走出合同絕對相對性誤區

　　走出合同絕對相對性誤區

　　黃永翔

　　在商品房買(mǎi)賣(mài)實(shí)務(wù)中，一種常見(jiàn)的商品房買(mǎi)賣(mài)-貸款買(mǎi)房，也就是人們常說(shuō)的按揭貸款購房。即買(mǎi)受人與出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，合同明確約定首付款與按揭貸款。由買(mǎi)受人支付首付款，剩余款項由買(mǎi)受人與銀行訂立借款合同，出賣(mài)人提供擔保，銀行將款直接支付給出賣(mài)人而買(mǎi)受人分期向銀行還款，以實(shí)現商品房買(mǎi)賣(mài)。這也是為了解決買(mǎi)受人買(mǎi)房時(shí)資金短缺無(wú)力購買(mǎi)的實(shí)際困難而實(shí)施的一項政策。借款用途唯一性即購房。借款的前提是購房，沒(méi)有購房就沒(méi)有借款，購房決定了借款。咋一看，根據合同相對性原理，它們是兩個(gè)合同關(guān)系即商品房買(mǎi)賣(mài)與借款。實(shí)則，這兩個(gè)合同關(guān)系是不可分的。既相對獨立又密切聯(lián)系。一個(gè)離不開(kāi)一個(gè)。沒(méi)有買(mǎi)房就沒(méi)有借款，借款只能用來(lái)購買(mǎi)特定房屋。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中也明確“按揭”購買(mǎi)方式，首付多少按揭多少。按揭不能實(shí)現，買(mǎi)賣(mài)則不能實(shí)現。實(shí)踐中，不少人把這種合同關(guān)系絕對化了，買(mǎi)賣(mài)是買(mǎi)賣(mài)，借款為借款，因而出現了嚴重的分裂錯誤認識。把合同相對性絕對化。這給化解此類(lèi)糾紛帶來(lái)不利的后果，往往容易使人誤入歧途。借款就說(shuō)借款，買(mǎi)房就說(shuō)買(mǎi)房，這種認識是極其錯誤的。借款人違反借款合同往往違反了按揭購房合同，諸如完全不能或部分不能實(shí)現按揭。由于借款合同的違約導致借款被完全或部分從出賣(mài)人賬戶(hù)扣劃。這就是常見(jiàn)的借款人（買(mǎi)受人）違約導致出賣(mài)人承擔擔保責任。這絕對不能割裂的看待成單純的借款合同。借款不能實(shí)現或部分不能實(shí)現，當然的影響到商品房買(mǎi)賣(mài)。借款尚若根本不能實(shí)現且又無(wú)其他資金予以支付，當然的就不能實(shí)現購房。買(mǎi)受人解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同是正當的。尚若買(mǎi)受人歸還了部分借款本息，與首付相加構成支付大部房款且有能力支付也愿意支付的前提下，出賣(mài)人就不易解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同。由出賣(mài)人按借款擔保合同行使追償權。尚若買(mǎi)受人故意違反借款合同，且拒不履行還款義務(wù)使借款合同不能履行又無(wú)支付能力的，當解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，以維護當事雙方合法權益。當然，解除還是以未取得房屋產(chǎn)權登記為前提。遇到此類(lèi)問(wèn)題，往往有不少人走不出合同相對性誤區，是因為把它絕對化了。沒(méi)有整體與系統的看待合同。合同相對性沒(méi)錯，但絕對化就有問(wèn)題了。