我國二手房市場(chǎng)累計交易額破30萬(wàn)億 中介“抱團”發(fā)展
目前，我國二手房市場(chǎng)累計交易額已突破30萬(wàn)億元，核心城市的二手房交易已超過(guò)新房成為主導。但是，高流失率、惡性競爭、重復建設以及用戶(hù)滿(mǎn)意度不達標等問(wèn)題依然困擾著(zhù)房屋中介行業(yè)。未來(lái)只有“抱團”發(fā)展，才能提高行業(yè)整體效率，降低邊際成本，推動(dòng)行業(yè)向專(zhuān)業(yè)化、標準化方向發(fā)展
據貝殼研究院發(fā)布的數據顯示，目前我國二手房市場(chǎng)累計交易額已達30.33萬(wàn)億元，交易總套數為2391萬(wàn)套。
專(zhuān)家表示，存量時(shí)代為中介行業(yè)帶來(lái)了充足的成長(cháng)空間，但高流失率、惡性競爭、重復建設以及用戶(hù)滿(mǎn)意度不達標等依然是困擾行業(yè)的幾大難題，未來(lái)只有加強合作，才能提高行業(yè)整體效率，降低邊際成本，推動(dòng)行業(yè)向專(zhuān)業(yè)化、標準化方向發(fā)展。
二手房市場(chǎng)崛起是房屋中介行業(yè)成長(cháng)的驅動(dòng)力。過(guò)去5年，中國二手房交易體量實(shí)現跨越式增長(cháng)，全國交易量達1557萬(wàn)套，占全部房屋總交易額的70%。過(guò)去20年，北京的二手房交易GMV(成交總額)為5.1萬(wàn)億元，交易總套數為210萬(wàn)套，交易量翻了7.5倍，GMV翻了120倍;上海的二手房交易GMV為6.6萬(wàn)億元，交易總套數為365萬(wàn)套，交易量翻了15倍，GMV翻了250倍。隨著(zhù)存量市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展，核心城市的二手房交易已超過(guò)新房成為主導。
在市場(chǎng)推動(dòng)下，圍繞二手房交易產(chǎn)生的經(jīng)紀公司品牌、傭金市場(chǎng)、廣告市場(chǎng)和配套服務(wù)逐步完善，形成了完整的二手房產(chǎn)業(yè)鏈，全國的經(jīng)紀公司門(mén)店數超過(guò)20萬(wàn)家，有145萬(wàn)名經(jīng)紀人服務(wù)于2億戶(hù)社區家庭。
在二手房交易市場(chǎng)，一大批職業(yè)經(jīng)紀人隨著(zhù)行業(yè)成長(cháng)起來(lái)。但記者了解到，經(jīng)紀人群體的生存狀態(tài)并不理想——收入總體偏低、波動(dòng)性強，同時(shí)經(jīng)紀人之間普遍缺乏協(xié)作。
數據顯示，房屋經(jīng)紀人收入過(guò)于集中在頭部，10%的高收入經(jīng)紀人在總體收入中的占比高達40%至50%，50%的低收入經(jīng)紀人收入占比僅有10%左右。這一收入差距在市場(chǎng)處于下行周期時(shí)尤為明顯。
縱觀(guān)全國房屋中介行業(yè)和經(jīng)紀人現狀，缺少協(xié)作也是制約行業(yè)發(fā)展的一大問(wèn)題。數據顯示，盡管大城市的頭部企業(yè)市場(chǎng)占有率偏高，但全國門(mén)店小于10家的小規模公司在數量上也占到了97%的比例，這反映出行業(yè)內單兵作戰盛行的現實(shí)，因為互相之間缺少協(xié)作，難以形成規模效應。
此外，就目前行業(yè)現狀來(lái)看，我國的傭金費率、人效和經(jīng)紀人覆蓋率等均未達到國際成熟市場(chǎng)標準。據統計，目前我國的平均傭金率僅有2%，遠低于美國、日本等成熟市場(chǎng)5%至6%的平均傭金率;我國千人經(jīng)紀人覆蓋率約為0.25%，低于美國的0.6%;從人效來(lái)看，我國經(jīng)紀人目前人均年單量約為3單，與美國相當，但時(shí)間投入卻是后者的2倍。
“真房源是一個(gè)怎么強調都不為過(guò)的準則。假房源不僅是對經(jīng)紀品牌形象的傷害，更造成了社會(huì )資源浪費?！痹谪悮ぱ芯吭涸洪L(cháng)楊現領(lǐng)看來(lái)，真房源是行業(yè)發(fā)展必須堅守的原則。
同時(shí)，如何以技術(shù)和管理進(jìn)一步提高經(jīng)紀人人效，是行業(yè)需要持續思考的問(wèn)題。據統計，鏈家2018年上半年在全國二手房房源錄入150萬(wàn)套、客源錄入480萬(wàn)次、成交量17萬(wàn)套、帶看量430萬(wàn)次，總帶看里程達1561萬(wàn)公里，相當于走了1250遍長(cháng)征。
“傳統的中介業(yè)務(wù)已無(wú)法適應行業(yè)變化。在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)對中介行業(yè)滲透如此之快的今天，服務(wù)線(xiàn)上化等因素也將成為驅動(dòng)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵力量?！睏瞵F領(lǐng)認為，行業(yè)未來(lái)需要發(fā)展“共生型網(wǎng)絡(luò )”，即經(jīng)紀人網(wǎng)絡(luò )“抱團”協(xié)作、多個(gè)中介品牌并存的生態(tài)圈，共同為消費者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
