你真的了解東莞這個(gè)城市嗎？可以說(shuō)一下你的見(jiàn)解嗎？
以前，要是有個(gè)人介紹自己是東莞人，別人一般都會(huì )用意味深長(cháng)的眼光看著(zhù)他，要么笑而不語(yǔ)，要么盤(pán)根問(wèn)底。理由你懂，我不說(shuō)。論當今中國，有哪個(gè)城市是倒下去之后能重新站起來(lái)的？除了東莞，沒(méi)有第二個(gè)。
今天的東莞，在粵港澳大灣區的規劃中，前擁香港深圳，背靠廣州，享三大國際都市環(huán)繞核心區位擔當的地緣優(yōu)勢，未來(lái)不可估量。
粵港澳大灣區的建設，拓展了東莞的發(fā)展空間，在新一輪發(fā)展中，東莞可依托粵港澳大灣區的發(fā)展戰略機遇，緊緊依靠自身強大的現代制造業(yè)基礎，與區域內其他城市形成優(yōu)勢互補、錯位發(fā)展。
可以說(shuō)，東莞是左右逢源的城市。
東莞的地緣優(yōu)勢有多突出？東莞西部區域（比如虎門(mén)），正好地處粵港澳大灣區黃金軸線(xiàn)上。
這個(gè)軸線(xiàn)從香港開(kāi)始，途徑蛇口半島——前后?！獙毎仓行膮^——深圳機場(chǎng)——虎門(mén)，最終抵達廣州南沙、廣州市區。
東莞的西部，恰恰在黃金軸線(xiàn)的中間位置。
東莞的南面幾乎全部都是深圳，松山湖、塘廈和鳳崗，全部都與深圳接壤，而且，接壤的大部分都是深圳最發(fā)達的區域。
東莞從“制造”到“智造”，松山湖是主力軍粵港澳大灣區的灣區產(chǎn)業(yè)有一個(gè)非常明顯的特征，其他城市群中絕對找不到，這個(gè)特征就是——產(chǎn)業(yè)遷移和產(chǎn)業(yè)升級做的最為超前。
比如，東莞在我們過(guò)往的印象中，這就是個(gè)世界工廠(chǎng)，是個(gè)以低端電子組裝制造為主的城市。
而在東莞的松山湖，除了工廠(chǎng)之外，還聚集了大量來(lái)自深圳的企業(yè)，萬(wàn)科的建筑研究中心、華為的松山湖科研中心、OPPO和vivo的科研中心、大疆的研發(fā)等等。近期，連華為都有2700名員工從深圳到東莞松山湖上班。
粵港澳大灣區新一輪的產(chǎn)業(yè)遷移、產(chǎn)業(yè)更迭和產(chǎn)業(yè)升級已經(jīng)啟動(dòng)，而東莞松山湖就是這一輪大趨勢的起點(diǎn)。
東莞這個(gè)世界工廠(chǎng)，正在從低端制造業(yè)逐步升級為，深圳之外的另一個(gè)科研創(chuàng )新聚焦點(diǎn)。
深圳是粵港澳大灣區的老大，有不少企業(yè)是：總部在深圳，研發(fā)在東莞，工廠(chǎng)在惠州，在惠州港裝船，直接出口東南亞，而在粵港澳大灣區，類(lèi)似這樣的企業(yè)有上千家，甚至是上萬(wàn)家。
深圳不僅形成了區域產(chǎn)業(yè)鏈、甚至是產(chǎn)業(yè)網(wǎng)，還跨過(guò)了制造業(yè)轉移的階段，邁入了研發(fā)產(chǎn)業(yè)的跨區域轉移。
東莞、惠州、中山，作為重要的產(chǎn)業(yè)轉移承接地，已經(jīng)或正迎來(lái)產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的良機。
從區位上來(lái)講，東莞、惠州最方便，靠近深圳傳統制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區，同時(shí)交通也較便利。
而環(huán)深三大城市中，東莞經(jīng)濟底子最強，惠州次之，中山稍弱于惠州。
所以，東莞當之無(wú)愧地成為最受深圳輻射的城市，2017年GDP突破7000億，在廣東省排第三位。
造就這一項項斐然成績(jì)的背后，除了各鎮街鼎盛的制造業(yè)，松山湖高新區立了大功。
松山湖作為國家級高新區，目前，在全國國家高新區綜合排名第29位，是珠三角國家自主創(chuàng )新示范區的重要組成部分。
而將“東莞智造”和“東莞制造”最巧妙結合的典型代表，非“莞產(chǎn)智能手機”莫屬。
從松山湖第一家無(wú)人工廠(chǎng)生產(chǎn)線(xiàn)冒出，華為、OPPO、vivo、金立“莞產(chǎn)智能手機”航母戰團崛起，華為移動(dòng)終端、大數據中心整體搬遷落地，到莞馬開(kāi)幕式上的機器人舞蹈表演，國際科技合作周上的無(wú)人機方陣，智博會(huì )上的機器人下象棋。
“世界工廠(chǎng)”東莞以驚艷十足的黑科技旋風(fēng)讓人眼前一亮，“東莞制造”煥發(fā)第二春靠的正是“東莞智造”。
背靠大樹(shù)好乘涼，有世界創(chuàng )新之都深圳老大哥的提攜，東莞走上了“傍科技大款”之路。
曾經(jīng)的制造業(yè)之都，因其強大的高科技人才需求吸引無(wú)數年輕人前往。
2017年，東莞的GDP突破7000億，依托雄厚的制造業(yè)和松山湖崛起的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，東莞的萬(wàn)億城市目標越來(lái)越清晰。
所以說(shuō)，東莞是一個(gè)有產(chǎn)業(yè)支撐的城市，經(jīng)濟底子足夠好，投資前景好。
夢(mèng)在深圳，睡在東莞對于東莞，哪些人群適合買(mǎi)？
1、剛需可以買(mǎi)。例如在觀(guān)瀾、龍華上班的人，更可以買(mǎi)。
2、長(cháng)期投資者也可以買(mǎi)。此區域是5年以后才有比較大的回報，超短線(xiàn)投資不建議。
基本上，臨深片區基本都有上漲空間，深圳房?jì)r(jià)太高，外溢效應明顯，不過(guò)套現周期長(cháng)，需長(cháng)期投資。
那應該選擇什么區域呢？
東莞松山湖在產(chǎn)業(yè)推動(dòng)下，有產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)人口基礎。鳳崗塘廈在優(yōu)勢區位引導下，有自住剛需客基礎。這兩個(gè)板塊的房?jì)r(jià)基礎是扎實(shí)的。
1.日益完善的交通，吸引了大批深圳購房者外溢
隨著(zhù)軌道交通的逐漸完善，東莞會(huì )吸引相當一部分買(mǎi)不起深圳市中心的購房者外溢。
臨深買(mǎi)房，優(yōu)先選擇已經(jīng)開(kāi)通地鐵或中短期有地鐵修建的區域，軌道交通是人口外溢的基礎。
目前東莞到深圳的地鐵已在規劃中。
東莞目前開(kāi)通的地鐵只有2號線(xiàn)。據相關(guān)消息稱(chēng)：
深圳地鐵11號線(xiàn)終點(diǎn)位于深莞交界處的碧頭站，將于2017年下半年建成通車(chē)，而東莞3號線(xiàn)最早通車(chē)也要到2020年之后了。
深圳地鐵6號線(xiàn)將在荔林站與東莞軌道交通1號線(xiàn)銜接，東莞地鐵1號線(xiàn)最早通車(chē)時(shí)間為2022年。
深圳地鐵12號線(xiàn)和18號線(xiàn)還計劃與東莞地鐵2號線(xiàn)對接，這兩條線(xiàn)路是規劃線(xiàn)路，目前尚無(wú)明確開(kāi)工日期。
深圳地鐵10號線(xiàn)將在東莞設鳳崗站，預計將在2020年通車(chē)。
然后是高速公路，工作在深圳而住在遠距離的深圳周邊，想必大部分人都會(huì )有節余的資金來(lái)買(mǎi)車(chē)和用車(chē)，所以高速的發(fā)達程度是決定臨深買(mǎi)房的另一重要因素。
深圳購房者外溢對路網(wǎng)的密集程度有較高的要求，我們可以看到東莞通往深圳的高速線(xiàn)路多達8條，并且在深圳對外的延伸的免費高速的4條高速，通往東莞有3條（梅觀(guān)高速、龍大高速、南光高速），目前沿江高速也正在醞釀取消收費。
實(shí)際情況是雖然東莞距離深圳福田很近，但進(jìn)出高速路前后有一段市郊路、市區擁堵路段，紅綠燈路口較多，耗時(shí)并沒(méi)有很理想，1.5小時(shí)內到達福田已是很理想了，以后隨著(zhù)交通設施的改善，前景也會(huì )很好。
2.除了松山湖，鳳崗塘廈也一定會(huì )起飛
買(mǎi)松山湖好理解，剛才已經(jīng)說(shuō)了它未來(lái)強大的高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景，那鳳崗和塘廈又為什么值得投資呢？
東莞鳳崗則是東莞距離深圳最近的板塊，以?xún)?yōu)勢的區位距離吸引了大量來(lái)自深圳方向的剛需外溢，是深圳邊緣的衛星“睡城”。
東莞鳳崗塘廈離深圳腹地近，離經(jīng)濟發(fā)展潛力大的前海也非常近。
得天獨厚的位置也使鳳崗房?jì)r(jià)飆到了將近3萬(wàn)，這是要和龍崗的某些區域以及坪山新區的房?jì)r(jià)持平的節奏。
對于鳳崗和塘廈來(lái)說(shuō)，它們并不是東莞的中心城區，但房?jì)r(jià)卻僅次于松山湖。
東莞鳳崗位于東莞的最南端，斜插入深圳腹地，是目前臨深片區中距離深圳最近的區域，不足10km，因區域路況條件一般，需要繞遠路，高速公路車(chē)程大約40分鐘左右。
目前該區域配套相對落后，主要是工業(yè)聚集區，有大量的工廠(chǎng)運轉，區域城市界面混亂，人員構成相對復雜，整體印象相對較差。
目前深圳龍華均價(jià)5-6萬(wàn)，龍崗均價(jià)4-5萬(wàn)，而從城市距離上講，鳳崗與上述兩大區域的城市距離相同，因位于東莞，且配套較差，區域均價(jià)2-3萬(wàn)元/㎡。
東莞鳳崗區域間價(jià)差2-3萬(wàn)/㎡。該區域最大的價(jià)值是與深圳最短的距離和較高的價(jià)差，但區域環(huán)境和生活氛圍可能是該區域房?jì)r(jià)上漲的最大限制。
以目前的房?jì)r(jià)來(lái)說(shuō)，兩個(gè)區域的溢價(jià)前景都不錯。
粵港澳大灣區的定位是金融、科技、產(chǎn)業(yè)灣區，而松山湖擁有較好的科技基礎和充沛的土地儲存，是深圳科技產(chǎn)業(yè)轉移的最優(yōu)選。
深圳作為灣區經(jīng)濟的龍頭，必將帶領(lǐng)整個(gè)灣區騰飛。
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