中信證券：房?jì)r(jià)和股價(jià)在中長(cháng)期呈現同趨勢變動(dòng)，但房?jì)r(jià)的表現往往滯后

房?jì)r(jià)和股價(jià)在中長(cháng)期呈現同趨勢變動(dòng)，但房?jì)r(jià)的表現往往滯后，波動(dòng)幅度往往更小。

當然，房地產(chǎn)市場(chǎng)不能簡(jiǎn)單和股市對比估值，因為房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)權自住和租住本質(zhì)上存在較大差異，并反映在較低的租金上。我們預計2024年房?jì)r(jià)可以止跌回穩，在此背景下被低估的地產(chǎn)公司值得推薦。

房?jì)r(jià)和股價(jià)在中長(cháng)期一般呈現同趨勢變化，即財富效應明顯。

無(wú)論資本市場(chǎng)是上升還是下降的階段，房?jì)r(jià)變化的趨勢往往和股價(jià)變化趨勢一致。海外發(fā)達國家房?jì)r(jià)和股價(jià)同向表現的特征則更為明顯，只不過(guò)房?jì)r(jià)往往晚于股價(jià)的變化而變化。財富效應是解釋房?jì)r(jià)和股價(jià)同向變動(dòng)的主要原因，即居民財產(chǎn)性收入的增加反過(guò)來(lái)又增加了居民其他資產(chǎn)配置的需求。

此外，股價(jià)和房?jì)r(jià)上升的階段，往往宏觀(guān)經(jīng)濟也趨勢向好。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現往往滯后，而且一般較之資本市場(chǎng)表現更為平穩。

無(wú)論是在資本市場(chǎng)上行期還是下行期，股價(jià)往往先于房?jì)r(jià)表現而表現。當然，房?jì)r(jià)的波動(dòng)性遠小于股價(jià)，根據國家統計局和Wind數據，2005年以來(lái)，房?jì)r(jià)指數的月度環(huán)比標準差為0.5%，滬深300的標準差則到了8.0%。無(wú)論在上漲還是下跌的環(huán)境中，股市的彈性都往往更大。在成交量方面，樓市的波幅也明顯小于股市。

房地產(chǎn)市場(chǎng)不能簡(jiǎn)單和股市比較估值。

我國的房屋租金回報率的倒數（相當于股市的PE）確實(shí)長(cháng)期高于資本市場(chǎng)。不過(guò)，兩者不能簡(jiǎn)單比較，因為業(yè)主在受教育等方面的權益領(lǐng)先于租戶(hù)，業(yè)主居住的裝修自由度和居住穩定性也明顯領(lǐng)先于租戶(hù)，租賃形成的居住權和自有房屋居住權存在明顯的差異。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期交易成本顯著(zhù)偏高，作為一項資產(chǎn)其流動(dòng)性偏低。房地產(chǎn)資產(chǎn)在結構上存在顯著(zhù)差異，以二手為主新增供給較少的區域房?jì)r(jià)受預期影響很大。

我們預期2024年房?jì)r(jià)止跌回穩。

2024年9月以來(lái)，政策以推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩為目標，綜合利用降低首付，降低利率，增加公積金貸款額度等一系列手段。

到十一長(cháng)假之后，市場(chǎng)呈現初步止跌的跡象，交易量看房人數都明顯提升，新房和二手房市場(chǎng)都熱度上升根據貝殼APP，國慶假期（10.1-10.7）84個(gè)樣本城市二手房交易套數同比上漲54%，二手房帶看量較前一周上漲48%。

我們相信，在政策持續發(fā)力的背景下，改善性需求有望不斷釋放，預計年內可以實(shí)現止跌回穩目標。

投資策略：

股市不是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本因素，不過(guò)股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)往往呈現同向變化的趨勢，且房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現往往滯后于股市。不動(dòng)產(chǎn)在居民資產(chǎn)負債表的組成中權重大幅高于金融資產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩對宏觀(guān)經(jīng)濟穩定的意義巨大。如果政策目標實(shí)現，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的盈利能力有望顯著(zhù)恢復，當前市值則可能顯著(zhù)低估。

本文作者：陳聰（S1010510120047）、張全國、劉河維、王天瑜、朱翀佚、李俊波，來(lái)源：中信證券研究，原文標題：《地產(chǎn)｜樓市和股市關(guān)系研究》

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市場(chǎng)有風(fēng)險，投資需謹慎。本文不構成個(gè)人投資建議，也未考慮到個(gè)別用戶(hù)特殊的投資目標、財務(wù)狀況或需要。用戶(hù)應考慮本文中的任何意見(jiàn)、觀(guān)點(diǎn)或結論是否符合其特定狀況。據此投資，責任自負。