上帝和美帝是怎樣刺破中國房地產(chǎn)泡沫的(轉載)
上帝和美帝是怎樣刺破中國房地產(chǎn)泡沫的
----中美房?jì)r(jià)戰的悲慘結局
021yin.com/publicforum/content/develop/1/**0*00.shtml
上帝欲其亡,必先令其狂。美帝欲喝啤,令我加泡沫。
房市的瘋狂為何不可能永遠?房地產(chǎn)泡沫是怎樣被戳破的?想預知未來(lái)合理房?jì)r(jià)嗎?一篇比一般碩士論文更精彩的奇文會(huì )回答你的問(wèn)題。
真理越辯越明,歡迎大家討論和指正,4種人除外：估計局官員，加減乘除還不熟練的學(xué)前班兒童,董藩指導的學(xué)生,只想忽悠老百姓的人。
沒(méi)有耐心的,只看小標題。
一.我國對“中美房?jì)r(jià)戰”喪失警惕性,對房?jì)r(jià)調控優(yōu)柔變寡斷,房地產(chǎn)泡沫可能被上帝和美帝戳破
你除了在我這里聽(tīng)說(shuō)過(guò)“中美房?jì)r(jià)戰”這個(gè)詞匯以外,你可能沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)吧?至少倌員口里沒(méi)有說(shuō)過(guò),至少正俯對中美房?jì)r(jià)戰喪失了基本的警惕性。
2010年*月，房?jì)r(jià)已經(jīng)相當于股市的6000點(diǎn),可是正俯還像請客吃飯那樣溫良恭謙讓地“空調”。
泡沫被動(dòng)破裂是死。如果“空調”，房市不能由牛轉熊，泡沫就會(huì )越來(lái)越大。反復縱市、托市、救市，用新泡沬掩蓋舊泡沬,是危機的累計。最終是物極必反、盛極而衰的客觀(guān)規律起作用，結果是硬著(zhù)陸。
泡沫主動(dòng)刺破也是死。如果鐵腕打擊房市，開(kāi)發(fā)商和炒房客出乎意料，措手不及，必然損失慘重。房?jì)r(jià)大跌,導致股市大跌，中產(chǎn)的股票虧損,無(wú)力買(mǎi)房。企業(yè)老板的股房全線(xiàn)虧損,導致企業(yè)倒閉半倒閉增多。GDP難以保8,導致失業(yè)率增加。哪個(gè)政府愿意在自己手里泡沫破裂?但是,任何房地產(chǎn)大泡沫都無(wú)可奈何地破裂了.
主動(dòng)戳破泡沫的蹤影，到2010年*月還是牧童在喊狼來(lái)了。
調控總是成為空調，軟弱無(wú)力的狀況難以改變。
中低位上漲默許,高位維穩,大跌救市，如何軟著(zhù)陸?
當官的仍然希望保持高價(jià),穩步緩慢上漲.
講話(huà)都是穩定價(jià)格防止過(guò)快上漲和合理，從來(lái)不說(shuō)降。
誰(shuí)說(shuō)剎住炒房沒(méi)手段,二套房首付百分100或物業(yè)稅就剎住了。
大米、飲用水、汽油更剛需,為何就能控制得嚴嚴實(shí)實(shí)?
印鈔票積極主動(dòng)，沒(méi)有節制的狀況難以改變。
地方官對調控陽(yáng)奉陰違，敷衍了事的狀況難以改變。
地方財政嗷嗷待哺，依賴(lài)賣(mài)地的狀況難以改變。
土地拍賣(mài)頻頻舉牌，瘋狂漲價(jià)的狀況難以改變。
GDP發(fā)展依賴(lài)房?jì)r(jià)，已被綁架的狀況難以改變。
住房開(kāi)發(fā)壟斷，其他渠道被堵住的狀況難以改變。
銀行大放按揭，杠桿放大泡沫的狀況難以改變。
房市倌商勾結，狼狽為奸的狀況難以改變。
社會(huì )分配不均，貧富懸殊的狀況難以改變。
開(kāi)發(fā)商有恃無(wú)恐，唯利是圖的狀況難以改變。
炒房客愚昧瘋狂，死也不賣(mài)的狀況難以改變。
自住剛需害怕通脹，恐慌不已的狀況難以改變。
保障性住房建設緩慢，僧多粥少的狀況難以改變。
不看廣告看療效,上帝能把以上狀況加以明顯改變嗎?
不讓大跌，就會(huì )高位上下寬幅震蕩。
逆水行舟不進(jìn)則退，高位久盤(pán)必跌。
欠債必然要償還,暴漲之后必然是大跌。
你見(jiàn)過(guò)大吃大喝后不需要拉的人嗎?
違背客觀(guān)規律必然受到懲罰,上帝對中國不可能例外。
最終使得房市硬著(zhù)落的最大可能是:
上帝戳破。在“中美房?jì)r(jià)戰”敗局日益明朗,在客觀(guān)規律的這個(gè)行刑官的發(fā)出開(kāi)斬令時(shí),千鈞一發(fā),萬(wàn)不得已,只好丟卒（房地產(chǎn)）保車(chē)（銀行和經(jīng)濟）,正俯開(kāi)征物業(yè)稅。那時(shí)，為時(shí)已晚,軟著(zhù)落的基礎喪失,硬著(zhù)落已經(jīng)在劫難逃。
美帝戳破。雞蛋有縫,引來(lái)蒼蠅。泡沫溢出,送客喝啤。美國經(jīng)濟戰全面推進(jìn),中國在匯率戰、貿易戰、成本戰、定單戰等方面節節退步,出口受挫,索羅斯們發(fā)起攻擊,部分外資出逃,刺破以房地產(chǎn)泡沫為代表的經(jīng)濟泡沫。美國大有斬獲，大腹便便,地位提升。中國元氣大傷,經(jīng)濟損失,進(jìn)入夾起尾巴的“沉默的10年””,真正的韜光養晦開(kāi)始了。
二.中美房?jì)r(jià)戰只是中美經(jīng)濟戰的一部分。房地產(chǎn)泡沬可能在中美經(jīng)濟戰全面推進(jìn)的情況下被美國戳破
美國是唯一的世界霸主，對世界經(jīng)濟拉升十幾年后，會(huì )震倉洗盤(pán)一次，用貨幣戰爭把一個(gè)主要競爭對手搞垮，然后他再往上拉升。世界經(jīng)濟的莊家是美國，中國只是一個(gè)頭腦發(fā)熱的股民，最終的贏(yíng)家當然是美國。
歷史上,在經(jīng)濟上吃過(guò)美國大虧的國家有英國(英鎊被美元取而代之)、蘇聯(lián)(兩霸成一霸)、日本(失去的十年)、東南亞各國(東南亞金融危機)、俄羅斯(石油14*美元到*4美元遭受重創(chuàng ))。這一次可能想“吃中國”。目前中國經(jīng)濟的表象與日本“失去的10年”之前的狀況有許多相似之處。如果象18年前日本那樣,日元先升值后貶值,出口大增到大減,大印鈔到少印鈔,地價(jià)房?jì)r(jià)大漲到大跌,我們的經(jīng)濟可能?chē)乐厥艽?進(jìn)入“沉默的十年”。
高房?jì)r(jià)嚴重損傷內需,基建特別是房地產(chǎn)許多是在浪費,美國只要通過(guò)氣侯戰、貿易戰、成本戰、貨幣戰、匯率戰、定單戰打垮出口,經(jīng)濟的三架馬車(chē)就會(huì )全部趴下,GDP就會(huì )變成雞的屁。
200*年,美國發(fā)動(dòng)了氣侯戰,圖謀對我出口企業(yè)征收碳關(guān)稅,企業(yè)利潤將下降。
200*年,美國發(fā)動(dòng)了貿易戰，先有輪胎特保案，后來(lái)蔓延擴大,西方其他國家積極跟進(jìn)。
200*年以來(lái),西方發(fā)動(dòng)了成本戰。由于房地產(chǎn)大躍進(jìn)，鋼鐵需求猛增,西方連續每年大幅度提高鐵礦石價(jià)格,企業(yè)成本大增，不堪重負。這是炒房導致的漁翁得利。美國操縱定價(jià)權,石油、有色金屬礦價(jià)、農用鉀肥、大豆等,我們都吃了大虧。
200*年*月20日G20峰會(huì )上奧巴馬說(shuō)“人民幣匯率必須升值，中國出口必須減少?！?00*年,我們的人民幣印得比美元多,應該是人民幣貶值才正確啊,可見(jiàn)美國醉翁之意在于打擊我國的出口。
200*年10月*日，*大工業(yè)國在土耳其發(fā)表宣言要求人民幣升值。
200*年10月4日，國際貨幣基金要求人民幣升值.
200*年11月1*日亞泰經(jīng)合組織21個(gè)成員國要求人民幣升值。
200*年11月*0日，歐盟要求人民幣升值。
200*年12月*1日,《紐約日報》發(fā)表對中國人的元旦祝詞，標題是《2010年是中國的年》，說(shuō)：中國操縱人民幣匯率不升值，說(shuō)：中國剝削全世界。
2010年1月，歐洲報紙說(shuō)“中國出口首度超過(guò)德國，中國靠出口拉動(dòng)降低了中國的失業(yè)率，卻讓歐美失業(yè)率上升,中國出口之所以上升因為中國操縱人民幣匯率?！?/p>
2010年2月*日，加拿大峰會(huì )*大工業(yè)國對人民幣施壓,要求升值。
2010年*月11日，奧巴馬向中國施壓，要求中國進(jìn)一步向“以市場(chǎng)為導向的匯率”機制過(guò)渡。他指出，“在對外貿易中出現赤字的國家需要更多地儲蓄和出口，而對外貿易出現盈馀的國家則需要提振消費和國內需求?！?/p>
我國同意人民幣升值是死路一條。
目前,出口企業(yè)的采購、生產(chǎn)、工資支付等在境內用人民幣支付6.*元，賣(mài)得1美元可以轉換到6.8元人民幣。假設人民幣匯率由6.8升值到6,賣(mài)得1美元只能轉換到6元人民幣,出口商虧損。
目前,美國進(jìn)口中國6.8元的商品需要1美元。人民幣升值到6后,美國進(jìn)口中國的商品需要花1.1*美元，有的就會(huì )轉買(mǎi)其他國家更便宜的商品,中國的出口量就減少了。
2010年*月,左小蕾說(shuō):“大部分出口企業(yè)利潤在*%左右，*0%以上的企業(yè)，人民幣升值1%，利潤就減少1%?！彼?如果人民幣升值10%，大多數出口企業(yè)將倒閉半倒閉,失業(yè)率將大增加。
*年前的很多年里,匯率總是8.2,人民幣升值到6的話(huà),有的早期進(jìn)入的外資可能撤走。假如1*年前有一外商以1億美元換8.2億元進(jìn)入中國,當時(shí)半買(mǎi)半送的土地廠(chǎng)房總值已經(jīng)增值10倍,加上經(jīng)營(yíng)利潤,有*0億元。如果升值到6,他可以換成*億美元出走。1億美元來(lái),*億美元走,百分400的利得。這其中的4億美元許多是剝削我們的所得,許多是我們自己抬高地價(jià)房?jì)r(jià)的漁翁得利。
不同意人民幣升值也是死路一條,
如雷貫耳的指揮令你不從,美國就會(huì )惱羞成怒,可能對多數產(chǎn)品征收人民幣匯率反補貼關(guān)稅,產(chǎn)品沒(méi)有利潤,必然倒閉半倒閉一大批。使你屈服的牌子多得很,獨立牌就夠了。你看,2010年初對臺軍售,接見(jiàn)達賴(lài)。你想,還有亞克西問(wèn)題。
中國的貨幣發(fā)行機制是貼緊美元的，基礎貨幣主要是根據貿易順差和國外投資所增多的美元來(lái)增印鈔票。外匯和引資減少,則印鈔票就放慢,通貨緊縮就出現了,到處缺錢(qián),房?jì)r(jià)就下跌了。
出口企業(yè)倒閉半倒閉,成千上萬(wàn)的人員減薪,失業(yè),家庭陷入經(jīng)濟困難,有的交不起房租,有的付不起月供,有效自住剛需減少,于是房租下跌,房?jì)r(jià)下跌。間接刺破了房市泡沫。
房?jì)r(jià)下跌,相關(guān)股票占半壁江山,股市大跌,企業(yè)老板股房全線(xiàn)虧錢(qián),半倒閉的就倒閉了。三角債使得倒閉一個(gè)牽動(dòng)五個(gè),骨牌效應就出現了。
200*年，美國投資大師查諾斯說(shuō)中國房市泡沫超迪拜1000倍。他可能是說(shuō)中國房市泡沫破裂的損失超過(guò)迪拜的1000倍。雖然有些過(guò)激，但100倍的損失也夠慘的了。
進(jìn)入中國的熱錢(qián)和外資有N萬(wàn)億元，一旦出走一部分，留在沙灘上的中國投機者們就會(huì )渴死，曬死。
政府不能印鈔票救市，因為熱錢(qián)撤走的時(shí)候美元兌換后留下大量的人民幣，必須加息將這些人民幣收回銀行，否則物價(jià)飛漲,人心浮動(dòng)。當時(shí),泰國和越南都是大幅度加息到百分一二十。只要加息到百分十，開(kāi)發(fā)商、炒房客和房奴的資金鏈就會(huì )斷裂。
那時(shí)，有房的拋售，沒(méi)房的不肯接手。熱錢(qián)是慢慢撤出的，貨幣緊縮政策會(huì )持續幾年。于是，熊市不言底，跌跌不休。 12年前的亞洲金融危機，香港出現幾十萬(wàn)家百萬(wàn)負翁。2012年后,我國可能出現幾百萬(wàn)家十萬(wàn)負翁。
我國通過(guò)控制人民幣升值留住外資已經(jīng)身不由己,政府能做的只有“三個(gè)控制”,控制印鈔票數量,控制房?jì)r(jià),控制股價(jià)。
三.中美房?jì)r(jià)戰是與貨幣戰同時(shí)進(jìn)行的,其重要考察指標有中美通脹比、房?jì)r(jià)收入比
美國發(fā)動(dòng)了房?jì)r(jià)戰和貨幣戰。文化人對中美印鈔戰基本清楚。但是,至今能夠理解和覺(jué)察中美房?jì)r(jià)戰的人鳳毛麟角。美國只要輕輕把房地產(chǎn)牌啤酒瓶打開(kāi),我們的經(jīng)濟泡沫就夠他們免費大吃大喝了。
房?jì)r(jià)收入比的比較。次貸危機后,美國大力擠壓按揭泡沫,把房?jì)r(jià)收入比4.6下降為4一帶 ,每一座樓房都變成一臺燒鈔機。200*年以來(lái),特別是次貸危機后,中國正俯通過(guò)救市托市,放任炒作房地產(chǎn),按揭泡沫大增,把房?jì)r(jià)收入比上升到2*一帶,每一座樓房都變成一臺印鈔機。
中美通脹比，是指中國通脹倍數與美國通脹倍數之比,揭示中美房?jì)r(jià)戰與印鈔戰中我國上當多印鈔票的事實(shí)。
指望政府再次印鈔票救房?jì)r(jià)的人，不知道中國央行總經(jīng)理周小川的后面站著(zhù)一個(gè)叫做奧巴馬的世界警察。強盜要刺破泡沫，我國不應該再吹大泡沫。
中國長(cháng)期依賴(lài)美國需求的世界工廠(chǎng)模式，企業(yè)生存已經(jīng)在很大程度上被美國控制了。中國買(mǎi)入1萬(wàn)多億美元“國債”和“債券”，外匯已經(jīng)在很大程度上被美國控制了。 許多人只看到我國在大印鈔票，沒(méi)有看到我們的印鈔票的多少已經(jīng)在很大程度上被美國控制了。誰(shuí)控制了世界印鈔票的大權，就等于控制了世界全部財富。
我國在股市、油市、礦市、債市、匯市、期市、房市、世界工廠(chǎng)上已經(jīng)被剝削了數以十萬(wàn)億人民元計的資金資產(chǎn)？比日本用槍炮奪走的多得多。日本也就掠奪8年，美國的掠奪是長(cháng)期的，將持續到美元霸主不復存在之時(shí)。
美元弱勢是一種“多印錢(qián)以吃錢(qián)”的剝削手段。美國大幅減息，喧染金融事件，利用各種機會(huì )，將大量白紙印成美元，逼人民幣對美元升值，從而將更多的美元趕進(jìn)我國來(lái)買(mǎi)股買(mǎi)房買(mǎi)礦。
200*年后的美國次貸危機，發(fā)展為世界性金融危機，惡化為世界性經(jīng)濟危機，導致2008年通貨緊縮。200*年，美國中央銀行行長(cháng)伯南克先生的貨幣政策，讓全世界基礎貨幣創(chuàng )世界紀錄的增長(cháng)20%左右，全球通貨緊縮變成通貨膨脹，經(jīng)濟步入衰退。
美聯(lián)儲的零利率導致美元不斷涌入，使得中國出現投機狂潮。我國實(shí)行的是外匯管制，美元必須兌換成人民幣才能流通，政府將出口企業(yè)的美元和外資的美元收上來(lái)，然后發(fā)行相應的人民幣給予企業(yè)，于是我國不得不對應地加印人民幣，所以熱錢(qián)泛濫、輸入通貨膨脹。
美國用1美元紙幣，換取我們價(jià)值1.2美元以上的實(shí)物，再用1美元的債券（白條）回收這1美元紙幣。因此，美國事實(shí)上有兩種貨幣，米聯(lián)儲印刷的美元和財部印刷的債券（白條）。債務(wù)太多無(wú)力償還時(shí)，米聯(lián)儲可以直接印刷美元回收財部打出的白條，結果是貶值，事實(shí)上就是賴(lài)賬。
美國超印鈔票這種情況被夸大了，并且制造了對人民幣的恐慌。央行上了美國人的大當：既然你美國可以大印鈔票，我中國當仁不讓?zhuān)挥“撞挥?，于是鈔票印得更多。結果，200*年超印的人民幣吹大了房市泡沫。中國高房?jì)r(jià)催生了經(jīng)濟泡沫，每一棟樓房都成為一臺印鈔機，房?jì)r(jià)增加了幾十萬(wàn)億人民幣資產(chǎn)。
資本具有避險性，哪里的泡沫大，貨幣從哪里流出，哪里就會(huì )通貨緊縮。如果泡沫繼續催大，外資就可能流出，至少流入減少，房?jì)r(jià)股價(jià)必然大跌。如果我們不斷大印鈔票，美國就會(huì )用針刺破人民幣泡沫。當資金杠桿拉長(cháng)到一定程度，當泡沫大到一定程度，奧巴馬一個(gè)普通的言行都可能引爆泡沫。
其實(shí)呢，美國只是虛張聲勢，印鈔票沒(méi)有人們想象的那么多，因為有喪失選票和喪失貨幣霸主地位的風(fēng)險，因為人家的房市大跌，每一棟樓房都成為一臺燒鈔機，消滅了許多美元資產(chǎn)，因為大量資金換成美元進(jìn)入美國避難。歸根到底，美元還是世界上最堅挺的鈔票，它的印鈔票還是最有節制的。不然，為何全世界的有錢(qián)人第一喜歡的總是美元。
通貨膨脹的惡果已經(jīng)危及美國經(jīng)濟和選民生活，2010年2月，美聯(lián)儲上調貼現利率。這是美國通貨緊縮的信號，這是美聯(lián)儲回收美元的信號，此后可能加息。美國經(jīng)濟和美元進(jìn)入了新的一輪上漲周期,美國資本市場(chǎng)和美元指數在同步上漲。熱錢(qián)已經(jīng)基本售完在中國持有的不動(dòng)產(chǎn)。
200*年，在國際市場(chǎng)上高價(jià)搶購黃金的大多是中國人。200*年，中國房市瘋狂上漲。200*年底后，美國人在大談中國房產(chǎn)泡沫，世行行長(cháng)大談中國房產(chǎn)泡沫，美國頻頻舉起貿易保護主義大棒，要挾人民幣升值，美元指數在上漲，表明美國要刺破世界第一大泡沫黃金泡沫和世界第二大泡沫中國房地產(chǎn)泡沫。
美國為了損人利己,有時(shí)搞輸入型通貨膨脹，有時(shí)搞輸入型通貨緊縮，所以，以通貨膨脹為理由而買(mǎi)房的炒房客和房奴，其實(shí)是上了美國人的當，最終結果是在通貨緊縮中套牢虧錢(qián)。
為了應對嚴峻的國際經(jīng)濟形勢，為了""車(chē)馬炮""的大局，我國將不得不丟卒（房地產(chǎn)）保車(chē)（經(jīng)濟）；為預防國際熱錢(qián)出逃，開(kāi)始進(jìn)行與美國的通貨緊縮的比賽，已經(jīng)2次提高銀行準備金率，已經(jīng)幾個(gè)月減持美國國債，可能就要加息；為了防止房地產(chǎn)泡沫破裂，已經(jīng)開(kāi)始調控。當官的，人在屋檐下，不能不低頭；人在江湖，身不由己啊。
四.房漲通脹比很高,炒房客上了中國印鈔廠(chǎng)的當,周小川上了美國印鈔廠(chǎng)的當
房漲通脹比,是指8年來(lái)房?jì)r(jià)上漲倍數與通貨膨脹倍數之比,揭示房?jì)r(jià)泡沫比人民幣泡沫更大的的程度。
超漲就會(huì )超跌。牛市后面就是熊市。二線(xiàn)城市的市E,8年里房?jì)r(jià)已經(jīng)上漲*倍。按照波浪理論，一般會(huì )下跌百分*0。
過(guò)去8年，鈔票實(shí)際貶值大約百分100，以工資來(lái)說(shuō)，一個(gè)白領(lǐng)8年前是*000元，目前也就上漲到6000元。一個(gè)農民工8年前是800元，目前也就上漲到1600元。大米、豬肉、大白菜8年的漲幅沒(méi)有超過(guò)1倍。*倍的住房泡沫怎么去抵御1倍的鈔票泡沫呢？房?jì)r(jià)已經(jīng)把今后10年的通貨膨脹也透支了。
200*年，房?jì)r(jià)上漲了*0%，物價(jià)平均上漲幅度不大。8年來(lái)，某市從每平米*000元上漲到1*000元，百分*00。1平米賣(mài)1.*萬(wàn)元，目前蓋房建安成本在0.1萬(wàn)元上下，即使今后鋼筋水泥和工資等再上漲百分100，也就0.2萬(wàn)元。說(shuō)明上漲的主要原因不是通貨膨脹，只是借口通貨膨脹的忽悠和瘋狂炒作。
確實(shí)在大印鈔票，但是房托故意夸大?，F在全國的資金資產(chǎn)大于*00萬(wàn)億元,通貨膨脹百分100就是印*00萬(wàn)億鈔票 / 10年 = 每年印鈔票*0萬(wàn)億的鈔票。明顯不會(huì )印這么多。
印鈔票是剪國際羊毛，如果真的會(huì )大貶值，外資、臺資和港資的資金被剝皮，他們就會(huì )大逃亡，所以最恐慌的不是你，應該是周小川們。
物業(yè)稅是剪國內羊毛，是國際慣例，富人獻血量比印鈔票多幾倍。有了物業(yè)稅，周小川就不需要大印鈔票了。
物極必反的客觀(guān)規律永遠在消滅虛擬鈔票。一個(gè)次貸危機，全球虛擬資產(chǎn)蒸發(fā)了*0萬(wàn)億美元。各國除了正常的以外，為了救市而多印的鈔票在20萬(wàn)億美元以下。
8年來(lái)，每一棟樓房都成為一臺印鈔機，房?jì)r(jià)增加了幾十萬(wàn)億人民幣資產(chǎn)。一旦房市大跌，每一棟樓房都成為一臺燒鈔機，消滅大于十萬(wàn)億元人民幣資產(chǎn)。
大家把錢(qián)流入蓄水池，危機一來(lái)，股跌、房跌、期貨跌和銀行壞賬，就會(huì )消滅幾十萬(wàn)億泡沫市值，大家不敢投資，不敢消費，到處缺錢(qián)，通縮又來(lái)了。
以通貨膨脹預期買(mǎi)“泡沫房”,結果出乎意料，物價(jià)上漲導致加息，加息導致通貨緊縮，通貨緊縮導致房?jì)r(jià)大跌。2008年就是通貨緊縮導致房?jì)r(jià)大跌。
從長(cháng)期看,通貨膨脹不得不防，但是，瘋狂炒作后的房?jì)r(jià)已透支了10年的通貨膨脹,所以推遲三五年等待熊市再買(mǎi)房是安全的。
今后*年，*0萬(wàn)元錢(qián)存在銀行最多虧10萬(wàn)元，等待通貨緊縮再買(mǎi)房，可能便宜40萬(wàn)元。
住房本是象自來(lái)水和大米一樣的民生產(chǎn)品，卻被當作高杠桿的期貨來(lái)炒作。惡性通脹真的來(lái)臨，剛需和房奴為就業(yè)和吃飯發(fā)愁，誰(shuí)還有錢(qián)買(mǎi)房和月供？所以住房就變成一棵草。
1000萬(wàn)元的房子，下跌百分40，*00萬(wàn)元的首付不見(jiàn)了，成為100萬(wàn)元的負翁。想賣(mài)出房子來(lái)解決月供問(wèn)題，可是，銀行不讓你賣(mài)出，因為房子的600萬(wàn)元價(jià)值全部是銀行的。
許多人認為：“房子是實(shí)實(shí)在在的東西，而貨幣只是紙上富貴”。你那么討厭紙幣，那么喜歡實(shí)實(shí)在在的東西，請你用1000萬(wàn)元買(mǎi)10平米的房子好嗎？
價(jià)值特別高估的東西如何保值增值? 用紙幣，以黃金的價(jià)格買(mǎi)入實(shí)實(shí)在在的鋼鐵，如何保值增值？就像房地產(chǎn)股炒高到6124點(diǎn)時(shí)，不但不能保值增值，還會(huì )虧錢(qián)。
在通脹預期下房?jì)r(jià)可以大漲，物極必反，到時(shí)有通縮預期當然也會(huì )大跌。
通脹初中期房?jì)r(jià)會(huì )大漲過(guò)頭，通膨后期房?jì)r(jià)總是下跌過(guò)頭。
五.首付按揭比呈現遞增趨勢,炒房客上了銀行的當,銀行誤入本來(lái)是為炒房客和房奴設下的陷阱
首付按揭比,是指首付數與按揭數之比,揭示房?jì)r(jià)不可能永遠上漲的事實(shí)。
放任高桿杠的按揭,銀行最終會(huì )倒閉,所以二套房按揭不得不從緊，而且隨著(zhù)房?jì)r(jià)上漲會(huì )越來(lái)越緊。以前二套房的首付按揭比是2:8,近二年是*:*,2010年是4:6,再上漲就可能是6:4,進(jìn)一步上漲就可能是8:2。這樣的收緊是必然趨勢,房?jì)r(jià)見(jiàn)頂下跌是遲早的事。深諳此道的人先賣(mài),熊市就來(lái)了。原委如下。
8年前，在二線(xiàn)的E市,民眾沒(méi)有按揭的習慣，能夠拿出*0萬(wàn)元以上的人不多，所以100平米的房?jì)r(jià)難以超過(guò)*0萬(wàn)元，房?jì)r(jià)平穩。
銀行是高房?jì)r(jià)的罪魁禍首。為了賺錢(qián)，銀行編了一個(gè)美國老太太貸款買(mǎi)房的故事,開(kāi)發(fā)商和炒房客憑借銀行*.**倍的杠桿，*0萬(wàn)元的房?jì)r(jià)很快就炒到了100萬(wàn)。
我們的房市就像銀行拿出百分*0的資金讓大家來(lái)搏傻,就像玩按揭擊鼓傳花。最終,成也蕭何，敗也蕭何。
在二線(xiàn)的E市,陳大的真實(shí)還貸能力只有20萬(wàn)元,他以真的收入證明，用剛買(mǎi)進(jìn)的房子（新的801號房）抵押向銀行按揭20萬(wàn)（總價(jià)*0萬(wàn)元），漲價(jià)后賣(mài)出。銀行沒(méi)有風(fēng)險。
接手的王二，漲價(jià)后賣(mài)出。銀行基本沒(méi)有風(fēng)險。
接手的張三的真實(shí)還貸能力只有*0萬(wàn)元,他以真的收入證明用剛買(mǎi)進(jìn)的房子（較新的801號房）抵押向銀行貸款*0萬(wàn)（總價(jià)*1萬(wàn)元），漲價(jià)后賣(mài)出。銀行有小風(fēng)險。
接手的李四,漲價(jià)后賣(mài)出。銀行有大的風(fēng)險。
接手的趙五的真實(shí)還貸能力只有*0元,他以假的收入證明，用剛買(mǎi)進(jìn)的房子（較舊的801號房）抵押向銀行貸款120萬(wàn)（總價(jià)1*1萬(wàn)元），漲價(jià)后賣(mài)出。銀行有半倒閉的風(fēng)險。
接手的韓老六的真實(shí)還貸能力只有80萬(wàn)元,他以很假的收入證明，用剛買(mǎi)進(jìn)的房子（半舊的801號房）抵押向銀行貸款160萬(wàn)（總價(jià)22*萬(wàn)元），漲價(jià)后賣(mài)出。銀行有倒閉風(fēng)險。
接手的阮小七,接手的周扒皮,接手的臭老九,漲價(jià)后賣(mài)出,銀行有大倒閉風(fēng)險。
接手的王十的真實(shí)還貸能力只有100萬(wàn)元,他以假的沒(méi)譜的收入證明，用剛買(mǎi)進(jìn)的房子（破爛不堪的801號房）抵押向銀行貸款400萬(wàn)（總價(jià)**1萬(wàn)元），漲價(jià)后賣(mài)出?？傂幸灿械归]的風(fēng)險。
銀行一路都有評估和看房,當然比任何人都清楚801房的真實(shí)價(jià)值只有*0萬(wàn)元上下?！鞍唇覔艄膫骰ā钡挠螒虿粩噙M(jìn)行下去，按揭數額就不斷增多,就是放任泡沫不斷增大，放任堰塞湖積水不斷上漲，銀行最終會(huì )倒閉半倒閉，行長(cháng)們的交椅也倒臺了,所以到了－定的時(shí)候,銀行必然對按揭數額進(jìn)行控制，說(shuō)明房?jì)r(jià)漲久必跌。
按真實(shí)的家庭收入來(lái)把關(guān)，壓低評估標準，對需要按揭120萬(wàn)元（總價(jià)1*1萬(wàn)元）而真實(shí)還貸能力只有*0元的趙五，按揭只批準*0萬(wàn)元，他買(mǎi)不起。于是，按揭80萬(wàn)元（總價(jià)114萬(wàn)元）的炒房客李四們難以找到下線(xiàn)，拿著(zhù)的就是最后一棒。
我們的官僚主義嚴重，許多文件落實(shí)不了，許多問(wèn)題總是扯皮，積重難返。銀行可能對文件陽(yáng)奉陰違，我行我素，反正銀行的一屁股爛賬損失歷來(lái)都是印鈔票來(lái)補窟窿，所以表面上已經(jīng)叫停，實(shí)際對趙五還在暗度陳倉，但是，如果讓需要按揭160萬(wàn)元（總價(jià)22*萬(wàn)元）而真實(shí)還貸能力只有80元的韓老六過(guò)了關(guān)，那么，一旦下跌到總價(jià)剩余80萬(wàn)元(2008年底下跌后的地價(jià)),一套就虧損14*萬(wàn)元,就像堰塞湖決堤了。要知道,銀行是高杠桿的生意,100個(gè)貸款,只有*個(gè)是自己的錢(qián),虧6個(gè)就資不抵債了。
物極必反、盛極而衰。如果房?jì)r(jià)繼續上漲，最終必然向真實(shí)價(jià)值*0萬(wàn)元的方向跌下去，熊市不言底,于是,昏倒的炒房客一大片，開(kāi)發(fā)商跑路的一大幫，爛尾樓一大片，銀行收房一大堆，損失慘重，這里的金融危機就可能出現了。
銀行會(huì )后死,所以銀行會(huì )先跑,不跑的炒房客就先死了。
六.“招拍掛”將有效自住剛需一網(wǎng)打盡,竭澤而漁后拍地方式魚(yú)死網(wǎng)破
2010年兩會(huì )前夕,厲以寧提出“先定房?jì)r(jià),再定地價(jià)”的觀(guān)點(diǎn)。兩會(huì )有提案建議，平價(jià)房應改革現有供地方式，以“定地價(jià)、定建房標準、定稅費率、定*%利潤率，競房?jì)r(jià)、競建設方案，綜合打分高者得”方式招標供地。
其實(shí),現有的價(jià)高者得到土地的拍地方式已經(jīng)不得不改變了,因為它成了危害中國經(jīng)濟的白粉。
房?jì)r(jià)大漲的最主要原因是倌家拿走的錢(qián)過(guò)多，特別是“招拍掛賣(mài)地方式”使土地不斷上漲，這是有目共睹的事實(shí)。不管地價(jià)是不是占房?jì)r(jià)百分2*，反正加上幾十個(gè)章幾十種稅費，加上給各級貪官的各種紅包，開(kāi)發(fā)商公開(kāi)說(shuō)，倌家拿走的錢(qián)大約百分60。
【拍賣(mài)土地的擊鼓傳花】的主要特點(diǎn)是“傳花速度很快”。房?jì)r(jià)上漲*000元需要一年半載。在拍賣(mài)會(huì )上，瘋狂的開(kāi)發(fā)商在*0分鐘里就出現幾十次的擊鼓傳花，于是樓面價(jià)上漲*000元只需要半小時(shí)。于是，近幾年的100平米的房?jì)r(jià)出現了一年大約20萬(wàn)元、*0萬(wàn)元、40萬(wàn)元......的加速上漲的趨勢。
【拍賣(mài)土地的擊鼓傳花】的后果是，經(jīng)常出現“面粉高于面包”的情況。地價(jià)漲導致房?jì)r(jià)漲，房?jì)r(jià)漲促使地價(jià)漲，地價(jià)再漲帶動(dòng)房?jì)r(jià)再漲，就象“雞生蛋，蛋生雞”一樣，惡性循環(huán)，加價(jià)不止，沒(méi)有最高，只有更高。再大的氣球也會(huì )在短期內被吹破。
【拍賣(mài)土地的擊鼓傳花】的后果是，再多的剛需也會(huì )快速變成無(wú)效。房?jì)r(jià)上漲導致購房者每年按揭還款數呈現1萬(wàn)元、2萬(wàn)元、4萬(wàn)元、6萬(wàn)元...的快速增加的趨勢。每年還款*萬(wàn)元,即使有住房公積金,家庭年收入達到10萬(wàn)元才買(mǎi)得起住房。在二線(xiàn)的E市，有效自住剛需們基本達不到家庭年收入10萬(wàn)元的水平。即使有效自住剛需們能夠達到家庭年收入1*萬(wàn)元的水平，地價(jià)的瘋狂上漲也會(huì )使得剛需快速變成無(wú)效。
【拍賣(mài)土地擊鼓傳花】的后果是，它必然是短命的。當房?jì)r(jià)上漲到“中產(chǎn)家庭月供還不起”時(shí)，最后一種有效自住剛需就被消滅了，房熊市就來(lái)了。所以，這種擊鼓傳花不可能一直玩下去，就像氣球的大小是有極限的，吹過(guò)頭就破裂了；就像燒水，你能夠燒到101度嗎？
【拍賣(mài)土地擊鼓傳花】的最終結局是，不得不以物業(yè)稅取而代之。拍賣(mài)土地導致的炒房是一種赤裸裸的炒民生，民意不可久違，炒房使得腐敗和剪羊毛暴露得一絲不掛，背負罵名，失分過(guò)多，影響交椅穩定，得不償失，而物業(yè)稅是國際慣例，天經(jīng)地義，名正言順，理直氣壯。
拍賣(mài)土地的本意是增加地方財政收入，結果房地產(chǎn)的高利潤使得實(shí)業(yè)資金過(guò)多流入房地產(chǎn)，企業(yè)不景氣，最終將導致地方財正收入減少，而物業(yè)稅基本不影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)，是印鈔票的永動(dòng)機，比拍地多幾倍的收入，財源滾滾而來(lái)。因為房?jì)r(jià)長(cháng)期下跌過(guò)程中，住房的總數每年還在增多，可以提高稅率，所以收到的物業(yè)稅總數不會(huì )少很多。地方正俯有了物業(yè)稅這個(gè)“住房財正”，就要放棄“土地財正”，就像美國、日本正俯不會(huì )支持炒房，不會(huì )庇護炒房客那樣，房?jì)r(jià)必然大跌。
七.賣(mài)地財收比很高,土地財正不得不改變?yōu)樽》控斦?吃完房奴吃炒奴
賣(mài)地財收比,是指地方正俯賣(mài)地和房地產(chǎn)稅收占地方財正總收入的比例,揭示房熊市里土地流拍導致物業(yè)稅開(kāi)征的的必然結局。
當地方政府把土地賣(mài)出去的時(shí)候，它一下子就把*0年使用權賣(mài)出去了，是不可持續的短期行為。房熊市，有價(jià)無(wú)市，房?jì)r(jià)大跌，開(kāi)發(fā)商手中的土地幾年也用不完，所以土地流拍成為常態(tài)，必然導致以地生財的地方財正困難。
股市大跌，房市大跌，企業(yè)危急，銀行危急，經(jīng)濟危機就隨之而來(lái)。扶貧保民生和保穩定（代為出走的老板發(fā)工資、扶持半倒閉企業(yè)等）的開(kāi)支增大，導致地方財正困難。
2008年在企業(yè)倒閉潮到來(lái)時(shí)，公務(wù)員和教師的工資福利不減反增，導致地方財正困難。
為了配合中央拉動(dòng)內需的4萬(wàn)億大投資，地方需要繼續付出大量配套資金，導致地方財正困難。
地方官任期不長(cháng)，短期行為嚴重，財正支付的大量形象工程需要后續資金，大吃大喝、公費旅游、揮霍浪費的習慣難改，腐敗漏洞難堵和銀行追債，必然導致地方財正困難。
2011、2012年，什么倌最窮？財正局長(cháng)。地方財正可能入不敷出、嚴重赤字、難以為繼、捉襟見(jiàn)肘、無(wú)米下鍋、饑腸轆轆、饑不擇食。那時(shí)，嘴邊香噴噴的垂手可得的最后一塊大肥肉物業(yè)稅（或閑置稅或超占土地稅）是肯定要吃的。
高房?jì)r(jià)的根源在于官商勾結、土地財政、土地招牌掛制度和貧富懸殊。能夠同時(shí)降伏這4只老虎的只有物業(yè)稅。沒(méi)有開(kāi)征物業(yè)稅之前，任何調控措施都會(huì )在一陣喧嘩后被這4只老虎吃掉，都會(huì )淪為空調。在無(wú)法遏制房?jì)r(jià)上漲，危機將要出現，泡沫將要破裂的危急時(shí)刻，物業(yè)稅將臨危受命，不得不出臺。
物業(yè)稅將是地方稅收的最后的最大的來(lái)源。正俯以稅為天，不收物業(yè)稅，公務(wù)員就不能大吃大喝，就不能四處游山玩水，就要以步代車(chē)，就要少漲工資，就要精兵簡(jiǎn)正。不收物業(yè)稅，面子工程就沒(méi)有后續資金。GDP下降，失業(yè)就要大增多，社會(huì )就不能穩定，不要說(shuō)升官發(fā)財，連官位都不穩。所以吃土地的路子走不通后，必然導致吃房子的物業(yè)稅出臺。
印鈔票是剪國際羊毛，印多了就會(huì )導致外資出逃,只好剪物業(yè)稅這個(gè)國內羊毛。財正得了嚴重貧血癥，不輸血就要完蛋，可是中低收入者為了一套房，已經(jīng)面黃肌瘦，無(wú)血可獻，而富人紅光滿(mǎn)面，熱血沸騰，光是房產(chǎn)就肥得流油，不抽你的血抽誰(shuí)的？住大房子的，住別墅的，囤房炒房的人就準備學(xué)習雷鋒了。
吃土地的實(shí)質(zhì)是吃房奴，吃物業(yè)稅的實(shí)質(zhì)是吃炒奴。
2012年前后開(kāi)征物業(yè)稅，炒房客最終會(huì )恍然大悟：原來(lái)，通過(guò)高房?jì)r(jià)引導社會(huì )力量建造房子，即給許多人創(chuàng )造了工作機會(huì )，又完成了城市建設，最后一個(gè)大轉身，變土地財正為住房財政，吃完房奴吃炒奴，人人都貢獻，天經(jīng)地義，完美結局。
空軍不是望著(zhù)天價(jià)房天天在哀嘆自己囊中羞澀嗎？多軍不是天天在嘲笑空軍口袋空空嗎？炒房客不是總在顯擺很有錢(qián)嗎？當倌的到農珉工那里能夠吃到山珍海味嗎？大戶(hù)們，趕快殺雞宰豬迎接“公仆”大駕光臨吧。
八.對“有效自住剛需”的圍殲戰后，炒房客即將解甲歸田。
價(jià)值規律的威力無(wú)處不在：一種生意特別賺錢(qián)，大家都來(lái)競爭，不久就玩完。百分之幾百的利潤降到保本，降到虧本。豬肉供不應求導致漲價(jià)，高利潤導致養豬的增多，供過(guò)于求導致價(jià)格下跌。水果、蔬菜、普洱茶、鋼鐵......無(wú)不如此。就像從千軍萬(wàn)馬制造家電到降價(jià)比賽，從千村萬(wàn)山種果樹(shù)到揮淚砍果樹(shù)，從千廠(chǎng)萬(wàn)坊生產(chǎn)出口玩具服裝到大量倒閉。房市更瘋狂,下場(chǎng)更可悲。
大中城市正在進(jìn)行一次對“有效自住剛需”的圍殲戰。三大戰役已經(jīng)結束，已經(jīng)“百萬(wàn)雄師過(guò)大江”，正在“宜將剩勇追窮寇”，南下追剿“有效自住剛需”的殘余。
第N年，房市的瘋狂上漲，將導致有效自住剛需的隊伍兵敗如山倒，全軍覆沒(méi)。
殲滅戰后，百萬(wàn)裁軍（開(kāi)征物業(yè)稅）就要拉開(kāi)序幕。炒房客即將刀槍入庫，馬放南山，解甲歸田。
開(kāi)發(fā)商制造哄搶的假象是為了忽悠傻瓜的，哪曾想最終開(kāi)發(fā)商也被自己制造的假象忽悠了，不計后果，四處借貸，以每年2萬(wàn)、2.*萬(wàn)、4萬(wàn)套......的速度蓋房。
揭開(kāi)投資投機房的“供給本質(zhì)”，將其歸類(lèi)于“隱形的供給”、“間接的供給”、“未來(lái)的供給”、“超量的供給”后，房市嚴重供大于求就一目了然了。
有效自住剛需每年家庭節余以4萬(wàn)、*萬(wàn)、6萬(wàn)元……的慢速度上漲。房?jì)r(jià)以加價(jià)20萬(wàn)、*0萬(wàn)、40萬(wàn)元……的快速度上漲。無(wú)效自住剛需以每年20萬(wàn)、*0萬(wàn)、40萬(wàn)人……的快速度增加?！坝行ё宰傂琛钡目倯?hù)數呈現60萬(wàn)、*0萬(wàn)、1*萬(wàn)、10萬(wàn)……的遞減的態(tài)勢。
有效自住剛需接棒人嚴重缺乏。小魚(yú)（無(wú)效自住剛需）不計其數，但是小魚(yú)沒(méi)有長(cháng)大，反而越來(lái)越小，越來(lái)越多。趙五在200*年資金缺口20萬(wàn)元,2006年資金缺口40萬(wàn)元,2010年缺口60萬(wàn)元。
市場(chǎng)價(jià)格最終不是商人決定的，是由終端消費者決定的，衣食父母買(mǎi)不起，價(jià)格就會(huì )下來(lái)。
火車(chē)票的價(jià)格最終不是黃牛決定的，是由乘車(chē)者決定的，上帝買(mǎi)不起，價(jià)格就會(huì )下來(lái)。。
股票的價(jià)格最終不是莊家決定的，是由接棒的散戶(hù)決定的，抬轎者不肯抬轎，價(jià)格就會(huì )下來(lái)。
房子的價(jià)格最終是由有效自住剛需決定的，傳銷(xiāo)沒(méi)有下線(xiàn)后，價(jià)格就會(huì )下來(lái)。
炒房客的房子不是自己住的，出租在扣除折舊和資金成本和物業(yè)稅之后是虧本生意，最終必須把房子賣(mài)給有效自住剛需，才能真正賺到錢(qián)。賣(mài)不出去，就會(huì )套牢虧錢(qián)。炒房客的食物是有效自住剛需。目前，房?jì)r(jià)不斷上漲，已經(jīng)導致炒房客的房子總數遠遠多于有效自住剛需的需求總數，接棒人匱乏的時(shí)候，炒房客就會(huì )競相殺價(jià)，熊市就來(lái)了。
開(kāi)發(fā)商炒房客的軟肋在哪里？在股熊市，溜得最早的跑得最快的是大莊家和老股民。遇到房熊市，開(kāi)發(fā)商炒房客大多跑不了和尚也跑不了廟。拖久了，先當溫水鍋里的青蛙，最后無(wú)力再哇哇。
九.炒家剛需比很高，房?jì)r(jià)難以逾越"中產(chǎn)也月供不起"這道坎
炒家剛需比是指投資投機房與有效自住剛需之比,從實(shí)質(zhì)上反映供過(guò)于求的程度。
在二線(xiàn)的E市，表面上目前“副市長(cháng)”靠工資也買(mǎi)不起，實(shí)際上連“清潔工”、“*年以?xún)冗M(jìn)城的人”和“蚊子”的住房都在炒家手里或在售、在建了。
總人口400萬(wàn)（包括流動(dòng)人口），睡在室外的小于4000人，說(shuō)明**.*％的人住在房子里。沒(méi)有自住房的有210萬(wàn)人 / *人 = 出租房大約有*0萬(wàn)套。
近1*年合計蓋房*0萬(wàn)套 * 閑置百分20 = 大約閑置10萬(wàn)套。今后20年的任何一天，我都可以一字不改地大聲地說(shuō)出這句話(huà):“尚未住人的閑置房、在售房等，總數大于10萬(wàn)套?！?由此得知：大城市里的住房，不管是靜態(tài)還是動(dòng)態(tài)都是過(guò)剩，毫無(wú)疑問(wèn)的過(guò)剩，大于10萬(wàn)套的過(guò)剩，幾十年都過(guò)剩！
每年，開(kāi)發(fā)商都在開(kāi)新盤(pán)。一年后去看張貼的用水、用電、用氣表，許多樓盤(pán)的閑置房超過(guò)一半,炒房客在等待新進(jìn)城的人來(lái)接手?？墒?從總量上看,投資投機房40萬(wàn)套，每年在增多而不是減少。
各行各業(yè)爭先恐后加入開(kāi)發(fā)商隊伍，形成大躍進(jìn)的態(tài)勢，具備強大的生產(chǎn)能力，每年新竣工的住房數量超過(guò)當年因城市化而“凈增加的自住購房戶(hù)”和“凈增加的租戶(hù)”,這個(gè)真相被炒房囤積的水分掩蓋了。E市每年新竣工的住房有4萬(wàn)套，足夠新增人口24萬(wàn)人來(lái)使用，實(shí)際新增人口小于14萬(wàn)人。
我們來(lái)一個(gè)【供過(guò)于求狀況的沙盤(pán)作業(yè)】。在二線(xiàn)的E市，總人口400萬(wàn)，投資投機房，即出租房、閑置房、在售房大約有40萬(wàn)套。將家庭月供能力低于2000元、拿不出首付20萬(wàn)元的全部安排回家過(guò)年，有這種能力的無(wú)房戶(hù)（未婚的100男100女計算為100家），每家安排一套后，一定會(huì )剩余*0萬(wàn)套以上。
住房歸根到底需要自住剛需來(lái)接棒,而有效自住剛需不多。目前,在二線(xiàn)的E市，投資投機房（包括出租房、閑置房等）和待售房大約有40萬(wàn)套，而有效自住剛需大約在10萬(wàn)戶(hù)以下。
就像魚(yú)塘的漁夫越來(lái)越多，已經(jīng)來(lái)了40萬(wàn)個(gè)，還在與日俱增。魚(yú)鉤的尺寸越來(lái)越大。于是，大魚(yú)中魚(yú)越來(lái)越少，只剩余10萬(wàn)條。雖然小魚(yú)小蝦不計其數，如果“魚(yú)鉤”不減?。ǚ?jì)r(jià)下跌），至少有*0萬(wàn)個(gè)漁夫將空手而歸，血本無(wú)歸。
房?jì)r(jià)上漲已經(jīng)大大提前透支了百姓的購買(mǎi)力。如果房?jì)r(jià)繼續上漲，到2011年底，投資投機房和待售的各類(lèi)住房更多，“有效自住剛需”剩余的人更少。
如果“有效自住剛需”10萬(wàn)人是錯誤的估計，而是*0萬(wàn)人，因為百分20的人擁有百分80的錢(qián)，一以當十,錢(qián)袋子大大的富人也會(huì )提前囤積多幾倍的投資投機房，趨勢仍然是供過(guò)于求，仍然是即將大跌。
因為百分80的人擁有百分20的錢(qián)，非富人小小的錢(qián)袋子，決定了富人不能囤積過(guò)多的房子。只有10萬(wàn)條中魚(yú)，已經(jīng)來(lái)了40萬(wàn)個(gè)貪心的漁夫，炒房客的失敗是必然的，只是遲早的事。
最終，開(kāi)征物業(yè)稅后，炒房客會(huì )爭先恐后地出逃。市場(chǎng)恐慌的時(shí)候，掛牌賣(mài)出量就會(huì )放大10倍，買(mǎi)入量就會(huì )縮小10倍。供過(guò)于求的真相就徹底暴露出來(lái)了。長(cháng)期熊市里，不賣(mài)跳樓價(jià)，就會(huì )吃不了兜著(zhù)走。
物質(zhì)決定思想。房?jì)r(jià)不是由需求決定的，是由需求（思想）背后的錢(qián)袋子（物質(zhì)）決定的。
首付能力和月供能力有天花板。大多數人首付能力*0萬(wàn)以下,每年還按揭的能力*萬(wàn)元以下，漲價(jià)超過(guò)這條線(xiàn)，在這個(gè)城市，刀架脖子也找不到10萬(wàn)個(gè)“有效自住剛需”！
炒房客在沿海城市囤積大量住房,連五年后進(jìn)城的打工族需要的住房也已經(jīng)閑置在那里等待了。民工荒導致城市化放慢，沿海城市每年凈增人口減少,導致自住剛需的后備軍不足,所以,住房過(guò)剩將越來(lái)越明顯。供過(guò)于求必然導致房?jì)r(jià)下跌。
2010年初，在二線(xiàn)城市的E市，買(mǎi)普通一手房100平米，單價(jià)1.4萬(wàn)元（包括稅費）。張三口袋里有4*萬(wàn)元，用于裝修、家具、家電*萬(wàn)元，首付42萬(wàn)元。
【有效自住剛需接棒人還貸能力】 = 房款140萬(wàn)元 * 按揭百分*0 * 每年還按揭百分* = 按揭*8元 * 0.0* = 每年需要還貸6.86萬(wàn)元。
中國的富人有什么標準？個(gè)人年收入12萬(wàn)元以上就需要申報。200*年，起征點(diǎn)變成2000元后，有一個(gè)報道說(shuō)應該納稅的人達到20%。2010年初,一位財政部官員說(shuō):“如果起征點(diǎn)上調到*000或*000元，個(gè)人所得稅納稅人將減少到三五千萬(wàn)人?！?/p>
每年需要還貸6.86萬(wàn)元，即使有住房公積金，夫妻2人年收入大約也要在10萬(wàn)元才買(mǎi)得起。這是準富人了。這樣的房?jì)r(jià)，用王石的話(huà)說(shuō)是，一般的中產(chǎn)也買(mǎi)不起了。準富人還沒(méi)有自住房的很少。
200*年度，在二線(xiàn)城市的E市，年平均工資是*萬(wàn)元。應屆大學(xué)生和農民工的年收入幾乎都低于*萬(wàn)元。春運的時(shí)候，火車(chē)站汽車(chē)站人山人海，可是，他們的家庭有幾個(gè)在口袋里有4*萬(wàn)元？有幾個(gè)有每年還按揭6.86萬(wàn)的能力？當中產(chǎn)家庭承受不了高月供的時(shí)候,也就是有效自住剛需很少,嚴重供過(guò)于求的時(shí)候,房熊市就來(lái)了。
大家環(huán)顧左鄰右舍和親友就知道，富人囤積的投資投機房太多了，而且還在買(mǎi)入買(mǎi)入再買(mǎi)入?？墒?，夫妻2人年收入在10萬(wàn)元以上卻沒(méi)有自住房，鳳毛麟角，屈指可數。
很明顯，開(kāi)發(fā)商和炒房客的供應量是有效自住剛需接棒人的需求數的*倍以上。供過(guò)于求是很明顯的。
每年，拆遷的不少，但是，對雞蛋市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，是母雞的數量增多。拆遷100戶(hù)的土地可以蓋出*00戶(hù)。
十.住房普及率越來(lái)越高,住房最終會(huì )象汽車(chē)那樣降價(jià)普及
住房普及率,是指有房者占城市總家庭數的比例,揭示開(kāi)發(fā)商必然走降價(jià)普及之路的必然趨勢。
社會(huì )生產(chǎn)力在不斷發(fā)展，任何國家任何中高端產(chǎn)品都要走不斷降價(jià)以增大“準客戶(hù)圈”的“產(chǎn)品降價(jià)普及”之路。
【手機降價(jià)普及】：40年前，“副班長(cháng)”林彪出逃，周總理無(wú)法用手機規勸。2*年前，連省長(cháng)都沒(méi)有手機。目前，從省長(cháng)、廳長(cháng)、處長(cháng)、科長(cháng)、股長(cháng)、工程師、干事、班長(cháng)、技術(shù)工，已經(jīng)普及到車(chē)間普工、看大門(mén)的、擦皮鞋的、掃大街的，單功能的“大磚頭”賣(mài)*萬(wàn)元，降到多功能的袖珍手機只賣(mài)一二百元。
【汽車(chē)降價(jià)普及】，20年前，科長(cháng)*0年的工資剩余只能買(mǎi)0.1臺小汽車(chē)，現在1年的工資剩余可以買(mǎi)2臺。
【電視降價(jià)普及】，20年前單功能2*英寸的需要花費20年的城市平均工資，現在1年的城市平均工資可以買(mǎi)*臺。
還有【固定電話(huà)裝機費降價(jià)普及】、【電腦降價(jià)普及】等等。
汽車(chē)和家用電器是我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在充分競爭和產(chǎn)品價(jià)格不斷下降的過(guò)程中，獲得了健康發(fā)展。房市的未來(lái)，將呈現開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售（＼），買(mǎi)房人數增多（/）的【Х狀態(tài)】。
所有好產(chǎn)品的走勢都是：大短缺導致大炒作，大炒作導致大漲價(jià)，大漲價(jià)導致大生產(chǎn)，大生產(chǎn)導致大過(guò)剩，大過(guò)剩導致大熊市，大熊市導致大殺價(jià)，大殺價(jià)導致大觀(guān)望。
漁夫太貪心，“漁鉤的尺碼”不斷增大，不久，吃得進(jìn)“1*寸的漁鉤”的魚(yú)兒就基本沒(méi)有了。漁夫*頓沒(méi)有吃到魚(yú)兒后，不得不換成“1*寸的漁鉤”。于是，“漁鉤的尺碼”（房子的價(jià)格）就呈現1*寸、1*寸、11寸、*寸...的不斷縮?。ú粩嘟祪r(jià)）的趨勢。你不相信，難道河里的魚(yú)兒是隨著(zhù)“漁鉤的尺碼”不斷增大而不斷增多嗎？
【住房降價(jià)普及】體現在漫長(cháng)的熊市里，因為供過(guò)于求后形成買(mǎi)方市場(chǎng)，從消費層次越來(lái)越低的實(shí)際出發(fā)，開(kāi)發(fā)商不得不經(jīng)常降價(jià)。買(mǎi)得起1*0萬(wàn)元的買(mǎi)走后，開(kāi)發(fā)商就要開(kāi)拓買(mǎi)得起1*0萬(wàn)元的消費市場(chǎng)。呈現1*0萬(wàn)元、1*0萬(wàn)元、110萬(wàn)元、*0萬(wàn)元...的降價(jià)普及趨勢。你不相信，難道房子是窮人買(mǎi)完才輪到富人來(lái)買(mǎi)嗎？
收入不低的自住剛需，存款的投資收入會(huì )增多，工資結余會(huì )增多，加上房?jì)r(jià)會(huì )下跌，所以，堅信【住房降價(jià)普及】的必然性，自住剛需堅持就是衣食父母，堅持就是上帝。
十一.房?jì)r(jià)租價(jià)漲速比很高,租價(jià)和物業(yè)稅成了房市長(cháng)期降價(jià)的發(fā)動(dòng)機。
房?jì)r(jià)租價(jià)漲速比,是指每年房?jì)r(jià)上漲速度與每年租價(jià)上漲速度之比,揭示租價(jià)漲不動(dòng)最終導致過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)下跌的必然結果。
200*年以來(lái)，在二線(xiàn)城市的E市,房?jì)r(jià)上漲百分*00 / 租金上漲百分*0 = 房?jì)r(jià)租價(jià)漲速比為10倍。
10倍的房?jì)r(jià)租價(jià)漲速比,使得“買(mǎi)房無(wú)法戰勝通貨膨脹”。實(shí)際情況表明，雖然可能通貨膨脹，雖然房?jì)r(jià)可能上漲，但是，租金的上漲卻我行我素，每年只能提價(jià)增收0.11萬(wàn)元。經(jīng)濟不景氣，租民增加收入很少。增加的收入大多被房?jì)r(jià)上漲導致的通貨膨脹吃掉了。租房是買(mǎi)方市場(chǎng)，所以今后每年租金上漲0.11萬(wàn)元是很困難的事。正俯強勢，房東支付能力強，所以每年增加的物業(yè)稅從總體上說(shuō)，數量和速度多于租金的增加。
老板遇到通貨膨脹，企業(yè)成本大了，就要減員降薪，窮人連崗位都保不住，連吃飯錢(qián)都成了問(wèn)題，不拖欠房租你就謝天謝地了。
如果通貨膨脹導致房?jì)r(jià)繼續大漲，開(kāi)發(fā)商就會(huì )繼續大蓋特蓋，炒房客就會(huì )繼續追漲大買(mǎi)特買(mǎi)，炒房客不是為自住而買(mǎi)，閑置房和出租房就越來(lái)越多，而租房人數增多緩慢，所以租房市場(chǎng)供過(guò)于求。
目前，買(mǎi)方市場(chǎng)的特點(diǎn)更加明顯了。任何一天去租房，除了一等地段外都可以百里挑一，就是說(shuō)，房東排隊在等待租奴。
房?jì)r(jià)不斷上漲，100平米的住房，炒房客甲、乙、丙都可以賺到幾十萬(wàn)元的上漲差價(jià)，當然對租金不在乎，當然可以閑置。以1.*萬(wàn)元接手的炒房客成本很高，不得不出租減輕月供負擔。供給增多，導致租價(jià)下跌。
閑置房大多地段不佳，出租難度較大，要出租，價(jià)格不講究。每年成交的住房有百分*0是外地人買(mǎi)走的，許多房東居住在外地，沒(méi)有時(shí)間去折騰，只求有租金，多少不在乎。租房市場(chǎng)競爭加劇，供給增多，導致租價(jià)下跌。
物業(yè)稅開(kāi)征后，本來(lái)閑置沒(méi)有出租的房東,因為稅賦加重,希望減少一些損失,也開(kāi)始出租。供給增多，導致租價(jià)下跌。
加息后可能斷供或還貸困難，閑置房不得不出租。供給增多，導致租價(jià)下跌。
通貨膨脹和通貨緊縮輪番折騰，老板資金緊張、產(chǎn)品積壓，要裁員降薪。許多炒房客會(huì )有斷供之憂(yōu)，不得不出租。供給增多，導致租價(jià)下跌。
熊市里來(lái)不及賣(mài)出的短線(xiàn)炒房者，只好以出租等待解套。供給增多，導致租價(jià)下跌。
有的公司外遷或搬遷到郊區，租房人減少。需求減少，導致租價(jià)下跌。
由于炒房導致高房租高物價(jià),沿海城市出現民工荒,租房人減少。需求減少，導致租價(jià)下跌。
一些有效自住剛需購買(mǎi)了一手房、經(jīng)濟適用房，租房人減少。需求減少，導致租價(jià)下跌。
一些無(wú)效剛需到廉租房里去了，搬出租房，租房人減少。需求減少，導致租價(jià)下跌。
物業(yè)稅開(kāi)征后，如果房東要將物業(yè)稅轉嫁給租房族，但是有的租奴本來(lái)就因為降薪、通貨膨脹而支付能力下降，或因為房?jì)r(jià)上漲需要節衣縮食來(lái)增多購房款，原來(lái)租用100平米的就會(huì )變成*0平米、原來(lái)*人合租就變成*人合租、向低價(jià)的郊區轉移、甚至換城市工作，從而導致需求減少，導致租價(jià)下跌。
需求減少導致閑置時(shí)間增長(cháng)。60*號房本來(lái)月租金2000元。如果*天就可以租出去，房東就會(huì )抬價(jià)到2100元。如果已經(jīng)待租閑置*個(gè)月了，損失6000元了，趙家剎價(jià)到1*00元，房東害怕再損失6000元，就會(huì )答應。待租閑置時(shí)間越長(cháng)，表明住房市場(chǎng)越是供過(guò)于求，房東越恐懼，租價(jià)越是走低。于是房租又回到合理水平了。
房?jì)r(jià)由富人決定，房租由窮人決定。房?jì)r(jià)由投機決定，房租由需求決定。房?jì)r(jià)是理性的，是消費品，不是投資品，基本沒(méi)有泡沫，反映了居民的正常支付能力。
如果房?jì)r(jià)是合理的，租價(jià)就要漲100%，肯定漲不動(dòng)，所以租金是合理的，那么房?jì)r(jià)就應該降*0%。
租金還貸比 = 每年租金凈收益2.62萬(wàn)元 / 每年按揭還貸6.86萬(wàn)元 = 0.*8,即租金用于還貸,以租養房,只夠百分*8。合理的租金還貸比應該等于1以上，即通過(guò)出租有利可圖,至少足夠還貸。
買(mǎi)房投資投機，既賺不到漲價(jià)回報，也賺不到租金回報，折舊使得房子越來(lái)越“黃臉婆”，每月為月供發(fā)愁，每年為物業(yè)稅生氣，越來(lái)越無(wú)利可圖，越來(lái)越成為累贅，必然導致賣(mài)出者進(jìn)一步增多，房?jì)r(jià)進(jìn)一步走低。
買(mǎi)方市場(chǎng)時(shí)，誰(shuí)殺得低誰(shuí)先逃，于是，房?jì)r(jià)就不斷走低了，所以說(shuō)，租價(jià)和物業(yè)稅成了房市長(cháng)期降價(jià)的發(fā)動(dòng)機。
十二.租金工資比奇高，房?jì)r(jià)租價(jià)過(guò)高導致民工荒,城市化放慢導致房?jì)r(jià)下跌
租金工資比,是指打工族每年付出租金與每年收入之比,揭示炒作城市化概念導致高房?jì)r(jià),高房?jì)r(jià)導致城市化放慢,城市化放慢導致房?jì)r(jià)下跌的惡性循環(huán)狀態(tài)。這是價(jià)值規律在發(fā)揮作用。
民企都在走低端制造業(yè)之路。企業(yè)招不到應有的人數，應聘的找不到理想的工作。2010年初,整個(gè)珠三角地區用工缺口在200萬(wàn)以上。
每幢樓房都是一臺印鈔機,高房?jì)r(jià)導致通貨膨脹,通貨膨脹導致企業(yè)成本上升，高房?jì)r(jià)導致內需不足,產(chǎn)品無(wú)法提價(jià),于是利潤很低,如果較多地增加工資,企業(yè)就會(huì )虧本。大多數普工和剛畢業(yè)的大學(xué)生,每月加班加點(diǎn)也只有2000元以下的收入,在高消費和講排場(chǎng)的氛圍下,面對通貨膨脹、高房?jì)r(jià)、高房租和戀愛(ài)、結婚、子女就學(xué)費用、紅白事紅包開(kāi)支增多，不是月光族也是年光族。反正再100年也買(mǎi)不起沿海城市的住房,將來(lái)變?yōu)槌抢锶说脑竿淇?于是,愿意遠途到沿海來(lái)打工的在減少。
隨著(zhù)中央加大投入力度,中西部地區的投資環(huán)境改善,新廠(chǎng)增多,內遷企業(yè)增多,使得許多農民工獲得就近擇業(yè)的機會(huì )。內地和沿海展開(kāi)“搶人”大戰,工資差別只有三四百元。因為沿海地區的房租高,物價(jià)高,回家費用高,所以全年節余差不多。最大的好處是便于戀愛(ài)成家和照顧家庭。
普工隊伍的年齡狀況和吃苦耐勞性分析說(shuō)明,來(lái)自農村的普工的總人數在減少,處于青黃不接的狀況。
“60后”的年紀是41至*0歲，占普工隊伍的比例小。
“*0后”的年紀是*1至40歲。他們在積累了一定的經(jīng)濟實(shí)力、技能和經(jīng)驗后,自立門(mén)戶(hù)另尋出路的增多,占普工隊伍的比例越來(lái)越小。因為他們生長(cháng)在多子女年代,家庭人口多，生活狀況差,只能靠自己去打拼,大部分文化程度低,吃苦耐勞性強,所以他們之中適合并且愿意干普工的總人數很多?！叭丝诩t利”是指他們。
“80后”的年紀是21至*0歲。他們是普工隊伍的主力軍。因為生在改革開(kāi)放后,衣食無(wú)憂(yōu),1***年后實(shí)行獨生政策,家庭人口減少，父母有能力供養他們上學(xué),不少人是大中專(zhuān)生,不愿意干普工。他們之中即使是中小學(xué)文化程度,也是見(jiàn)多識廣,花錢(qián)隨便,吃苦耐勞性較差,所以適合并且愿意干普工的人數大為減少。
“*0后”的年紀是11至20歲。九十年代計生政策已落到實(shí)處,“人口紅利”到“*0后”就結束了。他們之中許多是在城里的甜水里泡大的,文化程度更高,生活半西化,思想受社會(huì )污染更多,適合并且愿意干普工的總人數更少。
目前城市化率大約是4*%。但是，高房?jì)r(jià)、40歲后難以找到工作和身體原因，使得許多人最終會(huì )回到農村?，F有農村人口基本屬于老弱病殘及留守兒童。城市化進(jìn)程已經(jīng)基本上被高房?jì)r(jià)扼殺了。
民工荒的后面可能是人才荒。
美國的物價(jià)低、社會(huì )保障好，他們的購房能力是我們的十幾倍。
中國有灰色收入，人家有剝削全世界的黑色收入。
美國的平均收入名列前茅，我國在100位上下。
美國的自住剛需的支付能力強多了。
人家房?jì)r(jià)收入比只有4，即4年的家庭全部收入就可以買(mǎi)入有永久土地所有權的已裝修的使用面積的200平米,占地一大片,實(shí)際價(jià)值比我們建筑面積的400平米高多了。就是說(shuō),美國人買(mǎi)入建筑面積100平米,1年的家庭全部收入就夠了。
目前,我們許多城市的房?jì)r(jià)收入比超過(guò)20，20年的家庭全部收入只可以買(mǎi)入100平米。清華大學(xué)校長(cháng)都說(shuō)買(mǎi)不起。有錢(qián)人和人才的出走必然增多。
城市化率不能顯著(zhù)上升，新進(jìn)城的基本是無(wú)效自住剛需,那么大量閑置房和每年開(kāi)發(fā)商超量的新供給就難以消化,嚴重供過(guò)于求必然導致房?jì)r(jià)下跌。
十三.租售比奇高,*0年住房出租,一分錢(qián)也沒(méi)有賺到。
2010年初，在二線(xiàn)城市的E市的某地段，炒房客張三買(mǎi)第二套住房做投資，普通一手房100平米，總價(jià)140萬(wàn)元（包括稅費）。用于裝修、家具、家電*萬(wàn)元 + 首付42萬(wàn)元 + 按揭*8萬(wàn)元 + 20年按揭利息**萬(wàn)元 = 總共花錢(qián)184萬(wàn)元。
這套100平米的新房，目前的月租價(jià)大約是0.2*萬(wàn)元 * 11個(gè)月 = 每年租金毛收入2.**萬(wàn)元 - 平均每年0.**萬(wàn)元用于再裝修、家具家電的更新、中介費等費用 = 【每年租金凈收益】為2.62萬(wàn)元 / 11個(gè)月 = 扣除費用后實(shí)際落入口袋的【每月租金凈收益】為0.2*8萬(wàn)元。
帶裝修的總房?jì)r(jià)14*萬(wàn)元 / 月租金0.2*萬(wàn)元 = 炒房客張三所買(mǎi)的一手房的【國際標準的租售比】為***個(gè)月。國際標準的租售比是200至*00個(gè)月，即合理的總房?jì)r(jià)應該是200個(gè)月至*00個(gè)月的租金就能收回總房款。
計算租售比時(shí),取值“租金毛收益”不合適,取值應該是“租金凈收益”,才能準確地反映買(mǎi)房者的實(shí)際盈利率，如實(shí)反映住房的合理價(jià)格?！居锌紤]成本的租售比】 = 總花錢(qián)184萬(wàn)元 / 每月租金凈收益0.2*8萬(wàn)元 = ***個(gè)月。***個(gè)月 / 每年11個(gè)月出租有效期 = 出租*0年才能收回184萬(wàn)元。
就是說(shuō)，2010年初追高買(mǎi)房做投資*0年，花184萬(wàn)元，在住房和土地使用權都化為烏有、一分不值后，房主的“口袋里”實(shí)際見(jiàn)到的錢(qián)仍然是184萬(wàn)元，一分錢(qián)也沒(méi)有賺到。
首付款42萬(wàn)元 + 裝修*萬(wàn)元 = 現金4*萬(wàn)用于其他投資*0年，每年復利百分*，4*萬(wàn)元乘以*0個(gè)1.0*，等于*0年后口袋有14*0萬(wàn)元 + 按揭*8萬(wàn)元 + 20年按揭利息**萬(wàn)元 = 投資其他項目*0年有1*6*萬(wàn)元 - 回收184萬(wàn)元 = 買(mǎi)第二套住房做投資少賺1*8*萬(wàn)元。虧本生意沒(méi)人做,一旦許多人醒悟,熊市就來(lái)了。
這就是【有考慮成本的租售比】很高的惡果，這就是貨幣被摻進(jìn)1桶水而房?jì)r(jià)被摻進(jìn)*桶水的真相，這就是【有考慮成本的租售比】奇高必然導致房?jì)r(jià)下跌的原因。如果改為你的數字，一定會(huì )大徹大悟。
租售比在中國能適用嗎？為什么*0年的每月租金總是按照0.2*萬(wàn)元在計算？
1.有人強調中國城市化的情況特殊，但是住房已供過(guò)于求。在二線(xiàn)的E市，表面上目前“副市長(cháng)”靠工資也買(mǎi)不起，實(shí)際上連“清潔工”、“*年以?xún)冗M(jìn)城的人”和“蚊子”的住房都在炒家手里或在售、在建了。每年新建的有百分60被囤積,屬于過(guò)剩增加。高房?jì)r(jià)已經(jīng)導致企業(yè)不景氣和民工荒,使得城市化放慢.放慢的時(shí)候，租價(jià)是不漲不跌，甚至下跌。
2.有人強調我們有通貨膨脹，但是通貨膨脹是全球性的，難道全球都不能應用租售比？人民幣被摻進(jìn)1桶水，房?jì)r(jià)被摻進(jìn)*桶水,房?jì)r(jià)已透支了10年的通貨膨脹。如果真的出現惡性通貨膨脹，外資就會(huì )出逃，民工回鄉,城市蕭條,房租必然下跌。
*.雖然可能通貨膨脹，雖然房?jì)r(jià)可能上漲，但是，租金的上漲卻我行我素，每年只能提價(jià)增收0.11萬(wàn)元(每月0.01萬(wàn)元)。經(jīng)濟不景氣，租民增加收入很少。增加的收入大多被房?jì)r(jià)上漲導致的通貨膨脹吃掉了。租房是買(mǎi)方市場(chǎng)，所以今后每年租金上漲0.11萬(wàn)元是很困難的事。正俯強勢，房東支付能力強，所以每年增加的物業(yè)稅從總體上說(shuō)，數量和速度高于租金的增加。
4.股市里的市盈率計算都是按近一二年的數據來(lái)計算。如果你一定要按照*0年的變化不定的數據來(lái)計算租售比，博士也數不清。
*.西方國家的土地具有無(wú)期限的所有權，他們計算出租年限可以大于140年，我國計算租金只能*0年，所以我國的租售比可以取值*00個(gè)月，不應該超過(guò)*00個(gè)月。*00個(gè)月 / 12個(gè)月 = 2*年。**年后就拆遷了，你做生意，不給下家留一些利潤空間,下家肯接手嗎？
6.后面10年，已經(jīng)是破舊房，裝修費用會(huì )增多，租金難以提價(jià)，每年閑置時(shí)間增多。
*.許多人認為炒房賺的主要是房?jì)r(jià)上漲的差價(jià)。1664點(diǎn)的股票一定能夠賺到上漲的差價(jià)，6000點(diǎn)的股票你就一定能夠賺到上漲的差價(jià)嗎？牛市的后面必然有熊市，房?jì)r(jià)下跌時(shí)，租價(jià)也會(huì )下跌。房市已經(jīng)相當于股市6000點(diǎn)，即使上漲見(jiàn)到10000點(diǎn)，還不是要回到*000點(diǎn)。
用租售比來(lái)計算合理的房?jì)r(jià)。
國際標準的租售比是200至*00個(gè)月，即合理的總房?jì)r(jià)應該是200個(gè)月至*00個(gè)月的租金就能收回總房款。
扣除費用后實(shí)際落入口袋的【每月租金凈收益】為0.2*8萬(wàn)元 * *00個(gè)月 = *2萬(wàn)元 - 裝修、家具、家電*萬(wàn) = 合理的毛坯一手房總價(jià)為6*萬(wàn)元 / 100平米 = 二線(xiàn)的E市的二等地段的毛坯一手房的合理單價(jià)是0.6*萬(wàn)元。目前實(shí)際單價(jià)為1.4萬(wàn)元。
這樣的計算是合理的:
月數的取值為上限的*00個(gè)月。月租價(jià)取值不低。
**年才折遷怎么只計算到2*年的租金？因為你不能只想著(zhù)自己賺錢(qián)，你必須為接棒人留下盈利空間。
一個(gè)股份公司可能存在*0年,國際上計算市盈率只計算到20年。
十四.房?jì)r(jià)市盈率無(wú)窮大。最后一棒是虧本生意
如果你是炒房客,就應該承認開(kāi)發(fā)商賺的錢(qián)比你更多。如果你認為住房值得握住*年,就應該看好開(kāi)發(fā)商的未來(lái)*年的業(yè)績(jì)。市盈率之比較說(shuō)明,房?jì)r(jià)泡沫比房地產(chǎn)股票泡沫大多了。
市盈率能夠明確反映投資回報的大小，是投資市場(chǎng)第一重要的指標。市盈率 = 市場(chǎng)價(jià)或投資額 / 每年凈盈利。
100萬(wàn)元存銀行五年期 / （100萬(wàn)元 * 利率*.6％） = 投資額100萬(wàn)元 / 每年凈盈利*.6萬(wàn)元 = 目前銀行五年期儲蓄的市盈率是28倍。意思是，投資28年能夠將一個(gè)100萬(wàn)元變成二個(gè)100萬(wàn)元。目前，在中國各種投資的合理市盈率應該參照這個(gè)28倍。這是多本書(shū)籍說(shuō)的思路。
200*年10月，股市最高的6124點(diǎn)的平均市盈率在60倍，就是投資100萬(wàn)元，在60年后，扣除成本后累計凈盈利就有100萬(wàn)元的意思。政府認為60倍平均市盈率的風(fēng)險很高，便調控下來(lái)了。
2008年10月，下跌到1664點(diǎn)時(shí)，許多房地產(chǎn)股票市盈率在*倍上下，百分*0的人虧損超過(guò)百分*0。
股市大跌的時(shí)候才知道,不講市盈率是在豪賭，是要血本無(wú)歸的。房市大跌之前不明白市盈率，就會(huì )死了還不知道是怎么死的。
在買(mǎi)房成本提高、待租閑置時(shí)間增長(cháng)、租價(jià)漲不動(dòng)和即將開(kāi)征物業(yè)稅的夾擊下，租房市場(chǎng)四面楚歌。炒房客的【市盈率】形成10、20、40、80、160、*20、640、1280......的遞增的趨勢。某市的房?jì)r(jià)市盈率已經(jīng)是無(wú)窮大，計算如下。
2010年初追高買(mǎi)房做投資*0年，花184萬(wàn)元，在住房和土地使用權都化為烏有、一分不值后，房主的“口袋里”實(shí)際見(jiàn)到的錢(qián)仍然是184萬(wàn)元，一分錢(qián)也沒(méi)有賺到，就是每年租金凈盈利為0。投資額184萬(wàn)元 / 每年租金凈盈利0 = 市盈率無(wú)窮大，意思是永遠無(wú)法將一個(gè)1萬(wàn)元變成二個(gè)1萬(wàn)元。2010年*月*日，滬指*06*點(diǎn)，平均市盈率不到*0倍，許多房地產(chǎn)股票市盈率在20倍上下，即100萬(wàn)元投資，每年有*萬(wàn)元的凈收益。
中國很神奇，200*年10月,股市只到6124，市盈率只到60倍，政府就打壓下來(lái)了，可是，2010年*月,有的城市的房?jì)r(jià)市盈率已經(jīng)是無(wú)窮大，政府總的想法還是穩住高價(jià)，小漲小跌，緩慢上漲。在2011年，可能還有一次救市。
但是,虧本生意沒(méi)人做是古今中外的鐵律,市盈率被忽視不可能永久。
十五.房?jì)r(jià)收入比奇高,房?jì)r(jià)難以逾越剛需口袋小這道坎
國際通行的房?jì)r(jià)（家庭年）收入比是*到6倍。在發(fā)達國家，認為房?jì)r(jià)收入比超過(guò)6就進(jìn)入泡沫區。日本泡沫最大時(shí)，房?jì)r(jià)收入比達到20倍左右，跌后最低只有*倍左右。美國在1*80-2000年時(shí)全國中位數房?jì)r(jià)收入比穩定在*倍左右，在2001年以后上漲，但最高的2006年也只有4.6倍。
新房房?jì)r(jià)1.4萬(wàn)元 * *0平米 + 裝修和家具家電*萬(wàn) = 1*1萬(wàn)/ 全市平均家庭收入6萬(wàn)（全市年平均收入公布數的2倍） = 200*年，二線(xiàn)的E市的二等地段的房?jì)r(jià)收入比為22，含義是次中等收入家庭22年的不吃不喝的全部收入可以買(mǎi)到一套住房。22 / *0％（國際上認為按揭月供不宜超過(guò)家庭月收入的*0％） = 次中等收入家庭一家2人干44年只能買(mǎi)到僅有使用權的新房。
22歲 + 44年 = 為房子需工作到66歲，而男*0歲女4*歲后老板就不肯聘用了。在不健全的社會(huì )保障下，要保證還貸期間不失業(yè)、不大幅降薪、不生大病，不然就可能因為斷供而被銀行收走房子。許多人啃老幾十萬(wàn)去交首付，其實(shí)是向醫生借錢(qián)，最后要還給醫院。最終是先還按揭，后還養老錢(qián)。
許多人誤以為會(huì )再漲1倍而買(mǎi)入或持有待漲，其實(shí)是水中撈月，因為新房房?jì)r(jià)2.8萬(wàn)元的房?jì)r(jià)收入比是4*，22歲 + 86年 = 為房子大眾需工作到108歲！這么高的房?jì)r(jià)明顯是在啃老和透支未來(lái)，明顯是透支了購房者的其它消費，遠遠超過(guò)了公認的合理的房?jì)r(jià)收入比。這么高的房?jì)r(jià)不可持續，沒(méi)有上漲空間,最終必然回歸理性。
用房?jì)r(jià)收入比計算一手房的合理價(jià)
國際通行的房?jì)r(jià)收入比是*到6倍。1**8年國W院在有關(guān)房改的文件中提出：房?jì)r(jià)收入比超過(guò)4倍的，應當獲得住房補貼。說(shuō)明我國正俯對國際標準是認可的。
計算如下：毛坯新房平均價(jià)未知數Y * *0平米建筑面積 / E市平均家庭收入6萬(wàn)（夫妻二人收入合計達到全市年平均收入公布數的2倍）= E市取房?jì)r(jià)收入比10為合理價(jià)。毛坯新房的合理平均價(jià)未知數Y = 房?jì)r(jià)收入比10 / *0平米建筑面積 * 平均家庭收入6萬(wàn) = 毛坯新房的合理平均價(jià)666*元。目前的實(shí)際價(jià)格是14000元。
這個(gè)計算不過(guò)分:
第一，房?jì)r(jià)收入比取值10是較高的。
第二，平均家庭收入6萬(wàn)取值不低。
第三，我國社會(huì )保障不完善，教育、醫療、養老費用和防備失業(yè)費用比較多，收入的可支配比率較低。
第四，國際通行的是大于使用面積100平米，這里取值建筑面積*0平米是調控文件提到的。
第五，國際通行的是已經(jīng)裝修的新房，這里取值是毛坯新房。
第六，國際通行的是土地所有權，我國只是使用權，含金量較低。
第七，最值錢(qián)在于土地，人家是別墅，一戶(hù)占地一片，我們每戶(hù)攤得的土地面積很少。
第八，我們的土地是全珉所有，人珉購買(mǎi)“人珉自己的土地”，應該比他國人珉購買(mǎi)“地主的土地”更便宜才說(shuō)得過(guò)去。
第九，這幾年銷(xiāo)路好，不少粗制濫造，建房的用料、質(zhì)量和配套（汽車(chē)庫、家電）比人家差了一大截。
第十，我們的鋼鐵廠(chǎng)工資、水泥廠(chǎng)工資、建筑工人工資、房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員工資、材料費、管理費等成本比人家的低。
第十一，蓋房好賺，大蓋特蓋，有的城市投資投機房與有效自住剛需比已經(jīng)4:1，加上經(jīng)濟不景氣，剛需大減，買(mǎi)力不足，供過(guò)于求，今后的熊市將向這個(gè)價(jià)格方向運動(dòng)，價(jià)值規律和大勢所趨，誰(shuí)也擋不住。
第十二，要比較就要折合為美元，而美國正在壓人民幣升值。
第十三, 駁“多印鈔票，多加工資，房?jì)r(jià)（家庭年）收入比就顯得不高了?！钡闹囌?。大多數人為老板打工，正俯不能越過(guò)老板發(fā)錢(qián)給老百姓。在大印鈔票的情況下，企業(yè)減員降薪，物價(jià)漲幅大于工資漲幅，實(shí)際支付能力下降了，本來(lái)家庭收入的0.*用于買(mǎi)房，下降為0.4。重新計算，因為分母變小后得數變大，所以在通貨膨脹情況下一家人為買(mǎi)房要多幾年。這說(shuō)明，在炒高后，通貨膨脹越嚴重，有效剛需越少，房?jì)r(jià)越是會(huì )下跌。
其實(shí)，已經(jīng)不需要計算，一部電視劇《蝸居》能夠震動(dòng)幾億民眾，就足以證明房?jì)r(jià)奇高的事實(shí)。"
十六.下跌上漲空間比很大，波浪理論表明,股市即使上漲到10000點(diǎn),也會(huì )回到*000點(diǎn)。
下跌上漲空間比是指根據波浪理論,房?jì)r(jià)下跌空間與上漲空間之比,揭示房?jì)r(jià)下跌時(shí)可能適用的黃金分割率,揭示可能下跌的幅度。
波浪理論表明，投資市場(chǎng)（股市、期市、房市）上漲時(shí)會(huì )超漲，之后會(huì )下跌一半左右去尋找價(jià)格支撐點(diǎn)。大漲后至少下跌0.*82，通常下跌幅度為0.*，暴漲后通常會(huì )下跌0.618，特別情況的下跌會(huì )達到0.8。
200*年到2008年，股市6124點(diǎn)跌到1664點(diǎn)，跌掉百分*2.8，其中房地產(chǎn)股大多跌掉百分80；石油價(jià)由14*美元跌到**美元，跌掉百分*8。這是路人皆知的事實(shí)。
不要管它會(huì )上漲多少，只需要堅信：房?jì)r(jià)總有碰到天花板的一天，珠穆朗瑪峰再高也有頂，即使當時(shí)股市見(jiàn)到10000點(diǎn)，也會(huì )下跌到*000點(diǎn)。
投機市場(chǎng)炒作的是什么？是人心中的貪婪，是對市場(chǎng)的預期。200*年是房牛市，房市的信心在通漲的預期下膨脹，所以我們看到的是牛市不言頂,只有更高，沒(méi)有最高。我們即將看到的是熊市不言底，只有更低，沒(méi)有最低。
從浪形看,二線(xiàn)的E市的二等地段,從200*年0.*萬(wàn)元,漲到200*年底1.*萬(wàn)元,是上升一浪。
200*年底1.*萬(wàn)元，因為次貸危機的沖擊跌到200*年初的0.8萬(wàn)元，是回跌二浪。
200*年初0.8萬(wàn)元，因為政府大印鈔票救市到2010年*月漲到1.4萬(wàn)元,是上升三浪。這上升三浪還在走,但根據指標的計算,最高不會(huì )超過(guò)2萬(wàn)元。
2012年底,可能進(jìn)入熊市下跌ABC浪,即進(jìn)入“疲軟的十年”。
目前的房?jì)r(jià)值不值得買(mǎi)入的計算:
在二線(xiàn)的E市二等地段,2010年*月是1.4萬(wàn)元。經(jīng)計算得知,投資剛需比大約為40萬(wàn)套:10萬(wàn)戶(hù),房?jì)r(jià)工資增長(cháng)比為*:1,房?jì)r(jià)收入比為22,有考慮成本的租售比為***個(gè)月,房股市盈率比為奇高,屬于暴漲,黃金分割率取值為可能下跌0.618。
即使瘋狂到2萬(wàn)元 - 2002年價(jià)格0.*萬(wàn)元,= 合計上漲1.* * 0.618 = 可能跌去1.0*萬(wàn)元。
2萬(wàn)元 - 可能跌去1.0*萬(wàn)元 = 未來(lái)熊市底價(jià)可能見(jiàn)到0.**萬(wàn)元。則目前的房?jì)r(jià)1.4萬(wàn)元不值得買(mǎi)入。
房?jì)r(jià)的價(jià)格變化周期比股價(jià)長(cháng)，股市經(jīng)常牛熊交替，房市大牛市可能就一次。房地產(chǎn)泡沫一旦破裂，就很難再上漲回去。見(jiàn)頂后的尋底，只能是熊途漫漫。
上世紀*0年代美國房地產(chǎn)崩潰后，*0年里房?jì)r(jià)收入比都比較低，一直到2001年才開(kāi)始上漲，只上漲到房?jì)r(jià)收入比4.6就引發(fā)次貸危機而下跌了。*0年里，美國股票指數上漲超過(guò)100倍。
日本的房?jì)r(jià)是1**0年開(kāi)始下跌的。已經(jīng)連續下跌低迷18年了，日本的高位接棒人已經(jīng)被套牢18年了，還在苦苦掙扎之中。
中國房市的正策市特點(diǎn)很明顯。200*年新增貸款*萬(wàn)億元，許多流入房市。2010年要么不可持續，要么繼續這么多就是上帝令其瘋狂。
客觀(guān)規律比人強。房市不回頭地一直上漲，一旦下跌，會(huì )很慘。漲得多就跌得多，就像吃得多一定會(huì )拉得多一樣。漲得很多，下跌空間就很大，一旦下跌，就象一塊被推到高坡上的大石頭，勢能太大了，慣性太大了，誰(shuí)也阻擋不了。
房地產(chǎn)股龍頭萬(wàn)科，20年來(lái)至少腰斬過(guò)*回。不但今后有買(mǎi)到“低價(jià)蛋”（當房奴）的機會(huì )，連買(mǎi)到“低價(jià)母雞”（當開(kāi)發(fā)商）的機會(huì )在2008年10月和2010年1月也有：多數房地產(chǎn)股大跌到比住房更有投資價(jià)值。
新股民怕跌，老股民怕漲，因為老股民知道漲得越多，就會(huì )跌得越多的道理。
十七.高位上漲的動(dòng)力必然越來(lái)越小。自行車(chē)在上坡，必然是“逆水行舟，不進(jìn)則退”。
假設自行車(chē)在上大坡時(shí),能前進(jìn)的最小速度為每分鐘踩10下，當你體力不支，只踩得動(dòng)6下，肯定會(huì )倒退。
同理可知，房市只有二個(gè)方向，非大漲即大跌,高位久盤(pán)必跌。如果資金跟不上，房?jì)r(jià)上漲速度小于所需要的最小速度（每2年上漲*0％）時(shí)，肯定會(huì )大跌。在二線(xiàn)的E市的二等地段:
2010年,*02室是新房,140萬(wàn) * 1.* = 2012年漲到182萬(wàn)。182 - 140 = 2年漲42萬(wàn)。
2012年,*02室是二手房,182萬(wàn) * 1.* = 2014年漲到2**萬(wàn)。2** - 182 = 2年漲**萬(wàn)。
2014年,*02室是次新房,2**萬(wàn) * 1.* = 2016年漲到*08萬(wàn)。*08 - 2** = 2年漲*1萬(wàn)。
2016年,*02室是舊房,*08萬(wàn) * 1.* = 2016年漲到400萬(wàn)。400 - *08 = 2年漲*2萬(wàn)。
越破舊越漲得快,一年漲*2萬(wàn),這明顯不可能。實(shí)際上高位上漲的動(dòng)力必然越來(lái)越小,房?jì)r(jià)越漲越慢。量變到質(zhì)變,房?jì)r(jià)就拐頭向下了。
200*年富人用400萬(wàn)元可以買(mǎi)到1*套新房,怎肯以400萬(wàn)元來(lái)接手你這個(gè)舊房。
*年里，一個(gè)家庭年收入12萬(wàn)元的剛需，只剩余18萬(wàn)元，房?jì)r(jià)卻上漲100多萬(wàn)元。中產(chǎn)的支付能力和心理都無(wú)法承受這種加速度型的加價(jià)。有這樣的速度，自住剛需將會(huì )全軍覆沒(méi)。
地價(jià)漲導致房?jì)r(jià)漲，房?jì)r(jià)漲導致地價(jià)漲，地價(jià)再漲導致房?jì)r(jià)再漲，惡性循環(huán)，加價(jià)不止。加到有效自住剛需基本買(mǎi)不起或不肯買(mǎi)了后，房?jì)r(jià)必然見(jiàn)頂大跌。
在高位，當“有效自住剛需”買(mǎi)不起,或嫌貴不肯再“傻”了的時(shí)候，房?jì)r(jià)上漲就會(huì )減速，就會(huì )達不到每2年上漲*0％的最小速度。比如只漲20％ - 稅費等10％ = 10％ / 2年 = 每年實(shí)際得利*％?？赡艹蔀樨撐?，是20倍風(fēng)險,這只有大傻瓜才會(huì )去接棒。
在高位，*分風(fēng)險*分利，只有快漲才會(huì )有人去博傻?？鞚q必然形成*分風(fēng)險1分利，于是，賣(mài)出的越來(lái)越多,敢買(mǎi)入的越來(lái)越少,房市上漲動(dòng)力不足，就象踩不動(dòng)的自行車(chē)往坡下倒退了。有人就要激流勇退了，有人就要順水推舟了，有人就要落井下石了。
“多行不義必自斃”，血汗錢(qián)被忽悠太多了就會(huì )捂緊錢(qián)袋子,坑害買(mǎi)家遲早會(huì )被“上帝”（消費者）懲罰的，不孝敬“衣食父母”的商家最終倒閉的還少嗎？
200*年多數人相信“永漲不跌說(shuō)”,2008年就打破這個(gè)神話(huà)了?！板\上添花追漲，落井下石殺跌”永遠是市場(chǎng)的本性。跌勢明顯，排隊追漲“湊熱鬧”的人就不見(jiàn)了，觀(guān)望“看熱鬧”的人就越來(lái)越多了，賣(mài)者就要殺跌“瞎胡鬧”了。
房市投資投機者的買(mǎi)是為了賣(mài)，與股民在6000點(diǎn)高位的投機心態(tài)是一樣的，會(huì )露出“游擊隊”的本來(lái)面目，打贏(yíng)了應該“止盈”賣(mài)出，打輸了要“止損”走人。不走的人就會(huì )在雪山上替人站崗。
十八.【炒房的擊鼓傳花】一定會(huì )中斷，因為誰(shuí)是最后一棒,小學(xué)生就可以計算出來(lái)。
炒房是博傻，太貪心就是最后一個(gè)傻瓜。
炒房是傳銷(xiāo)，最后一個(gè)必然血本無(wú)歸。
炒房是擊鼓傳花，出手太慢就會(huì )拿著(zhù)最后一棒。
炒房是水煮青蛙，不及早跳出來(lái)就是最后被煮熟的青蛙。
2010年初,在二線(xiàn)的 E市,你張三以每平米1.4萬(wàn)元的價(jià)格，買(mǎi)到100平米的住房，花140萬(wàn)元 * 1.* = 2012年擬以182萬(wàn)元賣(mài)給我李四。因為稅、費、利息等損耗掉百分10，你張三2年盈利只有百分20。
2014年，182萬(wàn)元 * 1.* = 我李四擬以2**萬(wàn)元賣(mài)給趙五。
2016年，2**萬(wàn)元 * 1.* = 趙五擬以*08萬(wàn)元賣(mài)給韓老六。
我的下線(xiàn)趙五明顯賣(mài)不出去，所以他不會(huì )來(lái)接我李四的棒。我李四當然不會(huì )接你張三的棒。
趙五以*08萬(wàn)元賣(mài)出去的可能小于千分之一，因為，如果韓老六是買(mǎi)房自住的非富人，銀行審核其月供能力后只批準按揭100萬(wàn)元以下。即使銀行同意按揭,*08萬(wàn) * 0.* = 216萬(wàn),即月供1.2萬(wàn),有幾個(gè)這樣的自住剛需呢? 經(jīng)過(guò)6年的積蓄還是買(mǎi)不起*08萬(wàn)元的房子。
如果韓老六是富人炒房客，接棒后再加價(jià)百分*0就是400萬(wàn)元了，富人在200*年用400萬(wàn)元可以買(mǎi)1*套，所以富人當“1*點(diǎn)”接手韓老六的天價(jià)房的可能小于萬(wàn)分之一。
信心有時(shí)比價(jià)值，比供求關(guān)系對價(jià)格的決定作用還要大。同樣是一桶石油，信心足是14*美元，信心不足是*4美元。2008年下半年，才幾個(gè)月，價(jià)值和現實(shí)的石油供求關(guān)系并沒(méi)有發(fā)生很大的變化，主要體現的是預期，是對未來(lái)的信心。熊市到來(lái)時(shí)，信心喪失，接棒人就突然全部消失。
無(wú)論如何，最終接手的還是有效自住剛需。就像賣(mài)豬肉的，最終接手的還是吃肉的。一斤能夠賣(mài)出多少錢(qián)，最終還是顧客來(lái)決定。400萬(wàn)元,這讓韓老六如何賣(mài)出去呢？所以現在張三們、李四們手里的大多是最后一棒。
也許你會(huì )說(shuō)，我就放1年；也許你會(huì )說(shuō)，我就放*年?？墒?，經(jīng)過(guò)重新計算，失敗的速度差不多。
炒房客睡不著(zhù)是遲早的事,張三賣(mài)出后安睡之日,就是李四失眠的開(kāi)始。
十九.先租后買(mǎi)合算率很高, *年后再買(mǎi)房可能節省許多按揭款。
先租后買(mǎi)合算率,是指推遲幾年再買(mǎi)房節省的資金與現在買(mǎi)房總價(jià)之比,以預測推遲幾年買(mǎi)房更合算的程度。
2010年，張三買(mǎi)房100平米，單價(jià)1.4萬(wàn)元（包括稅費）。按揭*8萬(wàn)元，首付42萬(wàn)元，裝修*萬(wàn)元，共需要14*萬(wàn)元。
2010年1月，*年期銀行利率是百分*.6，流通市場(chǎng)買(mǎi)入的國債投資收益率高于銀行利率。如果*年后再買(mǎi)房，投資收益率百分*的話(huà)，自有資金4*萬(wàn) * 1.0* * 1.0* *1.0* *1.0* *1.0* = 到那時(shí)口袋里有60萬(wàn)元。
按揭*8萬(wàn)元的每年利息6.86萬(wàn)元 * *年 = *4萬(wàn)元血汗錢(qián)留在口袋里。
60萬(wàn)元 + *4萬(wàn)元 - 五年花費租金10萬(wàn)元 = 五年后口袋里有買(mǎi)房資金84萬(wàn)元。
201*年,新房?jì)r(jià)可能下跌到單價(jià)1萬(wàn)元（包括稅費）,因為：
1.一物降一物?？陀^(guān)規律、美國貨幣正策、國際金融炒家、民意和物業(yè)稅是高房?jì)r(jià)的克星，正俯不丟卒保車(chē)，國家的“車(chē)馬炮”可能一敗涂地。*年后，物業(yè)稅已經(jīng)開(kāi)征了，房?jì)r(jià)必然下跌?？纯闯捶靠偷臍饧睌?，大放厥詞，再看看無(wú)房戶(hù)的心中竊喜，“請求加稅”，就知道這個(gè)結果了。
2. 2010年的改良主義調控和既怕漲更怕跌的官僚主義心態(tài)，可能使得2011年還會(huì )有一次“救市成功”的“大回春”，房?jì)r(jià)可能再次上漲。2012年后，物極必反，大熊市就到來(lái)了，土地流拍,財政就饑腸轆轆了，物業(yè)稅不得不開(kāi)征，然后房?jì)r(jià)跌跌不休，房?jì)r(jià)“沉默的十年”就來(lái)了。
*.同一天，同一地段，同樣100平米，房齡相差10年，總價(jià)相差20萬(wàn)元，這20萬(wàn)元就是10年的折舊費，即每年2萬(wàn)元的折舊費 * *年 = 這套二手房*年需要折舊10萬(wàn)元。100萬(wàn)元 - 折舊10萬(wàn)元 + 裝修殘值*萬(wàn)元 + 稅費 4萬(wàn)元 = 這個(gè)二手房**萬(wàn)元就可以買(mǎi)到。
4.2008年，這樣的新房曾經(jīng)下跌到80萬(wàn)元。201*年的價(jià)格仍然比2008年的價(jià)格貴20萬(wàn)元。說(shuō)明我的計算是保守的。
*.相信投機市場(chǎng)的規律，大漲之后是大跌。熊市不言底，所以不要以為那時(shí)新房1萬(wàn)元不可能。相信食物消化規律，吃得多就拉得多。相信波浪理論，大漲后通常下跌幅度為0.*。即使新房在目前1.4萬(wàn)元的基礎上上漲到2萬(wàn)元,下跌0.*就是1萬(wàn)元。
6.那時(shí)新房100萬(wàn)元,計算房?jì)r(jià)收入比仍高于1*,有考慮成本的租售比仍高達*00個(gè)月。
需要**萬(wàn)元 - 口袋里有84萬(wàn)元 = 只需要按揭1*萬(wàn)元。
現在買(mǎi)房需要按揭*8萬(wàn)元 - 那時(shí)只需要按揭1*萬(wàn)元 = 五年節省按揭金額8*萬(wàn)元 / 每年工資收入剩余*萬(wàn)元 = 少奮斗12年。
從長(cháng)期看,通貨膨脹不得不防，但是，近8年人民幣貶值1倍,房?jì)r(jià)上漲*倍,瘋狂炒作后的房?jì)r(jià)已透支了10年的通貨膨脹;今后*年里,可能2年通貨緊縮,*年通貨膨脹,所以資金是安全的。
如果遇到經(jīng)濟危機二次探底,你的收入降低。有買(mǎi)房則月供困難。等待觀(guān)望則雖然收入減少10萬(wàn)元,但100平米的房?jì)r(jià)可能多下跌1*萬(wàn)元,即單價(jià)跌到0.8*萬(wàn)。
這是一個(gè)基本的思路。情況千差萬(wàn)別，只要動(dòng)筆將你認可的實(shí)際數據填進(jìn)去，計算一下，就如夢(mèng)方醒，大徹大悟了。
二十.在高位買(mǎi)房，20年后按揭還清之日,就是后悔之時(shí)。
中國人愛(ài)吉印通，愛(ài)跟風(fēng)，愛(ài)湊熱鬧，遇到大便宜，總是瘋狂地爭先恐后地往前沖，然后吃虧了就象潮水般地退去。事后才明白大家都象三五歲的幼兒那樣愚昧和沖動(dòng)。
*0年來(lái)，玩過(guò)無(wú)數的“家家”。炒賣(mài)過(guò)計劃物資，炒賣(mài)過(guò)走私貨，炒賣(mài)過(guò)國庫券，炒賣(mài)過(guò)君子蘭，炒賣(mài)過(guò)手機，炒賣(mài)過(guò)進(jìn)口汽車(chē)，炒賣(mài)過(guò)城市戶(hù)口，炒賣(mài)過(guò)原始股憑證，炒股，炒外匯，炒期貨，炒黃金。哄買(mǎi)過(guò)的確良布，哄買(mǎi)過(guò)火柴鹽巴，哄買(mǎi)過(guò)家電，哄買(mǎi)過(guò)摩托車(chē)，哄裝過(guò)電話(huà)，剛哄買(mǎi)過(guò)房子和黃金。
風(fēng)水輪流轉。十年河東，十年河西。再好吃的米食佳肴也有吃膩的時(shí)候。再好的產(chǎn)品也有大家不再大把燒錢(qián)的時(shí)候。投資市場(chǎng)不斷發(fā)展，不斷創(chuàng )新，不斷變著(zhù)花樣來(lái)炒，常炒常新，老品種、老花樣的價(jià)格就回落了。
20年前，一部不能發(fā)短信的手機(大哥大)*萬(wàn)元,相當于當時(shí)二線(xiàn)城市一套80平米的二手房的價(jià)錢(qián),一對技術(shù)員夫婦*0年剩余的錢(qián)還買(mǎi)不起?，F在，一對技術(shù)員夫婦1年剩余的工資可以買(mǎi)1*0部。
那錢(qián)花得真是冤啊。幾年后，腸子都悔青了。炒房只是百花齊放中的一種，是花就會(huì )凋謝。炒房傷及珉生，危害經(jīng)濟,不會(huì )長(cháng)久。
一件中檔的外衣的壽命是8年,實(shí)際使用4年就棄之不穿了。一部手機的壽命是6年,實(shí)際使用*年就棄之不用了。一套住房的壽命是**年,實(shí)際使用20年就應該棄之不住了。你是有效自住剛需,會(huì )去租用或買(mǎi)入房齡20年以上的破舊房嗎?
20年后，物業(yè)稅已經(jīng)不少，城市化基本完成，*0歲以下的人口明顯減少，住房過(guò)剩，蓋房沒(méi)有暴利,炒房不再，閑置不能增值,“城市剩房”就會(huì )象“城市剩女”奔三就嫁不出去一樣。
20年后,隨著(zhù)保溫隔熱墻體使用、新材料的推陳出新、智能化以及人們審美觀(guān)念的改變，隨著(zhù)技術(shù)的快速發(fā)展，房子的生命周期將越來(lái)越短,現在的房子將會(huì )象奔二電腦一樣被淘汰出局。
超過(guò)20年房齡的住房,電線(xiàn)經(jīng)常短路斷路,水管到處漏水,電梯經(jīng)常罷工,卻因為幾十家意見(jiàn)難統一而難以更新。有錢(qián)的換房住新房去了，住戶(hù)大多是窮人、老人和租戶(hù)了。越住越?jīng)]檔次，越住越?jīng)]面子.
難以租出去,銀行不肯按揭了,誰(shuí)會(huì )付全款100萬(wàn)元買(mǎi)入這樣的破舊房? 要賣(mài)出則價(jià)格低廉，要等待拆遷還要1*年，成了“棄之不舍，食之無(wú)味”的雞肋。
20年后,可能讓你后悔的事太多了，環(huán)境污染,地震，提前成為危樓,遇到城建需要提前拆遷。你在城東買(mǎi)房,10年后工作地點(diǎn)換成20公里外的城西。
20年里，要面臨許多正策風(fēng)險，例如物業(yè)稅、房屋空置稅、遺產(chǎn)稅。誰(shuí)敢保證20年里不會(huì )發(fā)生金融危機、經(jīng)濟衰退和大的房熊市？
20年里,誰(shuí)敢保證不會(huì )因為失業(yè)、收入降低、家里有天災人禍而斷供。每月還了房貸后是月光族，不能創(chuàng )業(yè)投資，永遠窮。買(mǎi)房啃四老的話(huà)，最終要到醫院去還。
含辛茹苦20年,埋頭苦干20年,那時(shí)還有什么東西能夠值得你驕傲?
20年后,還有什么東西能夠支撐高昂的房?jì)r(jià)呢？
二十一.“80后”的兒子可能繼承到6套房。房奴到60幾歲可能回到租房里。
一個(gè)學(xué)齡前兒童過(guò)生日，*對大人圍著(zhù)他。在老居珉里，2010年1歲的張小強和李小花,在2*年后結婚，各自最終繼承了父母、爺爺奶奶、外公外婆的*套房。說(shuō)明計生導致許多“00后”、“10后”最終會(huì )擁有6套房。如果是官商家庭，有一二十套很正常。房子不斷建設，人口減少，幾十年積累下來(lái)，必然嚴重過(guò)剩，閑置房將隨處可見(jiàn)。
1***年以后實(shí)行獨生正策，你我接到的結婚請貼上的主人大多是獨生孩。1**8年以前“多兄弟的”基本已經(jīng)結婚，剛需大降。
1*88年全國出生人口24**萬(wàn)人，2000年下降到1***萬(wàn)人。12年下降了4*.*％。根據《全國教育事業(yè)發(fā)展統計公報》，200*年與1**6年相比，全國小學(xué)招生人數，從2*24.66萬(wàn)人下降到1**6.0*萬(wàn)人，減少*1.2％。
現在的房?jì)r(jià)，是由“60后”、“*0后”、“80后”、“*0后”加起來(lái)的大約4億人的買(mǎi)房需求支撐起來(lái)的。2*年以后，有購房需求的人變成“00后”和“10后”不到1億人，所以供過(guò)于求將十分嚴重。
2*年后，即到了20**年，“*0后”的年紀是*6至8*歲，房子大多騰空出來(lái)了。其子女“80后”的年紀是46至**歲，不需要買(mǎi)房了。
2*年后，“60后”的年紀是66至**歲。其子女“*0后”的年紀是*6至4*歲，基本不需要買(mǎi)房了。
2*年后，“00后”的年紀是26至**歲，“10后”的年紀是16至2*歲，一半沒(méi)有進(jìn)入結婚年齡，許多可以繼承到住房，或由長(cháng)輩為他們提前買(mǎi)房了。
2*年后，蚊子不交租金，10套閑置房 * 每年1萬(wàn)元物業(yè)稅 = 每年交物業(yè)稅10萬(wàn)元，子孫就像頭上頂著(zhù)10塊石頭，苦不堪言。官商們囤房，到底是在蔭庇子孫，還是禍害子孫，真的還不知道呢。
**年后，物業(yè)稅已經(jīng)不少，城市化不再，人口減少，住房過(guò)剩，炒房不再，蓋房沒(méi)有暴利，拆遷20層的樓房去蓋20層的，無(wú)利可圖，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有來(lái)拆遷的積極主動(dòng)性。如果沒(méi)有拆遷，“倒倒樓年代”的房子質(zhì)量差，已經(jīng)不敢住人,還要交物業(yè)稅（假設是新房的10分之1），你比開(kāi)發(fā)商急。于是，“要求你拆遷”變成“我要求拆遷”,送紅包求開(kāi)發(fā)商優(yōu)先拆遷。即使有補償費，20層的樓房每戶(hù)平均用地只有10平米左右，開(kāi)發(fā)商可以應用的土地使用權只剩余*2年（你買(mǎi)房到出租已經(jīng)2年，開(kāi)發(fā)商拆遷到賣(mài)出房子過(guò)1年），開(kāi)發(fā)商能夠補償給你的肯定少得不足掛齒。
那時(shí)，住房因為閑置而喪失了使用價(jià)值和拆遷價(jià)值，因為稅費很多很高而喪失了投資價(jià)值投機價(jià)值，只是一堆鋼筋水泥，子孫想賣(mài)出去，能得到幾個(gè)銅板？
有人說(shuō)，*0年房屋土地使用權期限到了以后，可以繼續繳費?？墒?，排隊搶購時(shí)蓋的住房，“蓮花倒倒樓年代”的質(zhì)量，住得越久越不安全，握得越久越是“燙手的山芋”，使用期越來(lái)越短，拆遷費越來(lái)越少，越來(lái)越不值錢(qián)，急功近利的投資者誰(shuí)會(huì )象古董那樣放*0年？
*0歲當高負債房奴 + **年 = 6*歲需要再花錢(qián)買(mǎi)一次房，但老了后，錢(qián)缺很多，借貸不到，也還不起，只好用少得可憐的拆遷費去租房。雖然使用權有*0年，**年后已是“無(wú)房戶(hù)”了。主動(dòng)伸長(cháng)脖子讓人宰，活得窩囊，繁忙一生，兩手空空。最終還是回歸到租房里去。
二十二.三年后,炒房虧損率將很高,炒房客難以逾越期市股市般虧損這道坎
炒房虧損率,是指炒房失敗人數占炒房客總人數的比例,揭示高杠桿的炒作必然導致大量負翁的事實(shí)。
股市是以自有資金的小賭博，國際上認為炒股虧損率是百分*0。期市是幾倍桿杠的大賭博,炒期貨虧損率大于百分80。住房本是象自來(lái)水和大米一樣的民生產(chǎn)品，卻被當作高杠桿的期貨來(lái)炒作，變成超級賭博工具。100萬(wàn)元的房子,只要首付*0萬(wàn)元,是*.*倍的桿杠。所以,*年后回頭看,炒房虧損率很高。
加入期市的散戶(hù)，大部分經(jīng)過(guò)股市的搏殺，是滑頭,贏(yíng)到心理價(jià)位就止盈，跌破預設價(jià)位就止損。我國全民炒房是第一回，多數炒房客缺乏風(fēng)險意識，貪得無(wú)厭，大多是死多頭。
房市沒(méi)有嚴格的準入制度和驗資制度，有鈔票就可以進(jìn)入房市，有虛假工資收入證明就可以辦理按揭，抵御風(fēng)險能力可能較低。
期市有持倉數量限制，而房市愛(ài)買(mǎi)多少就多少，沒(méi)有限制，可能買(mǎi)入過(guò)多。
期市有漲跌停板的制度，股市也有百分10的規定。房市可以“一夜暴富”，也可以象1**8年香港房市那樣“一夜赤貧”。
最可怕的是，房市與期市只有一樣是相同的，都有強行平倉的制度。炒家購買(mǎi)1000萬(wàn)的房子，自己只有*00萬(wàn)，按揭*00萬(wàn)。房?jì)r(jià)跌了40％,想賣(mài)出其中1套房子來(lái)解決月供問(wèn)題，可是，銀行不讓你賣(mài)出，因為房子跌剩的600萬(wàn)元價(jià)值全部是銀行的。斷供*個(gè)月，銀行就來(lái)收房。銀行收房后，拍得**0萬(wàn)，自己的*00萬(wàn)不見(jiàn)了，成為“負翁”欠銀行1*0萬(wàn)，房子沒(méi)有了，每個(gè)月還要還貸。被銀行列入“黑名單”，沒(méi)有東山再起的機會(huì )。
美國發(fā)生次貸危機的主要原因是按揭高杠桿。200*年，美國280萬(wàn)戶(hù)家庭收到喪失抵押房產(chǎn)贖回權通知，而且2010年預計將持續增長(cháng)。2012年，中國可能有28萬(wàn)套住房的主人變成負翁。
炒作比股市更兇猛,炒房客的下場(chǎng)比股民更慘
第一，在股市，有快速的出局機會(huì )，而且大跌時(shí)會(huì )跌得慢一些。在房市，沒(méi)有快速的出局機會(huì )，崩盤(pán)時(shí)下跌速度很快。
莊家去炒一只股票，賣(mài)出需要大于10天的時(shí)間，所以應用短炒手法，經(jīng)常洗盤(pán)，經(jīng)常走小熊，有時(shí)上，有時(shí)下，風(fēng)險不斷釋放,多數小散戶(hù)沒(méi)有大盈利，賣(mài)出的欲望不強烈。到高位后，莊家先連續幾天大幅拉高，然后又幾天在高位上下寬幅震蕩，形成巨量后混水摸魚(yú)地賣(mài)出。**％的股市莊家都可以這樣子跑掉。
因為有上下小幅震蕩的短炒機會(huì )，所以，今下午買(mǎi)明上午可賣(mài)，隨時(shí)都有短炒者接手，100萬(wàn)元的股票要賣(mài)出時(shí)，一按賣(mài)出鍵幾秒鐘后款就到帳了。加上有10％跌停板的緩沖，所以股票大跌時(shí)會(huì )跌得慢一些。
房市漲就一直漲，幾年不回頭，所以大多是豐厚盈利盤(pán),風(fēng)險不斷積累。一旦大勢不好，大利空襲來(lái)，炒家賣(mài)跌不賣(mài)漲，不少豐厚盈利盤(pán)有強烈的落袋為安的欲望，而買(mǎi)家買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，于是掛牌賣(mài)出量大增，每天成交大減。自行車(chē)上坡時(shí)要有大的力量，下坡時(shí)力量小也會(huì )下滑。房市下跌時(shí)成交量小也會(huì )下跌。
房市沒(méi)有跌停板的限制，一旦崩盤(pán)，沒(méi)有炒短者接手的緩沖，沒(méi)有10％跌停板的緩沖，下落的速度會(huì )比股市還要快，就象“下行的電梯”的鐵門(mén)，“喀嚓”一聲關(guān)上后誰(shuí)也無(wú)法出逃，可以從10樓不停頓地一直下落到*樓。一旦走熊就是大熊，包栝許多房地產(chǎn)商和大戶(hù)也會(huì )跑不掉，會(huì )套在高位。1**8年香港房市的“一夜赤貧”、“一貧如洗”、“百萬(wàn)負翁”說(shuō)的就是這樣的情況。被市場(chǎng)打倒在地，然后銀行再踏上一只腳，永世不得翻身。
一套房你可能1年還賣(mài)不出去，一買(mǎi)一賣(mài)的交易期需要幾個(gè)月，買(mǎi)者給你2萬(wàn)元定金，第2*天他發(fā)現房?jì)r(jià)已下跌了*萬(wàn)，因為他那2萬(wàn)已跌沒(méi)了，大跌后還要陰跌三五年，就不會(huì )接下還要跌幾十萬(wàn)元的“高位掉下來(lái)的飛刀”。
第二，股市不許貸款，房市按揭會(huì )放大虧損，是“杠桿毒藥”。
股市，到2010年*月，還不許貸款，不會(huì )放大虧損，安全性較好。房市按揭的桿杠放大作用的優(yōu)點(diǎn)體現在低位；房貸到高位會(huì )放大虧損，是“杠桿毒藥”。牛市里放大盈利而笑不攏嘴。熊市里，放大虧損而哭干眼淚。
因為后果嚴重，到時(shí)會(huì )爭先恐后地賣(mài)，引發(fā)大跌,“房牛市”的大堤就是這樣潰于蟻穴。
大量拍賣(mài)意味著(zhù)低價(jià)處理，于是將促使房?jì)r(jià)更快地下跌。
二十三.近*年的新盤(pán)的住房閑置率很高。目前全款買(mǎi)一套房閑置待漲,*年后可能虧損*0萬(wàn)元
按照國際通行慣例，商品房空置率在*%-10%之間為合理區，空置率在10%-20%之間為空置危險區，空置率在20%以上就是商品房嚴重積壓區。
2010年初的網(wǎng)絡(luò )文章稱(chēng):“據社科院城調隊調查顯示，中國660多個(gè)城市現有空置房6*40萬(wàn)套，可供2.6億人居住?！薄皹藴适?，每戶(hù)每月電表零讀數，且6個(gè)月以上?！苯窈?年,城市凈增人口小于2.6億人。即使*年不建房都不會(huì )缺房,說(shuō)明供過(guò)于求很?chē)乐亍?/p>
200*年4月，在天津召開(kāi)的一個(gè)內部會(huì )議上，銀監會(huì ) 劉明康還給與會(huì )人士舉了兩個(gè)極端的例子:北京出現了一個(gè)人名下**套房的事情，而且全部用的銀行貸款；上海的例子更夸張，一個(gè)人買(mǎi)了*64套?！八惶熳∫惶?，都住不過(guò)來(lái)。而且用的是銀行的錢(qián)，這怎么行?!”
200*年,北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒對記者表示：“北京絕大部分的新樓盤(pán)在交房前就已經(jīng)全部售出了。但即使到了交房后的第二年，其入住率也往往只有*0%—40%，能達到*0%入住率的已經(jīng)是比較不錯的比例了?！?/p>
北京青年報2010年*月4日訊,經(jīng)濟學(xué)者賴(lài)偉民，以普通購房者的身份在半年內走訪(fǎng)全國逾百樓盤(pán)。他說(shuō)：“掏錢(qián)的購房者八成以上做投資。真正有居住需求來(lái)看房的，面對高得離譜、漲得兇猛的房?jì)r(jià)，總是選擇觀(guān)望或放棄?！庇幸晃换卮鹳?lài)偉民說(shuō)：我原來(lái)辦廠(chǎng)，現在生意太難做。我把廠(chǎng)關(guān)了，幾年積蓄總不能放到銀行里貶值吧，所以就投資幾套房子了。像我這種情況我們那里多得很。
有人認為，中國富人不計其數，只要房地產(chǎn)有富人來(lái)買(mǎi)，泡沫就能持續。但是，就象火車(chē)站的黃牛,手里有100張火車(chē)票,自已最多用1張,那**張最終要坐火車(chē)的人來(lái)接手。當房?jì)r(jià)漲到自住剛需都買(mǎi)不起,就不得不降價(jià)了。
200*年底的迪拜危機提醒我們，迪拜吸引了全球富人到此投資，卻依然無(wú)法躲過(guò)泡沫的破裂。難道房地產(chǎn)泡沫破裂的日本、香港、美國的富人比大陸人少？葉檀說(shuō)得好：“當資金鏈崩緊到一定程度，當杠桿拉長(cháng)到一定程度，任何一只飛過(guò)天際的黑天鵝都可能引爆泡沫?！?/p>
目前出手買(mǎi)房閑置待漲的,許多是官商,許多是全款。*年后，一套房可能虧損*0萬(wàn)元。
2010年*月，在二線(xiàn)城市的E市，富人張三買(mǎi)一手房,100平米 * 1.4萬(wàn)元 = 總價(jià)140萬(wàn)元。
每年按投資收益百分*計算。140萬(wàn)元 * 1.0* * 1.0* * 1.0* * 1.0* * 1.0* = 五年后資金增值到1**萬(wàn)元。
五年里交物業(yè)稅1萬(wàn)元。
五年的總成本為180萬(wàn)元。
有的人以為閑置也能戰勝通貨膨脹,可是貨幣被摻進(jìn)1桶水而房?jì)r(jià)被摻進(jìn)*桶水,如何保值增值?
閑置是等待房?jì)r(jià)上漲而賺取差價(jià)，可是，房?jì)r(jià)市盈率已經(jīng)是無(wú)窮大,比股市6124點(diǎn)時(shí)的市盈率60倍高出許多，誰(shuí)能夠保證你一定賺錢(qián)？倒是下跌的可能性更大。
幾年前低價(jià)位買(mǎi)入的可以閑置。炒房客現在高價(jià)位買(mǎi)入的,特別是物業(yè)稅開(kāi)征后,閑置不起就要出租, 租房市場(chǎng)供應增加,租價(jià)下跌,進(jìn)而導致房?jì)r(jià)下跌。
五年后,由于物業(yè)稅開(kāi)征,供過(guò)于求和城市化放慢等原因,一手房可能下跌到1萬(wàn)元。不要說(shuō)不可能,2008年底一手房就下跌到0.8萬(wàn)元。相信波浪理論，大漲后通常下跌幅度為0.*。即使新房在目前1.4萬(wàn)元的基礎上上漲到2萬(wàn)元,下跌0.*就是1萬(wàn)元。
總房?jì)r(jià)140萬(wàn)元 / *0年 * *年 = 五年折舊10萬(wàn)元。
一手房單價(jià)1萬(wàn)元 *100平米 - 五年折舊10萬(wàn)元 = 這套二手房賣(mài)出收回*0萬(wàn)元。
總成本180萬(wàn)元 - 賣(mài)出收回*0萬(wàn)元 = 虧損*0萬(wàn)元。即虧損百分*0。
二十五.正俯扭不過(guò)客觀(guān)規律,正俯最終不得不丟卒保車(chē),丟枝保樹(shù),不得不在房管上撥亂反正,改邪舊正。
房?jì)r(jià)漲得過(guò)高過(guò)快，就會(huì )出現泡沫，而泡沫早晚是要破掉的。難道日本、美國的正俯愿意房地產(chǎn)泡沫破裂？難道日本、美國的正俯的控制力不強大？
正俯不允許經(jīng)濟危機，正俯不允許大批企業(yè)倒閉，正俯不允許搞環(huán)境污染，可是正俯不是萬(wàn)能的，對許多事束手無(wú)策，無(wú)可奈何。
客觀(guān)規律比人強。講人定勝天的老毛最終也扭不過(guò)老天爺，不得不承認自己七分成績(jì)三分錯誤。頭腦冷靜的小坪說(shuō)自己六分成績(jì)四分錯誤。
客觀(guān)規律不以人的意志為轉移。大自然春夏秋冬，四季輪回。房市，如火的夏天后面，是落葉的秋天，再來(lái)是寒冷的冬天。
60年來(lái)，不遵循規律的事，大倌沒(méi)少干，最后上天（客觀(guān)規律）都使我們付出了慘重代價(jià)。
大漲之后必然大跌，即使正俯是上帝，也創(chuàng )造不出只有上坡而沒(méi)有頂部和下坡的通天路。
不要夸大正俯的調控能力，牛市里大漲價(jià)是找死,暴漲之后必然暴跌，這是客觀(guān)規律。當倌的大吃大喝*天,他有制控自己*天不拉不撒的本事嗎?
不要以為你了解一些倌員的心思和無(wú)度,世界上最“讓人捉摸不透”的就是政治。你最多只是過(guò)河的橋板和獵兔的走狗。
社會(huì )穩 定壓倒一切，倌以交椅為天。萬(wàn)有引力，漲得越高，回落的勢能越大。爬得越高，摔得越痛。彈簧拉得越高，回縮力越大，回落的位置越低，對社會(huì )穩定危害越大。
正俯管理有個(gè)老毛病叫“正策多變”，病癥是“打擺子”，總是“一放就亂”。股價(jià)由**8點(diǎn)大漲到6124點(diǎn)，熱氣騰騰，牛氣沖天！總是“一亂就管”，運用圈錢(qián)手段來(lái)調控，在股市，發(fā)行大量新股，趁機不斷加稅?？偸恰耙还芫退馈?，200*年冬股票見(jiàn)大頂6124點(diǎn)后，病來(lái)如山倒，“飛流直下三千尺”，2008年10月最低跌到1664點(diǎn)（跌去*2.8％）。
二十六.美國發(fā)動(dòng)了房?jì)r(jià)戰、人才戰和財產(chǎn)戰,大量人才和財產(chǎn)不斷由中國流向美國
錢(qián)往低處流。美國剝削全世界,構筑了民生洼地。倌商勾結,分配不公,加上美國的低利率導致外資源源不斷地流入參與炒礦,炒房,炒股,中國構筑了民生高地。
美國房?jì)r(jià)收入比最高的2006年只有4.6倍,次貸危機后下降到4一帶。含義是次中等收入家庭4年的不吃不喝的全部收入可以買(mǎi)到一套200平米的占地一大片的永久土地所有權的別墅。2010年初,我國不少城市的房?jì)r(jià)收入比達到20,含義是次中等收入家庭20年的不吃不喝的全部收入只可以買(mǎi)到一套*0平米的平均占地只有十幾平米土地的只有*0年土地使用權的一手房。 22 / *0％（國際上認為按揭月供不宜超過(guò)家庭月收入的*0％） = 次中等收入家庭一家2人干44年只能買(mǎi)到僅有使用權的新房。
人往高處走。中美民生差異導致中國人才和財富呈現流出態(tài)勢。高房?jì)r(jià)導致民工荒，后面可能是人才荒。人才帶走大量財富。
中美在就業(yè)、收入、營(yíng)商環(huán)境、房?jì)r(jià)、物價(jià)、社會(huì )保障等方面形成強大的磁吸力。中國分配、稅收制度不合理,百分20的人擁有百分80的財富,他們中許多人把兒女先行送出國,大量財富不斷轉移出去。不斷上漲的房?jì)r(jià)使他們的財富幾倍放大。在高位將房產(chǎn)賣(mài)出后可以更多地轉移出國。
資本主義的污泥濁水隨著(zhù)改革開(kāi)放而蔓延，倌員的思想和生活方式西化。學(xué)校教育和老馬老毛理論宣傳的是無(wú)神論,貪倌在房市搞起腐敗來(lái),神鬼都不怕,祖宗懲罰不相信,無(wú)所顧忌,貪膽包天,為所欲為,再大的紅包也敢收。為了洗錢(qián)將非法所得投入房市,帶頭炒房。對房市腐敗已經(jīng)法不治眾。
炒房禍國殃民,經(jīng)濟下來(lái),人才出去,得不償失。中青年當房奴,無(wú)法創(chuàng )業(yè)。搞科技的不如炒房的,科技興國不被重視。炒房導致精神文明退步,幾乎所有信仰體系都被動(dòng)搖了,中青年的價(jià)值觀(guān)被扭曲。美國的平均收入名列前茅，我國在100位上下。西方對中青年人才顯現出極大的磁吸力,海歸不愿歸,高級人才不斷流出。清華大學(xué)校長(cháng)說(shuō),不但老師買(mǎi)不起房,連我這樣的副部長(cháng)級的校長(cháng)憑工資也買(mǎi)不起。清華畢業(yè)生大多走出國門(mén)。
炒民生不停,國家損失不止。因為城市民生比農村好,大量農村已經(jīng)成為“空殼村”“老弱村”。美國民生比中國好,中國將是怎樣的國呢?
二十七.利潤最高的地方一定風(fēng)險最大,房市印鈔機停止轉動(dòng)后變成燒鈔機。
低首付、低利率、優(yōu)惠利率、沒(méi)有物業(yè)稅的超低的養房成本，是對住房購買(mǎi)力的加倍放大,是對通貨膨脹的加倍放大，是實(shí)體經(jīng)濟資金流失的加倍放大，是對民生問(wèn)題的加倍放大,是對房市風(fēng)險的加倍放大。
加倍放大是放縱，就會(huì )導致加倍的破壞力，物極必反，盛極而衰，然后，在牛市不言頂的后面必然是熊市不言底，上漲加倍放大的后面必然是下跌加倍放大。
一切處于高位的東西都具有可怕的力量，這在物理上稱(chēng)為勢能。漲得越高下落勢能越大，漲得越高跌得越深。
上樓是高度的加倍放大。一個(gè)人從2樓跳下來(lái)是中傷,從*樓跳下來(lái)是重傷,*樓跳下來(lái)是殘廢。
房?jì)r(jià)只漲不跌，就象對地震造成的堰塞湖只堵不疏，水位升得越高就勢能越大，一旦垮塌就要死很多的人。
正府不愿看到大暴跌，就會(huì )提前進(jìn)行調控，調久必跌。
一旦下跌，就象一塊被推到高坡上的大石頭，勢能太大了，滾下來(lái)時(shí)誰(shuí)也阻擋不了。漲時(shí)超漲，跌時(shí)超跌。2011年后，房子可能變成任人殺跌的“負資產(chǎn)”?！皹?shù)倒猢猻散,墻倒眾人推”。
房牛市里房子是一塊寶，房熊市里房子卻是一棵草。
因為熊市下跌時(shí)勢如破竹，竹子一開(kāi)始很難破開(kāi)，但一劈開(kāi)，就一下子從上面一直裂到下面，所以牛市不講成本，熊市也沒(méi)人講成本。
因為投資市場(chǎng)的趨勢具有持續性，不容易改變，一旦改變?yōu)橄碌厔?，短期就不容易再改變，所以牛市不言頂，熊市不言底，只有更低，沒(méi)有最低。
因為自行車(chē)上坡時(shí)需要花大氣力,下坡不需要用力，靠慣性就會(huì )越來(lái)越快，所以房?jì)r(jià)上漲時(shí)需要動(dòng)用資金來(lái)推動(dòng),下跌時(shí)只需要動(dòng)用嘴巴說(shuō)降價(jià)，不要相信“大家都在做長(cháng)期投資”，小量就會(huì )大跌。
因為房牛市的定價(jià)權掌握在少數人手里，上漲時(shí)多數人在坐轎子,所以，下跌時(shí)多數人在坐滑梯,只要有*％的動(dòng)搖分子要“落袋為安”或割肉，就足以把房?jì)r(jià)殺低60％。
因為“炒作理由”只是“忽悠的臺詞”，所以牛市的導演者有100種上漲的理由，熊市的導演者也會(huì )有101種下跌的理由。
因為大家都在順勢而為，多數人永遠是隨波逐流，所以牛市里多頭的聲音壓倒空頭，熊市里空頭的聲音壓倒多頭。
因為牛市超漲，所以熊市就超跌。股熊市從200*年10月的6124點(diǎn)下跌，2008年10月最低跌到1664點(diǎn)，跌去百分*2.8，許多房地產(chǎn)股跌去百分80。
因為牛市一切都有可能，所以熊市一切都有可能。熊市里，王十進(jìn)去,王二出來(lái)；汽車(chē)進(jìn)去，摩托出來(lái)。
“市場(chǎng)先生”我行我素，不理睬誰(shuí)掉眼淚了。順勢者昌，逆勢者亡。熊市來(lái)了，最好的戰略是提前冬眠，是“打醬油”，不要信賣(mài)瓜的王婆,不要信“強哥”,不要“俯臥撐”，不要玩“躲貓貓”，不要“種菜”,不要“吾將上下而求索”，不然就會(huì )被套住,不然可能成為富翁。
