上海樓市是否觸底開(kāi)始反彈？

瘋漲了兩年的上海房?jì)r(jià)，4月以來(lái)出現大規模下跌，超過(guò)一半的樓盤(pán)跌幅在20%左右，但最近一手樓的銷(xiāo)售呈放量態(tài)勢

　　國家發(fā)改委、國家統計局上周吉印通發(fā)布全國*0個(gè)城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數，數據顯示，*月份有1*個(gè)城市房?jì)r(jià)比上月（環(huán)比）有所降低，其中上海房?jì)r(jià)下降了1.2%，降幅最大。這是繼8月份之后，上海再次成為全國房?jì)r(jià)環(huán)比降幅最大的城市。

　　進(jìn)入“金九銀十”的傳統銷(xiāo)售旺季，各地房地產(chǎn)商漸入佳境。在北京，*000人為爭奪*000張某樓盤(pán)*.8折優(yōu)惠卡擠破了頭；在廣州，人們?yōu)橘I(mǎi)天河北的樓徹夜排隊。

　　上海房地產(chǎn)市場(chǎng)也迎來(lái)了空前熱鬧的促銷(xiāo)季節，各大樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商紛紛使出促銷(xiāo)的殺手锏，欲在連續幾個(gè)月慘淡經(jīng)營(yíng)下實(shí)行大突圍。

　　然而，在上海，似乎再大的“促銷(xiāo)石頭”，激起的也只是幾層小浪花。

　　樓盤(pán)調低了一成價(jià)格

　　本月1*日，上海浦東名盤(pán)“第九城市”以低至*480元/平方米的開(kāi)盤(pán)價(jià)入市，打破了此前1萬(wàn)元/平方米的銷(xiāo)售預期。在房?jì)r(jià)最高峰時(shí)，該樓盤(pán)每平方米單價(jià)曾達到1*000元以上。

　　降價(jià)只是五花八門(mén)的樓盤(pán)促銷(xiāo)方案中最簡(jiǎn)單的一個(gè)，*月至 海大部分樓盤(pán)都調低了價(jià)格，普遍降幅在10%左右。如今秋天接近尾聲，降價(jià)幅度高達*0%以上的樓盤(pán)也不鮮見(jiàn)。促銷(xiāo)花樣還遠不止于此，無(wú)理由退房、購房保價(jià)、返還現金、降低首付……開(kāi)發(fā)商不遺余力地要向觀(guān)望者證明：到下手的時(shí)候了。

　　中原研究咨詢(xún)部對4月以來(lái)眾多跌價(jià)樓盤(pán)做了一個(gè)調查，超過(guò)一半的樓盤(pán)跌幅在20%左右，價(jià)格下調額度約2000元/平方米，部分高檔樓盤(pán)甚至下跌了*000元/平方米。值得注意的是，這些樓盤(pán)價(jià)格的下跌并非一步到位，而是每月跌一點(diǎn)，呈階梯式下調態(tài)勢。

　　供大于求短期難逆轉

　　促銷(xiāo)手段扎堆，仿佛給慘淡經(jīng)營(yíng)的上海樓市注入一劑強心針。據統計，*月上海市一手住宅消化量達到11*.*萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)*2.1%，10月上、中旬也保持了相當增長(cháng)。

　　與成交量上升形成對照的，還有新增供應量的急劇上升，供過(guò)于求的現象越來(lái)越嚴重。*月18日，上?！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)”數據顯示，全市新建商品房可售面積達2062.44萬(wàn)平方米，近三年來(lái)首次突破2000萬(wàn)平方米大關(guān)，這一數字在隨后的幾天中繼續上揚。

　　進(jìn)入10月份，“網(wǎng)上房地產(chǎn)”上新建商品房可售面積出現回落，截至10月21日，已跌至1200多萬(wàn)平方米。相比市場(chǎng)成交量明顯可以看出，可售面積回落的主要原因并非市場(chǎng)正常消化，而是一些開(kāi)發(fā)商選擇了暫時(shí)捂盤(pán)。

　　業(yè)內人士分析，可售面積突破2000萬(wàn)平方米大關(guān)，意味著(zhù)即便按照年初市場(chǎng)紅火時(shí)月售200萬(wàn)平方米以上來(lái)計算，消化掉這些庫存也需10個(gè)月左右的時(shí)間。按目前每日平均成交套數400套左右計算，僅這些供應量的消化就要近*00天，即16.*個(gè)月。這僅僅是對目前可售套數的測算，不包括未來(lái)的新增供應量，今年供大于求的局面已不可逆轉。

　　房產(chǎn)之窗分析師指出，隨著(zhù)可售面積的增加，樓市在銷(xiāo)售旺季也在理性回歸和結構調整。

　　非崩盤(pán)而是理性回歸

　　看到瘋漲了兩年的上海房?jì)r(jià)終于出現大規模下跌，有評論認為這是崩盤(pán)前兆。但世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）公司常務(wù)副總經(jīng)理袁鴻昌不這么認為。他表示，目前上海的房?jì)r(jià)，基本已回歸到去年末今年初的價(jià)格?！澳壳暗慕祪r(jià)，不是崩盤(pán)前兆，只能說(shuō)是理性回歸。據我們的觀(guān)察，上海市民在2000年的時(shí)候，一套房子看*遍才會(huì )下手，這兩年買(mǎi)房子卻一遍不看也掏錢(qián)，現在，起碼又回歸到了看好幾遍才買(mǎi)。這是一種理性的回歸?！?/p>

　　袁鴻昌說(shuō)，目前的上海房?jì)r(jià)仍然有點(diǎn)虛高，趁促銷(xiāo)買(mǎi)房子的少數消費者，大都是確有需要，畢竟上海去年就有1*萬(wàn)對新人結婚，目前人均居住面積只有14平方米，比深圳1**8年的水平還低，剛性需求很大。

　　開(kāi)發(fā)商幾月后到“大限”

　　中原集團董事局 施永青在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，開(kāi)發(fā)商明確作出讓步后，市場(chǎng)成交將會(huì )在年底有所放量，這是判斷樓市調整是否進(jìn)入底部的關(guān)鍵。也就是說(shuō)，只要年底成交放量，上海樓市就會(huì )開(kāi)始回暖。

　　隨著(zhù)時(shí)間的推進(jìn)，與施永青持同樣觀(guān)點(diǎn)的人正在逐漸減少。上海城開(kāi)集團總經(jīng)理倪建達就認為，上海樓市觸底反彈的周期可能需要*年，這還是考慮到奧運會(huì )和世博會(huì )得出的積極結論。

　　倪建達的觀(guān)點(diǎn)，來(lái)源于他對地產(chǎn)商資金流的細致分析。因為去年4月2*日開(kāi)始，一切房地產(chǎn)業(yè)的總貸款被停止，按照一般開(kāi)發(fā)貸款三年周期計算，明年4月2*日以后，地產(chǎn)商就將進(jìn)入還款期，那是許多公司的“大限”。倪建達認為，還款之前，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利還可以支撐一段時(shí)間，但越是逼近還款期，地產(chǎn)商的資金壓力就越大，情況就將更嚴酷。

　　海外資金仍然很活躍

　　值得注意的是，與個(gè)人投機客撤離市場(chǎng)、普通消費者耐心觀(guān)望不同，海外資金在上海依然十分活躍。最近幾個(gè)月，進(jìn)入上海樓市的海外資金不減反增。摩根斯坦利還索性把其設在上海的房地產(chǎn)事務(wù)部改成了房地產(chǎn)事務(wù)子公司，準備更系統地在這里打持久戰。

　　世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)的袁鴻昌在接受記者采訪(fǎng)時(shí)指出，與最早進(jìn)入上海樓市的先期海外資金不同，近幾個(gè)月進(jìn)入上海樓市的海外資金，把更多關(guān)注點(diǎn)放在了工商物業(yè)方面。比如麥格里公司，整棟收購寫(xiě)字樓以獲取長(cháng)期效益。

　　除了投資商業(yè)地產(chǎn)，袁鴻昌表示，樓市的調整，給海外資金帶來(lái)了更多機遇?！耙驗槟庙椖糠矫?，本土公司或者是先期進(jìn)入的公司有很多優(yōu)勢，樓市好的時(shí)候，這些公司都不愿意分一杯羹給別人，海外資金要想參與其中比較困難?，F在，手頭有項目的公司迫于資金壓力等原因要出讓手中部分項目，海外資金就抓住了這些機會(huì )，他們對這里的地產(chǎn)長(cháng)期普遍看好?！?/p>

021yin.com/gb/content/200*-10/2*/content_100***8.htm