買(mǎi)二套首付降為15%，專(zhuān)家說(shuō)房?jì)r(jià)已到達底部，實(shí)際情況如何？
為了樓市穩定，央行也是放大招了！在24日宣布，不但預先告知存量房貸利率會(huì )調整，而且還公布，不再對二套房的首付比例做特殊要求，全國統一將二套房貸首付比例也調整到15%，也就是說(shuō)前兩套房的首付比例都為15%。這可是多年來(lái)第一次將前兩套房的首付比例拉平，表達的信號及其明顯且強烈。
調整首付比例，絕對是樓市的一大重磅工具，因為這直接決定著(zhù)買(mǎi)房的杠桿比例。之前如果手中有25萬(wàn)，那么買(mǎi)二套房，最多也買(mǎi)100萬(wàn)之下的，那么現在就可以買(mǎi)166萬(wàn)的房產(chǎn)。在過(guò)去樓市調控政策中，首付比例是一個(gè)強有力的工具，曾經(jīng)在樓市火熱的北上廣深地區，二套房首付最高要求在70%以上，有效的遏制了購房需求。
現在全面放開(kāi)，再疊加之前的樓市刺激政策，現在可以說(shuō)，除了北上廣深等4個(gè)一線(xiàn)城市之外，其他絕大多數城市，不但以前存在的限購限貸措市全部取消，而且已經(jīng)有著(zhù)史無(wú)前例的促進(jìn)樓市銷(xiāo)售的扶持措施。在大多數城市，現在去買(mǎi)房有著(zhù)補貼金額，有著(zhù)不到3%的商業(yè)房貸利率，有著(zhù)最低的首付比例，還有著(zhù)前所未有的契稅交易費用。該扶持的政策基本都出臺了。
如果還有最后一個(gè)扶持措施未出，那就是買(mǎi)二套房的房貸利率，未來(lái)可能也會(huì )同首付比例調整一樣，不會(huì )未來(lái)會(huì )有這一招嗎？而對于北上廣深等四個(gè)一線(xiàn)城市，唯一還存在的限制措施就是對于買(mǎi)房人資格的限制，可能還有著(zhù)社保繳納、個(gè)稅繳納的期限要求，如果樓市未來(lái)還會(huì )下探，估計也會(huì )被取消。
那么在這種情況下，全國樓市的底部基本形成，即使即使現在房?jì)r(jià)不到底部，也已經(jīng)快接近底部了。同樣在北上廣深等4個(gè)一線(xiàn)城市，可能樓市底部的信號，還要等待進(jìn)一步房產(chǎn)價(jià)格的變化、以及扶持政策的后續推出而定。所以4個(gè)一線(xiàn)城市的樓市走向，將會(huì )成為全國樓市價(jià)格的風(fēng)向標。
那么仔細觀(guān)察，國家統計局公布的2024年8月份，全國70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況來(lái)看，現在樓市價(jià)格普遍還是在下跌趨勢中，即使有著(zhù)上海和南京的樓市反向價(jià)格信號，但是其他一線(xiàn)城市和全國大中城市仍然還在小幅下跌，這就表明樓市下跌還有一些慣性，并不會(huì )因為央行政策出臺，就馬上價(jià)格形成反轉。
從2021年到現在的三年間，我國樓市的發(fā)展真的是天翻地覆。有不少地方房?jì)r(jià)下跌超過(guò)30%，從政策層面，確實(shí)不可能無(wú)視房?jì)r(jià)下跌而不出手了。現在買(mǎi)前兩套房的首付都下調為15%，其實(shí)也是一個(gè)信號，未來(lái)即使樓市慣性下跌，基本上不可能從最新的目前價(jià)格再下跌15%了。
為何呢？假如100萬(wàn)房款，現在首付15萬(wàn)，還貸需要85萬(wàn)加利息。假如房?jì)r(jià)從現在再下跌15%，房屋價(jià)格只剩下85萬(wàn)，后續房產(chǎn)就變成負資產(chǎn)。那么購房人到底是應該繼續供房還是應該斷供呢？出現大范圍的負資產(chǎn)房屋，對于經(jīng)濟穩定是有著(zhù)非常大的危害，甚至會(huì )影響社會(huì )穩定。
此次將二套房首付比例調低之后，也表明了監管部門(mén)的一個(gè)決定，未來(lái)的房?jì)r(jià)即使再下調也不會(huì )調整的太多了。房?jì)r(jià)處于慣性，可能還會(huì )繼續下調，但是之后有可能就是長(cháng)期橫盤(pán)或者微微反彈上揚。
不過(guò)最終的信號，就是先要看北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市，如果他們的房?jì)r(jià)穩定了，那有可能陸續其他城市樓市也會(huì )慢慢穩定。如果北上廣深房?jì)r(jià)還繼續下調，繼續出臺四個(gè)一線(xiàn)城市的扶持調控措施，那么其他地方樓市還需要一段時(shí)間才能穩定。大家覺(jué)得呢？
