房市是怎樣激怒美國來(lái)戳破泡沫的?
房市是怎樣激怒美國來(lái)戳破泡沫的?
中美之間,誰(shuí)印的鈔票較少誰(shuí)就吃虧。中國因為房?jì)r(jià)不斷上漲導致人民幣需求量不斷增大,房市驅動(dòng)印鈔機越印越多,每一座樓房都成了一臺印鈔機,美國吃虧了?？梢?jiàn),房?jì)r(jià)的上漲表面上與美國人無(wú)關(guān),實(shí)際上已經(jīng)從鈔票比值中傷害美國的利益了。于是一場(chǎng)以中美房?jì)r(jià)戰和匯率戰為主陣地的經(jīng)濟戰升級了。
一.日本“失去的十年”是一段即將簡(jiǎn)單重演的歷史,重讀歷史很有必要
上帝欲其亡,必先令其狂。美帝欲喝啤,令我造泡沫。
米國是唯一的世界霸主，對世界經(jīng)濟拉升十幾年后，會(huì )震倉洗盤(pán)一次，用貨幣戰爭把一個(gè)主要競爭對手搞垮，然后他再往上拉升。世界經(jīng)濟的莊家是美國，中國只是一個(gè)頭腦發(fā)熱的股民，最終的贏(yíng)家當然是美國。
歷史上,在經(jīng)濟上吃過(guò)美國大虧的國家有英國(英鎊被米元取而代之)、蘇聯(lián)(兩霸成一霸)、日本(失去的十年)、東南亞各國(東南亞金融危機)、俄羅斯(石油14*美元到*4美元遭受重創(chuàng ))。這一次可能想“吃中國”。
目前中美關(guān)系的表象與日本“失去的10年”之前的狀況有許多相似之處。當時(shí)日本的情況是:
1.經(jīng)濟形勢一片大好,外資和熱錢(qián)大量涌入，出口猛增,使美國感到外貿和就業(yè)率受到影響。在美國促成的廣場(chǎng)協(xié)議后,日元先升值后貶值,出口受挫,外資和熱錢(qián)大量流出。
2.美國把房?jì)r(jià)作為經(jīng)濟戰的主要突破口。日本正俯對炒房炒股的危害性認識不足,大印日元支持炒房炒股,房?jì)r(jià)收入比高達20,留下被攻擊的軟肋。通貨膨脹和物價(jià)大漲后不得不財正緊縮,使得靠巨量資金吹大的房市股市泡沫破裂,負翁與爛尾樓成為二道風(fēng)景線(xiàn),一些企業(yè)和銀行倒閉,經(jīng)濟嚴重受挫,進(jìn)入“失去的十年”。房熊市已經(jīng)18年。18年后的今天,其惡劣影響還沒(méi)有完全消除。
中國杯具是日本杯具的簡(jiǎn)單復制,所以憑借歷史就可以預測結局。
2010年*月2日，曾經(jīng)定居日本達到2*年的全國政協(xié)委員、天津僑聯(lián)副 潘慶林,對中國證券報記者說(shuō): “上個(gè)世紀*0年代，日本高房?jì)r(jià)泡沫破滅后，迎來(lái)20年的經(jīng)濟低速發(fā)展。我自己在東京世田谷區一幢價(jià)值1*億日元的房子，目前的價(jià)格約為2億日本，只有原來(lái)的*.*分之一。日本房?jì)r(jià)從頂峰時(shí)到現在，降幅八成以上的，比比皆是。這方面，中國應該吸取日本教訓?！迸藨c林承認，當年因為日本房?jì)r(jià)虛高，他回到中國謀求發(fā)展?，F在國內的房?jì)r(jià)高得讓人震驚?，F在他又想回到日本發(fā)展了。
二.中美房市戰是中美經(jīng)濟戰的一部分,只有從中美經(jīng)濟戰的全局去理解,才能把握到中美房市戰的脈絡(luò )。
目前,我國高房?jì)r(jià)嚴重損傷內需,基建特別是房地產(chǎn)許多是在浪費,出口嚴重依賴(lài)美歐。美國只要通過(guò)房?jì)r(jià)戰、貨幣戰、貿易戰、成本戰、匯率戰、定單戰、氣侯戰、農業(yè)戰,就可以打垮經(jīng)濟的三架馬車(chē),GDP就會(huì )變成雞的屁。
西方發(fā)動(dòng)了成本戰。由于房地產(chǎn)大躍進(jìn)，鋼鐵需求猛增,西方連續每年大幅度提高鐵礦石價(jià)格,2010年可能再次提價(jià)百分*0。企業(yè)成本大增，不堪重負。這是炒房導致的漁翁得利。美國操縱定價(jià)權,石油、有色金屬礦價(jià)都吃了大虧。
美國發(fā)動(dòng)了農業(yè)戰,農用鉀肥、大豆等,我們都吃了大虧。種子就要受制于人,轉基因食品將“被端上餐桌”。
美國發(fā)動(dòng)了貿易戰，先有輪胎特保案，后來(lái)蔓延擴大,西方其他國家積極跟進(jìn)。
美國發(fā)動(dòng)了氣侯戰,圖謀對我出口企業(yè)征收碳關(guān)稅,企業(yè)利潤將下降。
由于美國的主動(dòng)出擊,由于我們的警惕性不高,在許多行業(yè),我們的控制權正在大面積地受到威脅。
中國長(cháng)期依賴(lài)美國需求的世界工廠(chǎng)模式，企業(yè)生存已經(jīng)在很大程度上被美國控制了。
中國買(mǎi)入1萬(wàn)多億美元“國債”和“債券”，外匯已經(jīng)在很大程度上被美國控制了。
許多人只看到我國在大印鈔票，沒(méi)有看到我們的印鈔票的多少已經(jīng)在很大程度上被美國控制了。誰(shuí)控制了世界印鈔票的大權，就大體上控制了世界全部印鈔機的速度和數量。
我國在股市、油市、礦市、債市、匯市、期市、房市、世界工廠(chǎng)上已經(jīng)被剝削了數以十萬(wàn)億人民元計的資金資產(chǎn)，比日本用槍炮奪走的多得多。日本也就掠奪8年，米國的掠奪是長(cháng)期的，將持續到米元霸主不復存在之時(shí)。
美國發(fā)動(dòng)了戳破泡沫特別是房地產(chǎn)泡沫的宣傳戰。200*年底，美國投資大師查諾斯說(shuō)中國房市泡沫超迪拜1000倍。他可能是說(shuō)中國房市泡沫破裂的損失超過(guò)迪拜的1000倍。雖然有些夸張，但100倍的損失也夠慘的了。
三.先升值后貶值是經(jīng)濟戰的鐵榔頭，美國要求人民幣升值的舉動(dòng)震驚中國人
200*年*月20日G20峰會(huì )上奧巴馬說(shuō)“人民幣匯率必須升值，中國出口必須減少?！?/p>
200*年10月*日，*大工業(yè)國在土耳其發(fā)表宣言要求人民幣升值。
200*年10月4日，國際貨幣基金要求人民幣升值.
200*年11月1*日亞泰經(jīng)合組織21個(gè)成員國要求人民幣升值。
200*年11月*0日，歐盟要求人民幣升值。
200*年12月*1日,《紐約日報》發(fā)表對中國人的元旦祝詞，標題是《2010年是中國的年》，說(shuō)：中國操縱人民幣匯率不升值，說(shuō)：中國剝削全世界。
2010年1月，歐洲報紙說(shuō)“中國出口首度超過(guò)德國，中國靠出口拉動(dòng)降低了中國的失業(yè)率，卻讓歐美失業(yè)率上升,中國出口之所以上升因為中國操縱人民幣匯率?！?/p>
2010年2月*日，加拿大峰會(huì )*大工業(yè)國對人民幣施壓,要求升值。
2010年*月11日，奧巴馬向中國施壓，要求中國進(jìn)一步向“以市場(chǎng)為導向的匯率”機制過(guò)渡。他指出，“在對外貿易中出現赤字的國家需要更多地儲蓄和出口，而對外貿易出現盈馀的國家則需要提振消費和國內需求?！?/p>
200*年,我們的人民幣印得比美元多,應該是人民幣貶值才正確呀。說(shuō)中國房?jì)r(jià)泡沫很大,同時(shí)說(shuō)人民幣被低估,多么矛盾。同樣的汽車(chē)工人,每小時(shí)得到的工資低很多,同樣的電器,我們需要花更多的錢(qián),卻說(shuō)人民幣價(jià)值被低估了。
其實(shí),美國是為了壓下中國出口以改善外貿以提高就業(yè)率,是沖著(zhù)中國的2萬(wàn)多億美元外匯儲備來(lái)的,是想戳破泡沫剪中國的羊毛。
不同意人民幣升值也是死路一條。
幾十個(gè)國家眾口一辭,如雷貫耳的指揮令你不從,美國就會(huì )惱羞成怒。因為美國許多議員在*月中旬已經(jīng)吉印通提議,到4月份可能正式把中國列為匯率操縱國，可能對中國幾乎所有產(chǎn)品都征收人民幣匯率反補貼關(guān)稅。產(chǎn)品沒(méi)有利潤,必然倒閉半倒閉一大批。使你屈服的牌子多得很。你看,2010年初對臺軍售,接見(jiàn)達賴(lài)。你想,還有亞克西問(wèn)題,還有石油運輸通道的瓶徑,等等。
我國通過(guò)控制人民幣升值留住外資已經(jīng)身不由己,正俯能做的只有“三個(gè)控制”,控制印鈔票數量,控制房?jì)r(jià),控制股價(jià)。
為了應對嚴峻的國際經(jīng)濟形勢，為了""車(chē)馬炮""的大局，我國將不得不丟卒（房地產(chǎn)）保車(chē)（經(jīng)濟）；為預防國際熱錢(qián)出逃，開(kāi)始進(jìn)行與美國的通貨緊縮的比賽，已經(jīng)2次提高銀行準備金率，已經(jīng)幾個(gè)月減持美國國債，可能就要加息；為了防止房地產(chǎn)泡沫破裂，已經(jīng)開(kāi)始調控。
當官的，人在屋檐下，不能不低頭；人在江湖，身不由己啊。
四.同意人民幣升值是死路一條,美元先流入后流出,出口賺不到錢(qián),失業(yè)降薪將導致房?jì)r(jià)大跌。
1.有的早期進(jìn)入的外資會(huì )出走。他們感到經(jīng)商環(huán)境和利潤空間不如當初,產(chǎn)生通貨膨脹的擔憂(yōu),可能逢高撤走。假如1*年前有一外商以1億美元換8.2億元進(jìn)入中國,當時(shí)半買(mǎi)半送的土地廠(chǎng)房總值已經(jīng)增值10倍,加上經(jīng)營(yíng)利潤,有*0億元。如果人民幣升值到6,他可以換成*億美元出走。百分400的利得。這其中的4億美元許多是剝削我們的所得,許多是我們自己抬高地價(jià)房?jì)r(jià)的漁翁得利。
2.中國出口企業(yè)利潤減少,倒閉企業(yè)增多。目前某中國生產(chǎn)工廠(chǎng)成本在境內用人民幣支付6.*元，出口產(chǎn)品得1美元可以轉換到6.8元人民幣。升值后賣(mài)得1美元只能轉換到6元人民幣 - 6.*元成本 = 某中國出口商虧0.*元。老板就會(huì )減產(chǎn)甚至關(guān)門(mén),可能將資金投入房市股市,結果有利于外資逢高出走。
*.中國出口企業(yè)訂單減少,出口量減少。升值后如果中國某出口商要漲價(jià),美國進(jìn)口商可能轉買(mǎi)其他國家的產(chǎn)品。在美國具有定價(jià)權的情況下,中國產(chǎn)品難以漲價(jià)。出口商沒(méi)有利潤空間,出口量必然減少。
4.中國出口企業(yè)倒閉增多導致失業(yè)率增大。2010年*月,左小蕾說(shuō):“大部分出口企業(yè)利潤在*%左右，*0%以上的企業(yè)，人民幣升值1%，利潤就減少1%?！彼?如果人民幣升值到6，大多數出口企業(yè)將倒閉半倒閉,失業(yè)率將大增加。
*.2萬(wàn)多億美元縮水了。中國人傻冒,出口產(chǎn)品換美元,美元不是換回有用之物,大多低息借給美國,而美元是美國用白紙印的。目前美國和其他國家欠我們1美元,需要還給我們人民幣6.8元。假如升值到6,中國去討債,他們只需要還給我們6元人民幣。
6.美國出口企業(yè)利潤增多，出口量增多。目前某美國生產(chǎn)工廠(chǎng)成本在境內用美元支付1美元，出口產(chǎn)品得8元 / 6.8 = 可以轉換到1.18美元。升值到6后,出口產(chǎn)品得8元 / 6 = 可以轉換到1.**美元。中國需要的許多產(chǎn)品,美國不肯賣(mài)。賺錢(qián)動(dòng)力增加后，會(huì )增多對中國的出口。
*.人才和財富流向美國增多。離開(kāi)中國時(shí),本來(lái)6.8元換到1美元,升值后6元就可以換到1美元,6.8元 / 6元 = 獲得的美元增多1.1*倍。于是,人才移民更多,裸倌裸商外逃資金更多。華人海歸不合算,目前回國時(shí)1美元可以換到6.8元,升值后6元,只能換到6元。
8.美國失業(yè)率降低。目前中國人用6.8元買(mǎi)到1美元的產(chǎn)品和服務(wù),升值后6后,6.8元,可以買(mǎi)到1.1*美元的產(chǎn)品和服務(wù),美國對華出口量增多,接納旅游增多,失業(yè)率降低。
所以,同意人民幣升值是死路一條,通貨緊縮和倒閉潮隨之而來(lái),房市泡沫就被間接地戳破了。
五.美國發(fā)動(dòng)中美經(jīng)濟戰,次因是中國雞蛋有縫,超印人民幣和抬高房?jì)r(jià)是搬起石頭砸自已的腳。
中美之間,誰(shuí)印的鈔票較少誰(shuí)就吃虧。中國因為房?jì)r(jià)不斷上漲導致人民幣需求量不斷增大,房市驅動(dòng)印鈔機越印越多,每一座樓房都成了一臺印鈔機,美國吃虧了?？梢?jiàn),房?jì)r(jià)的上漲表面上與美國人無(wú)關(guān),實(shí)際上已經(jīng)從鈔票比值中傷害美國的利益了。于是一場(chǎng)以中美房?jì)r(jià)戰和匯率戰為主陣地的經(jīng)濟戰升級了。
不會(huì )怨的怨別人,會(huì )怨的怨自已。怨別人之前先怨自已吧。雞蛋沒(méi)有縫隙,怎會(huì )引來(lái)蒼蠅?
烈馬有人騎。誰(shuí)讓你印鈔票無(wú)節制的?在升值情況下放任房?jì)r(jià)上漲,人民幣就會(huì )越印越多,外資來(lái)的越來(lái)越少,跑走的越來(lái)越多。
泡沫有人戳。誰(shuí)讓你搞出個(gè)高房?jì)r(jià)的堰塞湖的？在升值情況下,房?jì)r(jià)漲得越高,外資來(lái)的越少,跑走的越多。
被欠錢(qián)的是孫子.誰(shuí)讓你借給美國那么多的美元? 在升值情況下,美元借出去越多,美國戳破房市泡沫的動(dòng)力越大。
如果美國對中國超印人民幣的狀況放任不管,人民幣對美元就處于不斷貶值狀態(tài)中。
如果人民幣升值,美國的出口增加,失業(yè)率降低。反之,如果人民幣不斷超印,當然是人民幣貶值了,當然是傷害了美國的出口和就業(yè)。
如果人民幣升值到6,就象印鈔機被關(guān)掉十分之一。中國發(fā)行基礎貨幣主要是根據增多的美元來(lái)增印鈔票。目前新增1美元,印鈔機就印6.8元。如果升值到6,只能印6元。如果堅持這一印鈔原則,在外匯減少、引資減少、美元外逃有所增多的情況下,印鈔票就減少,通貨緊縮就出現了,到處缺錢(qián),在通貨膨脹預期下由資金吹大的房?jì)r(jià)就下跌了。
外資出走的動(dòng)力增大。你如果不堅持這一印鈔原則,再大印鈔票,象救房市那樣去救出口企業(yè),通貨膨脹和物價(jià)原材料上漲更明顯了,對員工不得不加工資,利潤減少，外資就會(huì )感到羊毛被剪，留下來(lái)的動(dòng)力減弱。目前外資手里的6.8元可換到1美元。如果升值到6,6元就可換到1美元,1.1*倍，外資出走的動(dòng)力增大。于是,引資減少,美元外流更多。升值后,無(wú)利可圖的出口企業(yè)的一些資金會(huì )去炒房炒股,卻為外資逢高出貨創(chuàng )造了機會(huì )。
美國發(fā)動(dòng)了中美房?jì)r(jià)戰、貿易戰、匯率戰,成本戰、定單戰、價(jià)格戰,一些出口企業(yè)將倒閉半倒閉,成千上萬(wàn)的人員減薪,失業(yè),家庭陷入經(jīng)濟困難,有的交不起房租,有的付不起月供,有效自住剛需減少,于是房租下跌,房?jì)r(jià)下跌。
房?jì)r(jià)下跌,相關(guān)股票占半壁江山,股市大跌,企業(yè)老板股房全線(xiàn)虧錢(qián),半倒閉的就倒閉了。三角債使得倒閉一個(gè)牽動(dòng)三五個(gè),骨牌效應就出現了。
進(jìn)入中國的熱錢(qián)和外資有N萬(wàn)億元，一旦出走一部分，留在沙灘上的中國投機者們就會(huì )渴死，曬死。那時(shí),政府不能印鈔票救市。
熱錢(qián)撤走的時(shí)候,美元兌換后留下大量的人民幣,是收回的問(wèn)題,不是印的問(wèn)題。
正俯嚴控美元,黑市里張三有美元,李四想買(mǎi)要出高價(jià)才能買(mǎi)到，流通的美元少了,流通的人民幣多了。
必須加息,將過(guò)多的人民幣收回銀行，將儲蓄款穩定在銀行里,以防物價(jià)飛漲,以防人心浮動(dòng)而擠兌。當時(shí),泰國和越南都是大幅度加息到百分一二十。只要加息到百分10，通貨膨脹就變成通貨緊縮,開(kāi)發(fā)商、炒房客和房奴的資金鏈就會(huì )斷裂。
熱錢(qián)不是一下子撤出的，貨幣緊縮政策會(huì )持續幾年。于是，熊市不言底，跌跌不休。 12年前的亞洲金融危機，香港出現幾十萬(wàn)家百萬(wàn)負翁。2012年后,我國可能出現幾百萬(wàn)家十萬(wàn)負翁。
六.中美房市戰是與貨幣戰同時(shí)進(jìn)行的,其重要考察指標有中美通脹比、房?jì)r(jià)收入比
美國發(fā)動(dòng)了房市戰和貨幣戰。文化人對中美貨幣戰基本清楚。但是,至今能夠理解和覺(jué)察中美房市戰的人鳳毛麟角。美國只要輕輕把房地產(chǎn)牌啤酒瓶打開(kāi),我們的經(jīng)濟泡沫就夠他們免費大吃大喝了。
房?jì)r(jià)收入比的比較。次貸危機后,美國大力擠壓按揭泡沫,把房?jì)r(jià)收入比4.6下降為4一帶 ,每一座樓房都變成一臺燒鈔機。200*年以來(lái),特別是次貸危機后,中國正俯通過(guò)救市托市,放任炒作房地產(chǎn),按揭泡沫大增,把房?jì)r(jià)收入比上升到2*一帶,每一座樓房都變成一臺印鈔機。
中美通脹比，是指中國通脹倍數與美國通脹倍數之比,揭示中美房?jì)r(jià)戰與印鈔戰中我國上當多印鈔票的事實(shí)。
美國的零利率政策，將美元驅趕進(jìn)中國,是造成中國出現全民炒房炒股炒資源的根源。我國實(shí)行外匯管制，米元必須兌換成人珉幣才能流通，政府將出口企業(yè)的美元和外資的美元收上來(lái)，然后發(fā)行相應的人民幣給予企業(yè)，于是我國不得不對應地加印人珉幣，所以熱錢(qián)泛濫、輸入通貨膨脹。
一輪船貨物運到美國,出口商拿回的美元“被上交”,然后做二件事,這些美元半數多去買(mǎi)美債,以這些美元對應印出人民幣。中國的實(shí)物少了,環(huán)境破壞了,人民幣多了,通貨膨脹了,物價(jià)上漲了。美國的實(shí)物多了,環(huán)境保護了,可支配的美元多了,物價(jià)降低了。
多軍認為人民幣會(huì )不斷超印,房?jì)r(jià)會(huì )不斷超漲,并且指望政府永遠會(huì )大印鈔票托房市救房?jì)r(jià)，卻不知道中國央行總經(jīng)理周小川的后面站著(zhù)一個(gè)叫做奧巴馬的世界警察。美國想刺破泡沫，我國再大印鈔票吹大泡沫就會(huì )進(jìn)入“沉默的十年”。
米元弱勢是一種“多印錢(qián)以吃錢(qián)”的剝削手段。米國大幅減息，大力喧染次貸危機，利用各種機會(huì )，將大量白紙印成米元，逼人珉幣對米元升值，從而將更多的米元趕進(jìn)我國來(lái)買(mǎi)股買(mǎi)房買(mǎi)礦。
200*年后的米國次貸危機，發(fā)展為世界性金融危機，惡化為世界性經(jīng)濟危機，導致2008年通貨緊縮。200*年，美國中央銀行行長(cháng)伯南克先生的貨幣政策，讓全世界基礎貨幣創(chuàng )世界紀錄的增長(cháng)20%左右，全球通貨緊縮變成通貨膨脹，經(jīng)濟步入衰退。
米國用1米元紙幣，換取我們價(jià)值高于1米元以上的實(shí)物，我們一億件衣只能換到一架飛機。一件玩具,美商賺的錢(qián)比中商的高幾倍。美國再用1米元的債券（白條）回收這1米元紙幣。因此，米國事實(shí)上有兩種貨幣，米聯(lián)儲印刷的米元和財部印刷的債券（白條）。債務(wù)太多無(wú)力償還時(shí)，米聯(lián)儲可以直接印刷米元回收財部打出的白條，結果是貶值，事實(shí)上就是賴(lài)賬。有的西方人竟然倒打一把說(shuō),中國在剝削別人。
美國超印鈔票這種情況被夸大了，并且制造了對人民幣的恐慌。央行上了美國人的大當：既然你美國可以大印鈔票，我中國當仁不讓?zhuān)挥“撞挥?，于是鈔票印得更多。結果，200*年超印的人民幣吹大了房市泡沫。中國高房?jì)r(jià)催生了經(jīng)濟泡沫，每一棟樓房都成為一臺印鈔機，房?jì)r(jià)增加了幾十萬(wàn)億人民幣資產(chǎn)。
資本具有避險性，哪里的泡沫大，貨幣從哪里流出，哪里就會(huì )通貨緊縮。如果泡沫繼續催大，外資就可能流出，至少流入減少，房?jì)r(jià)股價(jià)必然大跌。如果我們不斷大印鈔票，美國就會(huì )用針刺破人民幣泡沫。當資金杠桿拉長(cháng)到一定程度，當泡沫大到一定程度，奧巴馬一個(gè)普通的言行都可能引爆泡沫。
其實(shí)呢，米國只是虛張聲勢，印鈔票沒(méi)有人們想象的那么多，因為有喪失選票和喪失貨幣霸主地位的風(fēng)險，因為人家的房市大跌，每一棟樓房都成為一臺燒鈔機，消滅了許多美元資產(chǎn)，因為大量資金換成美元進(jìn)入美國避難。歸根到底，美元還是世界上最堅挺的鈔票，它的印鈔票還是最有節制的。不然，為何全世界的有錢(qián)人第一喜歡的總是美元。
通貨膨脹的惡果已經(jīng)危及美國經(jīng)濟和選民生活，2010年2月，美聯(lián)儲上調貼現利率。這是美國通貨緊縮的信號，這是美聯(lián)儲回收美元的信號。美國經(jīng)濟和美元進(jìn)入了新的一輪上漲周期,美國資本市場(chǎng)和美元指數在同步上漲。熱錢(qián)已經(jīng)基本售完在中國持有的不動(dòng)產(chǎn)。
200*年，在國際市場(chǎng)上高價(jià)搶購黃金的大多是中國。200*年，中國房市瘋狂上漲。200*年底后，美國人在大談中國房產(chǎn)泡沫，世行行長(cháng)大談中國房產(chǎn)泡沫，美國頻頻舉起貿易保護主義大棒，要挾人民幣升值，美元指數在上漲，表明美國要刺破世界第一大泡沫黃金泡沫和世界第二大泡沫中國房地產(chǎn)泡沫。
美國為了損人利己,有時(shí)搞輸入型通貨膨脹，有時(shí)搞輸入型通貨緊縮，所以，以通貨膨脹為理由而買(mǎi)房的炒房客和房奴，其實(shí)是上了美國人的當，最終結果是在通貨緊縮中套牢虧錢(qián)。
七.房漲通脹比很高,炒房客上了中國印鈔廠(chǎng)的當,周小川上了美國印鈔廠(chǎng)的當
房漲通脹比,是指8年來(lái)房?jì)r(jià)上漲倍數與通貨膨脹倍數之比,揭示房?jì)r(jià)泡沫比人民幣泡沫更大的的程度。
超漲就會(huì )超跌。牛市后面就是熊市。二線(xiàn)城市的市E,8年里房?jì)r(jià)已經(jīng)上漲*倍。按照波浪理論，一般會(huì )下跌百分*0。
過(guò)去8年，鈔票實(shí)際貶值大約百分100，以工資來(lái)說(shuō)，一個(gè)白領(lǐng)8年前是*000元，目前也就上漲到6000元。一個(gè)農民工8年前是800元，目前也就上漲到1600元。大米、豬肉、大白菜8年的漲幅沒(méi)有超過(guò)1倍。*倍的住房泡沫怎么去抵御1倍的鈔票泡沫呢？房?jì)r(jià)已經(jīng)把今后10年的通貨膨脹也透支了。
200*年，房?jì)r(jià)上漲了*0%，物價(jià)平均上漲幅度不大。8年來(lái)，某市從每平米*000元上漲到1*000元，百分*00。1平米賣(mài)1.*萬(wàn)元，目前蓋房建安成本在0.1萬(wàn)元上下，即使今后鋼筋水泥和工資等再上漲百分100，也就0.2萬(wàn)元。說(shuō)明上漲的主要原因不是通貨膨脹，只是借口通貨膨脹的忽悠和瘋狂炒作。
確實(shí)在大印鈔票，但是房托故意夸大?，F在全國的資金資產(chǎn)大于*00萬(wàn)億元,通貨膨脹百分100就是印*00萬(wàn)億鈔票 / 10年 = 每年印鈔票*0萬(wàn)億的鈔票。明顯不會(huì )印這么多。
炒房牽動(dòng)了印鈔機。確實(shí)在大印鈔票，但是房?jì)r(jià)漲出來(lái)的價(jià)值是多印出來(lái)的人民幣的幾倍,即人民幣大多是為了應付炒房之需而印的。
印鈔票是剪國際羊毛，如果真的會(huì )大貶值，外資、臺資和港資的資金被剝皮，他們就會(huì )大逃亡，所以最恐慌的不是你，應該是周小川們。
物業(yè)稅是剪國內羊毛，是國際慣例，富人獻血量比印鈔票多幾倍。有了物業(yè)稅，周小川就不需要大印鈔票了。
物極必反的客觀(guān)規律永遠在消滅虛擬鈔票。一個(gè)次貸危機，全球虛擬資產(chǎn)蒸發(fā)了*0萬(wàn)億美元。各國除了正常的以外，為了救市而多印的鈔票在20萬(wàn)億美元以下。
8年來(lái)，每一棟樓房都成為一臺印鈔機，房?jì)r(jià)增加了幾十萬(wàn)億人民幣資產(chǎn)。一旦房市大跌，每一棟樓房都成為一臺燒鈔機，消滅大于十萬(wàn)億元人民幣資產(chǎn)。
大家把錢(qián)流入蓄水池，危機一來(lái)，股跌、房跌、期貨跌和銀行壞賬，就會(huì )消滅幾十萬(wàn)億泡沫市值，大家不敢投資，不敢消費，到處缺錢(qián)，通縮又來(lái)了。
以通貨膨脹預期買(mǎi)“泡沫房”,結果出乎意料，物價(jià)上漲導致加息，加息導致通貨緊縮，通貨緊縮導致房?jì)r(jià)大跌。2008年就是通貨緊縮導致房?jì)r(jià)大跌。
從長(cháng)期看,通貨膨脹不得不防，但是，瘋狂炒作后的房?jì)r(jià)已透支了10年的通貨膨脹,所以推遲三五年等待熊市再買(mǎi)房是安全的。
今后*年，*0萬(wàn)元錢(qián)存在銀行最多虧10萬(wàn)元，等待通貨緊縮再買(mǎi)房，可能便宜40萬(wàn)元。
住房本是象自來(lái)水和大米一樣的民生產(chǎn)品，卻被當作高杠桿的期貨來(lái)炒作。惡性通脹真的來(lái)臨，剛需和房奴為就業(yè)和吃飯發(fā)愁，誰(shuí)還有錢(qián)買(mǎi)房和月供？所以住房就變成一棵草。
1000萬(wàn)元的房子，下跌百分40，*00萬(wàn)元的首付不見(jiàn)了，成為100萬(wàn)元的負翁。想賣(mài)出房子來(lái)解決月供問(wèn)題，可是，銀行不讓你賣(mài)出，因為房子的600萬(wàn)元價(jià)值全部是銀行的。
許多人認為：“房子是實(shí)實(shí)在在的東西，而貨幣只是紙上富貴”。你那么討厭紙幣，那么喜歡實(shí)實(shí)在在的東西，請你用1000萬(wàn)元買(mǎi)10平米的房子好嗎？
價(jià)值特別高估的東西如何保值增值? 用紙幣，以黃金的價(jià)格買(mǎi)入實(shí)實(shí)在在的鋼鐵，如何保值增值？就像房地產(chǎn)股炒高到6124點(diǎn)時(shí)，不但不能保值增值，還會(huì )虧錢(qián)。
在通脹預期下房?jì)r(jià)可以大漲，物極必反，到時(shí)有通縮預期當然也會(huì )大跌。
通脹初中期房?jì)r(jià)會(huì )大漲過(guò)頭，通膨后期房?jì)r(jià)總是下跌過(guò)頭。
美國春種是為了秋收,養羊是為了剪羊毛。我們繼續拉高房?jì)r(jià),等于學(xué)習雷鋒幫助外資拉高出貨和紅包送客。
八.美國發(fā)動(dòng)了房?jì)r(jià)戰、人才戰和財產(chǎn)戰,大量人才和財產(chǎn)不斷由中國流向美國
錢(qián)往低處流。倌商勾結,分配不公,加上美國的低利率導致外資源源不斷地流入參與炒礦,炒房,炒股,撈取民工血汗,中國構筑了民生洼地。美國剝削全世界,構筑了民生高地。
美國房?jì)r(jià)收入比最高的2006年只有4.6倍,次貸危機后下降到4一帶。含義是次中等收入家庭4年的不吃不喝的全部收入可以買(mǎi)到一套200平米的占地一大片的永久土地所有權的別墅。2010年初,我國不少城市的房?jì)r(jià)收入比達到20,含義是次中等收入家庭20年的不吃不喝的全部收入只可以買(mǎi)到一套*0平米的平均占地只有十幾平米土地的只有*0年土地使用權的一手房。 22 / *0％（國際上認為按揭月供不宜超過(guò)家庭月收入的*0％） = 次中等收入家庭一家2人干44年只能買(mǎi)到僅有使用權的新房。
人往高處走。中美民生差異導致中國人才和財富呈現流出態(tài)勢。高房?jì)r(jià)導致民工荒，后面可能是人才荒。人才帶走大量財富。
中美在就業(yè)、收入、營(yíng)商環(huán)境、房?jì)r(jià)、物價(jià)、社會(huì )保障等方面形成強大的磁吸力。中國分配、稅收制度不合理,百分20的人擁有百分80的財富,他們中許多人把兒女先行送出國,大量財富不斷轉移出去。人民幣升值和不斷上漲的房?jì)r(jià)使他們以美元計算的財富幾倍放大。在高位將房產(chǎn)賣(mài)出后可以更多地轉移出國。
資本主義的糟粕隨著(zhù)改革開(kāi)放而不斷蔓延，倌員的思想和生活方式西化。學(xué)校教育和老馬老毛理論宣傳的是無(wú)神論,貪倌在房市搞起腐敗來(lái),神鬼都不怕,祖宗懲罰不相信,無(wú)所顧忌,貪膽包天,為所欲為,再大的紅包也敢收。為了洗錢(qián)將非法所得投入房市,帶頭炒房。對房市腐敗已經(jīng)法不治眾。
炒房禍國殃民,經(jīng)濟下來(lái),人才出去,得不償失。中青年當房奴,無(wú)法創(chuàng )業(yè)。搞科技的不如炒房的,科技興國不被重視。炒房導致精神文明退步,幾乎所有信仰體系都被動(dòng)搖了,中青年的價(jià)值觀(guān)被扭曲。美國的平均收入名列前茅，我國在100位上下。西方對中青年人才顯現出極大的磁吸力,海歸不愿歸,高級人才不斷流出。清華大學(xué)校長(cháng)說(shuō),不但老師買(mǎi)不起房,連我這樣的副部長(cháng)級的校長(cháng)憑工資也買(mǎi)不起。清華畢業(yè)生大多走出國門(mén)。
因為城市民生比農村好,大量農村人去“愛(ài)城”了,許多農村已經(jīng)成為“空殼村”“老弱村”。中國炒民生炒得越久,中美的民生水平高低差就越大,出走的人才和財富就越多。百分20的人擁有百分80的財富,一些富人的出走,將把中國變成怎樣的國呢?
九.首付按揭比呈現遞增趨勢,炒房客和銀行可能先后進(jìn)入“沉默的十年”
首付按揭比,是指首付數與按揭數之比,揭示房?jì)r(jià)不可能永遠上漲的事實(shí)。
放任高桿杠的按揭,銀行最終會(huì )倒閉,所以二套房按揭不得不從緊，而且隨著(zhù)房?jì)r(jià)上漲會(huì )越來(lái)越緊。以前二套房的首付按揭比是2:8,近二年是*:*,2010年是4:6,再上漲就可能是6:4,進(jìn)一步上漲就可能是8:2。這樣的收緊是必然趨勢,房?jì)r(jià)見(jiàn)頂下跌是遲早的事。深諳此道的人先賣(mài),熊市就來(lái)了。原委如下。
8年前，在二線(xiàn)的E市,民眾沒(méi)有按揭的習慣，能夠拿出*0萬(wàn)元以上的人不多，所以100平米的房?jì)r(jià)難以超過(guò)*0萬(wàn)元，房?jì)r(jià)平穩。
銀行是高房?jì)r(jià)的罪魁禍首。為了賺錢(qián)，銀行編了一個(gè)美國老太太貸款買(mǎi)房的故事,開(kāi)發(fā)商和炒房客憑借銀行*.**倍的杠桿，*0萬(wàn)元的房?jì)r(jià)很快就炒到了100萬(wàn)以上。
我們的房市就像銀行拿出百分*0的資金讓大家來(lái)搏傻,就像玩按揭擊鼓傳花。最終,成也蕭何，敗也蕭何。
張三,真實(shí)還貸能力只有*0萬(wàn)元,他以有點(diǎn)假的收入證明，用剛買(mǎi)進(jìn)的房子（新的801號房）抵押向銀行按揭*0萬(wàn)，漲價(jià)后賣(mài)出。銀行有小風(fēng)險。
李四之后，接手的趙五,真實(shí)還貸能力只有*0元,他以很假的收入證明，用剛買(mǎi)進(jìn)的房子（半新的801號房）抵押向銀行貸款120萬(wàn)，漲價(jià)后賣(mài)出。銀行有半倒閉的風(fēng)險。
接手的韓老六,真實(shí)還貸能力只有80萬(wàn)元,他以很假很假的收入證明，用剛買(mǎi)進(jìn)的房子（半舊的801號房）抵押向銀行貸款1*0萬(wàn)（總價(jià)220萬(wàn)元），漲價(jià)后賣(mài)出。銀行有倒閉風(fēng)險。
銀行一路都有評估和看房,當然比任何人都清楚801房的真實(shí)價(jià)值只有60萬(wàn)元上下?！鞍唇覔艄膫骰ā钡挠螒虿粩噙M(jìn)行下去，按揭數額就不斷增多,就是放任泡沫不斷增大，放任堰塞湖積水不斷上漲，銀行最終會(huì )倒閉半倒閉，行長(cháng)們的交椅也倒臺了,所以到了－定的時(shí)候,銀行必然對按揭數額進(jìn)行控制，說(shuō)明房?jì)r(jià)漲久必跌。
按真實(shí)的家庭收入來(lái)把關(guān)，壓低評估標準，對需要按揭120萬(wàn)元而真實(shí)還貸能力只有*0元的趙五，按揭只批準*0萬(wàn)元，他買(mǎi)不起。于是，按揭*0萬(wàn)元的炒房客李四們難以找到下線(xiàn)，拿著(zhù)的就是最后一棒。
我們的官僚主義嚴重，許多文件落實(shí)不了，許多問(wèn)題總是扯皮，積重難返。銀行可能對文件陽(yáng)奉陰違，我行我素，反正銀行的一屁股爛賬損失歷來(lái)都是印鈔票來(lái)補窟窿，所以，對趙五還在冒風(fēng)險，但是，如果讓需要按揭1*0萬(wàn)元而真實(shí)還貸能力只有80元的韓老六過(guò)了關(guān)，那么，一旦下跌到總價(jià)剩余80萬(wàn)元(2008年底下跌后的地價(jià)),一套就虧損*0萬(wàn)元,就像堰塞湖決堤了。要知道,銀行是高杠桿的生意,100個(gè)貸款,只有*個(gè)是自己的錢(qián),虧6個(gè)就資不抵債了。熊市一來(lái),銀行半倒閉的概率,大家都是啞巴吃餃子,心中有數。
物極必反、盛極而衰。如果房?jì)r(jià)繼續上漲，最終必然向真實(shí)價(jià)值60萬(wàn)元的方向跌下去，熊市不言底,于是,昏倒的炒房客一大片，開(kāi)發(fā)商跑路的一大幫，爛尾樓一大片，銀行收房一大堆，損失慘重，金融危機就可能出現了。
銀行怕先死,所以銀行會(huì )先跑,不跑的炒房客就先死了。
炒房客和一些開(kāi)發(fā)商遲早會(huì )先死,銀行最終還是會(huì )被炒房客房奴斷供者和房企賴(lài)帳者拖死。
十.房?jì)r(jià)收入比奇高,房?jì)r(jià)無(wú)法再來(lái)“瘋狂的十年”
國際通行的房?jì)r(jià)（家庭年）收入比是*到6倍。在發(fā)達國家，認為房?jì)r(jià)收入比超過(guò)6就進(jìn)入泡沫區。日本泡沫最大時(shí)，房?jì)r(jià)收入比達到20倍左右，跌后最低只有*倍左右。美國在1*80-2000年時(shí)全國中位數房?jì)r(jià)收入比穩定在*倍左右，在2001年以后上漲，但最高的2006年也只有4.6倍。
新房房?jì)r(jià)1.4萬(wàn)元 * *0平米 + 裝修和家具家電*萬(wàn) = 1*1萬(wàn)/ 全市平均家庭收入6萬(wàn)（全市年平均收入公布數的2倍） = 200*年，二線(xiàn)的E市的二等地段的房?jì)r(jià)收入比為22，含義是次中等收入家庭22年的不吃不喝的全部收入可以買(mǎi)到一套住房。22 / *0％（國際上認為按揭月供不宜超過(guò)家庭月收入的*0％） = 次中等收入家庭一家2人干44年只能買(mǎi)到僅有使用權的新房。
22歲 + 44年 = 為房子需工作到66歲，而男*0歲女4*歲后老板就不肯聘用了。在不健全的社會(huì )保障下，要保證還貸期間不失業(yè)、不大幅降薪、不生大病，不然就可能因為斷供而被銀行收走房子。許多人啃老幾十萬(wàn)去交首付，其實(shí)是向醫生借錢(qián)，最后要還給醫院。最終是先還按揭，后還養老錢(qián)。
許多人誤以為會(huì )再漲1倍而買(mǎi)入或持有待漲，其實(shí)是水中撈月，因為新房房?jì)r(jià)2.8萬(wàn)元的房?jì)r(jià)收入比是4*，22歲 + 86年 = 為房子大眾需工作到108歲！這么高的房?jì)r(jià)明顯是在啃老和透支未來(lái)，明顯是透支了購房者的其它消費，遠遠超過(guò)了公認的合理的房?jì)r(jià)收入比。這么高的房?jì)r(jià)不可持續，沒(méi)有上漲空間,最終必然回歸理性。
用房?jì)r(jià)收入比計算一手房的合理價(jià)
國際通行的房?jì)r(jià)收入比是*到6倍。1**8年國W院在有關(guān)房改的文件中提出：房?jì)r(jià)收入比超過(guò)4倍的，應當獲得住房補貼。說(shuō)明我國正俯對國際標準是認可的。
計算如下：毛坯新房平均價(jià)未知數Y * *0平米建筑面積 / E市平均家庭收入6萬(wàn)（夫妻二人收入合計達到全市年平均收入公布數的2倍）= E市取房?jì)r(jià)收入比10為合理價(jià)。毛坯新房的合理平均價(jià)未知數Y = 房?jì)r(jià)收入比10 / *0平米建筑面積 * 平均家庭收入6萬(wàn) = 毛坯新房的合理平均價(jià)666*元。目前的實(shí)際價(jià)格是14000元。
這個(gè)計算不過(guò)分:
第一，房?jì)r(jià)收入比取值10是較高的。
第二，平均家庭收入6萬(wàn)取值不低。
第三，我國社會(huì )保障不完善，教育、醫療、養老費用和防備失業(yè)費用比較多，收入的可支配比率較低。
第四，國際通行的是大于使用面積100平米，這里取值建筑面積*0平米是調控文件提到的。
第五，國際通行的是已經(jīng)裝修的新房，這里取值是毛坯新房。
第六，國際通行的是土地所有權，我國只是使用權，含金量較低。
第七，最值錢(qián)在于土地，人家是別墅，一戶(hù)占地一片，我們每戶(hù)攤得的土地面積很少。
第八，我們的土地是全珉所有，人珉購買(mǎi)“人珉自己的土地”，應該比他國人珉購買(mǎi)“地主的土地”更便宜才說(shuō)得過(guò)去。
第九，這幾年銷(xiāo)路好，不少粗制濫造，建房的用料、質(zhì)量和配套（汽車(chē)庫、家電）比人家差了一大截。
第十，我們的鋼鐵廠(chǎng)工資、水泥廠(chǎng)工資、建筑工人工資、房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員工資、材料費、管理費等成本比人家的低。
第十一，蓋房好賺，大蓋特蓋，有的城市投資投機房與有效自住剛需比已經(jīng)4:1，加上經(jīng)濟不景氣，剛需大減，買(mǎi)力不足，供過(guò)于求，今后的熊市將向這個(gè)價(jià)格方向運動(dòng)，價(jià)值規律和大勢所趨，誰(shuí)也擋不住。
第十二，要比較就要折合為美元，而美國正在壓人珉幣升值。
第十三, 駁“多印鈔票，多加工資，房?jì)r(jià)（家庭年）收入比就顯得不高了?！钡闹囌?。大多數人為老板打工，正俯不能越過(guò)老板發(fā)錢(qián)給老百姓。在大印鈔票的情況下，企業(yè)減員降薪，物價(jià)漲幅大于工資漲幅，實(shí)際支付能力下降了，本來(lái)家庭收入的0.*用于買(mǎi)房，下降為0.4，所以在通貨膨脹情況下一家人為買(mǎi)房要多幾年。這說(shuō)明，在炒高后，通貨膨脹越嚴重，有效剛需越少，房?jì)r(jià)越是會(huì )下跌。
其實(shí)，已經(jīng)不需要計算，一部電視劇《蝸居》能夠震動(dòng)幾億民眾，就足以證明房?jì)r(jià)奇高的事實(shí)。
十一.“招拍掛”將有效自住剛需一網(wǎng)打盡,竭澤而漁后,“瘋狂拍地的十年”將魚(yú)死網(wǎng)破
2010年兩會(huì )前夕,厲以寧提出“先定房?jì)r(jià),再定地價(jià)”的觀(guān)點(diǎn)。人大已確定有關(guān)二次房改的兩個(gè)提案為正式提案。認為平價(jià)房應改革現有供地方式，以“定地價(jià)、定建房標準、定稅費率、定*%利潤率，競房?jì)r(jià)、競建設方案，綜合打分高者得”方式招標供地。
現有的價(jià)高者得到土地的拍地方式已經(jīng)不得不改變了,因為它成了危害中國經(jīng)濟的白粉,因為地價(jià)到了珠峰最高點(diǎn),已經(jīng)沒(méi)有再爬高的空間。
房?jì)r(jià)大漲的最主要原因是倌家拿走的錢(qián)過(guò)多，特別是“招拍掛賣(mài)地方式”使土地不斷上漲，這是有目共睹的事實(shí)。不管地價(jià)是不是占房?jì)r(jià)百分2*，反正加上幾十個(gè)章幾十種稅費，加上給各級貪官的各種紅包，開(kāi)發(fā)商公開(kāi)說(shuō)，倌家拿走的錢(qián)大約百分60。
【拍賣(mài)土地的擊鼓傳花】的主要特點(diǎn)是“傳花速度很快”。房?jì)r(jià)上漲*000元需要一年半載。在拍賣(mài)會(huì )上，瘋狂的開(kāi)發(fā)商在*0分鐘里就出現幾十次的擊鼓傳花，于是樓面價(jià)上漲*000元只需要半小時(shí)。于是，近幾年的100平米的房?jì)r(jià)出現了一年大約20萬(wàn)元、*0萬(wàn)元、40萬(wàn)元......的加速上漲的趨勢。
【拍賣(mài)土地的擊鼓傳花】的后果是，經(jīng)常出現“面粉高于面包”的情況。地價(jià)漲導致房?jì)r(jià)漲，房?jì)r(jià)漲促使地價(jià)漲，地價(jià)再漲帶動(dòng)房?jì)r(jià)再漲，就象“雞生蛋，蛋生雞”一樣，惡性循環(huán)，加價(jià)不止，沒(méi)有最高，只有更高。再大的氣球也會(huì )在短期內被吹破。
【拍賣(mài)土地的擊鼓傳花】的后果是，再多的剛需也會(huì )快速變成無(wú)效。房?jì)r(jià)上漲導致購房者每年按揭還款數呈現1萬(wàn)元、2萬(wàn)元、4萬(wàn)元、6萬(wàn)元...的快速增加的趨勢。每年還款*萬(wàn)元,即使有住房公積金,家庭年收入達到10萬(wàn)元才買(mǎi)得起住房。在二線(xiàn)的E市，有效自住剛需們基本達不到家庭年收入10萬(wàn)元的水平。即使有效自住剛需們能夠達到家庭年收入1*萬(wàn)元的水平，地價(jià)的瘋狂上漲也會(huì )使得剛需快速變成無(wú)效。
【拍賣(mài)土地擊鼓傳花】的后果是，它必然是短命的。當房?jì)r(jià)上漲到“中產(chǎn)家庭月供還不起”時(shí)，最后一種有效自住剛需就被消滅了，房熊市就來(lái)了。所以，這種擊鼓傳花不可能一直玩下去，就像氣球的大小是有極限的，吹過(guò)頭就破裂了；就像燒水，你能夠燒到101度嗎？
【拍賣(mài)土地擊鼓傳花】的最終結局是，不得不以物業(yè)稅取而代之。拍賣(mài)土地導致的炒房是一種赤裸裸的炒民生，民意不可久違，炒房使得腐敗和剪羊毛暴露得一絲不掛，背負罵名，失分過(guò)多，影響交椅穩定，得不償失，而物業(yè)稅是國際慣例，天經(jīng)地義，名正言順，理直氣壯。
拍賣(mài)土地的本意是增加地方財政收入，結果房地產(chǎn)的高利潤使得實(shí)業(yè)資金過(guò)多流入房地產(chǎn)，企業(yè)不景氣，最終將導致地方財正收入減少，而物業(yè)稅基本不影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)，是印鈔票的永動(dòng)機，比拍地多幾倍的收入，財源滾滾而來(lái)。因為房?jì)r(jià)長(cháng)期下跌過(guò)程中，住房的總數每年還在增多，可以提高稅率，所以收到的物業(yè)稅總數不會(huì )少很多。地方正俯有了物業(yè)稅這個(gè)“住房財正”，就要放棄“土地財正”，就像美國、日本正俯不會(huì )支持炒房，不會(huì )庇護炒房客那樣，房?jì)r(jià)必然大跌。
十二.賣(mài)地財收比很高,土地財正不得不改變?yōu)樽》控斦?10年吃房奴,10年吃炒奴
賣(mài)地財收比,是指地方正俯賣(mài)地和房地產(chǎn)稅收占地方財正總收入的比例,揭示房熊市里土地流拍導致物業(yè)稅開(kāi)征的的必然結局。
當地方政府把土地賣(mài)出去的時(shí)候，它一下子就把*0年使用權賣(mài)出去了，是不可持續的短期行為。房熊市，有價(jià)無(wú)市，房?jì)r(jià)大跌，開(kāi)發(fā)商手中的土地幾年也用不完，所以土地流拍成為常態(tài)，必然導致以地生財的地方財正困難。
股市大跌，房市大跌，企業(yè)危急，銀行危急，經(jīng)濟危機就隨之而來(lái)。扶貧保民生和保穩定（代為出走的老板發(fā)工資、扶持半倒閉企業(yè)等）的開(kāi)支增大，導致地方財正困難。
2008年在企業(yè)倒閉潮到來(lái)時(shí)，公務(wù)員和教師的工資福利不減反增，導致地方財正困難。
為了配合中央拉動(dòng)內需的4萬(wàn)億大投資，地方需要繼續付出大量配套資金，導致地方財正困難。
地方官任期不長(cháng)，短期行為嚴重，財正支付的大量形象工程需要后續資金，大吃大喝、公費旅游、揮霍浪費的習慣難改，腐敗漏洞難堵和銀行追債，必然導致地方財正困難。
2011、2012年，什么倌最窮？財正局長(cháng)。地方財正可能入不敷出、嚴重赤字、難以為繼、捉襟見(jiàn)肘、無(wú)米下鍋、饑腸轆轆、饑不擇食。那時(shí)，嘴邊香噴噴的垂手可得的最后一塊大肥肉物業(yè)稅（或閑置稅或超占土地稅）是肯定要吃的。
高房?jì)r(jià)的根源在于官商勾結、土地財政、土地招牌掛制度和貧富懸殊。能夠同時(shí)降伏這4只老虎的只有物業(yè)稅。沒(méi)有開(kāi)征物業(yè)稅之前，任何調控措施都會(huì )在一陣喧嘩后被這4只老虎吃掉，都會(huì )淪為空調。在無(wú)法遏制房?jì)r(jià)上漲，危機將要出現，泡沫將要破裂的危急時(shí)刻，物業(yè)稅將臨危受命，不得不出臺。
物業(yè)稅將是地方稅收的最后的最大的來(lái)源。正俯以稅為天，不收物業(yè)稅，公務(wù)員就不能大吃大喝，就不能四處游山玩水，就要以步代車(chē)，就要少漲工資，就要精兵簡(jiǎn)正。不收物業(yè)稅，面子工程就沒(méi)有后續資金。GDP下降，失業(yè)就要大增多，社會(huì )就不能穩定，不要說(shuō)升官發(fā)財，連官位都不穩。所以吃土地的路子走不通后，必然導致吃房子的物業(yè)稅出臺。
印鈔票是剪國際羊毛，印多了就會(huì )導致外資出逃,只好剪物業(yè)稅這個(gè)國內羊毛。財正得了嚴重貧血癥，不輸血就要完蛋，可是中低收入者為了一套房，已經(jīng)面黃肌瘦，無(wú)血可獻，而富人紅光滿(mǎn)面，熱血沸騰，光是房產(chǎn)就肥得流油，不抽你的血抽誰(shuí)的？住大房子的，住別墅的，囤房炒房的人就準備學(xué)習雷鋒了。
吃土地的實(shí)質(zhì)是吃房奴，吃物業(yè)稅的實(shí)質(zhì)是吃炒奴。
2012年前后開(kāi)征物業(yè)稅，炒房客最終會(huì )恍然大悟：原來(lái)，通過(guò)高房?jì)r(jià)引導社會(huì )力量建造房子，即給許多人創(chuàng )造了工作機會(huì )，又完成了城市建設，最后一個(gè)大轉身，變土地財正為住房財政，吃完房奴吃炒奴，人人都貢獻，天經(jīng)地義，完美結局。
空軍不是望著(zhù)天價(jià)房天天在哀嘆自己囊中羞澀嗎？多軍不是天天在嘲笑空軍口袋空空嗎？炒房客不是總在顯擺很有錢(qián)嗎？當倌的到農珉工那里能夠吃到山珍海味嗎？大戶(hù)們，趕快殺雞宰豬迎接“公仆”大駕光臨吧。
十三.對“有效自住剛需”的十年圍殲戰后，炒房客即將解甲歸田。
2010年*月,梁季陽(yáng)在全國政協(xié)大會(huì )發(fā)言掌聲不斷,他說(shuō):“據統計，目前十大房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備規模超過(guò)*億平方米，可供各自開(kāi)發(fā)*、8年，甚至超過(guò)10年。1**8年-2008年十年間全國用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地，目前仍有近40%囤積在開(kāi)發(fā)商手中。除了民間資本的炒房團推波助瀾外，許多富裕家庭也投資炒房獲利，由此導致住宅空置，一些一線(xiàn)城市的增量住宅空置率達到*0%?！?/p>
價(jià)值規律的威力無(wú)處不在：一種生意特別賺錢(qián)，大家都來(lái)競爭，不久就玩完。百分之幾百的利潤降到保本，降到虧本。豬肉供不應求導致漲價(jià)，高利潤導致養豬的增多，供過(guò)于求導致價(jià)格下跌。水果、蔬菜、普洱茶、鋼鐵......無(wú)不如此。就像從千軍萬(wàn)馬制造家電到降價(jià)比賽，從千村萬(wàn)山種果樹(shù)到揮淚砍果樹(shù)，從千廠(chǎng)萬(wàn)坊生產(chǎn)出口玩具服裝到大量倒閉。房市更瘋狂,下場(chǎng)更可悲。
大中城市正在進(jìn)行一次對“有效自住剛需”的圍殲戰。三大戰役已經(jīng)結束，已經(jīng)“百萬(wàn)雄師過(guò)大江”，正在“宜將剩勇追窮寇”，南下追剿“有效自住剛需”的殘余。
第N年，房市的瘋狂上漲，將導致有效自住剛需的隊伍兵敗如山倒，全軍覆沒(méi)。
殲滅戰后，百萬(wàn)裁軍（開(kāi)征物業(yè)稅）就要拉開(kāi)序幕。炒房客即將刀槍入庫，馬放南山，解甲歸田。
開(kāi)發(fā)商制造哄搶的假象是為了忽悠傻瓜的，哪曾想最終開(kāi)發(fā)商也被自己制造的假象忽悠了，不計后果，四處借貸，以每年2萬(wàn)、2.*萬(wàn)、4萬(wàn)套......的速度蓋房。
揭開(kāi)投資投機房的“供給本質(zhì)”，將其歸類(lèi)于“隱形的供給”、“間接的供給”、“未來(lái)的供給”、“超量的供給”后，房市嚴重供大于求就一目了然了。
有效自住剛需每年家庭節余以4萬(wàn)、*萬(wàn)、6萬(wàn)元……的慢速度上漲。房?jì)r(jià)以加價(jià)20萬(wàn)、*0萬(wàn)、40萬(wàn)元……的快速度上漲。無(wú)效自住剛需以每年20萬(wàn)、*0萬(wàn)、40萬(wàn)人……的快速度增加?！坝行ё宰傂琛钡目倯?hù)數呈現60萬(wàn)、*0萬(wàn)、1*萬(wàn)、10萬(wàn)……的遞減的態(tài)勢。
有效自住剛需接棒人嚴重缺乏。小魚(yú)（無(wú)效自住剛需）不計其數，但是小魚(yú)沒(méi)有長(cháng)大，反而越來(lái)越小，越來(lái)越多。趙五在200*年資金缺口20萬(wàn)元,2006年資金缺口40萬(wàn)元,2010年缺口60萬(wàn)元。
市場(chǎng)價(jià)格最終不是商人決定的，是由終端消費者決定的，衣食父母買(mǎi)不起，價(jià)格就會(huì )下來(lái)。
火車(chē)票的價(jià)格最終不是黃牛決定的，是由乘車(chē)者決定的，上帝買(mǎi)不起，價(jià)格就會(huì )下來(lái)。。
股票的價(jià)格最終不是莊家決定的，是由接棒的散戶(hù)決定的，抬轎者不肯抬轎，價(jià)格就會(huì )下來(lái)。
房子的價(jià)格最終是由有效自住剛需決定的，傳銷(xiāo)沒(méi)有下線(xiàn)后，價(jià)格就會(huì )下來(lái)。
炒房客的房子不是自己住的，出租在扣除折舊和資金成本和物業(yè)稅之后是虧本生意，最終必須把房子賣(mài)給有效自住剛需，才能真正賺到錢(qián)。賣(mài)不出去，就會(huì )套牢虧錢(qián)。炒房客的食物是有效自住剛需。目前，房?jì)r(jià)不斷上漲，已經(jīng)導致炒房客的房子總數遠遠多于有效自住剛需的需求總數，接棒人匱乏的時(shí)候，炒房客就會(huì )競相殺價(jià)，熊市就來(lái)了。
開(kāi)發(fā)商炒房客的軟肋在哪里？在股熊市，溜得最早的跑得最快的是大莊家和老股民。遇到房熊市，開(kāi)發(fā)商炒房客大多跑不了和尚也跑不了廟。拖久了，先當溫水鍋里的青蛙，最后無(wú)力再哇哇。
十四.炒家剛需比很高，囤積10年后,房?jì)r(jià)難以逾越""中產(chǎn)也月供不起""這道坎
炒家剛需比是指投資投機房與有效自住剛需之比,從實(shí)質(zhì)上反映供過(guò)于求的程度。
在二線(xiàn)的E市，表面上目前“副市長(cháng)”靠工資也買(mǎi)不起，實(shí)際上連“清潔工”、“*年以?xún)冗M(jìn)城的人”和“蚊子”的住房都在炒家手里或在售、在建了。
總人口400萬(wàn)（包括流動(dòng)人口），睡在室外的小于4000人，說(shuō)明**.*％的人住在房子里。沒(méi)有自住房的有210萬(wàn)人 / *人 = 出租房大約有*0萬(wàn)套。
近1*年合計蓋房*0萬(wàn)套 * 閑置百分20 = 大約閑置10萬(wàn)套。今后20年的任何一天，我都可以一字不改地大聲地說(shuō)出這句話(huà):“尚未住人的閑置房、在售房等，總數大于10萬(wàn)套?！?由此得知：大城市里的住房，不管是靜態(tài)還是動(dòng)態(tài)都是過(guò)剩，毫無(wú)疑問(wèn)的過(guò)剩，大于10萬(wàn)套的過(guò)剩，幾十年都過(guò)剩！
每年，開(kāi)發(fā)商都在開(kāi)新盤(pán)。一年后去看張貼的用水、用電、用氣表，許多樓盤(pán)的閑置房超過(guò)一半,炒房客在等待新進(jìn)城的人來(lái)接手?？墒?從總量上看,投資投機房40萬(wàn)套，每年在增多而不是減少。
各行各業(yè)爭先恐后加入開(kāi)發(fā)商隊伍，形成大躍進(jìn)的態(tài)勢，具備強大的生產(chǎn)能力，每年新竣工的住房數量超過(guò)當年因城市化而“凈增加的自住購房戶(hù)”和“凈增加的租戶(hù)”,這個(gè)真相被炒房囤積的水分掩蓋了。E市每年新竣工的住房有4萬(wàn)套，足夠新增人口24萬(wàn)人來(lái)使用，實(shí)際新增人口小于14萬(wàn)人。
我們來(lái)一個(gè)【供過(guò)于求狀況的沙盤(pán)作業(yè)】。在二線(xiàn)的E市，總人口400萬(wàn)，投資投機房，即出租房、閑置房、在售房大約有40萬(wàn)套。將家庭月供能力低于2000元、拿不出首付20萬(wàn)元的全部安排回家過(guò)年，有這種能力的無(wú)房戶(hù)（未婚的100男100女計算為100家），每家安排一套后，一定會(huì )剩余*0萬(wàn)套以上。
就像魚(yú)塘的漁夫越來(lái)越多，已經(jīng)來(lái)了40萬(wàn)個(gè)，還在與日俱增。魚(yú)鉤的尺寸越來(lái)越大。于是，大魚(yú)中魚(yú)越來(lái)越少，只剩余10萬(wàn)條。雖然小魚(yú)小蝦不計其數，如果“魚(yú)鉤”不減?。ǚ?jì)r(jià)下跌），至少有*0萬(wàn)個(gè)漁夫將空手而歸，血本無(wú)歸。
房?jì)r(jià)上漲已經(jīng)大大提前透支了百姓的購買(mǎi)力。如果房?jì)r(jià)繼續上漲，到2011年底，投資投機房和待售的各類(lèi)住房更多，“有效自住剛需”剩余的人更少。
如果“有效自住剛需”10萬(wàn)人是錯誤的估計，而是*0萬(wàn)人，因為百分20的人擁有百分80的錢(qián)，一以當十,錢(qián)袋子大大的富人也會(huì )提前囤積多幾倍的投資投機房，趨勢仍然是供過(guò)于求，仍然是即將大跌。
因為百分80的人擁有百分20的錢(qián)，非富人小小的錢(qián)袋子，決定了富人不能囤積過(guò)多的房子。只有10萬(wàn)條中魚(yú)，已經(jīng)來(lái)了40萬(wàn)個(gè)貪心的漁夫，炒房客的失敗是必然的，只是遲早的事?！ ?/p>
最終，開(kāi)征物業(yè)稅后，炒房客會(huì )爭先恐后地出逃。市場(chǎng)恐慌的時(shí)候，掛牌賣(mài)出量就會(huì )放大10倍，買(mǎi)入量就會(huì )縮小10倍。供過(guò)于求的真相就徹底暴露出來(lái)了。長(cháng)期熊市里，不賣(mài)跳樓價(jià)，就會(huì )吃不了兜著(zhù)走。
物質(zhì)決定思想。房?jì)r(jià)不是由需求決定的，是由需求（思想）背后的錢(qián)袋子（物質(zhì)）決定的。
首付能力和月供能力有天花板。大多數人首付能力*0萬(wàn)以下,每年還按揭的能力*萬(wàn)元以下，漲價(jià)超過(guò)這條線(xiàn)，在這個(gè)城市，刀架脖子也找不到10萬(wàn)個(gè)“有效自住剛需”！
炒房客在沿海城市囤積大量住房,連五年后進(jìn)城的打工族需要的住房也已經(jīng)閑置在那里等待了。民工荒導致城市化放慢，沿海城市每年凈增人口減少,導致自住剛需的后備軍不足,所以,住房過(guò)剩將越來(lái)越明顯。供過(guò)于求必然導致房?jì)r(jià)下跌。
2010年初，在二線(xiàn)城市的E市，買(mǎi)普通一手房100平米，單價(jià)1.4萬(wàn)元（包括稅費）。張三口袋里有4*萬(wàn)元，用于裝修、家具、家電*萬(wàn)元，首付42萬(wàn)元。
【有效自住剛需接棒人還貸能力】 = 房款140萬(wàn)元 * 按揭百分*0 * 每年還按揭百分* = 按揭*8元 * 0.0* = 每年需要還貸6.86萬(wàn)元。
中國的富人有什么標準？個(gè)人年收入12萬(wàn)元以上就需要申報。200*年，起征點(diǎn)變成2000元后，有一個(gè)報道說(shuō)應該納稅的人達到20%。2010年初,一位財政部官員說(shuō):“如果起征點(diǎn)上調到*000或*000元，個(gè)人所得稅納稅人將減少到三五千萬(wàn)人?！?/p>
每年需要還貸6.86萬(wàn)元，即使有住房公積金，夫妻2人年收入大約也要在10萬(wàn)元才買(mǎi)得起。這是準富人了。這樣的房?jì)r(jià)，用王石的話(huà)說(shuō)是，一般的中產(chǎn)也買(mǎi)不起了。準富人還沒(méi)有自住房的很少。
200*年度，在二線(xiàn)城市的E市，年平均工資是*萬(wàn)元。應屆大學(xué)生和農民工的年收入幾乎都低于*萬(wàn)元。春運的時(shí)候，火車(chē)站汽車(chē)站人山人海，可是，他們的家庭有幾個(gè)在口袋里有4*萬(wàn)元？有幾個(gè)有每年還按揭6.86萬(wàn)的能力？當中產(chǎn)家庭承受不了高月供的時(shí)候,也就是有效自住剛需很少,嚴重供過(guò)于求的時(shí)候,房熊市就來(lái)了。
大家環(huán)顧左鄰右舍和親友就知道，富人囤積的投資投機房太多了，而且還在買(mǎi)入買(mǎi)入再買(mǎi)入?？墒?，夫妻2人年收入在10萬(wàn)元以上卻沒(méi)有自住房，鳳毛麟角，屈指可數。
很明顯，開(kāi)發(fā)商和炒房客的供應量是有效自住剛需接棒人的需求數的*倍以上。供過(guò)于求是很明顯的。
每年，拆遷的不少，但是，對雞蛋市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，是母雞的數量增多。拆遷100戶(hù)的土地可以蓋出*00戶(hù)。
十五.新盤(pán)住房閑置率很高。目前全款買(mǎi)一套房閑置待漲,*年后可能虧損*0萬(wàn)元
按照國際通行慣例，商品房空置率在*%-10%之間為合理區，空置率在10%-20%之間為空置危險區，空置率在20%以上就是商品房嚴重積壓區。
2010年初的網(wǎng)絡(luò )文章稱(chēng):“據社科院城調隊調查顯示，中國660多個(gè)城市現有空置房6*40萬(wàn)套，可供2.6億人居住?！薄皹藴适?，每戶(hù)每月電表零讀數，且6個(gè)月以上?！苯窈?年,城市凈增人口小于2.6億人。即使*年不建房都不會(huì )缺房,說(shuō)明供過(guò)于求很?chē)乐亍?/p>
200*年4月，在天津召開(kāi)的一個(gè)內部會(huì )議上，銀監會(huì ) 劉明康還給與會(huì )人士舉了兩個(gè)極端的例子:北京出現了一個(gè)人名下**套房的事情，而且全部用的銀行貸款；上海的例子更夸張，一個(gè)人買(mǎi)了*64套?！八惶熳∫惶?，都住不過(guò)來(lái)。而且用的是銀行的錢(qián)，這怎么行?!”
200*年,北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒對記者表示：“北京絕大部分的新樓盤(pán)在交房前就已經(jīng)全部售出了。但即使到了交房后的第二年，其入住率也往往只有*0%—40%，能達到*0%入住率的已經(jīng)是比較不錯的比例了?！?/p>
北京青年報2010年*月4日訊,經(jīng)濟學(xué)者賴(lài)偉民，以普通購房者的身份在半年內走訪(fǎng)全國逾百樓盤(pán)。他說(shuō)：“掏錢(qián)的購房者八成以上做投資。真正有居住需求來(lái)看房的，面對高得離譜、漲得兇猛的房?jì)r(jià)，總是選擇觀(guān)望或放棄?！庇幸晃换卮鹳?lài)偉民說(shuō)：我原來(lái)辦廠(chǎng)，現在生意太難做。我把廠(chǎng)關(guān)了，幾年積蓄總不能放到銀行里貶值吧，所以就投資幾套房子了。像我這種情況我們那里多得很。
有人認為，中國富人不計其數，只要房地產(chǎn)有富人來(lái)買(mǎi)，泡沫就能持續。但是，就象火車(chē)站的黃牛,手里有100張火車(chē)票,自已最多用1張,那**張最終要坐火車(chē)的人來(lái)接手。當房?jì)r(jià)漲到自住剛需都買(mǎi)不起,就不得不降價(jià)了。
200*年底的迪拜危機提醒我們，迪拜吸引了全球富人到此投資，卻依然無(wú)法躲過(guò)泡沫的破裂。難道房地產(chǎn)泡沫破裂的日本、香港、美國的富人比大陸人少？葉檀說(shuō)得好：“當資金鏈崩緊到一定程度，當杠桿拉長(cháng)到一定程度，任何一只飛過(guò)天際的黑天鵝都可能引爆泡沫?！?/p>
目前出手買(mǎi)房閑置待漲的,許多是官商,許多是全款。*年后，一套房可能虧損*0萬(wàn)元。
2010年*月，在二線(xiàn)城市的E市，富人張三買(mǎi)一手房,100平米 * 1.4萬(wàn)元 = 總價(jià)140萬(wàn)元。
每年按投資收益百分*計算。140萬(wàn)元 * 1.0* * 1.0* * 1.0* * 1.0* * 1.0* = 五年后資金增值到1**萬(wàn)元。
五年里交物業(yè)稅1萬(wàn)元。
五年的總成本為180萬(wàn)元。
有的人以為閑置也能戰勝通貨膨脹,可是貨幣被摻進(jìn)1桶水而房?jì)r(jià)被摻進(jìn)*桶水,如何保值增值?
閑置是等待房?jì)r(jià)上漲而賺取差價(jià)，可是，房?jì)r(jià)市盈率已經(jīng)是無(wú)窮大,比股市6124點(diǎn)時(shí)的市盈率60倍高出許多，誰(shuí)能夠保證你一定賺錢(qián)？倒是下跌的可能性更大。
幾年前低價(jià)位買(mǎi)入的可以閑置。炒房客現在高價(jià)位買(mǎi)入的,特別是物業(yè)稅開(kāi)征后,閑置不起就要出租, 租房市場(chǎng)供應增加,租價(jià)下跌,進(jìn)而導致房?jì)r(jià)下跌。
五年后,由于物業(yè)稅開(kāi)征,供過(guò)于求和城市化放慢等原因,一手房可能下跌到1萬(wàn)元。不要說(shuō)不可能,2008年底一手房就下跌到0.8萬(wàn)元。相信波浪理論，大漲后通常下跌幅度為0.*。即使新房在目前1.4萬(wàn)元的基礎上上漲到2萬(wàn)元,下跌0.*就是1萬(wàn)元。
總房?jì)r(jià)140萬(wàn)元 / *0年 * *年 = 五年折舊10萬(wàn)元。
一手房單價(jià)1萬(wàn)元 *100平米 - 五年折舊10萬(wàn)元 = 這套二手房賣(mài)出收回*0萬(wàn)元。
總成本180萬(wàn)元 - 賣(mài)出收回*0萬(wàn)元 = 虧損*0萬(wàn)元。即虧損百分*0。
十六.住房普及率越來(lái)越高,住房最終會(huì )象汽車(chē)那樣降價(jià)普及,“住房普及的十年”即將到來(lái)
住房普及率,是指有房戶(hù)占城市總戶(hù)數的比例,揭示開(kāi)發(fā)商走降價(jià)普及之路的必然趨勢。
社會(huì )生產(chǎn)力在不斷發(fā)展，任何國家任何中高端產(chǎn)品都要走不斷降價(jià)以增大“準客戶(hù)圈”的“產(chǎn)品降價(jià)普及”之路。
【手機降價(jià)普及】：40年前，“副班長(cháng)”林彪出逃，周總理無(wú)法用手機規勸。2*年前，連省長(cháng)都沒(méi)有手機。目前，從省長(cháng)、廳長(cháng)、處長(cháng)、科長(cháng)、股長(cháng)、工程師、干事、班長(cháng)、技術(shù)工，已經(jīng)普及到車(chē)間普工、看大門(mén)的、擦皮鞋的、掃大街的，單功能的“大磚頭”賣(mài)*萬(wàn)元，降到多功能的袖珍手機只賣(mài)一二百元。
【汽車(chē)降價(jià)普及】，20年前，科長(cháng)*0年的工資剩余只能買(mǎi)0.1臺小汽車(chē)，現在1年的工資剩余可以買(mǎi)2臺。
【電視降價(jià)普及】，20年前單功能2*英寸的需要花費20年的城市平均工資，現在1年的城市平均工資可以買(mǎi)*臺。
還有【固定電話(huà)裝機費降價(jià)普及】、【電腦降價(jià)普及】等等。
汽車(chē)和家用電器是我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在充分競爭和產(chǎn)品價(jià)格不斷下降的過(guò)程中，獲得了健康發(fā)展。房市的未來(lái)，將呈現開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售（＼），買(mǎi)房人數增多（/）的【Х狀態(tài)】。
所有好產(chǎn)品的走勢都是：大短缺導致大炒作，大炒作導致大漲價(jià)，大漲價(jià)導致大生產(chǎn)，大生產(chǎn)導致大過(guò)剩，大過(guò)剩導致大熊市，大熊市導致大殺價(jià)，大殺價(jià)導致大觀(guān)望。
漁夫太貪心，“漁鉤的尺碼”不斷增大，不久，吃得進(jìn)“1*寸的漁鉤”的魚(yú)兒就基本沒(méi)有了。漁夫*頓沒(méi)有吃到魚(yú)兒后，不得不換成“1*寸的漁鉤”。于是，“漁鉤的尺碼”（房子的價(jià)格）就呈現1*寸、1*寸、11寸、*寸...的不斷縮?。ú粩嘟祪r(jià)）的趨勢。你不相信，難道河里的魚(yú)兒是隨著(zhù)“漁鉤的尺碼”不斷增大而不斷增多嗎？
【住房降價(jià)普及】體現在漫長(cháng)的熊市里，因為供過(guò)于求后形成買(mǎi)方市場(chǎng)，從消費層次越來(lái)越低的實(shí)際出發(fā)，開(kāi)發(fā)商不得不經(jīng)常降價(jià)。買(mǎi)得起1*0萬(wàn)元的買(mǎi)走后，開(kāi)發(fā)商就要開(kāi)拓買(mǎi)得起1*0萬(wàn)元的消費市場(chǎng)。呈現1*0萬(wàn)元、1*0萬(wàn)元、110萬(wàn)元、*0萬(wàn)元...的降價(jià)普及趨勢。你不相信，難道房子是窮人買(mǎi)完才輪到富人來(lái)買(mǎi)嗎？
收入不低的自住剛需，存款的投資收入會(huì )增多，工資結余會(huì )增多，加上房?jì)r(jià)會(huì )下跌，所以，堅信【住房降價(jià)普及】的必然性，自住剛需堅持就是衣食父母，堅持就是上帝。
十七.房?jì)r(jià)租價(jià)漲速比很高,租價(jià)和物業(yè)稅成了房市降價(jià)的發(fā)動(dòng)機。
房?jì)r(jià)租價(jià)漲速比,是指每年房?jì)r(jià)上漲速度與每年租價(jià)上漲速度之比,揭示租價(jià)漲不動(dòng)最終導致過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)下跌的必然結果。
200*年以來(lái)，在二線(xiàn)城市的E市,房?jì)r(jià)上漲百分*00 / 租金上漲百分*0 = 房?jì)r(jià)租價(jià)漲速比為10倍。
10倍的房?jì)r(jià)租價(jià)漲速比,使得“買(mǎi)房無(wú)法戰勝通貨膨脹”。實(shí)際情況表明，雖然可能通貨膨脹，雖然房?jì)r(jià)可能上漲，但是，租金的上漲卻我行我素，每年只能提價(jià)增收0.11萬(wàn)元。經(jīng)濟不景氣，租民增加收入很少。增加的收入大多被房?jì)r(jià)上漲導致的通貨膨脹吃掉了。租房是買(mǎi)方市場(chǎng)，所以今后每年租金上漲0.11萬(wàn)元是很困難的事。正俯強勢，房東支付能力強，所以每年增加的物業(yè)稅從總體上說(shuō)，數量和速度多于租金的增加。
老板遇到通貨膨脹，企業(yè)成本大了，就要減員降薪，窮人連崗位都保不住，連吃飯錢(qián)都成了問(wèn)題，不拖欠房租你就謝天謝地了。
如果通貨膨脹導致房?jì)r(jià)繼續大漲，開(kāi)發(fā)商就會(huì )繼續大蓋特蓋，炒房客就會(huì )繼續追漲大買(mǎi)特買(mǎi)，炒房客不是為自住而買(mǎi)，閑置房和出租房就越來(lái)越多，而租房人數增多緩慢，所以租房市場(chǎng)供過(guò)于求。
目前，買(mǎi)方市場(chǎng)的特點(diǎn)更加明顯了。任何一天去租房，除了一等地段外都可以百里挑一，就是說(shuō)，房東排隊在等待租奴。
房?jì)r(jià)不斷上漲，100平米的住房，炒房客甲、乙、丙可以閑置。以1.*萬(wàn)元接手的炒房客成本很高，不得不出租減輕月供負擔。供給增多，導致租價(jià)下跌。
閑置房大多地段不佳，出租難度較大，要出租，價(jià)格不講究。每年成交的住房有百分*0是外地人買(mǎi)走的，許多房東居住在外地，沒(méi)有時(shí)間去折騰，只求有租金，多少不在乎。租房市場(chǎng)競爭加劇，供給增多，導致租價(jià)下跌。
物業(yè)稅開(kāi)征后，本來(lái)閑置沒(méi)有出租的房東,因為稅賦加重,希望減少一些損失,也開(kāi)始出租。供給增多，導致租價(jià)下跌。
加息后可能斷供或還貸困難，閑置房不得不出租。供給增多，導致租價(jià)下跌。
裁員降薪,許多炒房客會(huì )有斷供之憂(yōu)，不得不出租。供給增多，導致租價(jià)下跌。
熊市里來(lái)不及賣(mài)出的短線(xiàn)炒房者，只好以出租等待解套。供給增多，導致租價(jià)下跌。
有的公司外遷或搬遷到郊區，租房人減少。需求減少，導致租價(jià)下跌。
由于炒房導致高房租高物價(jià),沿海城市出現民工荒,租房人減少。需求減少，導致租價(jià)下跌。
一些有效自住剛需購買(mǎi)了一手房、經(jīng)濟適用房，租房人減少。需求減少，導致租價(jià)下跌。
一些無(wú)效剛需到廉租房里去了，搬出租房，租房人減少。需求減少，導致租價(jià)下跌。
物業(yè)稅開(kāi)征后，如果房東要將物業(yè)稅轉嫁給租房族，租用100平米的變成*0平米、*人合租變成*人、向低價(jià)的郊區轉移、甚至換城市工作，導致需求減少，租價(jià)下跌。
60*號房月租金2000元。如果*天就可以租出去，房東就會(huì )抬價(jià)到2100元。如果已經(jīng)待租閑置*個(gè)月了，損失6000元了，房東害怕再損失就會(huì )降價(jià)。待租閑置時(shí)間越長(cháng)，表明供過(guò)于求，房東越恐懼，租價(jià)越是走低。于是房租又回到合理水平了。
房?jì)r(jià)由富人決定，房租由窮人決定。房?jì)r(jià)由投機決定，房租由需求決定。房?jì)r(jià)是理性的，是消費品，不是投資品，基本沒(méi)有泡沫，反映了居民的正常支付能力。
如果房?jì)r(jià)是合理的，租價(jià)就要漲100%，肯定漲不動(dòng)，所以租金是合理的，那么房?jì)r(jià)就應該降*0%。
租金還貸比 = 每年租金凈收益2.62萬(wàn)元 / 每年按揭還貸6.86萬(wàn)元 = 0.*8,即租金用于還貸,以租養房,只夠百分*8。合理的租金還貸比應該等于1以上，即通過(guò)出租有利可圖,至少足夠還貸。
買(mǎi)房投資投機，既賺不到漲價(jià)回報，也賺不到租金回報，折舊使得房子越來(lái)越“黃臉婆”，每月為月供發(fā)愁，每年為物業(yè)稅生氣，越來(lái)越無(wú)利可圖，越來(lái)越成為累贅，必然導致賣(mài)出者進(jìn)一步增多，房?jì)r(jià)進(jìn)一步走低。
買(mǎi)方市場(chǎng)時(shí)，誰(shuí)殺得低誰(shuí)先逃，于是，房?jì)r(jià)就不斷走低了，所以說(shuō)，租價(jià)和物業(yè)稅成了房市長(cháng)期降價(jià)的發(fā)動(dòng)機。
十八.租金工資比奇高，房?jì)r(jià)租價(jià)過(guò)高導致民工荒,城市化放慢將導致房?jì)r(jià)下跌
租金工資比,是指打工族每年付出租金與每年收入之比,揭示炒作城市化概念導致高房?jì)r(jià),高房?jì)r(jià)導致城市化放慢,城市化放慢導致房?jì)r(jià)下跌的惡性循環(huán)狀態(tài)。這是價(jià)值規律在發(fā)揮作用。
民企都在走低端制造業(yè)之路。企業(yè)招不到應有的人數，應聘的找不到理想的工作。2010年初,整個(gè)珠三角地區用工缺口在200萬(wàn)以上。
每幢樓房都是一臺印鈔機,高房?jì)r(jià)導致通貨膨脹,通貨膨脹導致企業(yè)成本上升，高房?jì)r(jià)導致內需不足,產(chǎn)品無(wú)法提價(jià),于是利潤很低,如果較多地增加工資,企業(yè)就會(huì )虧本。大多數普工和剛畢業(yè)的大學(xué)生,每月加班加點(diǎn)也只有2000元以下的收入,在高消費和講排場(chǎng)的氛圍下,面對通貨膨脹、高房?jì)r(jià)、高房租和戀愛(ài)、結婚、子女就學(xué)費用、紅白事紅包開(kāi)支增多，不是月光族也是年光族。反正再100年也買(mǎi)不起沿海城市的住房,將來(lái)變?yōu)槌抢锶说脑竿淇?于是,愿意遠途到沿海來(lái)打工的在減少。
隨著(zhù)中央加大投入力度,中西部地區的投資環(huán)境改善,新廠(chǎng)增多,內遷企業(yè)增多,使得許多農民工獲得就近擇業(yè)的機會(huì )。內地和沿海展開(kāi)“搶人”大戰,工資差別只有三四百元。因為沿海地區的房租高,物價(jià)高,回家費用高,所以全年節余差不多。最大的好處是便于戀愛(ài)成家和照顧家庭。
普工隊伍的年齡狀況和吃苦耐勞性分析說(shuō)明,來(lái)自農村的普工的總人數在減少,處于青黃不接的狀況。
“60后”的年紀是41至*0歲，占普工隊伍的比例小。
“*0后”的年紀是*1至40歲。他們在積累了一定的經(jīng)濟實(shí)力、技能和經(jīng)驗后,自立門(mén)戶(hù)另尋出路的增多,占普工隊伍的比例越來(lái)越小。因為他們生長(cháng)在多子女年代,家庭人口多，生活狀況差,只能靠自己去打拼,大部分文化程度低,吃苦耐勞性強,所以他們之中適合并且愿意干普工的總人數很多?！叭丝诩t利”是指他們。
“80后”的年紀是21至*0歲。他們是普工隊伍的主力軍。因為生在改革開(kāi)放后,衣食無(wú)憂(yōu),1***年后實(shí)行獨生政策,家庭人口減少，父母有能力供養他們上學(xué),不少人是大中專(zhuān)生,不愿意干普工。他們之中即使是中小學(xué)文化程度,也是見(jiàn)多識廣,花錢(qián)隨便,吃苦耐勞性較差,所以適合并且愿意干普工的人數大為減少。
“*0后”的年紀是11至20歲。九十年代計生政策已落到實(shí)處,“人口紅利”到“*0后”就結束了。他們之中許多是在城里的甜水里泡大的,文化程度更高,生活半西化,思想受社會(huì )污染更多,適合并且愿意干普工的總人數更少。
目前城市化率大約是4*%。但是，高房?jì)r(jià)、40歲后難以找到工作和身體原因，使得許多人最終會(huì )回到農村?，F有農村人口基本屬于老弱病殘及留守兒童。城市化進(jìn)程已經(jīng)基本上被高房?jì)r(jià)扼殺了。
城市化率不能顯著(zhù)上升，新進(jìn)城的基本是無(wú)效自住剛需,那么大量閑置房和每年開(kāi)發(fā)商超量的新供給就難以消化,嚴重供過(guò)于求必然導致房?jì)r(jià)下跌。
十九.租售比奇高,*0年住房出租,一分錢(qián)也沒(méi)有賺到。
2010年初，在二線(xiàn)城市的E市的某地段，炒房客張三買(mǎi)第二套住房做投資，普通一手房100平米，總價(jià)140萬(wàn)元（包括稅費）。用于裝修、家具、家電*萬(wàn)元 + 首付42萬(wàn)元 + 按揭*8萬(wàn)元 + 20年按揭利息**萬(wàn)元 = 總共花錢(qián)184萬(wàn)元。
這套100平米的新房，目前的月租價(jià)大約是0.2*萬(wàn)元 * 11個(gè)月 = 每年租金毛收入2.**萬(wàn)元 - 平均每年0.**萬(wàn)元用于再裝修、家具家電的更新、中介費等費用 = 【每年租金凈收益】為2.62萬(wàn)元 / 11個(gè)月 = 扣除費用后實(shí)際落入口袋的【每月租金凈收益】為0.2*8萬(wàn)元。
帶裝修的總房?jì)r(jià)14*萬(wàn)元 / 月租金0.2*萬(wàn)元 = 炒房客張三所買(mǎi)的一手房的【國際標準的租售比】為***個(gè)月。國際標準的租售比是200至*00個(gè)月，即合理的總房?jì)r(jià)應該是200個(gè)月至*00個(gè)月的租金就能收回總房款。
計算租售比時(shí),取值“租金毛收益”不合適,取值應該是“租金凈收益”,才能準確地反映買(mǎi)房者的實(shí)際盈利率，如實(shí)反映住房的合理價(jià)格?！居锌紤]成本的租售比】 = 總花錢(qián)184萬(wàn)元 / 每月租金凈收益0.2*8萬(wàn)元 = ***個(gè)月。***個(gè)月 / 每年11個(gè)月出租有效期 = 出租*0年才能收回184萬(wàn)元。
就是說(shuō)，2010年初追高買(mǎi)房做投資*0年，花184萬(wàn)元，在住房和土地使用權都化為烏有、一分不值后，房主的“口袋里”實(shí)際見(jiàn)到的錢(qián)仍然是184萬(wàn)元，一分錢(qián)也沒(méi)有賺到。
首付款42萬(wàn)元 + 裝修*萬(wàn)元 = 現金4*萬(wàn)用于其他投資*0年，每年復利百分*，4*萬(wàn)元乘以*0個(gè)1.0*，等于*0年后口袋有14*0萬(wàn)元 + 按揭*8萬(wàn)元 + 20年按揭利息**萬(wàn)元 = 投資其他項目*0年有1*6*萬(wàn)元 - 回收184萬(wàn)元 = 買(mǎi)第二套住房做投資少賺1*8*萬(wàn)元。虧本生意沒(méi)人做,一旦許多人醒悟,熊市就來(lái)了。
這就是【有考慮成本的租售比】很高的惡果，這就是貨幣被摻進(jìn)1桶水而房?jì)r(jià)被摻進(jìn)*桶水的真相，這就是【有考慮成本的租售比】奇高必然導致房?jì)r(jià)下跌的原因。如果改為你的數字，一定會(huì )大徹大悟。
租售比在中國能適用嗎？為什么*0年的每月租金總是按照0.2*萬(wàn)元在計算？
1.有人強調中國城市化的情況特殊，但是住房已供過(guò)于求。每年新建的有百分60被囤積,屬于過(guò)剩增加。高房?jì)r(jià)已經(jīng)導致企業(yè)不景氣和民工荒,使得城市化放慢.放慢的時(shí)候，租價(jià)是不漲不跌，甚至下跌。
2.有人強調我們有通貨膨脹，但是通貨膨脹是全球性的，難道全球都不能應用租售比？人民幣被摻進(jìn)1桶水，房?jì)r(jià)被摻進(jìn)*桶水,房?jì)r(jià)已透支了10年的通貨膨脹。如果真的出現惡性通貨膨脹，外資就會(huì )出逃，民工回鄉,城市蕭條,房租必然下跌。
*.雖然可能通貨膨脹，雖然房?jì)r(jià)可能上漲，但是，租金的上漲卻我行我素，每年只能提價(jià)增收0.11萬(wàn)元(每月0.01萬(wàn)元)。經(jīng)濟不景氣，租民增加收入很少。增加的收入大多被房?jì)r(jià)上漲導致的通貨膨脹吃掉了。租房是買(mǎi)方市場(chǎng)，所以今后每年租金上漲0.11萬(wàn)元是很困難的事。正俯強勢，房東支付能力強，所以每年增加的物業(yè)稅從總體上說(shuō)，數量和速度高于租金的增加。
4.股市里的市盈率計算都是按近一二年的數據來(lái)計算。如果你一定要按照*0年的變化不定的數據來(lái)計算租售比，博士也數不清。
*.西方國家的土地具有無(wú)期限的所有權，他們計算出租年限可以大于140年，我國計算租金只能*0年，所以我國的租售比可以取值*00個(gè)月，不應該超過(guò)*00個(gè)月。*00個(gè)月 / 12個(gè)月 = 2*年。**年后就拆遷了，你做生意，不給下家留一些利潤空間,下家肯接手嗎？
6.后面10年，已經(jīng)是破舊房，裝修費用會(huì )增多，租金難以提價(jià)，每年閑置時(shí)間增多。
*.許多人認為炒房賺的主要是房?jì)r(jià)上漲的差價(jià)。牛市的后面必然有熊市，房?jì)r(jià)下跌時(shí)，租價(jià)也會(huì )下跌。房市已經(jīng)相當于股市6000點(diǎn)，即使上漲見(jiàn)到10000點(diǎn)，還不是要回到*000點(diǎn)。
用租售比來(lái)計算合理的房?jì)r(jià)。
國際標準的租售比是200至*00個(gè)月，即合理的總房?jì)r(jià)應該是200個(gè)月至*00個(gè)月的租金就能收回總房款。
扣除費用后實(shí)際落入口袋的【每月租金凈收益】為0.2*8萬(wàn)元 * *00個(gè)月 = *2萬(wàn)元 - 裝修、家具、家電*萬(wàn) = 合理的毛坯一手房總價(jià)為6*萬(wàn)元 / 100平米 = 二線(xiàn)的E市的二等地段的毛坯一手房的合理單價(jià)是0.6*萬(wàn)元。目前實(shí)際單價(jià)為1.4萬(wàn)元。
這樣的計算是合理的:
月數的取值為上限的*00個(gè)月。月租價(jià)取值不低。
**年才折遷怎么只計算到2*年的租金？因為你不能只想著(zhù)自己賺錢(qián)，你必須為接棒人留下盈利空間。
一個(gè)股份公司可能存在*0年,國際上計算市盈率只計算到20年。
二十.市盈率無(wú)窮大,最后一棒將血虧無(wú)歸。
如果你是炒房客,就應該承認開(kāi)發(fā)商賺的錢(qián)比你更多。如果你認為住房值得握住*年,就應該看好開(kāi)發(fā)商的未來(lái)*年的業(yè)績(jì)。住房市盈率與房地產(chǎn)股票市盈率之比較說(shuō)明,房?jì)r(jià)泡沫比房地產(chǎn)股票泡沫大多了。
市盈率能夠明確反映投資回報的大小，是投資市場(chǎng)第一重要的指標。市盈率 = 市場(chǎng)價(jià)或投資額 / 每年凈盈利。
100萬(wàn)元存銀行五年期 / （100萬(wàn)元 * 利率*.6％） = 投資額100萬(wàn)元 / 每年凈盈利*.6萬(wàn)元 = 目前銀行五年期儲蓄的市盈率是28倍。意思是，投資28年能夠將一個(gè)100萬(wàn)元變成二個(gè)100萬(wàn)元。目前，在中國各種投資的合理市盈率應該參照這個(gè)28倍。這是多本書(shū)籍說(shuō)的思路。
200*年10月，股市最高的6124點(diǎn)的平均市盈率在60倍，就是投資100萬(wàn)元，在60年后，扣除成本后累計凈盈利就有100萬(wàn)元的意思。政府認為60倍平均市盈率的風(fēng)險很高，便調控下來(lái)了。
2008年10月，下跌到1664點(diǎn)時(shí)，許多房地產(chǎn)股票市盈率在*倍上下，百分*0的人虧損超過(guò)百分*0。
股市大跌的時(shí)候才知道,不講市盈率是在豪賭，是要血本無(wú)歸的。房市大跌之前不明白市盈率，就會(huì )死了還不知道是怎么死的。
在買(mǎi)房成本提高、待租閑置時(shí)間增長(cháng)、租價(jià)漲不動(dòng)和即將開(kāi)征物業(yè)稅的夾擊下，租房市場(chǎng)四面楚歌。炒房客的【市盈率】形成10、20、40、80、160、*20、640、1280......的遞增的趨勢。某市的房?jì)r(jià)市盈率已經(jīng)是無(wú)窮大，計算如下。
2010年初追高買(mǎi)房做投資*0年，花184萬(wàn)元，在住房和土地使用權都化為烏有、一分不值后，房主的“口袋里”實(shí)際見(jiàn)到的錢(qián)仍然是184萬(wàn)元，一分錢(qián)也沒(méi)有賺到，就是每年租金凈盈利為0。投資額184萬(wàn)元 / 每年租金凈盈利0 = 市盈率無(wú)窮大，意思是永遠無(wú)法將一個(gè)1萬(wàn)元變成二個(gè)1萬(wàn)元。2010年*月*日，滬指*06*點(diǎn)，平均市盈率不到*0倍，許多房地產(chǎn)股票市盈率在20倍上下，即100萬(wàn)元投資，每年有*萬(wàn)元的凈收益。
中國很神奇，200*年10月,股市只到6124，市盈率只到60倍，政府就打壓下來(lái)了，可是，2010年*月,有的城市的房?jì)r(jià)市盈率已經(jīng)是無(wú)窮大，政府總的想法還是穩住高價(jià)，小漲小跌，緩慢上漲。在2011年，可能還有一次救市。
但是,虧本生意沒(méi)人做是古今中外的鐵律,市盈率被忽視不可能永久。"
