新加坡再度出手給房?jì)r(jià)“降溫”

遠眺新加坡城市景觀(guān)。（吉印通社發(fā)）

日前，新加坡國家發(fā)展部和建屋發(fā)展局宣布，將建屋局房屋貸款的貸款與估值比率上限（LTV）從80％下調至75％，并提高額外安居津貼（EHG）。此舉旨在進(jìn)一步幫助首次購買(mǎi)組屋者尤其是中低收入家庭購買(mǎi)新組屋和轉售組屋，并促使非剛需買(mǎi)房者更加謹慎貸款購房，以遏制轉售組屋價(jià)格不斷攀升的態(tài)勢，防止引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。

新加坡政府此前推出的降溫措施，以及增加預購組屋供應量的做法，已經(jīng)使轉售組屋價(jià)格上漲態(tài)勢放緩。新加坡轉售組屋價(jià)格在2023年上漲了4.9％，比2022年的10.4%漲幅明顯縮窄不少。不過(guò)，市場(chǎng)強勁而廣泛的需求，加上今年達到最低居住年限要求的可交易套數數量較少，導致今年上半年的轉售組屋價(jià)格漲幅超過(guò)4％。

截至今年7月底，新加坡已經(jīng)成交約543套百萬(wàn)新元以上轉售組屋，超過(guò)了去年全年470套的成交量。尤其是7月份，有120套轉售組屋成交價(jià)格在百萬(wàn)新元以上，刷新了歷史紀錄。百萬(wàn)新元以上的轉售組屋不斷涌現，助漲了居民買(mǎi)賣(mài)組屋的熱情。

新加坡約八成以上的人口居住在政府提供的組屋，近年來(lái)隨著(zhù)外資大量流入以及移民快速增加，新加坡的房地產(chǎn)交易量與價(jià)格均在顯著(zhù)增長(cháng)。政府組屋、公寓、私宅等房產(chǎn)交易價(jià)格的快速增長(cháng)，引發(fā)政府關(guān)注并多次出臺調控政策，防止房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱。

從轉售組屋銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，今年7月份同比上漲7.6%。所有房型價(jià)格均在上漲，其中三居室上漲6.6%，四居室上漲8.7%，五居室上漲7.6%，公寓式組屋上漲6.3%。成熟社區與非成熟社區的價(jià)格，分別上漲了7.8%和7.5%。房?jì)r(jià)漲幅已經(jīng)明顯快于居民收入增幅。

從轉售組屋交易量來(lái)看，7月份共成交3049套，環(huán)比增長(cháng)39.6%，同比增長(cháng)48.3%。按房型交易量來(lái)看，三居室組屋占24.9%，四居室組屋占46.0%，五居室組屋占23.5%，公寓式組屋占5.6%。從區域分布看，7月份轉售組屋中非成熟社區占59.5%，成熟社區占40.5%。

此次調降貸款與估值比率上限，是新加坡政府四年之內的第三次調整，此前每次降幅都是5個(gè)百分點(diǎn)。2021年12月，首次由90%降至85%。2022年9月，由85%降至80%。今年8月20日起，再調低至75％。這意味著(zhù)從8月20日起，建屋局提供的房貸金額將不超過(guò)房子價(jià)值的75％。調整后建屋局同金融機構發(fā)放貸款的比例上限保持一致。買(mǎi)方必須用較多的現金或公積金儲蓄來(lái)支付組屋25%的首付款。

新規對首次購買(mǎi)組屋者的影響較小，尤其是低收入家庭，因為他們能獲得較高的購屋津貼。為幫助中低收入家庭購買(mǎi)組屋，符合條件的首次購買(mǎi)組屋家庭可獲得的額外安居津貼上限，從目前的8萬(wàn)新元調高至12萬(wàn)新元。而首次購買(mǎi)組屋的單身者額外安居津貼上限，則從4萬(wàn)新元調高至6萬(wàn)新元。

購買(mǎi)組屋者的收入越低，獲得的額外安居津貼就越多，且不受房屋類(lèi)型和地點(diǎn)的影響。月均收入低于1500新元的家庭，以及月均收入少于750新元的單身者，可獲全額額外安居津貼。在轉售組屋交易完成后的兩個(gè)月內，所獲的額外安居津貼將由政府部門(mén)自動(dòng)存入買(mǎi)方的公積金戶(hù)頭。

這次調高額外安居津貼后，預計每年將有13000戶(hù)首次購買(mǎi)組屋的家庭受益。額外安居津貼政策于2019年9月推出，至今已有約72300戶(hù)首次購買(mǎi)組屋的家庭受益，共獲得超過(guò)20億新元的政府津貼。在受惠的家庭中，有四成購買(mǎi)了轉售組屋，六成向政府建屋局申購了預購組屋、剩余組屋或開(kāi)放預訂組屋。

此外，新加坡政府為了減輕居民在繁忙工作之余照顧家庭的壓力，給居民家庭更多的幫助與支持，將從明年年中起微調組屋政策，允許單身者或已婚者在申購父母住處附近的預購組屋時(shí)享有優(yōu)先權，以便照顧父母。另外，年邁或單身人士都將能購買(mǎi)新居。不過(guò)，單身者必須滿(mǎn)35歲才能向建屋局申購預訂組屋，而且只能買(mǎi)兩居室。政府調整政策后，雖然讓單身者享有優(yōu)先權，但并未允許單身者購買(mǎi)更大的房型。

政府預計降低貸款比例后，將影響約一成的轉售組屋買(mǎi)家，不過(guò)這類(lèi)買(mǎi)家仍可能愿意支付更多費用購買(mǎi)靠近市中心或地點(diǎn)較好的房產(chǎn)。政府若不提前采取措施預防，可能導致轉售市場(chǎng)與經(jīng)濟基本面脫節而引發(fā)泡沫。房地產(chǎn)行業(yè)分析師普遍認為，此次政府推出的轉售組屋降溫政策，無(wú)疑將對抑制房?jì)r(jià)起到積極作用。（經(jīng)濟日報駐新加坡記者 蔡本田）