(chǎn)權的相對低些），而平均日租金水平在4-4.8元/平方米。
以購買(mǎi)一套黃龍區域200平方米、價(jià)格15000元/平方米的寫(xiě)字樓為例，總投入300萬(wàn)元，按4元/平方米•天的租金計算，10.5年就可收回投資，年回報率超過(guò)9%，這應該是比較高的。
5）西安市場(chǎng)：2004年10月份市場(chǎng)均價(jià)
普通住宅：3041元/m2 寫(xiě) 字 樓：4759元/m2 商 場(chǎng)：6910元/m2
公寓別墅：4396元/m2
004年3月份西安寫(xiě)字樓的均價(jià)為4383元／M2，雖然遠低于北京、上海等地，但仍高于西安的住宅均價(jià)。由于大量的小型創(chuàng )業(yè)型企業(yè)以及傳統行業(yè)的企業(yè)，受到資金的限制，在寫(xiě)字樓的需求上表現并不明顯，市場(chǎng)上為迎合這部分類(lèi)型的公司，催生了大量的商住兩用樓，這也分流了一部分寫(xiě)字樓的客戶(hù)，比如在南二環(huán)沿線(xiàn)，由于占有地理和交通優(yōu)勢，一些住宅樓在入市時(shí)就打出宜商宜住的宣傳口號，實(shí)際上也對純寫(xiě)字樓的市場(chǎng)吸納產(chǎn)生了挑戰。
投資是一門(mén)學(xué)問(wèn)--寫(xiě)字樓投資參數
理性投資寫(xiě)字樓 四大參數細考量
1）投資參數之一：形象、檔次很關(guān)鍵
寫(xiě)字樓的形象、檔次，決定了租客的類(lèi)型。所以，在投資寫(xiě)字樓前，最好先想想看，自己的目標租客是誰(shuí)。
投資寫(xiě)字樓時(shí)，要瞄準其未來(lái)的客戶(hù)群的需求。通常企業(yè)將商務(wù)樓的檔次形象、品質(zhì)作為主要因素。如寫(xiě)字樓的建筑立面，建筑品質(zhì)；大堂的品位和布置，電梯質(zhì)量與配置狀況，停車(chē)場(chǎng)的設計是否合理；結構布局是否適用等方面，都需要逐一比較、現場(chǎng)觀(guān)察、實(shí)地感受。裕達國貿就是檔次定位、功能配套與國際接軌，眼光瞄準國際市場(chǎng)的寫(xiě)字樓。它有功能齊全的商務(wù)中心，便利的商場(chǎng)，24小時(shí)營(yíng)業(yè)的銀行，機票預訂處，健身房，康體中心，大堂吧（咖啡廳），淋浴房、美容美發(fā)……幾乎日常工作生活的方方面面，都在這一個(gè)寫(xiě)字樓中全能滿(mǎn)足。因此，它受到眾多商家企業(yè)追捧。
商住兩用物業(yè)特別受小公司的歡迎，而知名企業(yè)和實(shí)力企業(yè)則對寫(xiě)字樓的檔次形象有更高的要求。從經(jīng)濟的發(fā)展趨勢看，雖然商住兩用物業(yè)仍然有其特定的客戶(hù)群，但高品質(zhì)純寫(xiě)字樓的需求，正在不斷地上升，這一類(lèi)寫(xiě)字樓的性?xún)r(jià)比也越來(lái)越高。
如果留心觀(guān)察一下，你會(huì )發(fā)現鄭州的寫(xiě)字樓客戶(hù)，正在經(jīng)歷第二次“搬家”潮。第一次是從商住兩用物業(yè)中搬到相對較專(zhuān)業(yè)的辦公樓宇；第二次搬家則是從區位不佳、品質(zhì)較差的寫(xiě)字樓，搬到地段更好，定位更純的高品質(zhì)寫(xiě)字樓中。因為交通因素、形象、檔次等因素從其他寫(xiě)字樓搬出來(lái)的。
這并不是鄭州州才有的現象，在北京、廣州、上海等地，也已經(jīng)出現“商住樓退出，大而全寫(xiě)字樓失寵，CBD寫(xiě)字樓力追純度，貴族式寫(xiě)字樓受追捧”的趨勢。的確，無(wú)論是小型的商住兩用樓，還是寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓、產(chǎn)權式商務(wù)酒店融合的綜合寫(xiě)字樓，對于入駐公司而言，一旦它們做大了，最終都會(huì )再次考慮形象，尤其是需要接觸境外客戶(hù)或政府官員的企業(yè)。高端的純寫(xiě)字樓不但有助于提升企業(yè)在客戶(hù)中的形象，而且因為所有的入駐客戶(hù)都屬于行業(yè)中較有影響力的企業(yè)，有助于形成統一的寫(xiě)字樓場(chǎng)所精神，這種互相感染的氛圍，雖然是無(wú)形的，卻會(huì )使所在的物業(yè)價(jià)值得到不斷提升。
隨著(zhù)商業(yè)地產(chǎn)熱的興起，寫(xiě)字樓投資已成為一個(gè)炙手可熱的詞匯。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)形勢的“紅火”，無(wú)怪乎有人說(shuō)，2004-2005年將是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“商業(yè)地產(chǎn)年”。
投資參數之二：地段至關(guān)重要
寫(xiě)字樓不同于住宅。就住宅而言，市區有市區的好處，郊區有郊區的優(yōu)點(diǎn)；有人習慣市區內齊全的配套，有人卻偏愛(ài)城郊的風(fēng)景；有人注重環(huán)境，有人更考慮交通……但寫(xiě)字樓不同，通常沒(méi)有相對成熟的辦公氣候的地段是不受企業(yè)歡迎的，因為會(huì )給日常商務(wù)活動(dòng)造成諸多不便。因此，寫(xiě)字樓項目所在的區域，離不開(kāi)商務(wù)活動(dòng)頻繁的商圈。
這兩年鄭州的“商圈”也是越來(lái)越多，從早年的德化街、二七塔、火車(chē)站，到后來(lái)的紫荊山花園路、經(jīng)三路財富大道、未來(lái)大道、碧沙崗、鄭東新區CBD等，每個(gè)商圈都有其獨特的商務(wù)功能與承租群體。而真正適合寫(xiě)字樓投資的商圈，往往是一個(gè)成熟而又充滿(mǎn)變化和活力的商圈，在鄭州市以省級行政區為依托形成的經(jīng)三路財富大道、以市委、市政府為主形成的裕達國貿等。對于講究地段的寫(xiě)字樓投資來(lái)講，可謂占有得天獨厚的優(yōu)勢。
投資參數之三：軟件配置與物業(yè)管理
一流的硬件設施，只有匹配一流的軟件，才能更加煥發(fā)光彩。在寫(xiě)字樓的軟件配套方面，信息化配置和智能化配置是重點(diǎn)。基本指標有樓宇自控系統、外部寬帶接入、內部綜合布線(xiàn)、網(wǎng)絡(luò )系統的配置程度等。而物業(yè)管理的好壞，更是決定你的投資是否保值和增值的至關(guān)重要因素。如裕達國貿大廈，擁有先進(jìn)和完善的軟件配置，而且還擁有星級酒店式物業(yè)管理，使這里的每一位業(yè)主都能享受到謹慎、安全、細致、周到、快捷的服務(wù)。
投資參數之四：出租價(jià)值及回報周期
置業(yè)門(mén)檻的高低決定了投入的大小，也影響著(zhù)投資回報的速度。根據國際專(zhuān)業(yè)理財公司的計算原則，能否投資一幢物業(yè)價(jià)格的一個(gè)判斷標準是，15年內要能收回投資，即如果投資物業(yè)年收益×15年大于購房款，則表明該投資項目具有升值空間。因此，要考察寫(xiě)字樓前產(chǎn)權年限和現有入駐率及入駐公司的類(lèi)別層次，以此估算出回收投資的年限。
選擇決定命運--鄭州高貴寫(xiě)字樓的嚴重不足
投資貴族商務(wù)區寫(xiě)字樓，真正的眼光所在
高檔寫(xiě)字樓是一個(gè)城市的名片，鄭州寫(xiě)字樓，特別是貴族商務(wù)區嚴重不足：
一億人口的大省僅有的一個(gè)裕達國貿銀座寫(xiě)字樓鄭州市寫(xiě)字樓出租價(jià)位：大部分為甲級寫(xiě)字樓，其價(jià)格為4000元/平方米以下；頂級寫(xiě)字樓僅僅一個(gè)裕達國貿銀座
寫(xiě)字樓的多少、出租率、租售價(jià)格代表一個(gè)城市、一個(gè)區域的經(jīng)濟活躍程度。高品質(zhì)寫(xiě)字樓更是一個(gè)城市的名片，代表一個(gè)城市的開(kāi)放及交流的程度。鄭州的寫(xiě)字樓供應遠未充足，尤其是高品質(zhì)的寫(xiě)字樓仍相當缺失，僅僅一個(gè)裕達國貿。就河南作為中國第一人口大省、全國經(jīng)濟總量第五及省會(huì )鄭州又作為區域商貿及金融中心而言，高品質(zhì)寫(xiě)字樓的數量與這個(gè)地位極不相稱(chēng)。但這也從側面襯托出裕達國貿良好的投資價(jià)值。
鄭州房地產(chǎn)價(jià)格在全國處于一個(gè)較低的水平上，投資的潛力巨大，物業(yè)價(jià)值特別是高檔寫(xiě)字樓價(jià)格被嚴重低估：作為省會(huì )城市鄭州，房?jì)r(jià)僅比拉薩高，處在全國倒數第二的水平，與周邊的省會(huì )城市比較，鄭州的房?jì)r(jià)依然有很大的差距。周邊的省會(huì )城市，GDP大多低于鄭州，但即使一般住房的房?jì)r(jià)卻比鄭州高得多，如西安、濟南GDP相差不大，但它們的均價(jià)已經(jīng)超過(guò)每平方米3000元。鄭州與其他周邊省會(huì )城市相比，房?jì)r(jià)相對較低，市場(chǎng)發(fā)展相對落后，鄭州房地產(chǎn)目前正處在快速上漲的底部，因此，中原的房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)還將繼續向前、向前再向前。
在鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展趨勢中，存在集中化、規?；?、國際化、層次分化、擺脫商住等低檔次特色而專(zhuān)業(yè)化、高檔化、甚至貴族化的趨勢，但是其根本上是國際化。
國際化的含義：隨著(zhù)WTO效應的波及與擴散，鄭州的開(kāi)放程度逐漸深入，在鄭州的跨國公司逐漸增多，中原企業(yè)與跨國公司的業(yè)務(wù)交往逐漸增多。無(wú)論是跨國公司還是河南境內的國際業(yè)務(wù)背景公司，均需要一個(gè)國際化的寫(xiě)字樓，以提升企業(yè)形象和競爭力。寫(xiě)字樓的國際化元素一般有國際化區域（如接待外賓和國際友人的河南博物院所在區域）、國際化品質(zhì)（如采用國際品牌電梯和中央空調等）、國際化服務(wù)（由國際知名物業(yè)管理公司提供服務(wù)）等。
寫(xiě)字樓日漸走向專(zhuān)業(yè)化。這主要體現在純寫(xiě)字樓、專(zhuān)業(yè)設計、專(zhuān)業(yè)服務(wù)等方面。首先，越來(lái)越多的企業(yè)已不滿(mǎn)足于在商住一體樓里辦公，因為那樣企業(yè)形象會(huì )大打折扣，在裕達國貿銀座純寫(xiě)字樓內辦公才能體現公司的商務(wù)尊嚴和員工的職業(yè)尊嚴；其次，目前專(zhuān)業(yè)的寫(xiě)字樓設計主要表現為俊朗的外立面、板式空間、超寬的公共走廊、采用新型中央空調等；第三，專(zhuān)業(yè)服務(wù)主要體現為在傳統清潔、安保、維修等服務(wù)基礎上增加資產(chǎn)管理服務(wù)，使業(yè)主的資產(chǎn)持續保值增值
大規模寫(xiě)字區的影響力已在形成。一般一個(gè)國際化寫(xiě)字區的開(kāi)發(fā)體量約在10萬(wàn)平方米左右，可滿(mǎn)足約10000人辦公和商務(wù)，并集合辦公、會(huì )議、展示、交流、商業(yè)等多種商務(wù)功能，產(chǎn)生１＋１＞２的復合效應。
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中國投資市場(chǎng)的“第七種武器” ---房產(chǎn)產(chǎn)權投資售后包租
投入15萬(wàn)擁有50M2的裕達 穩賺339萬(wàn)的利潤
河南創(chuàng )普置業(yè)有限公司“RICH SHARE”產(chǎn)權投資售后包租方案
一個(gè)以15萬(wàn)元掙取339萬(wàn)元的商機
售后包租、帶租約銷(xiāo)售的優(yōu)越性：
炒股票賺不了錢(qián)、存銀行利息低、商鋪回報不穩定、實(shí)業(yè)增值緩慢、摸彩票得中300萬(wàn)元的機會(huì )僅有2000萬(wàn)分之一，無(wú)疑大海撈針......
你的資本如何保值、增值？
在不少投資者一籌莫展的時(shí)候，被譽(yù)為繼儲蓄、國債、股票、期貨、住宅、商鋪后中國投資市場(chǎng)的“第七種武器”——產(chǎn)權式寫(xiě)字樓投資方案登陸鄭州并首先在裕達國貿銀座這一貴族商務(wù)區現身。
售后包租返租，實(shí)質(zhì)是產(chǎn)權性置業(yè)投資，就是購房者買(mǎi)下物業(yè)后將物業(yè)包租給一家具有實(shí)力的物業(yè)公司或發(fā)展商，租價(jià)和租期由雙方議定，同時(shí)，購房者也可以選擇分期付款、按揭付款等多種付款方式。此種方式適合于投資者。“售后包租”也出現了多種形式，包括“返租回報”、“帶租約銷(xiāo)售”、“利潤共享”、“保底分紅”等，是以“先銷(xiāo)售后承租，同時(shí)給予一定比例租金回報”，對投資人具有較強的吸引力，因為“售后包租”必須附著(zhù)于租賃行為，所以特別適合于商鋪、寫(xiě)字樓、商用住宅 (如酒店式公寓、商住樓 )等的銷(xiāo)售。
售后包租產(chǎn)權投資銷(xiāo)售的優(yōu)越性：
1、寫(xiě)字樓物業(yè)具有商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)特征，對經(jīng)營(yíng)者要求高，而產(chǎn)權投資人往往不具備經(jīng)營(yíng)素質(zhì)、客戶(hù)群把握等優(yōu)勢；
2、產(chǎn)權與經(jīng)營(yíng)權分置有利于整體經(jīng)營(yíng)；一家包租可以防止所有權分散導致的物業(yè)管理混亂；
3、收益雖屬于中檔水平，但是相對穩定，產(chǎn)權人經(jīng)營(yíng)風(fēng)險小。
售后包租產(chǎn)權投資作為中國投資市場(chǎng)的“第七種最新投資武器”，是繼股票、債券等之后的一個(gè)嶄新、穩妥的投資手段，特別適合于有長(cháng)期投資能力的人。例如投入15萬(wàn)擁有50M2的裕達，就會(huì )穩賺443.6萬(wàn)的利潤，河南創(chuàng )普置業(yè)有限公司“RICH SHARE”產(chǎn)權投資方案，為你提供一個(gè)以15萬(wàn)元掙取443.6萬(wàn)元的商機，
裕達國貿銀座商務(wù)區RICH SHARE方案介紹：
你投資，我包租。
包租租金計算標準及支付：
為降低客戶(hù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險和首付壓力，河南創(chuàng )普置業(yè)與客戶(hù)簽定售后包租20年的租賃協(xié)議，前10年按照每年回報總房?jì)r(jià)的7%計算，第10-20年租金在經(jīng)營(yíng)第10個(gè)年度下半年的12月31日前確定租金水平。
1、按照房款總價(jià)核算租金原則：一般房產(chǎn)租金計算按照每平方米/年的方式計算租金，而鑒于我們?yōu)榉稚a(chǎn)權式投資性房地產(chǎn)，所以在10年內計算租金的標準為按照總房?jì)r(jià)的7%/年規定比率標準計算。
2、獲得總房?jì)r(jià)優(yōu)惠的客戶(hù),其10年內租金標準按照優(yōu)惠后總房?jì)r(jià)的7%執行。
3、起租日期規定：按揭貸款購房客戶(hù)的起租日期，按照客戶(hù)辦理完畢房地產(chǎn)按揭手續開(kāi)始月供計算，即自置業(yè)購樓人按揭到我公司銀行帳戶(hù)的當月開(kāi)始計算起租日期(注：該月月底客戶(hù)開(kāi)始首供)
4、投資自用型購房者（與我們簽約包租的）的政策：
任何客戶(hù)與創(chuàng )普簽定售后包租協(xié)議后的10年內,其出租經(jīng)營(yíng)權統一歸創(chuàng )普公司，客戶(hù)個(gè)人不得出租經(jīng)營(yíng)。
客戶(hù)置業(yè)后需要在裕達辦公的，另行以租用者身份與創(chuàng )普簽定租賃合同，其向創(chuàng )普支付的租金、物業(yè)管理費與創(chuàng )普支付給其的包租金不得互相抵扣，否則創(chuàng )普有權取消包租，客戶(hù)自行負擔按揭。
5、投資自用型購房者（不與我們簽約包租的）的政策：
在本次“裕達國貿RICH SHARE10年包租銷(xiāo)售活動(dòng)”中購買(mǎi)房產(chǎn)、以自用為目的的客戶(hù)在整個(gè)方案執行的10年內如果不想自用而轉為包租的，創(chuàng )普置業(yè)原則上接受客戶(hù)包租的申請并協(xié)商，但其租金標準應結合給其的優(yōu)惠政策和當時(shí)租金水平，在其原始購置總房款的6-7%/年額度內確定包租租金標準。
6、簽定包租合同客戶(hù)的房產(chǎn)轉讓時(shí)，受讓方享受20年剩余期限的包租收益。
7、租金支付辦法：
1）、凡是按揭購房客戶(hù)，其租金均按照第一次集中付租4年，第5年-10年按月支付給客戶(hù)指定帳戶(hù)的辦法執行。
2）、 一次性付完全部房款的客戶(hù)，有兩種返租辦法：1、選擇一次性集中付租4年、后6年按月支付或年底總付的返租；2、選擇每年年底總付或每年按月、季度分次付租。以上兩種辦法客戶(hù)可以自主選擇并在包租合同中明確。
?。ㄎ澹?、銷(xiāo)售的價(jià)格優(yōu)惠政策：
1、對按揭客戶(hù)貸款執行最高10年、最低50%首付政策
客戶(hù)可以自主決定貸款年限、貸款首付比例甚至全付而不受限制。
2、鼓勵客戶(hù)降低按揭比率、提高首付，享受梯級優(yōu)惠政策：
六、銀行按揭擔保問(wèn)題：
1）、客戶(hù)按揭購買(mǎi)時(shí)，創(chuàng )普公司提供10年的經(jīng)濟擔保，作為貸款合同擔保人存在；
2）、在前四年內，客戶(hù)因經(jīng)濟周轉不能及時(shí)支付月供時(shí)，可以書(shū)面提出短期借款申請，創(chuàng )普公司同意申請后可以承擔暫時(shí)為客戶(hù)墊付最多3個(gè)月的月供，但是客戶(hù)應按照同期短期流資銀行貸款利息二倍的利息付息還本給創(chuàng )普。未提出申請并經(jīng)我公司同意借款而不付款時(shí)，我公司履行擔保責任先于支付給銀行，但是客戶(hù)應在3日內還款，逾期不還處以日千分之四的滯納金，直到還款。
3）、在前四年內，客戶(hù)不通知創(chuàng )普而己方連續3個(gè)月不支付按揭的，銀行有權利收回客戶(hù)房產(chǎn)。在此時(shí)，根據創(chuàng )普與銀行協(xié)議，創(chuàng )普公司可代銀行對該房產(chǎn)處置、變現、還款。此時(shí)客戶(hù)應承擔交易稅費、的情況下，在還清銀行的情況下，創(chuàng )普公司將房款處置余額屬于客戶(hù)應得部分退回給客戶(hù)。
7、回購政策：
創(chuàng )普置業(yè)與客戶(hù)簽定回購協(xié)議。
對10年按揭到期后不愿繼續經(jīng)營(yíng)的客戶(hù)，創(chuàng )普公司可以按照其購置原價(jià)回購，回購交易過(guò)戶(hù)費用由客戶(hù)承擔。
8、10年按揭貸款期限內的轉讓問(wèn)題：
在貸款期間，客戶(hù)具有自主轉讓給他人的權利，但是必須經(jīng)過(guò)擔保方、銀行辦理轉按揭、撤消擔?；蛑匦?lián)５仁掷m。
受讓客戶(hù)可以選擇轉按揭而繼續按揭；也可以選擇一次性結清銀行貸款余額。
裕達國貿銀座商務(wù)區RICH SHARE投資特點(diǎn)是：
1、最小的投資規模：50平方米/個(gè)席位，10年5成按揭，最低14.3萬(wàn)元的首付，讓你投得起，不吃力；
2、最穩妥的回報：與你簽定售后包租20年的租賃協(xié)議，前10年按照年回報總房?jì)r(jià)的7%計算，第11-20年租金在經(jīng)營(yíng)第10個(gè)年度下半年的12月31日前確定租金水平。
3、回報及時(shí)：一次返租4年，每年租賃費平均為4.76萬(wàn)元，讓你投資當時(shí)就見(jiàn)到19.04萬(wàn)元的租金收益；
4、最小的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險：當前裕達國貿銀座的出租率已經(jīng)達到80%，現成的租戶(hù)、國際大公司的逐漸加入，帶租約銷(xiāo)售，絕對的回報保證！
5、穩健的公司信譽(yù)和包租：河南創(chuàng )普置業(yè)有限公司擔保你與銀行第5-10年的按揭付款，使你置業(yè)沒(méi)有任何后顧之憂(yōu)；
6、個(gè)人的投資與收益：
個(gè)人投資公式：50平方米/個(gè)席位，首付13.2萬(wàn)元＋辦證按揭稅費2.9萬(wàn)元＋4年48次月供共15.49萬(wàn)元=31.59萬(wàn)元；
個(gè)人最低收益保證：65年出租總收入339.萬(wàn)元，具體為：
1）前10年內：前4年一次返租16.8萬(wàn)元＋后6年每年4.2萬(wàn)元*6=42萬(wàn)/10年收益；
2）10年后的55年內，按照4元/平方米/天執行出租，則月收入為6000元，年租金收入7.2萬(wàn)元，55年共396萬(wàn)元
裕達國貿銀座GBZ貴族商務(wù)區，一個(gè)成熟物業(yè)明白帳，經(jīng)得起市場(chǎng)考驗和調查：
按照當前裕達國貿2.0-2.8元/天.平方米，50平方米年租金收入為3.6萬(wàn)元--5.04萬(wàn)元
按照1元/天.平方米（30元/月）的出租收入，50平方米年租金收入1.8萬(wàn)元
按照2元/天.平方米（60元/月）的出租收入，50平方米年租金收入3.6萬(wàn)元
按照3元/天.平方米（90元/月）的出租收入，50平方米年租金收入5.4萬(wàn)元
按照4元/天.平方米（120元/月）的出租收入，50平方米年租金收入7.2萬(wàn)元
按照5-8年后鄭州趕上北京當前寫(xiě)字樓中等水平約4.5/天/平米 ，50平方米年租金收入8.1萬(wàn)元
按照10-15年后鄭州趕上上海當前寫(xiě)字樓中等偏上水平1美元/平方米/天，則50平方米年租金收入14.4萬(wàn)元
在10年收回全部投資后的55年，你的收益是多少？
現成的房客---你就是河南省、全國一流公司安家鄭州時(shí)不可回避的房東
一個(gè)看得見(jiàn)、摸得著(zhù)、掙得放心的投資機遇。
“員工給老板打工，老板給房東打工”。一個(gè)新的階層正在中國逐漸誕生：他們或可能擁有富裕出來(lái)住宅而坐收房租，享受城市的清閑；或可能擁有廣大的鋪面而日進(jìn)斗金，成為這個(gè)城市生活的高尚人士。。。。
這個(gè)階層，正在復蘇，你是否感到它身上的光芒？
這個(gè)階層，正在誕生，你是否羨慕的他們的有閑和雍容？
這個(gè)階層，正在壯大，你是否愿意加入他們的行列？
這個(gè)階層，財富在不斷增值，你是否佩服他們的投資眼光？
今天，在鄭州市住宅投資已經(jīng)接近飽和、商鋪投資風(fēng)險增大的時(shí)候，下一個(gè)地主階級將怎樣地誕生在房地產(chǎn)領(lǐng)域？
關(guān)注全國的投資風(fēng)向---貴族商務(wù)區投資，一個(gè)從沿海到內地普遍的投資熱點(diǎn)，在上海、在北京、在廣州......
它不象住宅一樣，回報率約為4-5％，投資回收期需要20-30年左右，漫長(cháng)而艱難，而且住宅越用越折舊；
它不象分散產(chǎn)權式商鋪，雖有8-10％的投資回報承諾，但是其不是獨立性質(zhì)的，你買(mǎi)下來(lái)后交給經(jīng)營(yíng)方打理，一旦經(jīng)營(yíng)不好，風(fēng)險就會(huì )很大：空間幾乎是虛擬的，或者說(shuō)是整體建筑不可拆分的一部分，即使抵押給銀行，銀行也很難以實(shí)現其原來(lái)的售價(jià)，一旦經(jīng)營(yíng)失敗可能連自己的鋪位都找不到。
它不象臨街性商鋪，滿(mǎn)鄭州除了幾十年才形成的二七商圈，哪有一朝一夕就形成的商業(yè)旺鋪？哪有保持10年以上的固定黃金口岸？
它不是一般商務(wù)寫(xiě)字樓，其尊貴氣質(zhì)自然而成為外資公司、國內大公司、本地優(yōu)秀企業(yè)的安家落戶(hù)的首選，穩定的7-10%投資回報率是長(cháng)線(xiàn)投資人士的首選！而且越用越升值！
現在， 僅需投資15萬(wàn)元 ，你就步入新地主階級的行列！
裕達國貿銀座商務(wù)區當前各個(gè)樓層的承租賃公司為：
1、25層 鄭州海星云龍灣渡假酒店管理有限公司 鄭州環(huán)球假日酒店管理有限公司 河南省聯(lián)益實(shí)業(yè)有限公司 河南省宇宙置業(yè)有限公司 鄭州森中電子技術(shù)有限公司 河南省紫光科技有限公司
2、26層： 河南省中聯(lián)信托 浙江納士服飾 佳能中國有限公司鄭州分公司 報喜鳥(niǎo)
3、27層 廣東陽(yáng)江天佑成設計有限公司 鄭州加成咨詢(xún)有限公司 鄭州大華教育有限公司
4、28層： 河北帝華房地產(chǎn)有限公司整層包租
5、29層：鄭州御術(shù)化妝品 河南省中信聯(lián)合機電 日本三菱重工 江蘇陽(yáng)光呢絨 杭州萬(wàn)泰認證、漢堡交通咨詢(xún) 鄭州鼎峰電力設備有限公司 美國艾瑪特國際貿易 柯達膠卷中國有限公司
6、30層：河南省惠森木業(yè)有限公司 三一重工 北京建誼建筑工程有限公司河南省分公司
7、31層：福建榕基軟件有限公司 柏域國際集團 TCL國際電工 河南省聯(lián)合技術(shù)交通工程有限公司
河南省名倫科技
8、32層 河南省華頓醫療設備 海南美大進(jìn)出口 河南省廣達置業(yè)有限公司 上海新氟密封材料
9、33層 河南省光明興業(yè)工貿有限公司
10、34層：劉田律師事務(wù)所 其他為倉庫及大型會(huì )議室
將來(lái)你的50平方米的寫(xiě)字間如何用？
傳統意義上的辦公模式普遍認為人均10平方米是最合理的辦公空間，但仔細觀(guān)察就會(huì )發(fā)現，使用頻率不高的會(huì )議室、接待室、秘書(shū)臺、財務(wù)室及奢華的大堂分攤占到了一半以上的辦公面積，這些功能不太劃算卻又不能缺少。于是裕達國貿銀座將以上資源進(jìn)行了最高效的集約，并以精英商務(wù)服務(wù)予以支持。出租會(huì )議室和接待室，可以使企業(yè)不再為購買(mǎi)低使用率的空間付費；公共服務(wù)的商務(wù)中心，可以使企業(yè)不必為購買(mǎi)低使用率的設備占用固定資產(chǎn)；甚至不用再單獨聘請秘書(shū)，裕達國貿銀座出租秘書(shū)可以做好一切，可以使客人受到尊貴的接待，可以替公司接聽(tīng)電話(huà)、收發(fā)信件，可以整理會(huì )議紀要，可以代為采購辦公用品等等。
由于采用集約化辦公，裕達國貿銀座將辦公面積由傳統的人均10平方米精確到員工每人3至4平方米，老板每人7至8平方米。非核心的辦公面積全部搬出了自用的寫(xiě)字間，變成所有公司按需租用。甚至不需要購買(mǎi)復印機、傳真機和彩色打印機，因為這些辦公設備包括投影儀、視聽(tīng)設備等裕達國貿銀座商務(wù)中心全部都有，打個(gè)電話(huà)，公共秘書(shū)便可上門(mén)服務(wù)。據了解，目前在售的寫(xiě)字樓中能夠提供如此周到的商務(wù)服務(wù)的還十分罕見(jiàn)，客戶(hù)也大多需要自備多種商務(wù)服務(wù)。
與其他寫(xiě)字樓不同的是，裕達國貿銀座可以每50平方米為單位單獨辦理產(chǎn)權證。如果公司有三個(gè)合伙人，需要一個(gè)150平方米的辦公間，目前的寫(xiě)字樓即使有這么小的辦公間也只能辦理一個(gè)產(chǎn)權證。而在裕達國貿銀座可以辦理3個(gè)產(chǎn)權證，每一個(gè)合伙人都有自己明晰的產(chǎn)權。極致化的產(chǎn)權單元也為靈活的使用提供了可能，試想150平方米的辦公間由三個(gè)獨立單位組成，除了全部用來(lái)投資出租或自用以外，靈活的單元組合使固定的房子順應企業(yè)的經(jīng)營(yíng)而不斷調整變化。可以使用40平方米，出租11平方米；也可以使用70平方米，出租80平方米，出租的收益多少可以補償辦公使用的成本。當公司發(fā)展需要之時(shí)，又可將其收回合并即可。
地產(chǎn)評論：產(chǎn)權營(yíng)銷(xiāo) 600--800文字
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