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1、土地增值稅

日期：2019-09-12

來(lái)源：山東省稅務(wù)局

問(wèn)：因發(fā)展需要，我集團公司部分業(yè)務(wù)需要獨立拆分，需要新設公司獨立承擔該部分業(yè)務(wù)，現將集團公司的部分資產(chǎn)進(jìn)行拆分，作價(jià)評估入股新成立承接業(yè)務(wù)的公司，該部分資產(chǎn)包括土地和知識產(chǎn)權，另外，為了整合資源發(fā)揮積極性原公司的核心技術(shù)人員持股0.01%，這種拆分重組行為，是否符合財稅(201* )* 7號文第四條關(guān)于“單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對其將房地產(chǎn)轉移、變更至被投資企業(yè)，暫不征收土地增值稅”重組概念？是否暫不征收土地增值稅？

答：您好！您提交的問(wèn)題已收悉。根據《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財〔201* 〕* 7號）

本通知所稱(chēng)整體改制是指不改變原企業(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權利、義務(wù)的行為。

四、單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對其將房地產(chǎn)轉移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

因此根據上述文件，企業(yè)重組行為不符合﹝財稅(201* )* 7號﹞文件相關(guān)規定，具體建議與主管稅務(wù)機關(guān)聯(lián)系咨詢(xún)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于預收賬款預交土地增值稅

日期：2019-09-11

來(lái)源：河南省稅務(wù)局

問(wèn)：根據國家稅務(wù)總局1* 年79號公告，納稅人轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷(xiāo)項稅額；為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款。我司19年7月取得預收賬款1090萬(wàn)，不含稅金額應該為1000萬(wàn)，我司認為70號公告中的簡(jiǎn)易計稅方法是納稅可自行選擇的，所以在繳納土地增值稅時(shí)，直接按照1000** .* %=* * 0萬(wàn)元計算繳納，是否符合立法本意，是否有誤。

答：一、根據《吉印通 人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》（財法字〔199* 〕* 號）第十六條規定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進(jìn)行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務(wù)局根據當地情況制定。

二、根據《關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計稅依據問(wèn)題的通知》（財稅〔201* 〕* * 號）第三條規定，土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

三、根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務(wù)總局公告201* 年第70號）第一條規定，關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅應稅收入確認問(wèn)題 營(yíng)改增后，納稅人轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷(xiāo)項稅額;適用簡(jiǎn)易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款。

四、根據《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于調整土地增值稅預征率、核定征收率的公告》（河南省地方稅局公告2017年第* 號）規定，一、土地增值稅預征率 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉讓房地產(chǎn)項目，對價(jià)格在20000元/平方米（含）以上的單套房屋，預征率為* %?！?、政策銜接問(wèn)題 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉讓房地產(chǎn)項目，價(jià)格在20000元/平方米以下的單套房屋，預征率仍按《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)〔2010〕2* 號）的規定執行?！?/p>

五、根據《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)[2010]2* 號）第一條規定，土地增值稅預征率 根據《吉印通 人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》第十六條的規定，我省土地增值稅預征率按不同項目分別確定：（一）普通標準住宅1.* %；（二）除普通標準住宅以外的其他住宅* .* %；（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產(chǎn)項目* .* %。

六、根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法的公告》（國家稅務(wù)總局公告201* 年第1* 號）規定, 第八條 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法按照* %的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計稅方法計稅的，* * 個(gè)月內不得變更為一般計稅方法計稅。房地產(chǎn)老項目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在201* 年* 月* 0日前的房地產(chǎn)項目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在201* 年* 月* 0日前的建筑工程項目?！谑畻l 一般納稅人采取預收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時(shí)按照* %的預征率預繳增值稅。第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×* % 適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡(jiǎn)易計稅方法計稅的，按照* %的征收率計算?！?/p>

因此，根據您的描述，若您單位符合國家稅務(wù)總局公告201* 年第1* 號第八條的規定，選擇適用簡(jiǎn)易計稅的，在計算土地增值稅時(shí)可以按照國家稅務(wù)總局公告201* 年第70號第一條規定，轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額計算應納稅額,采取預收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款。

* 、土地增值稅預繳及清算規定

日期：2019-09-10

來(lái)源：廈門(mén)市稅務(wù)局

問(wèn)：1、廈門(mén)市翔安區的房地產(chǎn)招拍掛項目，土地增值稅預繳按照哪個(gè)政策執行呀？預繳比例是多少？在預售收款預繳土增稅之前在稅務(wù)局備案的流程是什么？申報時(shí)間的規定是怎樣的？土增清算時(shí)候清算口徑是按照普通住宅和非普通住宅劃分嗎？劃分的標準是什么？請幫忙給一下文件號，學(xué)習一下，

2、廈門(mén)市翔安區企業(yè)所得稅預繳毛利率的比例是多少，參照那個(gè)文件執行，預繳比例的確定流程是怎么樣的？如何在稅務(wù)局備案？

答：一、1、根據《國家稅務(wù)總局廈門(mén)市稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預征和核定征收有關(guān)事項的公告》（廈稅公告201* 年第10號） 一、關(guān)于土地增值稅預征率

（一）對社會(huì )保障性住房不預征土地增值稅；

（二）普通標準住宅2%；

（三）非普通標準住宅* %；

（四）商品工業(yè)廠(chǎng)房2%；

（五）除商品工業(yè)廠(chǎng)房以外的其他非住宅類(lèi)型房地產(chǎn)* %。

2、納稅人取得轉讓?zhuān)A售）房地產(chǎn)收入的，應于次月1* 日內向主管稅務(wù)機關(guān)申報預繳土地增值稅。

根據《廈門(mén)市土地增值稅清算管理辦法》第十條規定：“ 納稅人應當自取得房地產(chǎn)項目立項批文或取得國有土地使用權之日起* 0日內，向主管稅務(wù)機關(guān)辦理房地產(chǎn)項目信息登記，填報《土地增值稅項目報告表(從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用)》，同時(shí)提供以下書(shū)面資料：

(一)房地產(chǎn)項目立項批文;

(二)國有土地使用權出讓合同或轉讓合同;

(三)納稅人以接受投資、抵償債務(wù)、非貨幣性交換等方式取得國有土地使用權的，應當提供書(shū)面材料。

* 、根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國稅發(fā)〔200* 〕1* 7號）文件的規定：“一、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開(kāi)發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

開(kāi)發(fā)項目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額?！?/p>

因此，納稅人辦理清算時(shí)，應當區分普通住宅和非普通住宅兩類(lèi)房地產(chǎn)分別計算增值額、增值率，計算繳納土地增值稅。

普通住宅按照市政府相關(guān)部門(mén)發(fā)布的界定標準來(lái)認定，具體適用上以合同簽訂并備案的時(shí)間對應的普通住宅界定標準為準。

二、根據廈門(mén)市地方稅務(wù)局轉發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（廈地稅發(fā)〔2009〕* 9號）?一、 關(guān)于企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預計計稅毛利率

(一)經(jīng)濟適用房、限價(jià)房、危改房項目，預計計稅毛利率為* %。

(二)非經(jīng)濟適用房類(lèi)項目，預計計稅毛利率為20%。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應按照企業(yè)所得稅法進(jìn)行預繳，預繳時(shí)不需備案。

* 、土地增值稅清算對象問(wèn)題

日期：2019-09-11

來(lái)源：山東省稅務(wù)局

問(wèn)：《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知》（財稅字〔199* 〕* * 號）第十三條的規定“??對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規定?！?，房地產(chǎn)企業(yè)在不享受普通住宅免稅優(yōu)惠的前提下，是否可以不分別不同產(chǎn)品的核算增值額，合并計算增值稅應納稅額？

答：根據《吉印通 人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第1* * 號） 第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅：

（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項目金額20%的；

根據《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知》（財稅字〔199* 〕* * 號）十三、關(guān)于既建普通標準住宅又搞其他類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的如何計稅的問(wèn)題

對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規定

根據《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2017年第* 號）

第十四條 各市稅務(wù)局應當按照普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)三種類(lèi)型，科學(xué)合理地確定預征率進(jìn)行預征，并按規定進(jìn)行清算。

是否需要進(jìn)行分別核算，具體建議與主管稅務(wù)機關(guān)聯(lián)系咨詢(xún)。

* 、一般計稅項目預繳土增稅計稅依據

日期：2019-0* -0*

來(lái)源：四川省稅務(wù)局

問(wèn)：目前土增稅預繳存在以下執行疑問(wèn)：

1、依據（財稅[201* ]* * 號）

預交土地增值稅=預收款/（1+9%）*土地增值稅預征率

2、依據（國家稅務(wù)總局公告201* 年第70號）

預交土地增值稅=（預收款-應預繳增值稅稅款）*土地增值稅預征率

兩者的結果完全不一樣。

70號公告規定納稅人“可按照...”，且如果按此執行，會(huì )導致其與增值稅、企業(yè)所得稅計稅依據的更大差異，不方便企業(yè)管理，同時(shí)會(huì )提高企業(yè)預繳土增稅金額。

在現在減稅降費的背景下，請問(wèn)企業(yè)是否可以自主選擇申報方式？還是我省已經(jīng)有明確的執行口徑？

望領(lǐng)導給予答復為盼，謝謝！

答：國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規定的公告

國家稅務(wù)總局公告201* 年第70號為進(jìn)一步做好營(yíng)改增后土地增值稅征收管理工作，根據《吉印通 人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細則、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計稅依據問(wèn)題的通知》(財稅〔201* 〕* * 號)等規定，現就土地增值稅若干征管問(wèn)題明確如下：

一、關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅應稅收入確認問(wèn)題

營(yíng)改增后，納稅人轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷(xiāo)項稅額;適用簡(jiǎn)易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：

土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款

* 、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)臨時(shí)樣板間的建造成本能否作為土地增值稅的扣除項目

日期：2019-0* -0*

來(lái)源：江蘇省稅務(wù)局

問(wèn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)臨時(shí)樣板間的建造成本能否作為土地增值稅的扣除項目？請給予“可以”或“不可以”的答復，而不是抄摘文件原文，謝謝！

根據國稅發(fā)（2009）* 1號文第二十七條，在企業(yè)所得稅中對開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出內容的約定中：開(kāi)發(fā)間接費項目包括了項目營(yíng)銷(xiāo)設施建造費等。難道企業(yè)所得稅和土地增值稅對營(yíng)銷(xiāo)設施建造費計入成本的計算口徑會(huì )有不一致？

答：房地產(chǎn)企業(yè)單獨修建的售樓部、樣板房等營(yíng)銷(xiāo)設施費，應分不同情況處理：

一、在開(kāi)發(fā)小區內、項目主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用，應計入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用扣除。

二、依托項目主體內的臨時(shí)售樓部、樣板房，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用，建成后有償轉讓的，應計算收入并準予扣除。

三、房地產(chǎn)企業(yè)利用規劃配套設施（如：會(huì )所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設計、建造、裝修等費用，按以下原則處理：

1.建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。

2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì )公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。

* .建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

7、土地增值稅清算中獨棟別墅和聯(lián)排別墅（面積大于1* * 平方米）屬于非普通住宅還是其他類(lèi)型房產(chǎn)

日期：2019-0* -2*

來(lái)源：江蘇省稅務(wù)局

問(wèn)：在土地增值稅清算中獨棟別墅和聯(lián)排別墅（面積大于1* * 平方米）屬于非普通住宅還是其他類(lèi)型房產(chǎn)，其依據是什么？

答：您所反映的問(wèn)題已轉至省局相關(guān)稅政部門(mén)，如有回復，12* * * 中心將第一時(shí)間給您回電。

* 、房地產(chǎn)企業(yè)前期土地熟化費用票據是否可以抵扣土增稅、企業(yè)所得稅問(wèn)題

日期：2019-0* -02

來(lái)源：山東省稅務(wù)局

問(wèn)：1、A公司支付村委土地拆遷補償費、青苗補償費、土地指標款等費用，A公司取得了村委會(huì )的相關(guān)收據；

2、A公司和B公司共同成立C公司，以C公司名義開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，A公司前期收到的土地拆遷補償款的收據仍然是以A公司為名義的收據，并未改成C公司名義的收據；請問(wèn)該部分收據對應的土地拆遷補償款，C公司是否可以抵扣增值稅？是否可以抵扣土增稅？是否可以抵扣企業(yè)所得稅？

* 、如果原始拆遷補償款 收據由A公司換成C公司的抬頭，是否可以直接抵扣增值稅、土增稅及企業(yè)所得稅呢？

* 、假如 A公司給C公司開(kāi)具相關(guān)發(fā)票，C公司是否可以抵扣增值稅、土增稅及企業(yè)所得稅呢？

A 公司如果開(kāi)發(fā)票，需要補充什么東西才能不構成虛開(kāi)發(fā)票的行為呢？

答：?！敦斦?國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》(財稅〔201* 〕1* 0號）

八、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(包括多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的吉印通 體)受讓土地向政府部門(mén)支付土地價(jià)款后，設立項目公司對該受讓土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項目公司按規定扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款。

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門(mén)三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司;

(二)政府部門(mén)出讓土地的用途、規劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變;

(三)項目公司的全部股權由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有。

根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法的公告》（國家稅務(wù)總局公告201* 年第2* 號）第四條 稅前扣除憑證在管理中遵循真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性原則。真實(shí)性是指稅前扣除憑證反映的經(jīng)濟業(yè)務(wù)真實(shí)，且支出已經(jīng)實(shí)際發(fā)生;合法性是指稅前扣除憑證的形式、來(lái)源符合國家法律、法規等相關(guān)規定;關(guān)聯(lián)性是指稅前扣除憑證與其反映的支出相關(guān)聯(lián)且有證明力。

第八條 稅前扣除憑證按照來(lái)源分為內部憑證和外部憑證。

內部憑證是指企業(yè)自制用于成本、費用、損失和其他支出核算的會(huì )計原始憑證。內部憑證的填制和使用應當符合國家會(huì )計法律、法規等相關(guān)規定。

外部憑證是指企業(yè)發(fā)生經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和其他事項時(shí)，從其他單位、個(gè)人取得的用于證明其支出發(fā)生的憑證，包括但不限于發(fā)票(包括紙質(zhì)發(fā)票和電子發(fā)票)、財政票據、完稅憑證、收款憑證、分割單等。

第九條 企業(yè)在境內發(fā)生的支出項目屬于增值稅應稅項目(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“應稅項目”)的，對方為已辦理稅務(wù)登記的增值稅納稅人，其支出以發(fā)票(包括按照規定由稅務(wù)機關(guān)代開(kāi)的發(fā)票)作為稅前扣除憑證;對方為依法無(wú)需辦理稅務(wù)登記的單位或者從事小額零星經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的個(gè)人，其支出以稅務(wù)機關(guān)代開(kāi)的發(fā)票或者收款憑證及內部憑證作為稅前扣除憑證，收款憑證應載明收款單位名稱(chēng)、個(gè)人姓名及身份證號、支出項目、收款金額等相關(guān)信息。

小額零星經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的判斷標準是個(gè)人從事應稅項目經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的銷(xiāo)售額不超過(guò)增值稅相關(guān)政策規定的起征點(diǎn)。

稅務(wù)總局對應稅項目開(kāi)具發(fā)票另有規定的，以規定的發(fā)票或者票據作為稅前扣除憑證。

具體建議攜帶相關(guān)合同前往主管稅務(wù)機關(guān)聯(lián)系咨詢(xún)。

9、土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)

日期：2019-07-2*

來(lái)源：廈門(mén)市稅務(wù)局

問(wèn)：我司自行開(kāi)發(fā)地產(chǎn)并于2019年* 月預售房產(chǎn)一批，并預交增值稅。預期2019年9月交付，12月完成產(chǎn)權轉移辦理。請問(wèn)何時(shí)應清算土地增值稅？是交付之時(shí)，還是產(chǎn)權辦理之時(shí)？

答： 根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）文件的規定：“第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的?！?/p>

第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項目可售建筑面積的比例在* * %以上，或該比例雖未超過(guò)* * %，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷(xiāo)售（預售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；

（三）納稅人申請注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

（四）?。ㄗ灾螀^、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規定的其他情況。

對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷(xiāo)登記前進(jìn)行土地增值稅清算?！?/p>

根據《廈門(mén)市土地增值稅清算管理辦法》規定：“第十三條?納稅人符合下列條件之一的，應當進(jìn)行土地增值稅清算：

（一）房地產(chǎn)項目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的。

第十七條 納稅人開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目符合本辦法第十三條規定的，應當在清算條件滿(mǎn)足之日起90日內至主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算申報。納稅人開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目符合可清算條件且主管稅務(wù)機關(guān)下發(fā)通知清算的《稅務(wù)事項通知書(shū)》的，應當在收到通知書(shū)之日起90日內，至主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算申報?！闭埜鶕募囊幎▓绦?。

10、關(guān)于安置房的土地增值稅清算問(wèn)題

日期：2019-07-* 0

來(lái)源：山東省稅務(wù)局

問(wèn)：如何理解國稅函2010年220號文件關(guān)于安置房的處理：1.按規定價(jià)格計入拆遷補償費的同時(shí)，是否可以同時(shí)扣除安置房的實(shí)際建造成本？2.如果異地安置或者用劃撥用地自建安置房，是否需要視同銷(xiāo)售處理？

答：根據《吉印通 人民共和國企業(yè)所得稅法》第八條 企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時(shí)扣除。如安置房建造成本屬于與企業(yè)實(shí)際發(fā)生與收入有關(guān)的合理支出，則可以在企業(yè)所得稅稅前扣除。

根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國稅發(fā)〔200* 〕1* 7號）另根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則的通知》（國稅發(fā)〔2007〕1* 2號）

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、因此異地安置或者用劃撥用地自建安置房需視同銷(xiāo)售。

具體建議與主管稅務(wù)機關(guān)聯(lián)系咨詢(xún)。

11、工程部職工的社保、住房公積金、職工教育經(jīng)費及工會(huì )經(jīng)費可以作為開(kāi)發(fā)間接費用在土地增值稅扣除嗎？

日期：2019-07-29

來(lái)源：安徽省稅務(wù)局

問(wèn)：我公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，開(kāi)發(fā)某地產(chǎn)項目，該項目工程部職工的社保、住房公積金、職工教育經(jīng)費及工會(huì )經(jīng)費可以作為開(kāi)發(fā)間接費用在土地增值稅扣除嗎？

答：根據《吉印通 人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》第七條第二款規定，開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用。開(kāi)發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動(dòng)保護費、周轉房攤銷(xiāo)等。

12、已建未售房屋的物業(yè)看護費可以作為開(kāi)發(fā)間接費用在土地增值稅扣除嗎？

日期：2019-07-29

來(lái)源：安徽省稅務(wù)局

問(wèn)：我公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，開(kāi)發(fā)某房地產(chǎn)項目，發(fā)生的已建未售房屋的物業(yè)看護費可以作為開(kāi)發(fā)間接費用在土地增值稅扣除嗎？

答：根據《吉印通 人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》第七條第二款規定，開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用。開(kāi)發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動(dòng)保護費、周轉房攤銷(xiāo)等。因此，物業(yè)管理費不是公司直接組織、管理開(kāi)發(fā)項目發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費用。在計算土地增值稅時(shí)，不能作為開(kāi)發(fā)間接費用列支。建議根據實(shí)際情況判斷，無(wú)法判斷建議聯(lián)系當地主管稅務(wù)機關(guān)核實(shí)。

1* 、向銀行支付的財務(wù)顧問(wèn)費（融資咨詢(xún)費）可以在土地增值稅扣除嗎？

日期：2019-07-29

來(lái)源：安徽省稅務(wù)局

問(wèn)：我公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，向某銀行貸款開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目，簽訂了一份貸款合同，另外又簽訂了一份融資顧問(wèn)合同，（實(shí)務(wù)中銀行為了考核的要求，將一部分利息費用化為融資顧問(wèn)費），請問(wèn)，如我公司土地增值稅采取利息費用據實(shí)扣除的清算方式，支付的該筆融資顧問(wèn)費可以視同利息扣除嗎？

答：第一，根據《吉印通 人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第1* * 號）第六條規定：“計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權所支付的金額；（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費用；（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；（四）與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財政部規定的其他扣除項目?！钡诙?，根據《吉印通 人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》（財法字〔199* 〕* 號）第七條規定：“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：(一)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價(jià)款和按國家統一規定交納的有關(guān)費用。(二)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費及有關(guān)地上、地下附著(zhù)物拆遷補償的凈支出、安置動(dòng)遷用房支出等。前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費?；A設施費，包括開(kāi)發(fā)小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開(kāi)發(fā)小區內公共配套設施發(fā)生的支出。開(kāi)發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動(dòng)保護費、周轉房攤銷(xiāo)等。(三)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目有關(guān)的銷(xiāo)售費用、管理費用、財務(wù)費用 財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用，按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的* %以?xún)扔嬎憧鄢?。凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的10%以?xún)扔嬎憧鄢?。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。(四)舊房及建筑物的評估價(jià)格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當地稅務(wù)機關(guān)確認。(五)與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。(六)根據條例第六條(五)項規定，對從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和，加計20%的扣除?！?/p>

感謝您的咨詢(xún)，本次咨詢(xún)僅供參考，如仍有疑問(wèn)請撥打12* * * 熱線(xiàn)或聯(lián)系您的主管稅務(wù)機關(guān)咨詢(xún)

1* 、土增稅

日期：2019-07-0*

來(lái)源：廈門(mén)市稅務(wù)局

問(wèn)：請問(wèn)：房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權時(shí)政府明確要求代建或以一定的價(jià)格（回購）建設幼兒園、郵政所、派出所、商場(chǎng)等設施，房地產(chǎn)企業(yè)因此發(fā)生的成本或超過(guò)取得收益的部分，土地增值稅清算時(shí)能否扣除？如何扣除？謝謝。

答：根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》文件的規定：“四、土地增值稅的扣除項目

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項目配套的居委會(huì )和派出所用房、會(huì )所、停車(chē)場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠(chǎng)、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

1.建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì )公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

* .建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用?！?請根據以上文件規定執行。

1* 、關(guān)于土地政府收回是否可免增值稅、土增稅

日期：2019-07-0*

來(lái)源：安徽省稅務(wù)局

問(wèn)：我公司是一房產(chǎn)公司，原通過(guò)拍賣(mài)在銅陵市取得一塊商業(yè)性質(zhì)用地，現政府同意將此地塊1.17億收回，變更為住宅用地后再掛牌拍賣(mài)。請問(wèn)政府收回土地，我司需要交納增值稅和土地增值稅嗎？

答：根據《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔201* 〕* * 號）附件* 《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規定》第一條第三十七款規定，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者，免征增值稅。

因國家建設需要依法征收、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。

1* 、關(guān)于土地增值稅的兩個(gè)問(wèn)題。

日期：2019-0* -2*

來(lái)源：寧夏回族自治區稅務(wù)局

問(wèn)：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售的無(wú)產(chǎn)權的地下車(chē)位的成本土地增值稅清算時(shí)能不能扣除？

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的紅線(xiàn)外的市政配套建設費能不能在土地增值稅清算時(shí)能不能扣除？

答：1.根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國稅發(fā)〔200* 〕1* 7號）規定：“四、土地增值稅的扣除項目

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項目配套的居委會(huì )和派出所用房、會(huì )所、停車(chē)場(chǎng)(庫)、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠(chǎng)、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

1.建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除;

2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì )公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除;

* .建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用?！?/p>

2.根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》（國稅發(fā)〔2009〕* 1號）第二十七條規定：“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內容如下：

（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權（或開(kāi)發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價(jià)及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。

17、企業(yè)分立土地增值稅問(wèn)題

日期：2019-0* -21

來(lái)源：廈門(mén)市稅務(wù)局

問(wèn)：根據財稅（201* ）* 7號文：財政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知第三條：公司依照法律規定合同約定。企業(yè)分設為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原公司投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

比如原公司甲要分立成甲公司和乙公司。原甲公司有A股東* 0%及B股東* 0%，分立后，甲公司由A股東100%持股，乙公司由B股東100%持股。乙公司承受原甲公司的土地及房屋。請問(wèn)這樣是否符合以上條例，暫不征收土地增值稅？

答：根據現行土地增值稅規定，您所述情形不符合暫不征收土地增值稅的條件，不能享受暫不預征土地增值稅優(yōu)惠。

1* 、關(guān)于土地增值稅清算工程監理費扣除

日期：2019-0* -17

來(lái)源：湖南省稅務(wù)局

問(wèn)：房地產(chǎn)公司發(fā)生的工程監理費在財務(wù)處理上是記入開(kāi)發(fā)成本中工程建設成本中進(jìn)行核算的，在土地增值稅清算中該項成本是否允許扣除？如果不允許扣除，政策依據是什么？

答：根據《吉印通 人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第1* * 號）第六條規定：“計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權所支付的金額；

（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；

（四）與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財政部規定的其他扣除項目。

其中：(二)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用。

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費及有關(guān)地上、地下附著(zhù)物拆遷補償的凈支出、安置動(dòng)遷用房支出等。

前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

基礎設施費，包括開(kāi)發(fā)小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開(kāi)發(fā)小區內公共配套設施發(fā)生的支出。

開(kāi)發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動(dòng)保護費、周轉房攤銷(xiāo)等。

(三)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目有關(guān)的銷(xiāo)售費用、管理費用、財務(wù)費用。

19、土地增值稅

日期：2019-0* -10

來(lái)源：深圳市稅務(wù)局

問(wèn)：在拆遷過(guò)程中，納稅人不擁有土地使用權，但收到的房產(chǎn)（建設在集體土地上的房產(chǎn)，不擁有房產(chǎn)證）補償款，是否需要申報繳納土地增值稅、增值稅、印花稅？

答：收到房產(chǎn)賠償款無(wú)需繳納增值稅。按照土地增值稅暫行條例，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著(zhù)物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。因國家建設需要依法征收、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。拆遷補償合同不屬于印花稅應稅范圍。如有疑問(wèn)建議進(jìn)一步說(shuō)明情況后再反映。

20、土地增值稅

日期：2019-0* -10

來(lái)源：深圳市稅務(wù)局

問(wèn)：有償轉讓集體土地（非宅基地）上建筑物（無(wú)法辦理產(chǎn)權證）是否需要申報繳納土地增值稅？

答：您好，問(wèn)題描述不清，按照土地增值稅暫行條例，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著(zhù)物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。因國家建設需要依法征收、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。如有疑問(wèn)建議進(jìn)一步說(shuō)明情況后再反映。

21、政府低價(jià)回購幼兒園，是否免征土增稅

日期：2019-0* -1*

來(lái)源：江蘇省稅務(wù)局

問(wèn)：有政府的會(huì )議紀要，有回購協(xié)議，政府以低于成本價(jià)的方式回購企業(yè)所建的幼兒園，是否免征土地增值稅。

答：根據《吉印通 人民共和國土地增值稅暫行條例 》（國務(wù)院令第1* * ）第八條規定：（二）因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

根據《吉印通 人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》（財法字〔199* 〕* 號） 第十一條規定：

條例第八條（二）項所稱(chēng)的因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權。

因城市實(shí)施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產(chǎn)的，比照本規定免征土地增值稅。

根據《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（

財稅〔200* 〕21號）第* 條規定：

關(guān)于因城市實(shí)施規劃、國家建設需要而搬遷，納稅人自行轉讓房地產(chǎn)的征免稅問(wèn)題

《吉印通 人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》第十一條第四款所稱(chēng)：因“城市實(shí)施規劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門(mén)根據已審批通過(guò)的城市規劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實(shí)施國務(wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準的建設項目而進(jìn)行搬遷的情況。

若符合上述條款，可疑免征土地增值稅。

22、以土地房產(chǎn)增資100%控股子公司，請問(wèn)屬不屬于改制重組？能不能暫不征收土增稅

日期：2019-0* -2*

來(lái)源：河南省稅務(wù)局

問(wèn)：財稅[201* ]* 7號：四、單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對其將房地產(chǎn)轉移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。我公司是山東龍泉管道工程股份吉印通 河南分公司，計劃先以貨幣資金成立100%控股的子公司，然后再以閑置的土地、房產(chǎn)增資該子公司，請問(wèn)以土地房產(chǎn)增資屬不屬于財稅【201* 】* 7號文第四條里面的改制重組，這種情況可不可以暫不征收土地增值稅？

答：根據《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知(財稅〔201* 〕* 7號)規定，一、按照《吉印通 人民共和國公司法》的規定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責任公司或者股份吉印通 ，有限責任公司（股份吉印通 ）整體改制為股份吉印通 （有限責任公司），對改制前的企業(yè)將國有土地使用權、地上的建筑物及其附著(zhù)物（以下稱(chēng)房地產(chǎn)）轉移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。本通知所稱(chēng)整體改制是指不改變原企業(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權利、義務(wù)的行為?！?、單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對其將房地產(chǎn)轉移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。五、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形?！?、企業(yè)在申請享受上述土地增值稅優(yōu)惠政策時(shí)，應向主管稅務(wù)機關(guān)提交房地產(chǎn)轉移雙方營(yíng)業(yè)執照、改制重組協(xié)議或等效文件，相關(guān)房地產(chǎn)權屬和價(jià)值證明、轉讓方改制重組前取得土地使用權所支付地價(jià)款的憑據（復印件）等書(shū)面材料。

因此，單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，暫不征土地增值稅。上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形。具體事宜，建議您聯(lián)系您單位的主管稅務(wù)機關(guān)核實(shí)確認。

2* 、以土地房產(chǎn)增資100%控股子公司，請問(wèn)屬不屬于改制重組？能不能暫不征收土增稅

日期：2019-0* -1*

來(lái)源：江蘇省稅務(wù)局

問(wèn)：財稅[201* ]* 7號：四、單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對其將房地產(chǎn)轉移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。我公司是常州龍泉管道吉印通 ，計劃先以貨幣資金成立100%控股的子公司，然后再以閑置的土地、房產(chǎn)增資該子公司，請問(wèn)以土地房產(chǎn)增資屬不屬于財稅【201* 】* 7號文第四條里面的改制重組，這種情況可不可以暫不征收土地增值稅？

答：您好，根據財稅〔201* 〕* 7號規定：?四、單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對其將房地產(chǎn)轉移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。重組類(lèi)型請聯(lián)系當地主管局核實(shí)。

2* 、生產(chǎn)企業(yè)以房產(chǎn)和土地出資設立子公司是否免征土地增值稅？

日期：2019-0* -10

來(lái)源：江蘇省稅務(wù)局

問(wèn)：我公司為生產(chǎn)企業(yè)，準備以自有的一部分房產(chǎn)和土地使用權出資設立一個(gè)子公司，這個(gè)過(guò)程中是否可以免征土地增值稅？

答：根據《吉印通 人民共和國土地增值稅暫行條例》國務(wù)院令第1* * 號規定：第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅：

（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項目金額20%的；

（二）因國家建設需要依法收回的房地產(chǎn)。（根據《國務(wù)院關(guān)于廢止和修改部分行政法規的決定》（吉印通 人民共和國國務(wù)院令第* * * 號）規定，自2011年01月0* 日起將《吉印通 人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條中的“征用”修改為“征收”）

根據《財政部?國家稅務(wù)總局關(guān)于調整房地產(chǎn)交易環(huán)節稅收政策的通知》(財稅〔200* 〕1* 7號)規定：“三、對個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。

本通知自200* 年11月1日起實(shí)施?！?/p>

根據《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》財稅〔201* 〕* 7號規定：一、按照《吉印通 人民共和國公司法》的規定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責任公司或者股份吉印通 ，有限責任公司（股份吉印通 ）整體改制為股份吉印通 （有限責任公司），對改制前的企業(yè)將國有土地使用權、地上的建筑物及其附著(zhù)物（以下稱(chēng)房地產(chǎn)）轉移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

2* 、你好，我公司是佛山南海一房地產(chǎn)公司，現在想引進(jìn)一個(gè)新股東，占股70%，請問(wèn)需要交土地增值稅嗎

日期：2019-0* -12

來(lái)源：佛山市稅務(wù)局

問(wèn)：你好，我公司是佛山南海一房地產(chǎn)公司，現在想引進(jìn)一個(gè)新股東，占股70%，請問(wèn)需要交土地增值稅嗎

答：一、根據《吉印通 人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第1* * 號）第二條規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著(zhù)物(簡(jiǎn)稱(chēng)轉讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(簡(jiǎn)稱(chēng)納稅人)，應當依照本條例繳納土地增值稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算征收。

二、根據《吉印通 人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》（財法字〔199* 〕* 號）第五條規定，條例所稱(chēng)的收入，包括轉讓房地產(chǎn)的全部?jì)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。

三、根據《關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計稅依據問(wèn)題的通知》（財稅〔201* 〕* * 號）第三條第一款規定，土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

因此，如發(fā)生轉讓房地產(chǎn)涉及土地增值稅征稅行為的納稅人，按上述規定繳納土地增值稅。

以上答復僅供參考，一切以現行稅法及稅收政策的具體規定為準。

2* 、南通市土地增值稅清算相關(guān)政策

日期：2019-0* -2*

來(lái)源：江蘇省稅務(wù)局

問(wèn)：1.南通市土地增值稅清算中，地下非人防車(chē)位是否參與清算？

2.若非人防車(chē)位參與土地增值稅清算，車(chē)位是否需要分攤土地成本？

* .土地清算單位是以發(fā)改委的立項作為一個(gè)清算單位的嗎？

答：根據《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的公告》（蘇地稅規〔201* 〕* 號）的規定：

四、關(guān)于車(chē)庫(車(chē)位、儲藏室等)問(wèn)題

(一)能夠辦理權屬登記手續的車(chē)庫(車(chē)位、儲藏室等)單獨轉讓時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應按“其他類(lèi)型房產(chǎn)”確認收入并計算成本費用。

(二)不能辦理權屬登記手續的車(chē)庫(車(chē)位、儲藏室等)，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國稅發(fā)〔200* 〕1* 7號)第四條第(三)項的規定執行。

二、關(guān)于土地成本分攤問(wèn)題

土地成本是指取得土地使用權所支付的金額。土地成本僅在能夠辦理權屬登記手續的建筑物及其附著(zhù)物之間進(jìn)行分攤。在不同清算單位或同一清算單位不同類(lèi)型房產(chǎn)之間分攤土地成本時(shí)，可直接歸集的，應直接計入該清算單位或該類(lèi)型房產(chǎn)的土地成本；不能直接歸集的，可按建筑面積法計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)認可的其他合理方法計算分攤。

一、關(guān)于土地增值稅清算單位問(wèn)題

土地增值稅以國家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算。對于國家有關(guān)部門(mén)批準分期開(kāi)發(fā)的項目，以分期項目為單位進(jìn)行清算。對開(kāi)發(fā)周期較長(cháng)，納稅人自行分期的開(kāi)發(fā)項目，可將自行分期項目確定為清算單位,并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。

27、同一自然人所屬個(gè)人獨資企業(yè)、一人吉印通 之間土地、房屋權屬的劃轉是否征收增值稅、土地增值稅?

日期：2019-0* -29

來(lái)源：江蘇省稅務(wù)局

問(wèn)：同一自然人所屬個(gè)人獨資企業(yè)、一人吉印通 之間土地、房屋權屬的劃轉是否征收增值稅、土地增值稅??

答：1、增值稅可以參考國家稅務(wù)總局公告2011年第1* 號，納稅人在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權、負債和勞動(dòng)力一并轉讓給其他單位和個(gè)人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉讓?zhuān)徽魇赵鲋刀?。若不屬于資產(chǎn)重組范圍，為正常銷(xiāo)售業(yè)務(wù)則需要依法繳納增值稅。

2、土地增值稅可以參考國家稅務(wù)總局公告2011年第1* 號《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔201* 〕* 7號）的規定：四、單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對其將房地產(chǎn)轉移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。若您符合該文件就可暫不征收，如不確定符合，請您帶有關(guān)合同，到主管局判斷。

2* 、關(guān)于土地紅線(xiàn)外開(kāi)發(fā)成本土增稅扣除問(wèn)題

日期：2019-0* -19

來(lái)源：四川省稅務(wù)局

問(wèn)：政府出讓土地，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在紅線(xiàn)外配建一些配套設施等，比如：人行天橋、地下通道、公共廁所、垃圾站、公園打造、道路修建等等設施。請問(wèn)這些成本，能否進(jìn)入土增稅的成本扣除，如何才能被稅局認可扣除？

答：您好！根據吉印通 人民共和國土地增值稅暫行條例第六條規定，計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權所支付的金額；

（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；

（四）與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財政部規定的其他扣除項目。

根據《吉印通 人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》第七條規定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價(jià)款和按國家統一規定交納的有關(guān)費用。

（二）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房增開(kāi)發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房增開(kāi)發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用。

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費及有關(guān)地上、地下附著(zhù)物拆遷補償的凈支出、安置動(dòng)遷用房支出等。

前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

基礎設施費，包括開(kāi)發(fā)小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開(kāi)發(fā)小區內公共配套設施發(fā)生的支出。

開(kāi)發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動(dòng)保護費、周轉房攤銷(xiāo)等。

（三）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目有關(guān)的銷(xiāo)售費用、管理費用、財務(wù)費用。

財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的* %以?xún)扔嬎憧鄢?/p>

凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以?xún)扔嬎憧鄢?/p>

上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。

（四）舊房及建筑物的評估價(jià)格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當地稅務(wù)機關(guān)確認。

（五）與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

（六）根據條例第六條（五）項規定，對從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。

29、紅外線(xiàn)外建設成本土地增值稅扣除問(wèn)題

日期：2019-0* -0*

來(lái)源：江蘇省稅務(wù)局

問(wèn)：請問(wèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應政府的要求在開(kāi)發(fā)范圍外為政府配套建設一展覽館，建成后無(wú)償移交給政府，該支出是否可以作為土地成本支出在土地增值稅計算時(shí)扣除，還有其取得的相關(guān)進(jìn)項是否可以抵減增值稅

答：國稅發(fā)〔200* 〕1* 7號《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項目配套的居委會(huì )和派出所用房、會(huì )所、停車(chē)場(chǎng)(庫)、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠(chǎng)、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

1.建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除;

2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì )公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除;

* .建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

(四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規定外，不得扣除。

不在財稅〔201* 〕* * 號《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》第二十七條不得抵扣范圍內可以正常抵扣。

* 0、房地產(chǎn)在建工程土地增值稅問(wèn)題

日期：2019-01-1*

來(lái)源：湖北省稅務(wù)局

問(wèn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體轉讓未竣工的房地產(chǎn)在建工程，有以下問(wèn)題咨詢(xún)：

1、轉出方 進(jìn)行土地增值稅清算的時(shí)候，土地成本及建安成本是否可以加計20%？

2、收購方繼續投資建設后銷(xiāo)售時(shí)，獲取成本和后續建造成本是否可以進(jìn)行20%加計扣除？開(kāi)發(fā)費用的計算基數是否包含獲取成本？

答：根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發(fā)〔199* 〕110號）文件第六條規定，具體計算增值額時(shí)應注意什么?在具體計算增值額時(shí)，要區分以下幾種情況進(jìn)行處理：

（一）對取得土地或房地產(chǎn)使用權后，未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉讓的，計算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費用，以及在轉讓環(huán)節繳納的稅金。這樣規定，其目的主要是抑制“炒”買(mǎi)“炒”賣(mài)地皮的行為。

（二）對取得土地使用權后投入資金，將“生地”變?yōu)椤笆斓亍鞭D讓的，計算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費用，和開(kāi)發(fā)土地所需成本再加計開(kāi)發(fā)成本的20%以及在轉讓環(huán)節繳納的稅金。這樣規定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

（三）對取得土地使用權后進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造的，在計算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權時(shí)支付的地價(jià)款和有關(guān)費用、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施的成本和規定的費用、轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計20%的扣除。這可以使從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人有一個(gè)基本的投資回報，以調動(dòng)其從事正常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的積極性。

（四）轉讓舊房及建筑物的，在計算其增值額時(shí)，允許扣除由稅務(wù)機關(guān)參照評估價(jià)格確定的扣除項目金額（即房屋及建筑物的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值），以及在轉讓時(shí)交納的有關(guān)稅金。這主要是考慮到如果按原成本價(jià)作為扣除項目金額，不盡合理。而采用評估的重置成本價(jià)能夠相對消除通貨膨脹因素的影響，比較合理。

關(guān)于“開(kāi)發(fā)費用的計算基數是否包含獲取成本”的問(wèn)題。根據《吉印通 人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》（財法字〔199* 〕* 號）文件第七條規定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價(jià)款和按國家統一規定交納的有關(guān)費用。

（二）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房增開(kāi)發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房增開(kāi)發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用。

（三）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目有關(guān)的銷(xiāo)售費用、管理費用、財務(wù)費用。

財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的* %以?xún)扔嬎憧鄢?/p>

凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以?xún)扔嬎憧鄢?。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。

* 1、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問(wèn)題

日期：201* -0* -21

來(lái)源：北京市稅務(wù)局

問(wèn)：本房地產(chǎn)公司于2017年對1999-2009年開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的唯一樓盤(pán)進(jìn)行了土地增值稅清算，并補繳了土地增值稅稅款，清算當年虧損，且無(wú)后續項目，公司擬清算完后注銷(xiāo)，符合《國家稅務(wù)總局 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問(wèn)題的公告》（國家稅務(wù)總局公告201* 年第* 1號）第二條和第四條規定的退稅申請條件，按文件計算本公司2000-2007年合計應退企業(yè)所得稅款* 0萬(wàn)元，由于稅款是按《吉印通 人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》的規定繳納的，當時(shí)稅率為* * %，200* 年新稅法實(shí)施后，稅率下調為2* %，即新舊稅法存在稅率差，我們理解雖然是舊稅法下多繳納的稅款，但由于滿(mǎn)足* 1號文件所規定的條件，應該是可以申請退回的。請問(wèn)：我們的理解是否正確？還請總局給予明確答復，謝謝！

答：您好，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問(wèn)題的公告》（國家稅務(wù)總局公告201* 年第* 1號）不適用于《吉印通 人民共和國企業(yè)所得稅法》頒布前的涉稅事項。

* 2、土地增值稅清算問(wèn)題

日期：201* -0* -27

來(lái)源：北京市稅務(wù)局

問(wèn)：您好！請問(wèn)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，根據《吉印通 人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》第七條第（三）項規定，開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目有關(guān)的銷(xiāo)售費用、管理費用、財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計算的金額。

1、如果清算企業(yè)既有向銀行貸款，又有向個(gè)人借款，是不是適用本條款？減去向個(gè)人借款部分，剩余向銀行貸款支付利息可以按實(shí)際發(fā)生額扣除？

2、適用《吉印通 人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》第七條第（三）項同時(shí)規定，凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額（取得土地使用權支付的地價(jià)款及有關(guān)費用、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）之和的百分之十以?xún)扔嬎憧鄢?/p>

* 、企業(yè)借款利息發(fā)生額較大，前期資本化處理，完工以后是否需要費用化處理；如果費用化處理，是不是后期發(fā)生的借款利息在* %計算范圍之內？

謝謝！

答：您好，針對問(wèn)題1、2，請參閱《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第三條規定：“（一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的* %以?xún)扔嬎憧鄢?/p>

（二）凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以?xún)扔嬎憧鄢??全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。??上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用計算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。房地產(chǎn)企業(yè)向銀行借款，扣除時(shí)或者選擇對能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計算的金額?；蛘哌x擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以?xún)扔嬎憧鄢?，兩種辦法不能同時(shí)使用。向個(gè)人借款，不得據實(shí)扣除。應比照不能提供金融機構證明的情況處理。

* * 、土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是否以判決書(shū)、裁定書(shū)、民事調解書(shū)確定的權屬轉移時(shí)間為準

日期：201* -0* -0*

來(lái)源：北京市稅務(wù)局

問(wèn)：法院在進(jìn)行民事判決、民事裁定、民事調解過(guò)程中，判決或裁定房地產(chǎn)所有權轉移，土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是否以判決書(shū)、裁定書(shū)、民事調解書(shū)確定的權屬轉移時(shí)間為準

答：您好，請參閱《物權法》第二十八條規定：“因人民法院、仲裁委員會(huì )的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力?！逼渲?，人民法院、仲裁委員會(huì )的法律文書(shū)包括判決書(shū)、裁定書(shū)、裁決書(shū)以及調解書(shū)。

* * 、土地增值稅

日期：2019-09-11

來(lái)源：廈門(mén)市稅務(wù)局

問(wèn)：您好~根據現行土地增值稅規定，同一投資主體內部所屬企業(yè)之間土地、房屋權屬的劃轉應征收土地增值稅。那么，這種劃轉情況下，土地增值稅申報表（非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用）上“轉讓房地產(chǎn)收入總額”如何填寫(xiě)？能否按劃轉資產(chǎn)原賬面凈值填寫(xiě)？謝謝答復！

答：按市場(chǎng)公允價(jià)值計入收入。

* * 、工貿公司出售自己開(kāi)發(fā)的在建房地產(chǎn)項目，土地增值稅是否可以享受加計扣除

日期：2019-09-10

來(lái)源：山東省稅務(wù)局

問(wèn)：你好，我們是一家工貿公司，我們依工貿公司的名義取得了住宅項目開(kāi)發(fā)的審批手續，項目登記單、建設項目用地規劃許可證、建設項目工程規劃許可證、建設項目施工許可證等?，F在項目已經(jīng)達到備案投資額的2* %，我們把在建項目整體轉讓?zhuān)谵D讓環(huán)節我們的土地增值稅是否可以享受加計扣除的優(yōu)惠政策？

答：根據《吉印通 人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第1* * 號） 第六條 計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權所支付的金額；

（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；

（四）與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財政部規定的其他扣除項目。

根據《吉印通 人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》（財法字〔199* 〕* 號） 第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價(jià)款和按國家統一規定交納的有關(guān)費用。

（二）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房增開(kāi)發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房增開(kāi)發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用。

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費及有關(guān)地上、地下附著(zhù)物拆遷補償的凈支出、安置動(dòng)遷用房支出等。

前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

基礎設施費，包括開(kāi)發(fā)小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開(kāi)發(fā)小區內公共配套設施發(fā)生的支出。

開(kāi)發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動(dòng)保護費、周轉房攤銷(xiāo)等。

（六）根據條例第六條（五）項規定，對從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。

請詳細說(shuō)明您的情況及業(yè)務(wù)，為了方便與您的溝通，能夠及時(shí)解答您的問(wèn)題，縮短網(wǎng)絡(luò )流轉時(shí)間，建議可以撥打12* * * 納稅服務(wù)進(jìn)行咨詢(xún)。

* * 、房地產(chǎn)企業(yè)之支付的逾期過(guò)渡費，土地增值稅能否扣除，依據是什么？

日期：2019-09-10

來(lái)源：貴州省稅務(wù)局

問(wèn)：開(kāi)發(fā)公司先支付給拆遷指揮部，拆遷指揮部在支付給拆遷戶(hù)，拆遷指揮部有一份政府頒發(fā)的文件，上面約定房地產(chǎn)企業(yè)不能按時(shí)照約定交付拆遷戶(hù)房屋的，根據貴州省城市房屋拆遷管理辦法，由于拆遷人的責任延遲過(guò)度期限的，對自行安排住處的被拆遷房屋使用人，從逾期之月起在原臨時(shí)安置補助標準的基礎上增加臨時(shí)安置補助費，增加標準為：逾期不滿(mǎn)半年的增加2* %，逾期滿(mǎn)半年不足一年的增加* 0%：逾期不滿(mǎn)半年的增加2* %；逾期滿(mǎn)半年不足一年的增加* 0%，逾期滿(mǎn)一年不足二年的增加7* %，逾期五年以上的增加* 00%。額外超期的過(guò)渡費，土地增值稅能否加計扣除？

答：根據《吉印通 人民共和國土地增值稅暫行條例》 （國務(wù)院令第1* * 號）規定：“ 第六條 計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權所支付的金額；

（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；

（四）與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財政部規定的其他扣除項目?！?。

因您的問(wèn)題涉及到具體業(yè)務(wù)的判斷，建議您持該業(yè)務(wù)相關(guān)資料向您的主管稅務(wù)機關(guān)反饋，由主管稅務(wù)機關(guān)形成專(zhuān)題問(wèn)題向業(yè)務(wù)部門(mén)具體咨詢(xún)。

* 7、土增清算發(fā)票扣除問(wèn)題

日期：2019-09-12

來(lái)源：江西省稅務(wù)局

問(wèn)：房地產(chǎn)企業(yè)取得的發(fā)票，土增清算前，款項尚未實(shí)際支付，在土增清算時(shí)，該發(fā)票是否可扣除。

答：綜合土地增值稅有關(guān)規定，在土地增值稅清算中，扣除項目金額應為實(shí)際發(fā)生并取得合法憑據的部分。參照國家稅務(wù)總局發(fā)布的《土地增值稅管理規程》第29條第二款的精神，項目建設過(guò)程中已實(shí)際發(fā)生并取得合法憑據，但尚未支付款項的支出，可以按規定計算扣除。

* * 、土地增值稅項目名稱(chēng)變更

日期：2019-09-10

來(lái)源：福建省稅務(wù)局

問(wèn)：我司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，為簡(jiǎn)易計稅老項目，前期項目預售階段按整個(gè)地塊申報土地增值稅，先因為清算分期問(wèn)題，需要在稅務(wù)局系統拆分成項目，但是到大廳做調整，無(wú)法調整，這個(gè)要如何操作

答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當按照《建設工程規劃許可證》所載項目為單位進(jìn)行清算。如您前期經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)備案，將多份《建設工程規劃許可證》項目合并備案成一個(gè)項目，現需要再分開(kāi)的，電子稅務(wù)局無(wú)法直接操作，可聯(lián)系主管稅務(wù)機關(guān)核實(shí)修改。

文件依據：

根據《國家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問(wèn)題的公告》（國家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局公告201* 年第21號）規定：“三、關(guān)于土地增值稅清算單位問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當自取得《建設工程規劃許可證》的次月1* 日前，向主管稅務(wù)機關(guān)申報備案《建設工程規劃許可證》所載的建設項目名稱(chēng)等基礎信息，并以申報備案的建設項目為單位進(jìn)行土地增值稅清算?！?/p>

* 9、土地增值稅清算中無(wú)償配建廉租房稅務(wù)處理

日期：2019-09-0*

來(lái)源：廈門(mén)市稅務(wù)局

問(wèn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目在土地獲取相關(guān)文件中明確約定，應按一定比例配建廉租房，建成后無(wú)償移交政府相關(guān)部門(mén)。

土地增值稅清算中，無(wú)償配建廉租房，是否應按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國稅發(fā)[200* ]1* 7號）第三條第（一）款規定確認收入，同時(shí)將此確認為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的取得土地使用權所支付的金額？

答：納稅人按照土地出讓合同約定無(wú)償移交的競配建部分，辦理土地增值稅清算時(shí)，應當按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國稅發(fā)〔200* 〕1* 7號）第三條第一款規定確認銷(xiāo)售收入。

* 0、土地增值稅

日期：2019-09-0*

來(lái)源：浙江省稅務(wù)局

問(wèn)：取得土地使用權支付款中列支印花稅12* ,2* 0.00元，按財務(wù)規定取得土地使用權支付款中列支印花稅應予資本化，不屬于銷(xiāo)售流轉環(huán)節的印花稅，可否作為土地增值稅清算稅前扣除項目。

答：《吉印通 人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》（財法字〔199* 〕* 號）“ 第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價(jià)款和按國家統一規定交納的有關(guān)費用?！?/p>

根據《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知》（財稅字〔199* 〕* * 號）規定：“九、關(guān)于計算增值額時(shí)扣除已繳納印花稅的問(wèn)題

細則中規定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅?！?/p>

* 1、一般計稅的房開(kāi)企業(yè)土地增值稅清算時(shí)應稅收入如何計算？

日期：2019-09-0*

來(lái)源：遼寧省稅務(wù)局

問(wèn)：房地開(kāi)發(fā)企業(yè)為一般納稅人，在土地增值稅清算時(shí)應稅收入如何計算？如銷(xiāo)售含稅收入* 000萬(wàn)（項目已全部售完），土地出讓金1000萬(wàn)，那清算時(shí)是按* 000萬(wàn)/（1+9%）計算應稅收入，還是按（* 000-1000）/（1+9%）計算應稅收入呢？

答：根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第一條規定，關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認的問(wèn)題

土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時(shí)予以調整。

根據《吉印通 人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第1* * 號）第六條規定：“計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權所支付的金額；

（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；

（四）與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財政部規定的其他扣除項目?！?/p>

根據《吉印通 人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》（財法字〔199* 〕* 號）第七條規定：“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

(一)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價(jià)款和按國家統一規定交納的有關(guān)費用。

(二)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用。

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費及有關(guān)地上、地下附著(zhù)物拆遷補償的凈支出、安置動(dòng)遷用房支出等。

前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

基礎設施費，包括開(kāi)發(fā)小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開(kāi)發(fā)小區內公共配套設施發(fā)生的支出。

開(kāi)發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動(dòng)保護費、周轉房攤銷(xiāo)等。

(三)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目有關(guān)的銷(xiāo)售費用、管理費用、財務(wù)費用。

財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用，按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的* %以?xún)扔嬎憧鄢?/p>

凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的10%以?xún)扔嬎憧鄢?/p>

上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。

(四)舊房及建筑物的評估價(jià)格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當地稅務(wù)機關(guān)確認。

(五)與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

(六)根據條例第六條(五)項規定，對從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和，加計20%的扣除?！?/p>

根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務(wù)總局公告201* 年第70號）

第一條規定，關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅應稅收入確認問(wèn)題

營(yíng)改增后，納稅人轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷(xiāo)項稅額;適用簡(jiǎn)易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

* 2、政府財政補貼扣除發(fā)生額后計算土地增值稅？

日期：2019-09-0*

來(lái)源：重慶市稅務(wù)局

問(wèn)：2012年茂盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)建設大型商場(chǎng)，政府財政補貼2000萬(wàn)元，用于補助基礎設施建設。在土地增值稅清算計算扣除金額時(shí)，是按基礎設施實(shí)際發(fā)生額計算，還是要沖減基礎設施實(shí)際發(fā)生額計算。

答：根據《吉印通 人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第1* * 號）文件規定，“第六條 計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權所支付的金額；

（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；

（四）與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財政部規定的其他扣除項目?！?/p>

在土地增值稅清算計算扣除金額時(shí)，政府的財政補貼能否沖減基礎設施實(shí)際發(fā)生額建議向主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)一步核實(shí)，文件沒(méi)有規定。

* * 、土地增值稅清算土地成本扣除金額

日期：2019-09-0*

來(lái)源：河南省稅務(wù)局

問(wèn)：我公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，開(kāi)發(fā)某房地產(chǎn)項目，請問(wèn)目前河南省對土地價(jià)款抵減的銷(xiāo)項稅額在土地增值稅清算中是如何處理的，是增加清算收入還是減少清算開(kāi)發(fā)成本？

答：一、根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法的公告》（國家稅務(wù)總局公告201* 年第1* 號）第四條規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)一般納稅人）銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用，扣除當期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項目對應的土地價(jià)款后的余額計算銷(xiāo)售額。銷(xiāo)售額的計算公式如下：銷(xiāo)售額=（全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用-當期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）

二、根據《關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計稅依據問(wèn)題的通知》（財稅〔201* 〕* * 號）第三條規定，土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！?/p>

三、根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務(wù)總局公告201* 年第70號）第一條規定，關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅應稅收入確認問(wèn)題 營(yíng)改增后，納稅人轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷(xiāo)項稅額;適用簡(jiǎn)易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額?！?/p>

因此，請您按照上述文件規定執行，具體涉稅事宜建議聯(lián)系主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)一步確認。

* * 、印花稅能否作為稅金及附加在土地增值稅清算中單獨扣除

日期：2019-0* -* 0

來(lái)源：江蘇省稅務(wù)局

問(wèn)：印花稅能否作為稅金及附加在土地增值稅清算中單獨扣除

答：根據《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知》（財稅字〔199* 〕* * 號）規定：“ 九、關(guān)于計算增值額時(shí)扣除已繳納印花稅的問(wèn)題

細則中規定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉讓時(shí)繳納的印花稅?！?/p>

* * 、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)臨時(shí)樣板間的建造成本能否作為土地增值稅的扣除項目

日期：2019-0* -2*

來(lái)源：江蘇省稅務(wù)局

問(wèn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)臨時(shí)樣板間的建造成本能否作為土地增值稅的扣除項目？請給予“可以”或“不可以”的答復，而不是抄摘文件原文，謝謝！根據國稅發(fā)（2009）* 1號文第二十七條，在企業(yè)所得稅中對開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出內容的約定中：開(kāi)發(fā)間接費項目包括了項目營(yíng)銷(xiāo)設施建造費等。難道企業(yè)所得稅和土地增值稅對營(yíng)銷(xiāo)設施建造費計入成本的計算口徑會(huì )有不一致?

之前已問(wèn)過(guò)，江蘇稅務(wù)局回復如下：

江蘇12* * * 納稅服務(wù)熱線(xiàn)：您好！房地產(chǎn)企業(yè)單獨修建的售樓部、樣板房等營(yíng)銷(xiāo)設施費，應分不同情況處理： 一、在開(kāi)發(fā)小區內、項目主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用，應計入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用扣除。 二、依托項目主體內的臨時(shí)售樓部、樣板房，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用，建成后有償轉讓的，應計算收入并準予扣除。 三、房地產(chǎn)企業(yè)利用規劃配套設施（如：會(huì )所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設計、建造、裝修等費用，按以下原則處理： 1.建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。 2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì )公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。 * .建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。本次咨詢(xún)僅供參考，具體以法律法規及相關(guān)規定為準。

想再明確一下：一、在開(kāi)發(fā)小區內、項目主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用，應計入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用扣除。

所述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用指的是開(kāi)發(fā)間接費用吧？我個(gè)人認為應可以在計繳土地增值稅時(shí)，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本-開(kāi)發(fā)間接費用扣除。謝謝！

答：江蘇省12* * * 中心答復：尊敬的納稅人（扣繳義務(wù)人、繳費人）您好！您所反映的問(wèn)題已轉至省局相關(guān)稅政部門(mén)，如有回復，12* * * 中心將第一時(shí)間給您回電。

* * 、在稅務(wù)部門(mén)進(jìn)行土地增值稅清算期間，企業(yè)對人防車(chē)位整改的行為，稅務(wù)部門(mén)能否認可？

日期：2019-0* -27

來(lái)源：安徽省稅務(wù)局

問(wèn)：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算報告中，將地下人防工程作為公共配套。稅務(wù)部門(mén)實(shí)地核查中發(fā)現，人防工程已改建為車(chē)位，部分車(chē)位已租售給業(yè)主使用，與企業(yè)申報不相符。清算期間，企業(yè)登報聲明：人防車(chē)位不再出售，產(chǎn)生的收益歸全體業(yè)主所有。并與業(yè)主協(xié)商，將已出售的人防車(chē)位退回。

答：根據《國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局關(guān)于修改安徽省土地增值稅清算管理辦法的公告》(國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局公告201* 年第21號)規定：“第四十條 納稅人開(kāi)發(fā)建造的與清算項目配套的居委會(huì )和派出所用房、會(huì )所、停車(chē)場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠(chǎng)、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊設施等，建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì )公共事業(yè)的，在提供政府、公用事業(yè)單位書(shū)面證明后，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

符合下列情況之一的，可以確認為建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有：

（一）商品房銷(xiāo)售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設施歸業(yè)主共有，且房屋登記機構在房屋登記簿中對屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載的。

（二）商品房銷(xiāo)售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中未注明有關(guān)公共配套設施歸業(yè)主共有，但通過(guò)其他方式向物業(yè)買(mǎi)受人提供書(shū)面公示材料注明有關(guān)公共配套設施歸業(yè)主共有，且房屋登記機構在房屋登記簿中對屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載的。

（三）商品房銷(xiāo)售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設施歸業(yè)主共有，或通過(guò)其他方式向物業(yè)買(mǎi)受人提供書(shū)面公示材料注明有關(guān)公共配套設施歸業(yè)主共有，但因客觀(guān)原因房屋登記機構未在房屋登記簿中對屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載，主管稅務(wù)機關(guān)應當調查取證予以確認。

（四）法院判決書(shū)、裁定書(shū)、調解書(shū)以及仲裁裁決書(shū)確定屬于全體業(yè)主共有的?！?/p>

具體執行中建議與當地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)一步確認。

* 7、土地增值稅清算時(shí)，代建學(xué)校（合同之外）的建安成本，能否作為購買(mǎi)土地使用權的成本扣除

日期：2019-0* -2*

來(lái)源：安徽省稅務(wù)局

問(wèn)：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，2010年通過(guò)競標方式獲得一塊土地使用權，同年辦理了土地使用證，進(jìn)行開(kāi)發(fā)并取得了預售許可證。

2012年企業(yè)按照區政府要求，在開(kāi)發(fā)的小區旁代建一所學(xué)校（在規劃紅線(xiàn)以外）。市建設規劃委員會(huì )牽頭土地管理等部門(mén)召開(kāi)協(xié)調會(huì )，明確了因代建學(xué)校使企業(yè)開(kāi)發(fā)的項目容積率發(fā)生變化，需補交的土地出讓金。201* 年區政府與企業(yè)簽訂了代建合同，雙方約定以代建小學(xué)抵減土地出讓金，土地出讓金未實(shí)際繳納，也未取得土地出讓金的票據。

2019年進(jìn)行土地增值稅清算，稅務(wù)部門(mén)認為：代建學(xué)校的事項，在土地購買(mǎi)合同中沒(méi)有約定，且學(xué)校在規劃紅線(xiàn)以外，與該清算項目調整容積率無(wú)關(guān)，又沒(méi)有取得土地出讓金的票據，不允許作為土地成本扣除。

企業(yè)認為：雖未繳納土地出讓金，但是按照政府要求代建學(xué)校，發(fā)生了建安成本，政府同意以代建學(xué)校抵減土地出讓金。

請問(wèn)：企業(yè)能否以代建學(xué)校的建安成本，作為購買(mǎi)土地使用權的成本，進(jìn)入清算扣除成本。

答：根據《國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局關(guān)于修改安徽省土地增值稅清算管理辦法的公告》（國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局公告201* 年第21號）規定：“第三十六條 扣除項目應同時(shí)符合下列要求：

（一）符合國家法律、法規、規章以及有關(guān)規范性文件的規定。

（二）經(jīng)濟業(yè)務(wù)應當是真實(shí)發(fā)生的。

（三）扣除項目金額應當按照《吉印通 人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》第七條的規定，準確地在各項目中分別歸集，不得混淆。

（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。

（五）納稅人同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項目、分期開(kāi)發(fā)項目、或者同一項目中建造不同類(lèi)型房地產(chǎn)涉及到分攤共同的成本費用的，應按照受益對象，采用合理的分配方法分攤。

（六）在土地增值稅清算中，對同一類(lèi)事項，應當采取相同的會(huì )計政策及稅務(wù)處理方法。會(huì )計核算與稅務(wù)處理規定不一致的，以稅務(wù)處理規定為準。

（七）取得土地所支付的金額、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費以及據實(shí)計算扣除的利息支出，應當已經(jīng)實(shí)際支付。

第三十七條 扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，應取得合法有效憑證。包括但不限于：

（一）支付給境內單位或者個(gè)人的款項，且屬于《吉印通 人民共和國發(fā)票管理辦法》第十九條規定的開(kāi)具發(fā)票范圍的，以取得的發(fā)票或者按照規定視同發(fā)票管理的憑證為合法有效憑證。

（二）支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以取得的財政票據為合法有效憑證。

（三）支付給境外單位或者個(gè)人的款項，以該單位或者個(gè)人的簽收單據及境外公證機構的確認證明為合法有效憑證；屬于境內代扣代繳稅款的，按國家稅務(wù)總局有關(guān)規定執行。

（四）法院判決書(shū)、裁定書(shū)、調解書(shū)，以及仲裁裁決書(shū)、公證債權文書(shū)。

（五）財政部、國家稅務(wù)總局規定的其他合法有效憑證。

第三十八條 取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價(jià)款和按國家統一規定交納的有關(guān)費用。其中，取得土地使用權所支付的地價(jià)款是指納稅人依據有關(guān)土地轉讓、出讓合同、協(xié)議及其補充協(xié)議以貨幣或者其他形式支付的款項。依據有關(guān)土地轉讓、出讓合同、協(xié)議及其補充協(xié)議，政府或有關(guān)單位、部門(mén)以扶持、獎勵、補助、改制或其他形式返還、支付、撥付給納稅人或其控股方、關(guān)聯(lián)方的金額應從取得土地使用權所支付的金額中剔除?！?/p>

* * 、購買(mǎi)法拍房無(wú)原始發(fā)票有原始購房合同和原始契稅完稅證如何計征土地增值稅？

日期：2019-0* -27

來(lái)源：河南省稅務(wù)局

問(wèn)：購買(mǎi)法拍房能提供下列資料：

1.原購房合同

2.原契稅完稅證

* .人民法院案件款專(zhuān)用收據

* .拍賣(mài)成交確認書(shū)

* .執行裁定書(shū)

* .協(xié)助執行通知書(shū)

7.無(wú)原始發(fā)票

答：一、根據《吉印通 人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第1* * 號）規定，第四條 納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額后的余額，為增值額。第五條 納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。第六條 計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權所支付的金額；（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費用；（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；（四）與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財政部規定的其他扣除項目。土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：……

二、根據《吉印通 人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》（財法字〔199* 〕* 號）規定，第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：……（四）舊房及建筑物的評估價(jià)格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當地稅務(wù)機關(guān)確認。（五）與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除?！?/p>

三、根據《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知》(財稅字〔199* 〕* * 號)第十條規定，轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價(jià)格、取得土地使用權所支付的地價(jià)款和按國家統一規定交納的有關(guān)費用以及在轉讓環(huán)節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。

四、根據《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財稅〔200* 〕21號)第二條規定，關(guān)于轉讓舊房準予扣除項目的計算問(wèn)題，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當地稅務(wù)部門(mén)確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買(mǎi)年度起至轉讓年度止每年加計* %計算。對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計* %的基數。對于轉讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據《吉印通 人民共和國稅收征收管理法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《稅收征管法》）第* * 條的規定，實(shí)行核定征收。

五、根據《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)[2010]2* 號）規定，五、轉讓二手房的問(wèn)題個(gè)人轉讓二手房時(shí)，凡能夠正確計算收入和扣除項目的，按土地增值稅的有關(guān)規定申報納稅。對無(wú)法計算扣除項目金額的納稅人可按核定征收的方式征收土地增值稅。

六、根據《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于調整土地增值稅核定征收率有關(guān)問(wèn)題的公告》（河南省地方稅務(wù)局公告2011年第10號）第一條規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以及非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)均適用以下土地增值稅核定征收率。（一）住宅 1．普通標準住宅* %;2．除普通標準住宅以外的其他住宅* %。（二）除住宅以外的其他房地產(chǎn)項目* %?！ㄎ澹﹤€(gè)人轉讓二手房的核定征收率 個(gè)人轉讓除住房以外的其他房地產(chǎn)項目無(wú)法清算的按* %的核定征收率征收土地增值稅。

因此，通過(guò)法院拍賣(mài)房產(chǎn)，轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價(jià)格、取得土地使用權所支付的地價(jià)款和按國家統一規定交納的有關(guān)費用以及在轉讓環(huán)節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對轉讓舊房既沒(méi)有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，實(shí)行核定征收。由于篇幅有限，您可參考上述文件規定。具體涉稅事宜建議您聯(lián)系主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)一步確認。

* 9、土地增值稅清算建筑安裝等成本，涉及直接成本與間接成本如何分攤？

日期：2019-0* -2*

來(lái)源：廣西壯族自治區稅務(wù)局

問(wèn)：土地增值稅清算時(shí)，涉及地上普通、非普通住宅與地下車(chē)位（含人防）等不同類(lèi)型房產(chǎn)，對應地上、地下分別有明確指向的直接成本及地上、地下的間接成本（共同成本），如何進(jìn)行不同類(lèi)型房產(chǎn)的成本分攤？

答：根據廣西壯族自治區地方稅務(wù)局公告201* 年第1號 第三十六條 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品總可售建筑面積按以下方法確定：

總可售建筑面積=總建筑面積-不可售建筑面積

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目根據房屋實(shí)測報告上載明的所有建筑物（開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）的實(shí)測建筑面積來(lái)確定總建筑面積。不可售建筑面積包括產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的建筑面積、無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì )公共事業(yè)的建筑面積。

第三十七條 扣除項目金額的計算分攤方法：

（一）建筑面積法：即按照房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計算分攤。

（二）占地面積法：即按照房地產(chǎn)土地使用權面積占土地使用權總面積的比例計算分攤。

（三）稅務(wù)機關(guān)確認的其他合理方法。

第三十八條 納稅人分期開(kāi)發(fā)項目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項目的，或者同一項目中建造不同類(lèi)型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用：

（一）屬于不在同一宗土地上的多個(gè)房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按建筑面積法分攤。

（二）納稅人成片受讓同一宗土地的使用權后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉讓房地產(chǎn)的，取得土地的成本按占地面積法分攤,其他共同成本按建筑面積法計算分攤。

納稅人分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目，各清算單位扣除項目金額的計算分攤方法應保持一致。

（三）同一清算單位中納稅人可以提供土地使用權證或規劃資料及其他材料證明該類(lèi)型房地產(chǎn)屬于獨立占地的，取得土地使用權所支付的金額和土地征用及拆遷補償費可按占地面積法計算分攤。

（四）同一清算單位中部分轉讓國有土地使用權或在建工程，其共同受益的項目成本，無(wú)法按照建筑面積法分攤計算的，可按照占地面積法或稅務(wù)機關(guān)確認的其他合理方法進(jìn)行分攤。

（五）同一清算單位中建造不同類(lèi)型房地產(chǎn)，建筑安裝工程費有明顯差異的，可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他合理方法計算分攤。

* 0、統借統還利息是否可以在土地增值稅清算時(shí)扣除

日期：2019-0* -2*

來(lái)源：浙江省稅務(wù)局

問(wèn)：母公司作為主體進(jìn)行統借統還借款的利息，開(kāi)發(fā)票向子公司收取，子公司在土地增值稅清算時(shí)是否可以據實(shí)扣除。需要提供哪些證明資料？

答：您在網(wǎng)站上提交的納稅咨詢(xún)問(wèn)題收悉，現針對您所提供的信息簡(jiǎn)要回復如下：

根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定：“三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用的扣除問(wèn)題

（一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的* %以?xún)扔嬎憧鄢?/p>

（二）凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以?xún)扔嬎憧鄢?/p>

* 1、土地增值稅清算新房與舊房的標準？

日期：2019-0* -2*

來(lái)源：四川省稅務(wù)局

問(wèn)：我公司是四川一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，開(kāi)發(fā)的一處商鋪竣工后自行對外出租，合同租賃期限兩年，請問(wèn)租賃期限屆滿(mǎn)后我公司處置該處商鋪，土地增值稅清算時(shí)是按新建房還是二手房政策清算。根據財稅字【199* 】* * 號，舊房的標準由各省稅務(wù)機關(guān)具體規定，請給予政策指導為盼！

答：根據《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知》（財稅字〔199* 〕* * 號）規定：“七、關(guān)于新建房與舊房的界定問(wèn)題

新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標準可由各省、自治區、直轄市財政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規定?！?（根據您描述的問(wèn)題，建議攜帶資料到主管稅務(wù)機關(guān)界定）

* 2、土地增值稅清算土地價(jià)款抵扣問(wèn)題

日期：2019-0* -2*

來(lái)源：浙江省稅務(wù)局

問(wèn)：營(yíng)改增后的增值稅環(huán)境下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司按規定允許以本項目土地價(jià)款抵減銷(xiāo)售額而減少的銷(xiāo)項稅金，在土地增值稅清算時(shí)，是調增清算收入還是調減可扣除的成本？

答：根據《關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計稅依據問(wèn)題的通知》（財稅〔201* 〕* * 號）第三條第二款規定：“《吉印通 人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷(xiāo)項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷(xiāo)項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目?！?/p>

第六條規定：“在計征上述稅種時(shí)，稅務(wù)機關(guān)核定的計稅價(jià)格或收入不含增值稅。

本通知自201* 年* 月1日起執行?！?/p>

* * 、土地增值稅預繳相關(guān)問(wèn)題

日期：2019-0* -22

來(lái)源：湖北省稅務(wù)局

問(wèn)：我司是一家房地產(chǎn)一般納稅人企業(yè)，在預收房款階段，開(kāi)具零稅率的增值稅發(fā)票，現把已開(kāi)票的預收房款預繳土地增值稅，請問(wèn)是按照預收款金額直接乘1.* %的預增率，還是用預收款除以1.09后的不含稅金額乘1.* %的預增率？

答：根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務(wù)總局公告201* 年第70號）文件第一條規定，關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅應稅收入確認問(wèn)題。

營(yíng)改增后，納稅人轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷(xiāo)項稅額;適用簡(jiǎn)易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款。

* * 、房地產(chǎn)企業(yè)核定征收項目車(chē)庫是否繳土地增值稅

日期：2019-0* -22

來(lái)源：四川省稅務(wù)局

問(wèn)：對于原老項目，是按核定征收的項目，在本次清算稅款中，稅務(wù)局要求將車(chē)庫收入計入土地增值稅計稅依據，按* %征收。該老項目車(chē)庫無(wú)產(chǎn)權，不計容。為什么查帳征收企業(yè)對于將車(chē)庫無(wú)產(chǎn)權，不計容的車(chē)庫的收入和成本都不參與土地增值稅計算。而核定要納入計算？有相關(guān)文件嗎？

答：請參考國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知

國稅發(fā)〔200* 〕1* 7號第四條第三款規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項目配套的居委會(huì )和派出所用房、會(huì )所、停車(chē)場(chǎng)(庫)、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠(chǎng)、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

1.建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除;

2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì )公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除;

* .建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。（若您對此仍有疑問(wèn)，請聯(lián)系您的主管稅務(wù)機關(guān)咨詢(xún)）

* * 、土拍過(guò)程中競拍的教育配套費是否可以企業(yè)所得稅及土地增值稅前扣除？

日期：2019-0* -21

來(lái)源：陜西省稅務(wù)局

問(wèn)：目前西安土拍市場(chǎng)上，很多地塊拍賣(mài)時(shí)，會(huì )設置最高限價(jià)，拍賣(mài)地價(jià)達到最高限價(jià)后，轉拍教育配套費，此教育配套費由政府為競得方開(kāi)具財政收據，但因沒(méi)有標的物，且一般金額會(huì )很大，請問(wèn)，此教育配套費是否可以在企業(yè)所得稅及土地增值稅前扣除？如可扣除，是否需要增加提供哪些資料？

答：根據《吉印通 人民共和國企業(yè)所得稅法》：?第八條 企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時(shí)扣除。

根據《吉印通 人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》：第二十七條 企業(yè)所得稅法第八條所稱(chēng)有關(guān)的支出，是指與取得收入直接相關(guān)的支出。

企業(yè)所得稅法第八條所稱(chēng)合理的支出，是指符合生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)常規，應當計入當期損益或者有關(guān)資產(chǎn)成本的必要和正常的支出。

第二十八條 企業(yè)發(fā)生的支出應當區分收益性支出和資本性支出。收益性支出在發(fā)生當期直接扣除;資本性支出應當分期扣除或者計入有關(guān)資產(chǎn)成本，不得在發(fā)生當期直接扣除。

企業(yè)的不征稅收入用于支出所形成的費用或者財產(chǎn)，不得扣除或者計算對應的折舊、攤銷(xiāo)扣除。

除企業(yè)所得稅法和本條例另有規定外，企業(yè)實(shí)際發(fā)生的成本、費用、稅金、損失和其他支出，不得重復扣除。

第二十九條 企業(yè)所得稅法第八條所稱(chēng)成本，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的銷(xiāo)售成本、銷(xiāo)貨成本、業(yè)務(wù)支出以及其他耗費。

第三十條 企業(yè)所得稅法第八條所稱(chēng)費用，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的銷(xiāo)售費用、管理費用和財務(wù)費用，已經(jīng)計入成本的有關(guān)費用除外。

第三十一條 企業(yè)所得稅法第八條所稱(chēng)稅金，是指企業(yè)發(fā)生的除企業(yè)所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項稅金及其附加。

第三十二條 企業(yè)所得稅法第八條所稱(chēng)損失，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的固定資產(chǎn)和存貨的盤(pán)虧、毀損、報廢損失，轉讓財產(chǎn)損失，呆賬損失，壞賬損失，自然災害等不可抗力因素造成的損失以及其他損失。

根據《吉印通 人民共和國土地增值稅暫行條例》：第六條 計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權所支付的金額；

（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；

（四）與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財政部規定的其他扣除項目。

根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》的公告》：?外部憑證是指企業(yè)發(fā)生經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和其他事項時(shí)，從其他單位、個(gè)人取得的用于證明其支出發(fā)生的憑證，包括但不限于發(fā)票(包括紙質(zhì)發(fā)票和電子發(fā)票)、財政票據、完稅憑證、收款憑證、分割單等。

* * 、土地增值稅清算時(shí)，允許抵扣的土地價(jià)款減少的銷(xiāo)項稅金如果處理

日期：2019-0* -20

來(lái)源：四川省稅務(wù)局

問(wèn)：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司按規定允許以本項目土地價(jià)款抵減銷(xiāo)售額而減少的銷(xiāo)項稅金，在土地增值稅清算時(shí)，是調增清算收入還是調減可扣除的成本？

2、土地增值稅清算時(shí)，有產(chǎn)權的地下車(chē)位可扣除的成本是和地上住宅以相同的單方成本乘以建筑面積來(lái)扣除？還是只以單位建安成本乘以建筑面積來(lái)扣除？

答：請參考國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知

國稅函〔2010〕220號第一條規定：關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認的問(wèn)題

土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時(shí)予以調整。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項目金額的確定問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。

國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知

國稅發(fā)〔200* 〕1* 7號第三條規定：非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時(shí)應視同銷(xiāo)售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業(yè)在同一地區、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;

2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當地當年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評估價(jià)值確定。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應的成本和費用。

四、土地增值稅的扣除項目

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細則第七條的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費用及與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開(kāi)發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，稅務(wù)機關(guān)可參照當地建設工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項目配套的居委會(huì )和派出所用房、會(huì )所、停車(chē)場(chǎng)(庫)、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠(chǎng)、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

1.建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除;

2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì )公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除;

* .建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

(四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規定外，不得扣除。

(五)屬于多個(gè)房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個(gè)項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。（根據您所描述的問(wèn)題建議攜帶資料到主管稅務(wù)機關(guān)咨詢(xún)）

* 7、房地產(chǎn)公司將土地轉讓給其他房地產(chǎn)公司，在土地增值稅申報時(shí)是否可以按照10%計算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用？

日期：2019-0* -21

來(lái)源：山東省稅務(wù)局

問(wèn)：房地產(chǎn)公司通過(guò)招拍掛取得土地使用權后實(shí)施七通一平且治理地下采空區并完成部分地基工作后將土地轉讓給其他房地產(chǎn)公司，因不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明，在土地增值稅申報時(shí)是否可以將取得土地使用權時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的10%計算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用？

答：根據《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2017年第* 號）第三十一條第（三）款規定：2.凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。

全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。

* * 、關(guān)于土增稅

日期：2019-0* -20

來(lái)源：廈門(mén)市稅務(wù)局

問(wèn)：以在建工程投資入股是否適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財稅〔201* 〕* 7號)的規定：一般情況下，單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股投資，對其將房地產(chǎn)轉移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

答：以在建工程投資入股可以適用《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔201* 〕* 7 號）第三條“單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對其將房地產(chǎn)轉移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅”之規定，但不適用于房地產(chǎn)轉移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形。

* 9、房地產(chǎn)公司治理采空區后轉讓土地，土地增值稅申報是否可以將取得土地使用權時(shí)所支付的金額加扣20%？

日期：2019-0* -21

來(lái)源：山東省稅務(wù)局

問(wèn)：房地產(chǎn)公司通過(guò)招拍掛取得土地使用權后實(shí)施七通一平且治理地下采空區后將土地轉讓給其他房地產(chǎn)公司在土地增值稅申報時(shí)是否可以將取得土地使用權時(shí)所支付的金額和開(kāi)發(fā)成本加扣20%

答：根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅宣傳提綱的通知》（國稅函發(fā)〔199* 〕110號）第六條，（一）對取得土地或房地產(chǎn)使用權后，未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉讓的，計算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費用，以及在轉讓環(huán)節繳納的稅金。這樣規定，其目的主要是抑制“炒”買(mǎi)“炒”賣(mài)地皮的行為。

（二）對取得土地使用權后投入資金，將“生地”變?yōu)椤笆斓亍鞭D讓的，計算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費用，和開(kāi)發(fā)土地所需成本再加計開(kāi)發(fā)成本的20%以及在轉讓環(huán)節繳納的稅金。這樣規定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

* 0、一般計征項目土地成本抵減的銷(xiāo)項稅額，在土增、所得稅時(shí)的處理方式

日期：2019-0* -19

來(lái)源：四川省稅務(wù)局

問(wèn)：例：不含稅開(kāi)發(fā)成本* 000萬(wàn)元（其中土地成本* 270萬(wàn)元），開(kāi)發(fā)后實(shí)現不含稅銷(xiāo)售收入10000萬(wàn)元，那么：1、土增和所得稅銷(xiāo)售收入如何確認？2、土增清算時(shí)開(kāi)發(fā)成本是* 000萬(wàn)，還是* 000-* 270/1.09*0.09？* .加計扣除的土地成本如何確認？假定不考慮其他因素。

答：不作具體業(yè)務(wù)輔導認定，具體可參考：一、土地增值稅清算時(shí)收入確認：根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國稅函[2010]220號）規定：“土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時(shí)予以調整?！?/p>

二、土地增值稅的扣除項目：

根據《吉印通 人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第1* * 號）規定：“

第六條 計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權所支付的金額；

（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費用；??

（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；

（四）與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財政部規定的其他扣除項目?！?/p>

根據《吉印通 人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》（財法字〔199* 〕* 號）規定

* 1、土地增值稅扣除問(wèn)題

日期：2019-0* -1*

來(lái)源：浙江省稅務(wù)局

問(wèn)：我公司系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，與知名房企業(yè)簽訂《房地產(chǎn)項目委托代建合同》，合同列示代建項目管理范圍和內容：1、組織規劃及建筑單體方案設計及評審2、辦理項目規劃相關(guān)手續報批工作* 、選定勘察、設計單位，與之簽定相關(guān)合同并監督其實(shí)施* 、組織初步設計、勘察及報審* 、組織施工圖紙設計及報審* 、負責辦理規劃許可證、施工許可證等開(kāi)工前的手續* 、組織施工、監理、設備供應等單位的招標、采購7、組織工程決算* 工程竣工驗收備案和檔案移交；按建筑面積計算應付代建管理費* 00萬(wàn)元。請問(wèn)：上述代建管理費* 00萬(wàn)元能否列入開(kāi)發(fā)間接費用，作為土地增值稅的扣除項目？

答：根據《吉印通 人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》（財法字〔199* 〕* 號）第七條規定：“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

(二)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用。

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費及有關(guān)地上、地下附著(zhù)物拆遷補償的凈支出、安置動(dòng)遷用房支出等。

前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

基礎設施費，包括開(kāi)發(fā)小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開(kāi)發(fā)小區內公共配套設施發(fā)生的支出。

開(kāi)發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動(dòng)保護費、周轉房攤銷(xiāo)等。

* 2、關(guān)于國家稅務(wù)總局公告201* 年第70號文土地增值稅計稅依據的咨詢(xún)

日期：2019-0* -12

來(lái)源：四川省稅務(wù)局

問(wèn)：國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規定的公告（稅務(wù)總局公告201* 年第70號）中第一條中說(shuō)“為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：

土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款”

之前福建省地稅局回復相關(guān)問(wèn)題時(shí)說(shuō)明了以上沒(méi)有強制要求，現咨詢(xún)四川國家稅務(wù)局對此是否作強制要求？謝謝

答：請參考國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規定的公告

國家稅務(wù)總局公告201* 年第70號規定：一、關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅應稅收入確認問(wèn)題

營(yíng)改增后，納稅人轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷(xiāo)項稅額;適用簡(jiǎn)易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：

土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款

* * 、向銀行支付的財務(wù)顧問(wèn)費（融資咨詢(xún)費）可以在土地增值稅扣除嗎？

日期：2019-0* -09

來(lái)源：湖北省稅務(wù)局

問(wèn)：我公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，向某銀行貸款開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目，簽訂了一份貸款合同，另外又簽訂了一份融資顧問(wèn)合同，（實(shí)務(wù)中銀行為了考核的要求，將一部分利息費用化為融資顧問(wèn)費），請問(wèn)，如我公司土地增值稅采取利息費用據實(shí)扣除的清算方式，支付的該筆融資顧問(wèn)費可以視同利息扣除嗎？

答：1.根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》

（國稅函發(fā)〔199* 〕110號）文件第五條規定，計算增值額需要把握兩個(gè)關(guān)鍵：一是轉讓房地產(chǎn)的收入，二是扣除項目金額。轉讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，即與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益。對納稅人申報的轉讓房地產(chǎn)的收入，稅務(wù)機關(guān)要進(jìn)行核實(shí)，對隱瞞收入等情況要按評估價(jià)格確定其轉讓收入?？鄢椖堪础稐l例》及《細則》規定有下列幾項：

（一）取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價(jià)款和按國家統一規定交納的有關(guān)費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時(shí)按規定補交的出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價(jià)款。

（二）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施的成本（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開(kāi)發(fā)間接費用。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。

（三）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用）是指銷(xiāo)售費用、管理費用、財務(wù)費用。根據新會(huì )計制度規定，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的費用直接計入當年損益，不按房地產(chǎn)項目進(jìn)行歸集或分攤。為了便于計算操作，《細則》規定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計算的金額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的* %以?xún)扔枰钥鄢?。凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10%以?xún)扔嬎憧鄢?/p>

（四）舊房及建筑物的評估價(jià)格。是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值，并由當地稅務(wù)機關(guān)參考評估機構的評估而確認的價(jià)格。

（五）與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。這是指在轉讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅（營(yíng)改增）、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

（六）加計扣除。對從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計20%的扣除。

2.根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國稅函〔2010〕220號）文件第三條規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用的扣除問(wèn)題。

（一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的* %以?xún)扔嬎憧鄢?/p>

（二）凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以?xún)扔嬎憧鄢?/p>

全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用計算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。

（四）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應調整至財務(wù)費用中計算扣除。

綜上所述，“財務(wù)顧問(wèn)費”可以計入“財務(wù)費用”，但是不屬于財務(wù)費用中的利息支出，具體的需要按照現行企業(yè)會(huì )計準則相關(guān)規定執行。關(guān)于該筆費用能否在土地增值稅稅前扣除的問(wèn)題，需要由當地主管稅務(wù)機關(guān)依據相關(guān)政策法規并結合貴公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況來(lái)認定。

* * 、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售非人防車(chē)位，土增稅清算時(shí)，非人防車(chē)位是否應并入非普通住宅予以清算？

您好，我單位是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，有銷(xiāo)售非人防車(chē)位的行為，現將進(jìn)行土增稅清算，想請問(wèn)下，在安徽，土增稅清算時(shí)，一般將非人防車(chē)位并入哪種清算類(lèi)型進(jìn)行清算？是直接并入非普通住宅進(jìn)行清算，還是按照地上普通住宅和非普通住宅貨量占比，進(jìn)行拆分，分別并入到普通住宅和非普通住宅進(jìn)行清算？

答復機構：安徽省稅務(wù)局

答復時(shí)間：2021-02-20

答復內容

答：根據我省《土地增值稅清算管理辦法》第五十三條規定，如貴公司選擇享受普通標準住宅免征政策，則應單獨計算普通標準住宅增值額、增值率和應繳納的土地增值稅，車(chē)位作為非普通住宅進(jìn)行清算；否則，應以整個(gè)開(kāi)發(fā)項目為對象，統一計算增值情況。

* * 、轉讓購置的辦公樓，計算土地增值稅時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的建筑安裝工程費支出是否允許計入土地增值稅扣除項目金額

問(wèn)題內容：《國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務(wù)總局公告201* 年第70號） 第五條規定：“五、關(guān)于營(yíng)改增后建筑安裝工程費支出的發(fā)票確認問(wèn)題。營(yíng)改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告201* 年第2* 號）規定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區）名稱(chēng)及項目名稱(chēng)，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額?！闭垎?wèn)：

1.根據該文件，營(yíng)改增后非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)納稅人轉讓購置的辦公樓是否屬于該文件的“土地增值稅納稅人”？如不屬于，請說(shuō)明理由。

2.根據該文件規定，非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)納稅人轉讓購置的辦公樓，其購置后發(fā)生的建筑安裝工程費支出如取得符合規定的發(fā)票，該支出是否允許計入土地增值稅扣除項目金額？

答復機構：安徽省稅務(wù)局

答復時(shí)間：2021-02-1*

答：1.《吉印通 人民共和國土地增值稅暫行條例》規定：“第二條 轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著(zhù)物（以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅?！?

2.根據《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知》（財稅字〔199* 〕* * 號）規定：“十、關(guān)于轉讓舊房如何確定扣除項目金額的問(wèn)題

轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價(jià)格、取得土地使用權所支付的地價(jià)款和按國家統一規定交納的有關(guān)費用以及在轉讓環(huán)節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。

十二、關(guān)于評估費用可否在計算增值額時(shí)扣除的問(wèn)題

納稅人轉讓舊房及建筑物時(shí)因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時(shí)予以扣除。對條例第九條規定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評估價(jià)格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時(shí)予以扣除。

關(guān)于新建房與舊房的界定問(wèn)題，新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標準可由各省、自治區、直轄市財政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規定?！?/p>

根據《吉印通 人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》（財法字〔199* 〕* 號）第七條第四款規定：“舊房及建筑物的評估價(jià)格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當地稅務(wù)機關(guān)確認?！?/p>

* .根據《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財稅〔200* 〕21號）規定：“二、關(guān)于轉讓舊房準予扣除項目的計算問(wèn)題

納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當地稅務(wù)部門(mén)確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買(mǎi)年度起至轉讓年度止每年加計* %計算。對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計* %的基數。

對于轉讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據《吉印通 人民共和國稅收征收管理法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《稅收征管法》）第* * 條的規定，實(shí)行核定征收?！?/p>

* * 、土地增值稅清算建筑工程未取得發(fā)票是否可以扣除成本？

問(wèn)題內容：對房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司爛尾樓項目進(jìn)行破產(chǎn)清算，應付的建筑工程款因款未付，未取得建筑業(yè)發(fā)票，但有法院破產(chǎn)清算組確認的債權文書(shū)，請問(wèn)這種情況在計算土地增值稅扣除項目時(shí)可以扣除建筑成本?

債權確認書(shū)可以作為土地增值稅清算扣除項目憑據嗎？

答復機構：安徽省稅務(wù)局

答復時(shí)間：2021-02-19

答：根據國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局公告201* 年第21號規定：“第三十七條 扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，應取得合法有效憑證。包括但不限于：

（一）支付給境內單位或者個(gè)人的款項，且屬于《吉印通 人民共和國發(fā)票管理辦法》第十九條規定的開(kāi)具發(fā)票范圍的，以取得的發(fā)票或者按照規定視同發(fā)票管理的憑證為合法有效憑證。

（二）支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以取得的財政票據為合法有效憑證。

（三）支付給境外單位或者個(gè)人的款項，以該單位或者個(gè)人的簽收單據及境外公證機構的確認證明為合法有效憑證；屬于境內代扣代繳稅款的，按國家稅務(wù)總局有關(guān)規定執行。

（四）法院判決書(shū)、裁定書(shū)、調解書(shū)，以及仲裁裁決書(shū)、公證債權文書(shū)。

（五）財政部、國家稅務(wù)總局規定的其他合法有效憑證?！?/p>

具體可根據企業(yè)實(shí)際情況聯(lián)系主管稅務(wù)機關(guān)核實(shí)。