廣發(fā)證券：新政助力房?jì)r(jià)“止跌回穩” 房地產(chǎn)板塊價(jià)值錨點(diǎn)重估
智通財經(jīng)APP獲悉，廣發(fā)證券發(fā)布研報稱(chēng)，截至2024年10月6日，全國四限政策限制指數已降至歷史新低，未來(lái)政策可放松空間將主要集中在高能級城市。當前政策力度顯著(zhù)提升，且新政后的基本面(十一期間)呼應強勁，板塊四季度既有持續政策預期催化，又有機會(huì )驗證政策對基本面影響效果。在當前政策力度下，預計地產(chǎn)公司整體市值修復中期趨勢或可參考1xNAV，也就是相當于平均1.4xPB，建議提高地產(chǎn)板塊配置比例。
廣發(fā)證券主要觀(guān)點(diǎn)如下：
中央提出止跌回穩，地方跟進(jìn)政策優(yōu)化
根據國新辦發(fā)布會(huì )，2024年9月24日央行、住建部等出臺地產(chǎn)放松政策：全國層面二套最低首付比由25%下調至15%，降準降息引導存量房貸利率降低50bp左右；保障房再貸款資金支持比例由60%提高至100%，允許政策性銀行、商業(yè)銀行支持有條件的企業(yè)市場(chǎng)化收購房企土地。9月26日，根據中央政治局會(huì )議，首次明確促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩”。
在“924新政”后，多個(gè)重點(diǎn)城市跟進(jìn)政策放松，根據各地政府官網(wǎng)，廣州全面取消居民家庭限購政策，北深首/二套商貸首付比例下調至15%/20%，上海首/二套商貸首付比例下調至15%/20%-25%。截至2024年10月6日，全國四限政策限制指數已降至歷史新低，未來(lái)政策可放松空間將主要集中在高能級城市。
市場(chǎng)成交出現回溫，網(wǎng)簽表現尚待釋放
根據中介數據2024年國慶期間，72城二手房日均成交2622套，較節前一周環(huán)比增長(cháng)23.4%，較23年國慶期間日均成交(1445套)增長(cháng)81.5%，成交增長(cháng)來(lái)自于帶看量及帶看轉化率的雙高。國慶期間72城二手房日均新增帶看6.2萬(wàn)組，較節前一周環(huán)比增長(cháng)45.0%，來(lái)訪(fǎng)轉化率(成交/來(lái)訪(fǎng))達到4.3%，較中秋假期提升0.3pct。4個(gè)一線(xiàn)表現優(yōu)異，北京、廣州二手成交套數同比增長(cháng)273.7%、118.4%。由于房屋交易過(guò)程中，網(wǎng)簽過(guò)戶(hù)為最后一個(gè)環(huán)節，因此房管局網(wǎng)簽數據較實(shí)際成交有一部分滯后性，部分國慶實(shí)際成交將在近期于網(wǎng)簽端逐漸釋放。
房?jì)r(jià)是重要觀(guān)測變量
根據中介房源成交數據，96城房?jì)r(jià)在517新政后(24年21周-24周)連續4周環(huán)比上漲，周均環(huán)比上漲0.4%，在此之后，6月末開(kāi)始，房?jì)r(jià)連續11周環(huán)比下跌，周均環(huán)比-0.6%，進(jìn)入9月以來(lái)，房?jì)r(jià)跌幅明顯收窄。本次中央明確“止跌企穩”的要求，房?jì)r(jià)是重要的觀(guān)測變量。
投資建議：當前政策力度顯著(zhù)提升，且新政后的基本面(十一期間)呼應強勁，板塊四季度既有持續政策預期催化，又有機會(huì )驗證政策對基本面影響效果。在當前政策力度下，預計地產(chǎn)公司整體市值修復中期趨勢或可參考1xNAV，也就是相當于平均1.4xPB，建議提高地產(chǎn)板塊配置比例。
個(gè)股選擇方面，在現金流安全、經(jīng)營(yíng)穩健的基礎上，選擇低估值、高銷(xiāo)售增速的優(yōu)質(zhì)房企。中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)符合高均價(jià)且修復到1xNAV彈性空間大的特征。如果比較當前PB及24年5-6月PB高點(diǎn)，建議關(guān)注彈性空間較大的中國海外發(fā)展(00688)、越秀地產(chǎn)(00123)、華潤置地(01109)、龍湖集團(00960)、華發(fā)股份(600325.SH)、建發(fā)股份(600153.SH)、建發(fā)國際集團(01908)等。
風(fēng)險提示：政策落地規模、節奏、效果等不及預期；當前市場(chǎng)信心偏弱，若不能有效去庫存，景氣度將面臨進(jìn)一步下行壓力；假設市場(chǎng)有進(jìn)一步下行的風(fēng)險，將影響企業(yè)盈利能力的修復節奏。
來(lái)源：智通財經(jīng)網(wǎng)
