摘要：估價(jià)實(shí)務(wù)中，經(jīng)常遇到在建工程評估，在建工程的特點(diǎn)是種類(lèi)繁多、可比性差等，評估方法比較專(zhuān)業(yè)、復雜，實(shí)踐中存在很多需要注意的問(wèn)題，同時(shí)估價(jià)師運用專(zhuān)業(yè)且較復雜的評估方法時(shí)，委托方不易理解，甚至外行指導內行，要求估價(jià)師運用特定的方法，確定出滿(mǎn)足委托方要求的結果，這就造成了委托方要求和專(zhuān)業(yè)評估的沖突。本文從在建工程常用的幾種方法角度出發(fā)，介紹了各方法在實(shí)際運用中存在的問(wèn)題及沖突，以供大家探討。
關(guān)鍵詞：在建工程；評估方法；估價(jià)實(shí)務(wù)
一、在建工程定義及評估特點(diǎn)
在建工程，指企業(yè)資產(chǎn)的新建、改建、擴建，或技術(shù)改造、設備更新和大修理工程等尚未完工的工程支出。在建工程涵括了從剛剛投資興建的工程到已完工建設但尚未交付使用的工程。這些在建工程完工進(jìn)度差異大，造價(jià)差異大、種類(lèi)差異大，從而可比性差，市場(chǎng)無(wú)法找到相似案例，故很難運用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評估，由于工程尚未完工，無(wú)法產(chǎn)生收益，故收益法也不適用于在建工程評估。行業(yè)內比較接受的在建工程評估方法為剩余法和重置成本法，對于即將完工的在建工程，也可以運用形象進(jìn)度法進(jìn)行評估。
二、重置成本法在估價(jià)實(shí)務(wù)中的應用
重置成本法評估在建工程的計算公式為：在建工程評估值=土地取得成本+取得稅費+（工程建安綜合造價(jià)+前期費用及其他費用+資金成本+合理利潤）*工程完工程度，工程完工程度是指評估時(shí)已完成的工程概算造價(jià)與該項工程總概預算造價(jià)之比。該方法的原理是計算在正常條件下，在評估基準日重新形成該在建工程所需的土地投入及已完成的工程量所需發(fā)生的全部費用。該費用可以根據類(lèi)似建筑物客觀(guān)成本或重置核算法、概算調整法來(lái)確定，可以根據實(shí)際發(fā)生工程量計算，也可以根據整體工程量及完工程度計算。
在建工程資金成本包括取得土地成本的利息及投入的建筑安裝工程成本的利息。
由于在建工程價(jià)值并非工程各項投入的簡(jiǎn)單相加，此時(shí)要根據市場(chǎng)情況合理確定其潛在利潤。在原所有者持續開(kāi)發(fā)的前提下，成本法中利潤率的取值，在建和全新商品房應一致。但遇到大部分的土地并未開(kāi)發(fā)，只是開(kāi)發(fā)一小部分時(shí)，大部分土地的開(kāi)發(fā)利潤并未實(shí)現，此時(shí)應將利潤分攤，僅考慮已建成建筑物分攤的土地的管理費、利息利潤等，未建部分的建筑物分攤的土地按純土地評估，不考慮其利息利潤。但是在被迫轉讓的前提下，因為要讓渡利潤，所以在建部分的利潤率要比正常值低些。即使沒(méi)有更換開(kāi)發(fā)主體，時(shí)間進(jìn)度不同，利潤的實(shí)現程度也不同，實(shí)踐中應根據在建工程的實(shí)際情況、風(fēng)險程度、評估目的等合理確定利潤率。
在運用重置成本法評估時(shí)須注意，一般正在建設中的在建工程，不存在折舊，但是對于停工項目，需根據停工時(shí)間及估價(jià)對象實(shí)際狀況計算其實(shí)體性、經(jīng)濟性及功能性三類(lèi)貶值。
三、剩余法在估價(jià)實(shí)務(wù)中的運用
剩余法的原理是用開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)的價(jià)值扣除后續建設所需投入資金，得到現有工程評估價(jià)值的方法。運用剩余法評估在建工程的公式為：在建工程評估值=預期開(kāi)發(fā)價(jià)值-續建開(kāi)發(fā)成本-續建管理費用-續建投資利息-續建投資稅費-續建投資利潤-取得在建工程稅費。
在運用剩余法評估在建工程時(shí)需注意扣除的相關(guān)成本為續建的成本，續建投資利息不僅包含后續投入工程的開(kāi)發(fā)成本及相關(guān)費用的利息，也包含取得在建工程的利息，取得在建工程的款項視為初始投入成本，計息期須覆蓋整個(gè)續建期，約定其它付款期限的除外。而開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值可以根據開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)的特點(diǎn)及市場(chǎng)條件運用市場(chǎng)比較法或收益法等方法評估得出。
同重置成本法，剩余法評估中也涉及到利潤問(wèn)題，此時(shí)同樣需要根據工程具體情況及市場(chǎng)實(shí)際情況確定合理利潤。在剩余法中，扣除續建成本利息的基數是在建工程取得成本、續建成本、管理費用、銷(xiāo)售費用?？鄢麧櫟幕鶖凳窃诮üこ倘〉贸杀?，續建成本，管理費用，銷(xiāo)售費用和利息。應扣除的利息和利潤的計取基數均包含在建工程價(jià)值——這與求取土地價(jià)值時(shí)計取基數包含應求取的土地價(jià)值內涵一致。
四、重置成本法和剩余法在實(shí)務(wù)中存在的問(wèn)題
一般在建工程評估，重置成本法和剩余法成為了最專(zhuān)業(yè)最具說(shuō)服力的評估方法。然而實(shí)際評估實(shí)務(wù)中，這兩種方法很難被委托方理解和接受，這是因為這兩種方法都是將在建工程當作一個(gè)整體，分別從實(shí)際投入和未來(lái)收益扣除續期投資的角度來(lái)進(jìn)行測算，測算的結果應該是在建工程整體價(jià)格。在目前我國預售制度存在的情況下，在建工程抵押時(shí)往往已經(jīng)出售一部分，這給整體核算增加了一定難度。另一方面，由于抵押審批時(shí)效性不高，在估價(jià)基準日未售出的物業(yè)，在審核通過(guò)抵押登記之日可能已經(jīng)售出，委托方為實(shí)際抵押方便，往往要求估價(jià)結果具體到各樓棟、各種物業(yè)類(lèi)型甚至具體到套的價(jià)格，以方便隨時(shí)增減抵押物。而這種要求，重置成本法和剩余法均無(wú)法實(shí)現，這是因為運用這兩種方法計算分攤到各平方的單價(jià)均是一樣的，體現不出不同類(lèi)型物業(yè)的價(jià)值，從而委托方的隨意增減抵押物也無(wú)實(shí)際意義。
五、價(jià)格系數調整法
價(jià)格系數調整法并非單獨的計算在建工程價(jià)值的方法，它只是在建工程評估過(guò)程中解決不同類(lèi)型物業(yè)定價(jià)的一種方法。即針對在建工程難以分開(kāi)定價(jià)的問(wèn)題，可以運用價(jià)格系數調整法來(lái)解決。
價(jià)格系數調整是估價(jià)師通過(guò)選取與估價(jià)對象建成后類(lèi)似的房地產(chǎn)并計算它們各層或各類(lèi)型的房地產(chǎn)價(jià)格比例系數來(lái)確定估價(jià)對象在建工程成本分攤系數，然后通過(guò)分攤系數分開(kāi)定價(jià)。比如某地幾個(gè)商場(chǎng)樓層分攤系數表：
當運用成本法或剩余法測算得出某在建工程平均單價(jià)為A時(shí)，通過(guò)價(jià)格系數調整，可得出一層單價(jià)為1.* * A，二層、三層、四層單價(jià)分別為0.92A、0.7* A、0.* 2A。通過(guò)對在建工程總價(jià)值按照價(jià)格系數進(jìn)行分攤，可簡(jiǎn)單實(shí)現委托方對各層、各類(lèi)型或各單元的價(jià)格要求。
六、形象進(jìn)度法的運用
針對重置成本法和剩余法存在問(wèn)題，另外一種操作方便且容易被委托方接受并認可的，便是形象進(jìn)度法。
形象進(jìn)度法評估在建工程是指選擇足夠的可比銷(xiāo)售實(shí)例，根據在建工程建造完成后的市場(chǎng)價(jià)格，結合工程形象進(jìn)度評估在建工程的方法。筆者查閱了相關(guān)估價(jià)實(shí)務(wù)書(shū)籍及相關(guān)文獻，形象進(jìn)度法評估在建工程公式均如下表示：
在建工程價(jià)值=建造完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值*工程形象進(jìn)度百分比。
其中，在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，一般可采用市場(chǎng)法或收益法評估。
工程形象進(jìn)度百分比=（實(shí)際完成建筑工程量+實(shí)際完成安裝工程量）/總工程量*100%。
筆者認為此公式或對公式的解釋不嚴謹。因為運用市場(chǎng)法或收益法測算出的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，是包含房?jì)r(jià)和地價(jià)的整體價(jià)值，而運用建筑工程量和安裝工程量所占比例計算出的工程形象進(jìn)度百分比，僅是指地上建筑物的形象進(jìn)度，未考慮土地投資在整個(gè)工程項目中所占比例。舉個(gè)例子，某項工程投資，土地投資占* 0%，建筑安裝工程投資占* 0%，當建筑安裝工程完成* 0%時(shí)，按上述公式計算出的形象進(jìn)度也為* 0%，但包含土地投資在內的實(shí)際完工進(jìn)度=* 0%+* 0%** 0%=* * %，顯然，用開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值作基數的話(huà)，* * %的完工進(jìn)度更合理。
從形象進(jìn)度法的計算過(guò)程可以看出，此方法容易滿(mǎn)足委托方關(guān)于分套評估的需求，因為開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值較容易分套或分類(lèi)型確定其價(jià)值，則在建工程各部分或各套價(jià)值也較容易分開(kāi)求出。
形象進(jìn)度法適合于工程完工或接近完工的情況，評估時(shí)需要注意工程進(jìn)度與付款進(jìn)度不一致的情況，合理確定工程的形象進(jìn)度。
由于在建工程種類(lèi)繁多，個(gè)性突出，具體工程量不同，造價(jià)差異大，實(shí)際評估工作中需要根據不同在建工程的具體特點(diǎn)進(jìn)行分析，選擇合適的評估方法，并對傳統的評估方法進(jìn)行特殊修正后靈活運用。
（國策研究 胡金莉）
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