手把手教你買(mǎi)房子,**%的人會(huì )用到，先收著(zhù)吧。

　　首先，買(mǎi)了房子領(lǐng)了鑰匙就要驗收房子的，而驗收商品房質(zhì)量的時(shí)間卻是少之又少，所以您驗收的時(shí)候就要非常的注意了。一般的情況下，毛坯房的質(zhì)量通常在如下地方出現質(zhì)量問(wèn)題：1、塑窗及塑鋼門(mén)；2、墻面、地面和棚面；*、水管線(xiàn)及閥門(mén)；4、防盜門(mén)；*、電盒；6、電表、水表和燃氣表的底數。

　　第二，驗收新房時(shí)應該帶的工具：小錘子一把、米尺、礦泉水若干瓶、細線(xiàn)、釘子一枚、帶插銷(xiāo)的燈頭、筆和紙。

　　第三，詳細過(guò)程：

　　塑鋼窗和門(mén)是最最容易出現質(zhì)量問(wèn)題的，所以驗收的時(shí)候應該作為重中之重：

　　1、窗或門(mén)是否有掉肉、裂縫的地方。

　　2、窗框或門(mén)框連接處密封應該嚴密、不該透亮。

　　*、玻璃是否有裂縫。

　　4、密封條長(cháng)度適中，是否老化變形，壓條是否結實(shí)、牢固。

　　*、兩層玻璃之間是否有水氣，如果有則代表兩層玻璃之間密封不嚴。

　　6、窗或門(mén)開(kāi)啟要靈活，關(guān)閉時(shí)不應有縫隙或透風(fēng)的現象。

　　*、窗是否漏水，可拿若干瓶礦泉水做試驗。

　　8、防盜門(mén)門(mén)鎖、把手是否靈活、牢固，防盜門(mén)表面是否有劃痕，安裝是否牢固、不偏不歪。

　　墻面、地面和棚面一般不會(huì )出現質(zhì)量問(wèn)題，可一旦出現就是大問(wèn)題，所以不要輕心以對：

　　1、墻面、地面和棚面是否平整，可用拉線(xiàn)的方式測量。地面的高低差如果大于*CM則不合格，棚面大于2CM則不合格，墻面大于1CM則不合格。

　　2、用釘子在墻面、地面和棚面的表面劃幾下，看沙漿的強度是否到位。如果劃出很深的劃痕，則不合格。正常的情況下應該劃出一條沒(méi)有深度的白印。

　　*、墻面、地面和棚面有些許裂縫是正常的，尤其是地面，但不能太多。

　　4、用小錘子在墻面、地面和棚面上敲一敲，聽(tīng)一聽(tīng)是否有空鼓的聲音。如果空鼓的面積大于20平方厘米則不合格。

　　*、看地熱管是否高出地面，高出的不合格。

　　6、衛生間的地面是都會(huì )做防水處理的，所以要把地漏堵上，再把水龍頭打開(kāi)，讓水鋪滿(mǎn)衛生間室內的地面，看是否有大量氣泡冒出。（當然，做這項實(shí)驗之前首先要確定樓下是否已經(jīng)裝修或正在裝修，要不漏到樓下可就慘了。）堅持24小時(shí)到*2小時(shí)（最少是一天），然后去樓下的衛生間查看棚面是否被陰濕。

　　*、下雨過(guò)后一定要去新房看一眼，看墻面和棚面是否漏水。

　　8、用米尺丈量房間各個(gè)部位的尺寸，看是否合乎要求。

　　水管線(xiàn)及閥門(mén)永遠不會(huì )出現大問(wèn)題，但小問(wèn)題往往會(huì )引發(fā)大矛盾，裝修的時(shí)候是最怕漏水的。

　　1、看廚房和衛生間的排水管線(xiàn)（一般是白色的塑料管，直徑在100到1*0MM之間）是否有裂縫或破損的地方，如果有那以后肯定會(huì )漏水的。

　　2、把廚房和衛生間的給水閥門(mén)打開(kāi)，看管道、閥門(mén)和水表是否漏水，水壓是否到位。

　　*、查看閥門(mén)和分水器（分水器，地熱專(zhuān)用設備，一般為銅制，黃色，下面帶有1*MM粗的裸露地熱管線(xiàn)）上的閥門(mén)和跑風(fēng)是否生銹，如果生銹請不要擦除，通知維修人員，等到供暖時(shí)再擦除，看是否漏水。

　　4、查看衛生間排水橫管是否倒坡，立管檢查口是否嚴密。

　　*、向排水口中傾倒些水，看排水是否暢通。

　　查看電盒是否有電，用帶插銷(xiāo)的燈頭試驗，看燈頭是否被點(diǎn)亮，點(diǎn)亮的同時(shí)注意出戶(hù)門(mén)處的空氣開(kāi)關(guān)有無(wú)跳閘的現象，如果有則為室內電路有短路的地方，不合格。查看電盒與空氣開(kāi)關(guān)盒是否有破損?？諝忾_(kāi)關(guān)：每個(gè)空氣開(kāi)關(guān)插座的下面都有一個(gè)小的漏電保護，當合上空氣開(kāi)關(guān)，按下漏點(diǎn)保護按鈕，空氣開(kāi)關(guān)彈回，則表示好使，目前業(yè)主驗房往往會(huì )忽略這一項，一般情況下都會(huì )好使，個(gè)別除外。

　　詢(xún)問(wèn)陪同驗收的人員查看屋內物件是否有丟失的。最后一定要看好水表、電表和燃氣表的底數，一般的底數都為零，但有例外不是零的也不在少數。如果沒(méi)看而有碰巧趕上了少數不為零的，那么之前所用的水、電和氣就都要歸到您的頭上了。

　　驗收的同時(shí)拿好紙和筆做好質(zhì)量問(wèn)題的記錄，以偏以后查看維修的進(jìn)展情況。

　　辦理房屋產(chǎn)權證流程以及準備材料

　　1.產(chǎn)權人需準備資料：　　　

　　商品房買(mǎi)賣(mài)契約正本；　　

　　購房發(fā)票復印件產(chǎn)權人身份證復印件（無(wú)身份證者需提供有效身份證件復印件，年滿(mǎn)十八歲以下需提供戶(hù)口本復印件）；契稅發(fā)票上報聯(lián)；物業(yè)維修基金繳款憑證第二聯(lián)。

　　2.開(kāi)發(fā)公司需準備資料：商品房銷(xiāo)售許可證復印件或商品房交易代碼；商品房登記備案證復印件或商品房交易代碼；竣工驗收報告復印件或商品房交易代碼授權委托書(shū)。

　　*.辦證須知：產(chǎn)權人帶全資料到房管局辦理，交納相應的住房交易產(chǎn)權登記費。

　　房屋產(chǎn)權證辦理流程

　?。?） 登記收件。產(chǎn)權登記的第一程序就是登記收件。登記收件表示主管機關(guān)接受產(chǎn)權人主張權利的申請。因此，產(chǎn)權人必須填寫(xiě)申請書(shū)，并交驗有關(guān)證明、證件；經(jīng)審查符合登記條件的，予以收件。即接受申請書(shū)，收存需要進(jìn)一步審查的有關(guān)證明、證件。

　?。?）勘丈繪圖。它是對已申請產(chǎn)權登記的房地產(chǎn)逐戶(hù)、逐處進(jìn)行實(shí)地勘察，查清房地現狀，丈量計算面積，核實(shí)墻體歸屬，繪制分丘平面圖，補測或修測房屋分幅平面圖，為產(chǎn)權全面審查和制圖發(fā)證提供依據。

　?。?）產(chǎn)權審查。對申請登記的房屋，經(jīng)過(guò)認真細致的實(shí)地勘察和丈量制圖，掌握了房屋全部實(shí)況資料以后，即可轉入產(chǎn)權審查。

　　產(chǎn)權審查是以產(chǎn)權檔案的歷史資料和實(shí)地調查勘察的現實(shí)資料為基礎，以國家現行的政策、法律和有關(guān)的行政法規為依據，對照申請人提交的申請書(shū)、墻界表、產(chǎn)權證件、證明，逐戶(hù)、逐棟認真審查其申請登記的房屋產(chǎn)權來(lái)源是否清楚，產(chǎn)權轉移和房屋變動(dòng)是否合法等整個(gè)復雜細致的工作過(guò)程。

　　需要說(shuō)明的是，這里的產(chǎn)權審查是全面的、更為細致的產(chǎn)權審查，是經(jīng)過(guò)了登記收件勘丈繪圖后的產(chǎn)權審查。

　?。?）繪制權證。對申請人申請的房地產(chǎn)，經(jīng)過(guò)審查確認可以頒發(fā)產(chǎn)權證后，應及時(shí)轉入制權證階段。這個(gè)階段的主要工作是繪制應頒發(fā)的產(chǎn)權證件。

　?。?）收費發(fā)證。它是產(chǎn)權登記發(fā)證工作的最后程序，要求把應收的登記費收繳入庫，把應發(fā)出的權證發(fā)放到所有權人手中。

　　發(fā)放產(chǎn)權證前，必須全面檢查應發(fā)放的權證有無(wú)差錯，是否已交納契稅。

　　個(gè)人購買(mǎi)商品房，辦理房產(chǎn)證應當向登記機關(guān)提交：

　　1、購房合同（正本）；

　　2、購買(mǎi)發(fā)票（原件）；

　　*、竣工決算書(shū)（原件）；

　　4、個(gè)人身份證及復印件。

　　必須本人親自到場(chǎng)辦理，如果委托他人辦理須提供經(jīng)過(guò)公正的委托書(shū)。

　　二、單位購買(mǎi)商品房，辦理房產(chǎn)證需持：

　　1、購房合同（正本）；

　　2、購買(mǎi)發(fā)票（復印件）；

　　*、竣工決算書(shū)（原件）；

　　4、單位介紹信（同時(shí)還需注明單位性質(zhì)、委托何人前來(lái)辦理）；

　　*、《住房質(zhì)量保證書(shū)》、《住房使用說(shuō)明書(shū)》。

　　辦理產(chǎn)權登記以及產(chǎn)權證在使用中常出現的問(wèn)題

　　買(mǎi)房后應及時(shí)到房屋主管部門(mén)申請產(chǎn)權轉移過(guò)戶(hù)登記。買(mǎi)進(jìn)的房產(chǎn)，只有在進(jìn)行了合法的產(chǎn)權登記，并取得《房屋所有權證》（即房屋產(chǎn)權證明文件）后，你對房屋的所有權及其他權利才會(huì )得到法律的保護，通過(guò)產(chǎn)權登記，可以使你驗證所購買(mǎi)房產(chǎn)是否存在產(chǎn)權問(wèn)題。若發(fā)現產(chǎn)權問(wèn)題，可及時(shí)通過(guò)法律向賣(mài)方索賠。

　　請注意，在產(chǎn)權登記過(guò)程中，有些手續需要賣(mài)方協(xié)助辦理，這一條必須在合同中列明。產(chǎn)權登記費用，一般由買(mǎi)方承擔。

　　若您買(mǎi)的是商品房，則按有關(guān)規定，開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)應向房管局做好商品房竣工產(chǎn)權總登記，并在領(lǐng)取《竣工驗收證書(shū)》后的*個(gè)月內為購房者申辦房地產(chǎn)證。

　　產(chǎn)權證在使用過(guò)程中常出現的法律問(wèn)題

　　什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權？

　　城市房地產(chǎn)產(chǎn)權指房屋所有權和該房屋占用國有土地的使用權。房地產(chǎn)產(chǎn)權具有絕對性和排他性。絕對性是指只有產(chǎn)權人才具有對房地產(chǎn)的充分、完整的控制、支配權，以及從而享有的利益，排地性，是指產(chǎn)權人排除他人占有、干涉的權利。這種權利包括直接的物權，也包括由此派生的典權、抵押權等他項權利。

　　房地產(chǎn)產(chǎn)權是指房地產(chǎn)所有者對其所有的房地產(chǎn)享有的占用、使用、收益、處分的權利。所謂占有，是合法取得和擁有的意思。它是指事實(shí)上對房地產(chǎn)的控制和支配。占有是房地產(chǎn)產(chǎn)權的基本內容，占有房地產(chǎn)的可以是所有者本身，也可以是非所有者通過(guò)合法手續對房地產(chǎn)的占有。

　　所謂使用，是指房地產(chǎn)的占有者按照房屋的性能及使用價(jià)值對房屋合理地加以利用。房地產(chǎn)的權屬所有人可以自己行使使用權，如自住、自用等；也可以依一定的條件把房地產(chǎn)的使用權轉讓給他人，如出租、出借、抵押等。

　　房地產(chǎn)的使用權和占有權是密不可分的，沒(méi)有占有權，使用權就失去了存在的基礎，而使用權又可以從所有權中分離出來(lái)，即有使用權不一定就有所有權，但卻一定有占有權。所謂收益，是指房地產(chǎn)所有權人按照法律規定，從履行權利義務(wù)關(guān)系中得到的收益。如出租房屋收取的租金。房地產(chǎn)收益是房地產(chǎn)所有權的內在固有的要求，它是所有權實(shí)現的重要途徑之一。所謂處分，是指房屋所有權人在法律允許的范圍內，根據自己的意志，對房地產(chǎn)進(jìn)行處置的權利如依法對自己所有的房地產(chǎn)出售、贈與、變換等。

　　一、遺失《房地產(chǎn)證》如何申請補領(lǐng)

　　《房地產(chǎn)證》毀滅或遺失的，權利人應聲明遺失，并向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)報失，申請補發(fā)。登記機關(guān)收到申請后，刊登公告，六個(gè)月后予以補發(fā)，并在《房地產(chǎn)證》上注明″補發(fā)″字樣。申請補發(fā)《房地產(chǎn)證》需提交如下材料：

　?。ㄒ唬┛枪媛暶鞯膱蠹?；

　?。ǘ┥矸葑C明；

　?。ㄈ┭a發(fā)《房地產(chǎn)證》申請書(shū)

　　二、如何識別房產(chǎn)證的真偽

　　建設部決定在2002年1月1日實(shí)施《城市房屋權屬登記管理辦法》的同時(shí)，在全國啟用新的統一印制的房屋權屬證。那么，新證與舊的權屬證書(shū)有什么不同？怎樣才能較好地識別房屋權屬證書(shū)的真偽？

　　1：格式內容不一樣。我國的產(chǎn)權登記始于解放初期，權證由各地印制，格式內容并不統一。盡管1*8*年建設部統一過(guò)全國房屋權屬證書(shū)樣式，但目前證書(shū)格式內容仍不統一。有建設部式樣的，有改造建設部式樣的，有自行印制的，有本式的，也有一張紙的。

　　2：印制質(zhì)量不一致。有大廠(chǎng)精工印制的，也有街道小廠(chǎng)粗制濫造的，所用紙張質(zhì)地更是差別甚大。

　　*：沒(méi)有任何防偽措施。

　　4：發(fā)證機關(guān)極不規范，有的叫政府，有的叫房地產(chǎn)管理局，有的叫房管處、所、站，因此，所用印章也不規范，不統一。

　　新的房屋權屬證書(shū)由建設部設計監制，中國人民銀行北京印鈔廠(chǎng)獨家印制。新證共分三種：即《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》。內頁(yè)印有統一規范的填寫(xiě)項目。由于是統一監制、獨家印制，這就有效地保證了權證的規范、標準、統一，增強了權證的權威性。權證印制質(zhì)量上乘，封面為紅色（他項權證為藍色，印有金色國徽。材料為進(jìn)口護照面料，內頁(yè)為粉紅色印鈔紙，采用了護照和鈔票印制工藝。且增加了防偽功能，如注冊號、團花、水印等，規范了發(fā)證機關(guān)和用印。

　　根據上述新舊權屬證的不同和新證的特點(diǎn)，我們對權屬證書(shū)的真偽就不難區別了。

　　首先，應該按照以上新證的特點(diǎn)從總體看它的印制質(zhì)量較高。

　　由于新證是獨家按照專(zhuān)門(mén)工藝和選用專(zhuān)門(mén)材料印制，它的質(zhì)地吉印通制質(zhì)量非一般可比。大體印制精良者為真，印制粗糙者為偽。這是從感官上區分。當然，最重要，最本質(zhì)的辨別方法是把握新證的特點(diǎn)和防偽功能。主要有以下幾個(gè)方面。

　　1：建房注冊號

　　由于新證是建設部監制，建設部對每個(gè)能夠發(fā)證的市（縣）發(fā)證機關(guān)進(jìn)行了注冊登記，并予以編號。那么在辨別時(shí)，要看它是否有編號，編號是否是建設部公告的全國統一編號。

　　2： 發(fā)證機關(guān)（蓋章）

　　這里要注意兩個(gè)方面：一是規范的發(fā)證機關(guān)是市（縣）的房地產(chǎn)管理局（房產(chǎn)管理局或市（縣）人民政府。別的任何單位或部門(mén)都無(wú)權發(fā)證，他們發(fā)的權證都屬于非法，無(wú)效的；二是所蓋印章均系機器套印，印跡清晰，干凈，均勻，手工蓋印是不可比的。

　　*： 團花

　　在封面里頁(yè)有由土紅，翠綠二色細紋組成的五瓣疊加團花。線(xiàn)條流暢，紋理清晰。

　　4： 花邊

　　首頁(yè)，即發(fā)證機關(guān)蓋章頁(yè)有上下等寬，對稱(chēng)，左右等寬，對稱(chēng)的咖啡色花紋邊框?；y細膩，清晰。

　　*： 暗印，水印

　　所用紙張為印鈔紙，淺粉底色，等線(xiàn)宋體“房屋所有權證”底紋暗印。將紙對著(zhù)光亮處，則可見(jiàn)高層或多層水和房屋

　　6：編號

　　在封面三頁(yè)，即“注意事項”頁(yè)右下角有印鈔廠(chǎng)的印刷流水編號。同一發(fā)證機關(guān)的權證號碼是連續的。

　　*：發(fā)證編號

　　即首頁(yè)花邊框內上端由發(fā)證機關(guān)編列的權證號碼。此號碼與發(fā)證機關(guān)的簿冊，檔案記載相一致。

　　按照上述權證的特點(diǎn)和防偽功能，進(jìn)行綜合審查考慮，你手中的房屋權屬證書(shū)的真偽就不難識別了。

　　住宅小區物業(yè)管理內容及費用的基本構成

　　一、住宅小區物業(yè)管理的內容　　

　　包括對住宅小區居民和住宅小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安、環(huán)境等的管理?！　?/p>

　　二、住宅小區物業(yè)管理的對象　　

　　住宅小區的物業(yè)管理，管理和服務(wù)的對象首先就是住宅小區的居民。對于居民的管理，不是限制他們的人身自由，而是管理他們在小區居住時(shí)的部分行為?！　?/p>

　　三、住宅小區居住設施管理 　　

　　住宅小區物業(yè)管理公司根椐物業(yè)管理合同，只負責住宅小區房屋及附屬設施、設備的管理。管理重點(diǎn)在共有部分。住宅小區的房屋使用過(guò)程中有自然或人為損害，有使用過(guò)程中產(chǎn)權人與使用人、不同產(chǎn)權人之間及房屋中設備和與公用設備之間等因使用關(guān)系而產(chǎn)生的各種需要調節、管理的多種環(huán)節?！　?/p>

　　住宅小區的公共設施，管理是受各系統市政部門(mén)所有者的委托，代管各系統的運行狀況及運行結果，代繳各種有關(guān)費用。

　　四、居住環(huán)境管理 　　

　　住宅小區物業(yè)管理的自然環(huán)境管理，是對自然環(huán)境的監測與防止自然環(huán)境中不良因素的發(fā)生，對人為環(huán)境的管理是維護和改變、塑造一種人為環(huán)境，維護是一種環(huán)境秩序?！　?/p>

　　住宅小區自然環(huán)境是客觀(guān)存在的，不能人為創(chuàng )造，也很難改造。只能對現有環(huán)境進(jìn)行有效的了解和監測，及時(shí)納入物業(yè)管理公司管理檔案

　　物業(yè)管理費用的基本構成

　　1、管理費:用于物業(yè)管理區域的日常管理，包括物業(yè)管理區域內的巡視、檢查、物業(yè)維修、更新費用的帳務(wù)管理、物業(yè)檔案資料的保管和其他有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)；

　　2、房屋設備運行費:用于電梯、水泵等房屋設備運行服務(wù)所需的費用:

　　*、保潔費:用于物業(yè)管理區域內日常保潔服務(wù)所需的費用；

　　4、保安費:用于物業(yè)管理區域內日常安全保衛服務(wù)所需的費用；

　　*、維修費:用于物業(yè)維修服務(wù)所需的費用。

　　物業(yè)問(wèn)題矛盾的產(chǎn)生的根源以及物業(yè)的標準

　　隨著(zhù)住宅小區的不斷涌現，許多物業(yè)糾紛也開(kāi)始逐步增多起來(lái)，以前有關(guān)物業(yè)立法已經(jīng)不能適應；一些新的問(wèn)題、業(yè)主與物業(yè)公司之間，業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商以及業(yè)主與政府之間暴露出來(lái)，這就是產(chǎn)生物業(yè)糾紛的原因，是商品房投訴中的熱點(diǎn)，其中最主要的是物業(yè)管理服務(wù)收費，特別是普通居住小區物業(yè)管理服務(wù)收費的問(wèn)題，更成了人們議論的焦點(diǎn)。

　　1、物業(yè)問(wèn)題矛盾的產(chǎn)生

　　1.1 物業(yè)收費

　　物業(yè)收費問(wèn)題一直是大家經(jīng)常談話(huà)的老話(huà)題了，但收費到底應是多少？依據的法規是什么？怎樣制止亂收費？至今沒(méi)有一個(gè)明確的說(shuō)法，因收費不合理而引發(fā)的沖突是事例屢見(jiàn)不鮮，這又主要集中在兩方面，一是亂收費，另一個(gè)是不收費，物業(yè)公司這方面主要是業(yè)主欠物業(yè)管理費用的比較嚴重，比如拆遷戶(hù)，對拆遷安置不滿(mǎn)意造成不交或者少交物業(yè)費，有的因車(chē)輛丟失不交保安費，低層住戶(hù)不交電梯費，二次加壓費等，另一方面：業(yè)主方面主要是認為管理服務(wù)不到位，不規范，小區環(huán)境臟、亂、差、收費不合理，亂收費、多收費的現象時(shí)有發(fā)生，物業(yè)管理沒(méi)有標準可循。

　　1.2 質(zhì)價(jià)不符是問(wèn)題的根源

　　物業(yè)收費應是優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，按質(zhì)論價(jià)，而不應是統一不變的，如果是統一不變的則體現不出服務(wù)的差別性和收費的差別性，應該在不同的范圍內實(shí)施標準的量化與質(zhì)化，從而體現質(zhì)價(jià)比的合理性，公平競爭的原則性，現在我國的物業(yè)管理企業(yè)多數為原來(lái)的房地產(chǎn)公司分立出來(lái)的，或是從房管部門(mén)轉制而來(lái)的，體制轉軌的過(guò)程是急促的，被動(dòng)的，固而產(chǎn)生物業(yè)管理企業(yè)規模小，管理成本居高不下，經(jīng)營(yíng)效益也比較差，從而不具備應有的實(shí)力和資格，更缺乏必要的設備管理人才。這樣就造成管理不到位，上門(mén)服務(wù)不及時(shí)，冬季供暖不足等問(wèn)題，以及物業(yè)管理人員素質(zhì)較低，服務(wù)態(tài)度低劣，不菲的收費業(yè)主當然不滿(mǎn)意，矛盾也由此而產(chǎn)生，并不是說(shuō)價(jià)格降低了矛盾就減少了，而應從根本上即體制上、市場(chǎng)調節、企業(yè)規范等再度來(lái)考慮，首先通過(guò)立法來(lái)規范目前魚(yú)龍混雜的物業(yè)市場(chǎng)，再通過(guò)招標等市場(chǎng)調節手段進(jìn)行優(yōu)勝劣汰的選擇，在商品住宅買(mǎi)賣(mài)之前，即進(jìn)行物業(yè)服務(wù)方面的溝通，確定買(mǎi)房子并不只是買(mǎi)個(gè)成品，而是包括買(mǎi)賣(mài)之后的延伸服務(wù)的理念，這樣即可減少因買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)時(shí)對以后物業(yè)管理方面關(guān)注較少而埋下的隱患，又可對房地產(chǎn)商方面提出更高的要求，從而對其進(jìn)行約束。

　　1.* 業(yè)主有償付費觀(guān)念未形成

　　從業(yè)主方面講，享受物業(yè)管理服務(wù)需要付費的觀(guān)念還沒(méi)有形成，長(cháng)期計劃經(jīng)濟下的觀(guān)念根深蒂固，現在隨著(zhù)住房商品化，房屋的維護保養成了業(yè)主自己事情，原由國家或單位支付的職工福利部分，現由自己承擔，人們對此觀(guān)念還不能從根本上轉彎過(guò)來(lái)，把物業(yè)管理當作一種服務(wù)性消費來(lái)支出還有待時(shí)日。

　　1.4 法律不健全，處理糾紛無(wú)法可依

　　我國目前遠沒(méi)有一部關(guān)于物業(yè)管理的專(zhuān)門(mén)法律、法規，只在民法中有相鄰糾紛處理的淺之又淺的幾條，這已無(wú)法適應當前社會(huì )發(fā)展的要求。

　　2、物業(yè)的標準

　　物業(yè)管理是一項以服務(wù)宗旨，以管理體現服務(wù)的工作，作為業(yè)主都希望請到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價(jià)實(shí)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，而這優(yōu)質(zhì)服務(wù)筆者認為主要體現在以下幾個(gè)方面：①服務(wù)態(tài)度的熱情、物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，服務(wù)的對象是人，所以在服務(wù)中要一切從“以人為本”的原則出發(fā)，管理公司的員工應發(fā)自?xún)刃臑闃I(yè)主，客戶(hù)熱情服務(wù)，做到行為、禮貌、語(yǔ)言規范、談吐文雅、遵守條約，衣冠整潔，動(dòng)作雅觀(guān)等。②服務(wù)設備完好，硬件設施的完好運行是實(shí)現高水平物業(yè)管理的先決條件，物業(yè)管理中的房屋建筑、機器設備、衛生設備、通訊設備、交通工具等、對這些設備要始終處于完好狀態(tài)，保證使用的正常。③服務(wù)技能的嫻熟，服務(wù)技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務(wù)管理中應掌握和具備的基本功，應當具備過(guò)硬的設備維護技術(shù)，保安人員應具備過(guò)硬的制安消防本領(lǐng)，管理人員應具備豐富的管理知識和專(zhuān)業(yè)知識。④服務(wù)方式靈活，物業(yè)管理除了做到規范管理，依法管理外，還應設身處地地為業(yè)主，客戶(hù)著(zhù)想，努力為業(yè)主，客戶(hù)提供各種靈活的服務(wù)方式，盡可能簡(jiǎn)化各種辦事手續，營(yíng)業(yè)時(shí)間方面給業(yè)主，客戶(hù)提供方便。⑤服務(wù)收費合理，物業(yè)管理屬有償服務(wù)行為，物業(yè)管理公司制定的綜合服務(wù)收費標準，政府應給予明確規定，物業(yè)管理公司所開(kāi)展的特約服務(wù)，便民服務(wù)也應滿(mǎn)足業(yè)戶(hù)，客戶(hù)的要求與目的，不可亂收費，或多收費少服務(wù)。⑥服務(wù)制度健全，制定并健全物業(yè)管理制度，形成一整套規范，系統，科學(xué)的服務(wù)制度，以確保為業(yè)戶(hù)提供穩定的服務(wù)。⑦服務(wù)效率的迅速，服務(wù)效率是向業(yè)主，客戶(hù)服務(wù)的時(shí)限，管理公司應盡量提高員工的素質(zhì)，減少工作環(huán)節，縮短辦事時(shí)間，提高服務(wù)效率。

　　總而言之，物業(yè)公司要從業(yè)主的利益出發(fā)來(lái)確定自己的位置，這樣才能使自己立足于市場(chǎng)，如果是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商分離出的物業(yè)部門(mén)可以有利于形成與推廣良好的企業(yè)形象，提高房屋銷(xiāo)售價(jià)格，加快銷(xiāo)售進(jìn)度，同時(shí)良好的物業(yè)管理能夠使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能，達到增值保值的作用，反之則將直接影響物業(yè)的使用效果和使用壽命。