5年后開(kāi)發(fā)商發(fā)愁，10年后炒房客發(fā)愁，30年后房奴發(fā)愁
5年后開(kāi)發(fā)商發(fā)愁，10年后炒房客發(fā)愁，30年后房奴發(fā)愁
1.在建的1250萬(wàn)套，空置房大于5000萬(wàn)套，出租房寄宿房大約5000萬(wàn)套，合計全國可能有1.1億套【待價(jià)而沽的投資投機房】。出租是虧本生意,有效自住剛需有那么多嗎?
全國都在議論“660多個(gè)城市現有空置房6540萬(wàn)套”這個(gè)話(huà)題。少說(shuō)為佳,空置房大于5000萬(wàn)套是毋庸置疑的。學(xué)習“曹沖稱(chēng)象”，另辟蹊徑來(lái)證實(shí)。羅列理由如下：
1.2010年7月9日，中國社會(huì )科學(xué)院金融研究中心研究員易憲容在《人珉日報海外版》發(fā)表文章說(shuō)：“據國家電網(wǎng)公司的調查顯示,中國660多個(gè)城市現有連續6個(gè)月以上電表讀數為零的空置房6540萬(wàn)套,足夠2億人居住。而這僅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)交易了的居民持有的住房數據。如果加上房地產(chǎn)商已經(jīng)蓋好沒(méi)有交易出去的住房,當前國內住房的空置率之高更是驚人?！薄度绥肴請蠛Ｍ獍妗肥荄中央機關(guān)報，而且是對國際發(fā)的。30年前高層發(fā)表重要社論是“兩報一刊”（人珉日報、軍報，紅旗雜志）。如果空置房6540萬(wàn)套這個(gè)全國家喻戶(hù)曉的數字很荒唐，很不靠譜，肯定過(guò)不了責任編輯和總編輯的審核關(guān),肯定不能向海外發(fā)布。如果連中國第一報都不能相信，讓外國人信誰(shuí)的?
2.據臺灣《天下雜志》2010年5月公布的“中國超級消費城市”調查，發(fā)現中國已有1億名富人。有70%介入炒房,就有7000萬(wàn)戶(hù),平均每戶(hù)空置0.7套房,就有5000萬(wàn)套。
3.據住建部陳淮說(shuō),1999年以來(lái)的10年中國城鎮建了7000萬(wàn)套住房。這主要是開(kāi)發(fā)商蓋的。推知近20年中國城鎮大約建了10000萬(wàn)套住房。中央2臺稱(chēng)全國小產(chǎn)權房有60億平米 / 100平米 = 6000萬(wàn)套。20年來(lái)諸如浦東農民住房“農轉非”的、經(jīng)濟適用房和單位自建房可能有3000萬(wàn)套。20年前的老房子尚未拆遷的可能有3000萬(wàn)套。5項合計得，全國城市住房22000萬(wàn)套，乘以空置率23%,等于空置5000萬(wàn)套。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區。在全民炒房的情況下,空置率23%這個(gè)比例你奇怪嗎?
4.北京青年報2010年3月4日訊,經(jīng)濟學(xué)者賴(lài)偉民，以普通購房者的身份在半年內走訪(fǎng)全國逾百樓盤(pán)。他說(shuō)：“掏錢(qián)的購房者八成以上做投資?！庇幸晃换卮鹳?lài)偉民說(shuō)：我原來(lái)辦廠(chǎng)，現在生意太難做。我把廠(chǎng)關(guān)了，幾年積蓄總不能放到銀行里貶值吧，所以就投資幾套房子了。像我這種情況我們那里多得很。
5.2010年5月19日中央2臺的《空置我心》節目,幾位記者在北京6個(gè)次新樓盤(pán)用15天蹲守調查。入住時(shí)間從2005至2009年，空置率最低的一個(gè)樓盤(pán)在30%，大多在50%-60%，最多的一個(gè)在70%以上（2005年就可以入?。?。
6.2010年7月31日中央2臺的節目稱(chēng)：“中介公司店長(cháng)從林向記者介紹，燕郊開(kāi)發(fā)區2008年交房的社區中，像星河皓月、納丹堡、美林灣等社區的入住率都不到三分之一?！?“永定河孔雀城一期的入住時(shí)間為2007年10月31日，二期的入住時(shí)間為2008年10月31日。記者問(wèn)：這兒有多少套？保安答：大概有個(gè)八九十套，八十套左右。住個(gè)有十多戶(hù)，一二十戶(hù)?！?/p>
7.2009年,北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒對記者表示：“北京絕大部分的新樓盤(pán)在交房前就已經(jīng)全部售出了。但即使到了交房后的第二年，其入住率也往往只有30%—40%，能達到50%入住率的已經(jīng)是比較不錯的比例了?！?/p>
8.企業(yè)家嚴介和說(shuō)：“城鄉結合部的利潤最高，天黑以后去拍樓房照片，亮燈的不足25%?！?/p>
9.2010年初夏《21世紀經(jīng)濟報道》報道：北京聯(lián)合大學(xué)應用文理學(xué)院城市科學(xué)系張景秋和孟斌帶領(lǐng)課題組，對北京50多個(gè)2004年到2006年售出后入住的小區用電情況進(jìn)行了調查，結論是，電表幾乎不走的比例高達27.16%。而電表不走的比例還在陸續上升，2007年時(shí)達到29%。并且越往外空置率越高，市中心二環(huán)至三環(huán)空置率水平大約在20%左右，四環(huán)至五環(huán)就上升到30%左右?！ ?/p>
10.據2010年06月23日《揚子晚報》登載的記者馬祚波的文章稱(chēng)：“供電部門(mén)曾經(jīng)給出過(guò)一組數據，從側面似乎可以印證出南京空關(guān)房的大概數量。這份2008年的統計顯示，南京共有10.7萬(wàn)套商品房在1年時(shí)間內電費為零。
11.2010年7月21日星島環(huán)球網(wǎng)的一篇文章稱(chēng)：“南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設促進(jìn)會(huì )秘書(shū)長(cháng)張輝表示，目前南京物業(yè)繳費比例比較低，平均下來(lái)的比例為70%。導致物業(yè)繳費比例低的原因是，一是入住率低，二是已經(jīng)入住的不交物業(yè)管理費。新小區2-3年內入住率一般不到50%，遠郊的樓盤(pán)入住率更低?！?/p>
12.2010年，石家莊物業(yè)管理協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)劉明指出，石家莊主城區內新盤(pán)銷(xiāo)售后在2-3年內，入住率也就40%-60%。
13.2009年4月，在一個(gè)銀行內部會(huì )議上，領(lǐng)導舉了兩個(gè)例子:北京出現了一個(gè)人名下77套房的事情，而且全部用的銀行貸款；上海一個(gè)人買(mǎi)了364套。
14.上海的腐敗區長(cháng)康慧軍有69套房子。2010年初，重慶污吏文強有16處房產(chǎn)。山西某縣原煤炭局長(cháng)郝鵬俊有35套房子。
15.2010年8月1日中央2臺的節目稱(chēng)：“從2007年到現在，天津建起了不少新城，一手房已經(jīng)基本賣(mài)光了。天津紅磡領(lǐng)世郡，相當于8個(gè)天安門(mén)廣場(chǎng)的面積。天津東麗湖萬(wàn)科城，相當于6個(gè)天安門(mén)廣場(chǎng)大小。京津新城，總規劃面積有25000畝，相當于33個(gè)天安門(mén)廣場(chǎng)，5個(gè)頤和園。夜幕下難以找到一絲光亮，上演著(zhù)空城計。記者問(wèn)：四十幾戶(hù)，真正住戶(hù)就一戶(hù)？維修工答：對。那邊三百六七十套，常住的可能也就一二十戶(hù)吧?！?/p>
16.2010年6月中央2臺的節目稱(chēng)：“內蒙古鄂爾多斯城有一個(gè)新建的“鬼城”。有被訪(fǎng)者認為，這個(gè)空城，可容納100萬(wàn)人，只是為了滿(mǎn)足政府的增長(cháng)目標?！?/p>
土地使用權只有70年。房子平均壽命只有30年。今后，人少房多，加上超過(guò)20年不能辦按揭抵押，所以超過(guò)20年就難以賣(mài)出去。某市,【細算的租售比】是出租83年只收回本金,說(shuō)明出租是虧本生意,只有賣(mài)出獲得差價(jià)才能賺錢(qián)。所以出租房和空置房基本上都存在“女大不中留”、擇時(shí)出手、待價(jià)而沽的問(wèn)題。
以上說(shuō)的是已經(jīng)銷(xiāo)售仍閑置的，另外，2009年底，全國在建和尚未銷(xiāo)售的1250萬(wàn)套。例如，根據2010年7月15日北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數字，北京尚未銷(xiāo)售的期房和現房共約30萬(wàn)套。
30年來(lái)進(jìn)城的大約5億人,他們住在哪里? 百分99.9的人沒(méi)有住在馬路上。城市里有3億人自己沒(méi)有房子 / 6人 = 出租房寄宿房大約5000萬(wàn)套，
全國在建的大約1250萬(wàn)套，空置房大于5000萬(wàn)套，出租房寄宿房大約5000萬(wàn)套,全國可能有1.1億套【待價(jià)而沽的投資投機房】。
這些房子賣(mài)給誰(shuí)? 喊價(jià)以百萬(wàn)元為單位,連小白領(lǐng)都買(mǎi)不起,就不要用放大鏡去尋找農民工來(lái)接手了,更不要用望遠鏡去遙望仍在鄉鎮里的農哥們。
只要相信共1.1億套這個(gè)數字是真的，就讓開(kāi)發(fā)商去折騰好了，物極必反的客觀(guān)規律遲早會(huì )說(shuō)話(huà)的。
目前的高價(jià)格，是用轟炸性輿論制造供不應求的假象來(lái)定價(jià)的，但是假的就是假的，紙包不住火，最終，嚴重供過(guò)于求和住房的含水量是鈔票的幾倍的事實(shí)，必然大白于天下，最終大多數人會(huì )承認供過(guò)于求的現實(shí)，那時(shí)價(jià)值規律就蘇醒了。 價(jià)值中樞在哪里？打5折都高了。
“剩房”要嫁出去,“灌水豬肉”要賣(mài)出去，買(mǎi)方、賣(mài)方和正俯要達到三盈,就必須走降價(jià)普及之路。
2.城市空置房很多，請看網(wǎng)友怎么說(shuō)的
1.網(wǎng)友天涯是愛(ài)說(shuō)：“我所在城市（省會(huì )）稍偏的樓盤(pán)入住率不到１０％。我一直沒(méi)看到入住率超過(guò)５０％的樓盤(pán)（５年內的新盤(pán)）?！?/p>
2.網(wǎng)友游任由魚(yú)說(shuō)：“我在一個(gè)海濱小城，我們著(zhù)周?chē)哪陜乳_(kāi)發(fā)的樓盤(pán)入住率都不到20%這一點(diǎn)我是肯定的，我住的對面的小區冬天就四五家亮燈的，夏天來(lái)海邊度假的還多一般能有個(gè)一二十戶(hù)亮燈的?！?/p>
3.網(wǎng)友ipCNL說(shuō)：“我在佛山，住在千燈湖旁邊，這里有三個(gè)高檔小區，中海萬(wàn)景豪園，暴利花園，暴利公館，這里空置率保守估計有50%吧??！也許還不止??！我是做室內設計的還算比較清楚的！”
4.網(wǎng)友qiuhf031說(shuō)：“我是成都的，二環(huán)內的房子空置率不高，二環(huán)至三環(huán)的空置率高，城西，城南沿線(xiàn)空置率特別特別高，我同事有中華名園買(mǎi)房的，有在中海國際社區買(mǎi)房的，中華名園目測空置率40%，中海國際社區空置率目測空置率80%以上....城南沿線(xiàn)的大組團樓盤(pán)空置率普遍在80%以上...城北，城東一般是剛需買(mǎi)的，空置率要稍微低一些?！?/p>
5.網(wǎng)友牛刃說(shuō)：“我在深圳。建了幾年十幾年至今荒草凄凄，住者寥寥的小區比比皆是。不信你們到深圳東部幾個(gè)樓盤(pán)看看，御海灣山莊、華僑海景山莊和東麗觀(guān)海山莊等，小區里草比人還高，偶有幾乎人家居住，都養著(zhù)兇猛的狼狗看護著(zhù)，80%以上房子至今還是毛坯，我看過(guò)好多房子屋頂和墻壁都已經(jīng)漏水了。這些房子除了用于炒作，是沒(méi)人居住的?！?/p>
6.網(wǎng)友黃黃127說(shuō)：“我們租的房子，前面是一棟二十來(lái)層的高層，可以說(shuō)不管晚上什么時(shí)間，房子的亮燈率從沒(méi)超過(guò)10%，我想入住率應該不至于那么低，但是入住率還是沒(méi)有50%的，因為很多的房子都還是毛坯來(lái)著(zhù)，雖說(shuō)這棟樓已經(jīng)交付了有兩年了?！?/p>
7.網(wǎng)友斯文的咆哮說(shuō)：“ 江西九江，就我所見(jiàn)：金泰港灣臨街一面晚上只有不到8家亮燈，8-9點(diǎn)的時(shí)候。柴桑春天一期，二期看起來(lái)亮燈比金泰多，但一棟樓不超過(guò)10家，是整棟有好幾個(gè)單元的。。其他幾個(gè)小區我打的路過(guò)看著(zhù)都是黑乎乎的?！?/p>
8.網(wǎng)友書(shū)法臨摹說(shuō)：“你可以去包括2007之后推出的樓盤(pán)小區去實(shí)地考察一下實(shí)際入住率，青島這邊的情況是閑置率大部分在50％以上，很多達到70％以上?！?/p>
9.網(wǎng)友民_族團結說(shuō)：“去年在外面住的時(shí)候,對面是塘沽杭州道上的“5棟樓”，4棟30來(lái)層的，1棟10來(lái)層的，每天晚上都看對面亮燈，一年下來(lái)差不多1/6的房子亮燈。小區門(mén)口一個(gè)有機蔬菜超市開(kāi)垮了?！?/p>
10.網(wǎng)友蘭州房貴說(shuō)：“蘭州空置率也相當高，我住的附近，御景東方《開(kāi)盤(pán)2年多了》 良志嘉年華 《開(kāi)盤(pán)1年多》應該說(shuō)沒(méi)幾家入住，主要的是因為高房?jì)r(jià)，捂盤(pán)?！?/p>
11.網(wǎng)友游客李小二說(shuō)：“去威海乳山的銀灘看看吧，入住率連5%都沒(méi)有。旅游旺季能有10%，到了冬天就是個(gè)鬼城?！?/p>
12.網(wǎng)友神仙哦007說(shuō)：“沈陽(yáng)40%左右，數據不全面，但是周?chē)?0幾個(gè)小區媒體都路過(guò)，花了一個(gè)月查開(kāi)燈數，入住率絕對不超過(guò)50%?！?/p>
3.目前的【待價(jià)而沽的投資投機房】可能有1.1億套。十年后的【待價(jià)而沽的投資投機房】可能增多到1.4億套。
一.十年后，城市人口可能只比目前凈增4500萬(wàn)人，平均4人一套，新增性自住需求大約只需要1100萬(wàn)套
1.2010年，復旦大學(xué)人口學(xué)教授王豐說(shuō)：“日本近二十年的經(jīng)濟停滯，在相當程度上便是受到人口老化的制約。而中國正在步它們的后塵?！薄痹谖磥?lái)十年左右的時(shí)間內，20-24歲的新加入勞動(dòng)力隊伍的人數將大幅萎縮，其占全部勞動(dòng)力人口的比例將由目前的約15%降至約8%?！?/p>
2.1979年開(kāi)始實(shí)行獨生正策。1990年全國出生人口2621萬(wàn)人，1997年1445萬(wàn)人,2000年1379萬(wàn)人,呈現減少趨勢,十年里下降了52.6％。2010年全國高考報名人數為946萬(wàn)人，比去年減少74萬(wàn)人。這已經(jīng)是高考考生連續第二年出現大幅度下降。1991到2000年的十年里,全國出生人數為1.59億。今后十年里全國長(cháng)成大人的少于1.59億人 * 可能由農村進(jìn)城的占60% = “未來(lái)十年新生代后備軍的農進(jìn)城者”有0.95億人。
3.2010年3月25日,聯(lián)合國發(fā)布的報告說(shuō)，中國的城市化率從1980年的19%躍升至2010年的47%。暫住戶(hù)口漏報和追求平均GDP導致漏統計,實(shí)際不少于55% - 1980年的19％ = 城市化率提高36％ * 13.3億人 = “三十年來(lái)的農進(jìn)城者”大約有5億人。2010年1月，臺灣半導體教父張忠謀透露：8月會(huì )打造一座無(wú)人化工廠(chǎng)。十年里，產(chǎn)業(yè)升級和機器人的逐步推廣將驅趕一些中年農民工回鄉。許多農進(jìn)城者是低收入者,年紀大后，身體差,就業(yè)難,生活困,看不起病,買(mǎi)不起房,租不起房,最終是侯鳥(niǎo)。農民工受到職業(yè)病危害的人數超過(guò)1億。所以，在未來(lái)十年內，非新生代大約有0.6億人將回鄉,或退到小鎮，或到郊區去,或亡故。在未來(lái)十年內，尚未進(jìn)城的非新生代大約有0.4億人將進(jìn)城。說(shuō)明，十年后，目前的成年人即非新生代的農民工總數減少0.2億人。十年里,新生代后備軍進(jìn)城接班0.95億人，非新生代減少0.2億人，說(shuō)明十年后的農進(jìn)城者比目前可能只凈增0.75億人。
4.老居民人口不斷減少的故事。一家7人三套房,老居民大多是這樣的：2010年,1歲的獨生子張三代的父母都是30歲,都是獨生子女。張三代的爺爺奶奶外公外婆都是60歲,都沒(méi)有其他子女。25年后，張三代和李三代結婚，生育張四代。張李這2家目前14人,二十五年后剩下7個(gè)人,張三代夫妻最終繼承了6套房（如果是官商家庭更多）,到那時(shí)閑置房將隨處可見(jiàn)。張四代與趙四代結婚后,張李趙韓4家目前28人,最終剩下3個(gè)人,張四代夫妻最終繼承了12套房。按此趨勢,十年后，老居民人口因計生估計減少0.3億人。農進(jìn)城者凈增0.75億人，老居民減0.3億人，說(shuō)明十年后城市人口可能只比目前凈增0.45億人。
5.新增農進(jìn)城者大部分是租房，所以，十年后，城市人口可能只比目前凈增0.45億人 / 4人 = 新增性自住需求大約只需要1100萬(wàn)套。
6.CCTV2說(shuō)，據說(shuō)全國有60億平米的小產(chǎn)權房。折合6000萬(wàn)套。相信小產(chǎn)權房大于4000萬(wàn)套，除了非農進(jìn)城者買(mǎi)走的和閑置的,按3000萬(wàn)套 * 3人 = 0.9億人的農進(jìn)城者已購買(mǎi)了小產(chǎn)權房。說(shuō)明農進(jìn)城者不一定要買(mǎi)商品房,說(shuō)明未購房的沒(méi)有一般人想象的那么多。
7.現有城市600多個(gè),有許多是30年來(lái)發(fā)展起來(lái)的，例如“韶山村變成小城市”,深圳小漁村變成大城市。30年來(lái),城市不斷往郊區擴張，例如浦東崛起。30年來(lái)，5億的農進(jìn)城者中大約有近1億人是郊區農民原地進(jìn)城,大量農民房“農轉非”，是“自帶幾套住房進(jìn)城”。說(shuō)明農進(jìn)城者未購房的沒(méi)有一般人想象的那么多。
二.未來(lái)十年，結婚性自住需求、租改買(mǎi)自住需求、改善性自住需求只需要2900萬(wàn)套
1.2009年結婚人數為1148萬(wàn)人 * 10年 = 今后十年結婚人數少于1.148億人 * 可能由農村進(jìn)城的占60% = “未來(lái)十年新生代后備軍的農進(jìn)城者”結婚人數有0.69億人。這個(gè)數字與上述0.95億人可以相互印證。6900萬(wàn) / 2 = 3450萬(wàn)戶(hù),扣除已購房的、租房結婚的、無(wú)效自住剛需的,可能購房不超過(guò)20% * 3450萬(wàn)戶(hù) = “未來(lái)十年新生代后備軍的農進(jìn)城者”結婚性自住需求大約690萬(wàn)套。除非房?jì)r(jià)特別低。
2.自住的租改買(mǎi)后，用房增多半套，而且，有的是買(mǎi)正在出租的或原來(lái)有人居住的。估計租改買(mǎi)需求（一手房和閑置房）只需要1000萬(wàn)套。除非房?jì)r(jià)特別低。
3.自住改善性購房后，用房增多半套。而且，有的是買(mǎi)正在出租的或原來(lái)有人居住的。估計自住改善性需求（一手房和閑置房）只需要1200萬(wàn)套。除非房?jì)r(jià)特別低。
4.拆遷100戶(hù),可蓋出300戶(hù)，對雞蛋市場(chǎng)是母雞增多，供給增多。
三. 十年內，城市住房可能新增9000萬(wàn)套
1.2009年底在建的有1250萬(wàn)套。2010年初住建部陳淮說(shuō),1999年以來(lái)的10年中國城鎮建了7000萬(wàn)套住房。開(kāi)發(fā)商囤積了大量的土地。地方正俯到2010年底可能欠債8萬(wàn)億，必然大量賣(mài)地。推知今后十年里，扣除回遷的，開(kāi)發(fā)商可能會(huì )新建3800萬(wàn)套。
2.住房民生問(wèn)題嚴重和公務(wù)員吃小灶，導致社會(huì )保障房大量建造。2009年建好待售的和在建的有幾百萬(wàn)套。2010年計劃建造580萬(wàn)套。推知今后十年里合計可能建造3000萬(wàn)套。
3.八仙過(guò)海，各顯神通。30年小產(chǎn)權房建造大于4000萬(wàn)套。單位自建房、單位職工宿舍也在暗度陳倉。推知，今后十年里,這方面估計凈增1000萬(wàn)套。
4.今后十年里,許多小縣城還要變成小城市,城市還要不斷往郊區擴張，許多郊區農民會(huì )原地進(jìn)城,大量農民房會(huì )“農轉非”。汽車(chē)的普及，地鐵和軌道交通的發(fā)展，農民房“農轉非”大量增多。新的火車(chē)站，新的汽車(chē)站，新的工廠(chǎng)建在郊區，10年后就變成一座新城。這樣的住房增量估計1000萬(wàn)套。
5.十年里，人才、富人移民,可能騰出200萬(wàn)套住房。
四.十年后，閑置房將從0.5億套增多到1億套。
目前城市住房閑置至少5000萬(wàn)套，加上十年內城市住房可能新增9000萬(wàn)套，減去十年后新增性自住需求、結婚性自住需求、租改買(mǎi)自住需求、改善性自住需求只需要4000萬(wàn)套，所以十年后閑置房將增多到1億套。
五.嚴重過(guò)剩的弊端即將顯現，房?jì)r(jià)必然回歸理性。
1.目前，城市里有3億人自己沒(méi)有房子 / 6人 = 出租房寄宿房大約5000萬(wàn)套，全國在建的1250萬(wàn)套，閑置房大于5000萬(wàn)套，合計全國可能有1.1億套【待價(jià)而沽的投資投機房】。出租空置是虧本生意,只有賣(mài)出獲得差價(jià)才能賺錢(qián)，這些投資投機房存在“女大不中留”、擇時(shí)出手、待價(jià)而沽的問(wèn)題。
2.目前閑置房大于5000萬(wàn)套。十年后不但沒(méi)有消化掉一些過(guò)剩量，反而增多到1億套。目前出租房大約5000萬(wàn)套，十年后自住性租改買(mǎi)后估計減少到4000萬(wàn)套，十年后全國在建的假設減少到100萬(wàn)套，如果不大幅降價(jià),十年后的【待價(jià)而沽的投資投機房】可能增多到1.4億套。
3.十年后，城市化的擴大潛力已經(jīng)不大，姍姍來(lái)遲的都是無(wú)效自住剛需。那時(shí)，即使降低到單價(jià)4000元,可能仍有0.7億套“城市剩女”。不搶先賣(mài)出,潛在的客戶(hù)是“蚊子”。
4.只要3年，最多5年，嚴重過(guò)剩的弊端就會(huì )顯現，房?jì)r(jià)必然回歸理性。
4.炒房客寄希望于城市化快速發(fā)展，但是，需要擔心的卻是隨著(zhù)三駕馬車(chē)中的出口和投資減少，可能引發(fā)城市化倒退，農民工回流。
一。炒房客寄希望于城市化快速發(fā)展，可是農民進(jìn)城的后來(lái)者不多了。請看“農二代”的帖子。
1.網(wǎng)友稚媛說(shuō)：“村子里的現狀：80歲以上的老人6個(gè)，60多歲的夫婦2對，一對50多歲的啞巴夫婦，因打工染上無(wú)法治愈的職業(yè)病的中年夫婦一對，然后就是周末從學(xué)校寄宿回來(lái)的孩子也就5，6個(gè)吧，都是小學(xué)生，加起來(lái)不到20人，我跟我媽算了下我們村加起來(lái)有200多人，但沒(méi)有一個(gè)正常的勞動(dòng)力在家務(wù)農?！?/p>
2.網(wǎng)友lsbj2009說(shuō)：“從我出生地說(shuō)起，我們小隊（類(lèi)似全國其他地方的組），約27戶(hù)人，總人口約150人，和我差不多同年紀的，算80-90年的吧，太小的不知道情況，約25人，獨生的少，兩個(gè)的多......?，F在沒(méi)有一個(gè)人是在家務(wù)農的，大都在外面建筑工地、工廠(chǎng)普工、初級服務(wù)行業(yè)等。大都結婚生子了。也有很多舉家都在外面打工，現在家里長(cháng)住總人口約30人?！?/p>
3.網(wǎng)友無(wú)一魔頭說(shuō)：“現在我們那邊的年輕人都外出了，讀書(shū)的人也少了。地荒了一片又一片?？帐幍拇遄?，冷清的街道，孤獨的老人?！?/p>
4.網(wǎng)友497198678說(shuō)：“差不多我們這都這樣年輕的也都走了只剩下老人孩子因為確實(shí)浪費不起一個(gè)壯年，在外面干點(diǎn)啥都比在家強?！?/p>
5.網(wǎng)友如夢(mèng)＿空空說(shuō)：“我母親的五個(gè)兄弟姐妹，沒(méi)有一個(gè)務(wù)農的，我父親的三個(gè)兄弟姐妹，也沒(méi)有一個(gè)務(wù)農的。這就是現在農村的現狀?！?/p>
6.網(wǎng)友lxq00803說(shuō)：“那種勞動(dòng)強度現在的年輕人再也承受不了，都出來(lái)打工。......因為種田不劃算，還可能虧本，現在城里能找到工作的人都出來(lái)打工了，在家里種地的只有60歲以上的老人和幾歲的小孩?！?/p>
7.網(wǎng)友Ove520說(shuō)：“我家也是農村的，現在家鄉種地的都是五十歲以上的老人（年齡大了，打工沒(méi)人要）種些糧自給自足，年輕人大多出門(mén)打工，初中畢業(yè)就出去的很多?！?/p>
8.網(wǎng)友wangxinya860612說(shuō)：“我們那里，十六歲以上，六十歲以下的青壯年，農村幾乎找不到?！?/p>
9.網(wǎng)友殤曳說(shuō)：“都外出打工去了，基本過(guò)了16就沒(méi)有在家的，在老家的幾乎都是老年人（朋友笑說(shuō)來(lái)個(gè)賊都沒(méi)有人欄的?。?，那些土地都荒蕪了?！?/p>
10.一位網(wǎng)友說(shuō)：我1978年生，85年讀小學(xué)一年級的時(shí)候，一個(gè)班有65個(gè)人，一個(gè)年級有兩個(gè)班?，F在我讀書(shū)的那個(gè)小學(xué)，一年級只有6個(gè)人，全校五個(gè)年級加起來(lái)也只有23個(gè)學(xué)生。有人認為城里的學(xué)生增加了，可是認真統計一下就知道，城里增加的，遠不及農村減少的。以前100年可產(chǎn)生5代人，現在卻4代人都沒(méi)有；以前一家最少兩個(gè)小孩，現在一般最多兩個(gè)小孩。人口衰減的速度其實(shí)會(huì )比那些個(gè)專(zhuān)家學(xué)者估計得快得多！專(zhuān)家們總是說(shuō)，要轉移農村剩余勞動(dòng)力?？墒乾F在的農村還有多少剩余勞動(dòng)力可解放？去農村看看就知道，非老即少，能出去的都出去了。
二.三駕馬車(chē)中的出口和投資減少，可能引發(fā)城市化倒退，農民工回流。
30年來(lái)，是經(jīng)濟大發(fā)展時(shí)期，興辦大量出口企業(yè)，增加信貸，高額投資，大搞工程，隨著(zhù)農村富余勞動(dòng)力向非農產(chǎn)業(yè)的逐步轉移，城市化步伐很快。表面看，再發(fā)展下去，會(huì )出現劉易斯拐點(diǎn)，即勞動(dòng)力過(guò)剩向短缺的轉折點(diǎn)，實(shí)際上，需要擔心的是，隨著(zhù)三駕馬車(chē)中的出口和投資減少，可能引發(fā)城市化倒退，農民工回流。
出口即將減少是共識。投資減少呢？大搞正績(jì)工程面子工程和寅吃卯糧的地方正俯,到2009年底，地方政府融資平臺貸款余額為7.38萬(wàn)億元，到2010年底可能增至9萬(wàn)億元。貸款主要以土地作為抵押。正績(jì)工程面子工程大多難以盈利,例如鐵公機。還貸資金的大部分來(lái)源是賣(mài)地資金。房熊市將使得土地經(jīng)常流拍。每年發(fā)出天量信貸,會(huì )產(chǎn)生數字不小的壞帳。正俯即將變窮，投資即將減少。
出口和投資都會(huì )減少，將導致大量的農民工回鄉或退到四五線(xiàn),全國城市出租房閑置房達到1億套，到時(shí)租價(jià)房?jì)r(jià)必然大跌。"
5.房?jì)r(jià)繼續上漲,炒房剛需比就會(huì )達到50：2，房?jì)r(jià)天花板就會(huì )出現
2009年，印鈔票使得M2增長(cháng)百分27，GDP增長(cháng)百分9。就像李四做生意，本錢(qián)100萬(wàn)元，到年底一盤(pán)點(diǎn)，錢(qián)盒里只剩下70萬(wàn)元。對老百姓來(lái)說(shuō)是虧本生意，是收入的負增長(cháng)，例如，2009年，張三的工資收入增長(cháng)0.3萬(wàn)元，銀行存款被稀釋3萬(wàn)元。錢(qián)到哪里去了？GDP增長(cháng)百分10，明的稅收增長(cháng)百分30，暗的鑄幣稅增長(cháng)百分27。這樣的GDP和印鈔票，是讓老百姓吃“雞的屁”，是讓越來(lái)越多的有效自住剛需在等待中變成無(wú)效自住剛需。
2007年，起征點(diǎn)變成2000元后，有一個(gè)報道說(shuō)應該納稅的人達到20%。2010年初,一位財政部官員說(shuō):“如果起征點(diǎn)上調到3000或5000元，個(gè)人所得稅納稅人將減少到三五千萬(wàn)人?！?中國的富人有什么標準？個(gè)人年收入12萬(wàn)元以上就需要申報。富人囤積的投資投機房太多了，而且還在買(mǎi)入買(mǎi)入再買(mǎi)入?？墒?，在二線(xiàn)的E市，夫妻2人年收入在12萬(wàn)元以上卻沒(méi)有自住房的很少。
【炒房剛需比】是指投資投機房套數與有效自住剛需戶(hù)數之比,從實(shí)質(zhì)上反映供過(guò)于求的程度。
【有效自住剛需的首付能力】= 二線(xiàn)的E市總房?jì)r(jià)150萬(wàn)元 * 首付百分30 = 首付需要45萬(wàn)元。
【有效自住剛需的年供能力】= 二線(xiàn)的E市總房?jì)r(jià)150萬(wàn)元 * 按揭百分70 * 每年還按揭百分7 = 按揭105元 * 0.07 = 年供需要7.35萬(wàn)元。相當于家庭年收入達到14萬(wàn)元。
二線(xiàn)的E市，總房?jì)r(jià)150萬(wàn)元,則首付能力45萬(wàn)元而且年供能力7.35萬(wàn)元的家庭才買(mǎi)得起。自住剛需們幾乎都達不到。
2010年夏,在二線(xiàn)的E市,房?jì)r(jià)1.5萬(wàn),炒房剛需比已經(jīng)達到50萬(wàn)套:5萬(wàn)戶(hù),即供是求的10倍。就像王石已闖入【海拔6000米的高原人稀地區】。海拔6000米,有效自住剛需已經(jīng)人煙稀少，寥寥無(wú)幾。
如果2011年房?jì)r(jià)再上漲到2萬(wàn),【炒房剛需比】就會(huì )達到50:2,即供是求的25倍。就像王石將闖入【海拔8000米的高原無(wú)人區】。自住剛需都登不上去,高處不勝寒,不得不拐頭下山。他到達3500米宿營(yíng)地之時(shí),就是空軍的柳暗花明又一村。
現實(shí)中到底還有多少“錢(qián)夠了卻在等待”的有效自住剛需？
1.在現實(shí)中，自住剛需在錢(qián)夠首付并且有能力月供20年的，絕大多數會(huì )迫不及待地買(mǎi)房自住。
2.在現實(shí)中，敢于“持幣觀(guān)望”的空軍，原來(lái)交得起首付而且有能力月供20年的，在房?jì)r(jià)物價(jià)不斷上漲，股票下跌，收入增加不多，每年剩錢(qián)減少的情況下，有效變成無(wú)效，缺口越來(lái)越大。
3.在現實(shí)中，“錢(qián)仍然夠卻還在等待”的空軍鳳毛麟角，因為面對100多個(gè)鋪天蓋地的轟炸性的忽悠言論，能夠一一識破并且敢于“持幣觀(guān)望”的人可能不到百分1。
4.在現實(shí)中，所謂的空軍基本上是交不起首付的，或交得起首付卻無(wú)能力月供20年的。
6.就像傳銷(xiāo)下線(xiàn)枯竭，自住剛需終將家家無(wú)效,人人無(wú)奈。
在二線(xiàn)的E市，表面上目前“副市長(cháng)”靠工資也買(mǎi)不起，實(shí)際上連“清潔工”、“10年以?xún)冗M(jìn)城的人”和“蚊子”的住房都在炒家手里或在售、在建了。
總人口400萬(wàn)（包括流動(dòng)人口），睡在室外的犀利哥小于4000人，說(shuō)明99.9％的人住在房子里。沒(méi)有自住房的有210萬(wàn)人 / 6人 = 出租房寄宿房有35萬(wàn)套。在建的待售的5萬(wàn)套。
閑置10萬(wàn)套。今后20年的任何一天，我都可以一字不改地大聲地說(shuō)出這句話(huà):“尚未住人的閑置房、在售房等，總數大于10萬(wàn)套?！?由此得知：大城市里的住房，不管是靜態(tài)還是動(dòng)態(tài)都是過(guò)剩，毫無(wú)疑問(wèn)的過(guò)剩，大于10萬(wàn)套的過(guò)剩，幾十年都過(guò)剩！
各行各業(yè)爭先恐后加入開(kāi)發(fā)商隊伍，具備強大的生產(chǎn)能力。二線(xiàn)的E市2009年新竣工的住房有4萬(wàn)套，足夠新增人口20萬(wàn)人來(lái)使用，實(shí)際新增人口小于10萬(wàn)人,閑置總量呈現逐年增多的態(tài)勢。
我們來(lái)一個(gè)【供過(guò)于求狀況的沙盤(pán)作業(yè)】。在二線(xiàn)的E市，總人口400萬(wàn)，投資投機房，即出租房、閑置房、在售房大約有50萬(wàn)套。將家庭月供能力低于1500元、拿不出首付15萬(wàn)元的無(wú)效自住剛需全部安排回家過(guò)年，高于這種能力的無(wú)房戶(hù)（未婚的100男100女計算為100家），每家以1元的價(jià)格買(mǎi)一套后，一定會(huì )剩余30萬(wàn)套以上。
就像魚(yú)塘的漁夫越來(lái)越多，已經(jīng)來(lái)了50萬(wàn)個(gè)，還在與日俱增。魚(yú)鉤的尺寸越來(lái)越大。于是，大魚(yú)中魚(yú)越來(lái)越少，只剩余10萬(wàn)條。雖然小魚(yú)小蝦不計其數，如果“魚(yú)鉤”不減?。ǚ?jì)r(jià)下跌），至少有40萬(wàn)個(gè)漁夫將空手而歸。
如果“有效自住剛需”10萬(wàn)人是錯誤的估計，而是30萬(wàn)人，因為百分20的人擁有百分80的錢(qián)，一以當十,錢(qián)袋子大大的富人也會(huì )提前囤積多幾倍的投資投機房，趨勢仍然是嚴重供過(guò)于求。
因為百分80的人擁有百分20的錢(qián)，非富人小小的錢(qián)袋子，決定了富人不能囤積過(guò)多的房子。只有10萬(wàn)條中魚(yú)，已經(jīng)來(lái)了50萬(wàn)個(gè)貪心的漁夫。繼續上漲,未來(lái)只有2萬(wàn)個(gè)有效自住剛需，供是求的25倍，炒房客的失敗是必然的，只是遲早的事。
熊市到來(lái)時(shí)，掛牌賣(mài)出量就會(huì )放大10倍，買(mǎi)入量就會(huì )縮小10倍。嚴重供過(guò)于求的真相就徹底暴露出來(lái)了。長(cháng)期熊市里，不賣(mài)跳樓價(jià)，就會(huì )吃不了兜著(zhù)走。
真是一場(chǎng)群眾性的“吵房”運動(dòng)。宣傳輿論鋪天蓋地,街頭巷議老太高論,炒房能賺大錢(qián)的事家喻戶(hù)曉,人人明白。結果,就像傳銷(xiāo)下線(xiàn)枯竭，自住剛需終將家家無(wú)效,人人無(wú)奈。
請茍延殘喘的有效自住剛需為了空軍的最后勝利,為了多軍有人去接最后一棒,為了王石向珠峰8000米頂端做最后沖刺,你們要從大局全局出發(fā),發(fā)揚敢于勇于犧牲的精神,加強恐慌緊迫性,義無(wú)反顧,一往無(wú)前地買(mǎi)房,為倌商作出無(wú)私的捐款吧。全體多軍和空軍的全部希望,都寄托在你們身上了。拜托了,謝謝了,請喝下這杯壯行酒吧。干。
7.對“有效自住剛需”的10年圍殲戰后，炒房客即將解甲歸田10年。
炒房客屬于“菜販子”、“二盤(pán)商”、“批發(fā)商”、“囤大蒜的”、“炒火車(chē)票的”。揭開(kāi)投資投機房的“供給本質(zhì)”，將其歸類(lèi)于“隱形的供給”、“間接的供給”、“未來(lái)的供給”、“超量的供給”，那么供過(guò)于求就很明顯了。繼續上漲， 目前全國在建的大約1250萬(wàn)套，空置房大于5000萬(wàn)套，城市里出租房寄宿房大約5000萬(wàn)套，合計全國可能有1.1億套【待價(jià)而沽的投資投機房】。每年還在新增空置房，將是有效自住需求的幾十倍,房?jì)r(jià)必跌。
2009年底的迪拜危機提醒我們，迪拜吸引了全球富人到此投資，卻依然無(wú)法躲過(guò)泡沫的破裂。難道房地產(chǎn)泡沫破裂的日本、香港、美國的富人比大陸人少？
二線(xiàn)的E市,房?jì)r(jià)每年以加價(jià)20萬(wàn)、30萬(wàn)、40萬(wàn)……的速度上漲。投資投機房總數每年以40萬(wàn)套、42萬(wàn)套、44萬(wàn)套、47萬(wàn)套、50萬(wàn)套……的速度增多?！坝行ё宰傂琛钡目倯?hù)數呈現60萬(wàn)、30萬(wàn)、15萬(wàn)、10萬(wàn)、5萬(wàn)、2萬(wàn)……的速度減少。再漲下去,投資投機性供給是50萬(wàn)套,有效自住需求是2萬(wàn)戶(hù),25倍。
房?jì)r(jià)上漲需要“衣食父母”去奉獻，商家炒家卻天天在大量地消滅“上帝”。漲到200萬(wàn)元時(shí),中魚(yú)基本都變成小魚(yú),小魚(yú)越來(lái)越小。張三木在2005年是有效自住剛需，資金缺口呈現2萬(wàn)元、20萬(wàn)元、50萬(wàn)元、90萬(wàn)元......的增多的態(tài)勢,成為無(wú)關(guān)自住剛需。難道炒房客今后能在春運回鄉的二線(xiàn)的E市火車(chē)站汽車(chē)里找到幾十萬(wàn)戶(hù)具有200萬(wàn)支付能力的接棒人?
當炒房客只是用嘴巴在炒房的時(shí)候，當剛需只是在睡夢(mèng)中買(mǎi)房的時(shí)候，泡沫的破裂就不久了。
炒房團像蝗蟲(chóng),正在進(jìn)行一次對“有效自住剛需”的圍殲戰。三大戰役已經(jīng)結束，已經(jīng)“百萬(wàn)雄師過(guò)大江”，正在“宜將剩勇追窮寇”，南下廣東廣西福建追剿奄奄一息的“有效自住剛需”的殘余。
夾道歡迎蝗蟲(chóng)的大量到來(lái)吧,越多越好，吃莊稼（有效自住剛需）吃得越快越好啊。2012年前，如果蝗蟲(chóng)來(lái)得越多,將導致有效自住剛需的隊伍越是兵敗如山倒，越快速地全軍覆沒(méi)。
殲滅戰后，百萬(wàn)裁軍（開(kāi)征物業(yè)稅）就要拉開(kāi)序幕。炒房客即將刀槍入庫，馬放南山，解甲歸田。一片田地里,蝗蟲(chóng)（開(kāi)發(fā)商炒房客）已經(jīng)吃掉百分90的莊稼（有效自住剛需）,當莊稼被吃盡之時(shí),蝗蟲(chóng)將被農夫（稅務(wù)局）當作盤(pán)中餐。
每年，拆遷的不少，但是，對雞蛋市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，是母雞的數量增多,是供應增加。拆遷100戶(hù)的土地可以蓋出300戶(hù)。更新升級的需求是賣(mài)出80平米舊房后買(mǎi)入110平米的新房,總需求增加不多。
物質(zhì)決定思想。房?jì)r(jià)不是由需求決定的，是由需求（思想）背后的錢(qián)袋子（物質(zhì)）決定的。
市場(chǎng)價(jià)格最終不是商人決定的，是由終端消費者決定的，你開(kāi)快餐店,一頓1000元,你的衣食父母買(mǎi)不起，價(jià)格就會(huì )下來(lái)?；疖?chē)票的價(jià)格最終不是黃牛決定的，手里100張票,乘車(chē)者是你的上帝,因漲價(jià)過(guò)多,成交的只有2人，價(jià)格就會(huì )下來(lái)。房子的價(jià)格最終是由有效自住剛需決定的，一套賣(mài)99999萬(wàn)元，百分100是無(wú)效自住剛需,價(jià)格還能上漲嗎? 夸張是為了大家好理解。
炒房客的房子不是自己住的。最終，必須把房子賣(mài)給有效自住剛需，才能真正賺到錢(qián)。賣(mài)不出去，就會(huì )虧錢(qián)。炒房客的食物是有效自住剛需。目前，房?jì)r(jià)不斷上漲，已經(jīng)導致炒房客的房子總數遠遠多于有效自住剛需的需求總數，接棒人匱乏的時(shí)候，炒房客就會(huì )競相殺價(jià)，熊市就來(lái)了。
開(kāi)發(fā)商炒房客的軟肋在哪里？許多是三五倍的杠桿投資,銀行貸款一大堆,遇到房熊市，開(kāi)發(fā)商炒房客大多跑不了和尚也跑不了廟。拖久了就會(huì )資金鏈斷裂，先當溫水鍋里的青蛙，最后無(wú)力再哇哇。
價(jià)值規律的威力無(wú)處不在：一種生意特別賺錢(qián)，大家都來(lái)競爭，不久就玩完。百分之幾百的利潤降到保本，降到虧本。豬肉供不應求導致漲價(jià)，高利潤導致養豬的增多，供過(guò)于求導致價(jià)格下跌。水果、蔬菜、普洱茶、鋼鐵......無(wú)不如此。就像從千軍萬(wàn)馬制造家電到降價(jià)比賽，從千村萬(wàn)山種果樹(shù)到揮淚砍果樹(shù)，從千廠(chǎng)萬(wàn)坊生產(chǎn)出口玩具服裝到大量倒閉。房市更瘋狂,下場(chǎng)更可悲。
8.批駁“剛需多加上市場(chǎng)壟斷,所以房?jì)r(jià)會(huì )不斷上漲”的謬論。
社會(huì )需要一種能夠提升國際競爭力的正向的激勵機制，財富應該靠實(shí)體經(jīng)濟來(lái)積累而不是靠資產(chǎn)泡沫。住房對全人類(lèi)都剛性需求，為何各國正俯最終都不允許“炒房”? 因為炒民生得不償失,后患無(wú)窮。嚴禁炒民生是世界潮流，哪國炒房不停哪國就會(huì )經(jīng)濟落后，落后就要挨打。
飲用水比住房更是剛性需求,一周沒(méi)有享用,就會(huì )死亡,但正俯不允許“炒水”。食物比住房更是剛性需求,幾周沒(méi)有享用,就會(huì )死亡,但正俯不允許“炒米”。石油比住房更是剛性需求,工業(yè)和交通一小時(shí)沒(méi)有享用,就會(huì )全社會(huì )癱瘓,但仍然從147美元跌到34美元。
東東每月收入2000元,有購買(mǎi)2套大別墅的剛性需求,炒房客能指望這樣的無(wú)效自住需求來(lái)接棒嗎?
2010年1月底，海南省三亞市采取限購措施，規定一個(gè)身份證只能買(mǎi)5套房。這就是政府對炒房假打擊真鼓動(dòng)的鐵證，也是炒房猖獗的鐵證。炒作成風(fēng)后,蒜你狠、豆你玩、辣死你......就出現了。
炒房客過(guò)分相信凱恩斯所發(fā)現的政府這只看不見(jiàn)的手,忽視了亞當斯發(fā)現的市場(chǎng)這只看不見(jiàn)的手。
壟斷就可以把價(jià)格拉到天上去嗎? 微軟的產(chǎn)品夠壟斷了吧,它還是考慮到用戶(hù)的承受力了，他知道竭澤而漁會(huì )魚(yú)死網(wǎng)破。
正俯壟斷土地，如果把房?jì)r(jià)拉到天上去，3600行就沒(méi)有積極性了，民工租房租不起就回家了。
中國正俯壟斷土地，可以把價(jià)格拉到天上去。你不能壟斷西方國家的土地。西方的房?jì)r(jià)低，美國150萬(wàn)元人民幣就買(mǎi)1套別墅。當你把價(jià)格拉到每套450萬(wàn)元之后，1套占地15平米的100米建筑面積的只有土地使用權的住房可以換購到3套合計占地450平米的900米建筑面積的具有土地所有權的別墅,許多人才和財富就出國了。中國不就完蛋了。
王小廣說(shuō)：“過(guò)去5年里國內10%的最富人口買(mǎi)去了50%的房子，40%的富人買(mǎi)了85%的房子，剩下60%的普通百姓只買(mǎi)了15%的房子?！?/p>
在牛市初期，開(kāi)發(fā)商賣(mài)出去的100套房子，有70套被自住剛需買(mǎi)走，30套落入富人的手里。在牛市頂部，因為價(jià)格超過(guò)絕大多數自住剛需的承受能力，而炒房客已經(jīng)瘋狂，所以開(kāi)發(fā)商賣(mài)出去的100套房子，只有10套被自住剛需買(mǎi)走，90套落入富人的手里。囤積燕窩的增多到90人，吃得起燕窩減少到10人，靈敏者先下手為強,價(jià)格終于見(jiàn)頂大跌。
【住房生產(chǎn)相對過(guò)?！亢蟛坏貌唤祪r(jià)。20年前，老師說(shuō)：“西方國家的市場(chǎng)經(jīng)濟，具有無(wú)計劃性，存在激烈的市場(chǎng)競爭，必然造成生產(chǎn)相對過(guò)剩。產(chǎn)品堆滿(mǎn)倉庫，窮人卻買(mǎi)不起。資本家寧可將牛奶罐頭倒進(jìn)大海里，也不低價(jià)賣(mài)給窮人。生產(chǎn)相對過(guò)剩必然導致經(jīng)濟危機?！狈孔硬荒艿惯M(jìn)大海里，開(kāi)發(fā)商也舍不得，只有降價(jià)銷(xiāo)售一條路可走。
當白菜供不應求時(shí)，價(jià)格升高到4元。大家少買(mǎi)了，ZF調控了，種植量增多了，就被價(jià)值規律拉回到合理價(jià)格2元。市場(chǎng)競爭的結果是，房地產(chǎn)業(yè)的利潤逐步接近社會(huì )平均利潤。開(kāi)發(fā)商在吃了“苛利爛庫”、“有價(jià)無(wú)市”和“后跑被套”的三大苦果后，最終就會(huì )懂得“誰(shuí)才是真正的上帝”，就會(huì )走“薄利多銷(xiāo)”（如各行各業(yè)）和“先賣(mài)為君”（如萬(wàn)科）之路。
擊鼓傳花游戲玩的就是人的貪心，玩的就是鈔票，再次上漲就會(huì )有54個(gè)富人進(jìn)場(chǎng)玩,可是有效自住剛需就只有2人進(jìn)了場(chǎng),鼓一停,有52人灰溜溜地拿著(zhù)最后一棒！
9.人多地少是個(gè)大忽悠。土地更少的日本照樣地價(jià)房?jì)r(jià)連跌19年。
2010年3月,梁季陽(yáng)在全國政協(xié)大會(huì )發(fā)言時(shí)掌聲不斷,他說(shuō):“據統計，目前十大房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備規模超過(guò)3億平方米，可供各自開(kāi)發(fā)7、8年，甚至超過(guò)10年。1998年-2008年十年間全國用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地，目前仍有近40%囤積在開(kāi)發(fā)商手中。除了民間資本的炒房團推波助瀾外，許多富裕家庭也投資炒房獲利，由此導致住宅空置，一些一線(xiàn)城市的增量住宅空置率達到50%?！?
2010年初,國土部數據顯示，2007年之前開(kāi)發(fā)商土地仍有10萬(wàn)畝未開(kāi)發(fā)，如果加上2007年和2008年，全國房地產(chǎn)供應滿(mǎn)兩年未建的閑置土地達到14.5萬(wàn)畝。
土地可再生，目前可供拆遷的不計其數,30年一個(gè)周期，蓋后可拆,拆了再蓋。土地可多子多福，6層以下的拆掉蓋18層就是3倍土地。2000萬(wàn)人的特大城市是由200萬(wàn)人的中城市發(fā)展而來(lái)的。200萬(wàn)人的城市再來(lái)10倍的人，土地也不缺。
世上比土地更加稀缺更加不可再生的很多，例如鉆石、石油、黃金、白銀、銅，都是大漲之后會(huì )大跌。
土地更少的日本照樣地價(jià)房?jì)r(jià)連跌19年。世界銀行副行長(cháng)林毅夫說(shuō): 日本房地產(chǎn)崩盤(pán)時(shí)，我的堂弟在東京花5億日元買(mǎi)的一套房子，后來(lái)以1億日元賣(mài)了。1998年后，香港房?jì)r(jià)下跌65%左右。當時(shí)的常用詞是一夜赤貧、一貧如洗和百萬(wàn)負翁。以前，日本人和香港人也是認為人多地少，房子不可能下跌。親眼看到炒房客傾家蕩產(chǎn)，不愿意再冒險。
越南、迪拜的新標本也擺在那里了，熱錢(qián)獲利出逃，地價(jià)房?jì)r(jià)就大跌。中國造已經(jīng)逐漸失去競爭力，通貨膨脹、物價(jià)上漲、用房、用地、用工成本上升、工作效率不高。30年了，我們在體制、核心競爭力、社會(huì )和諧、創(chuàng )造力上究竟有什么大進(jìn)步？對于一些外資而言，在中國投資的環(huán)境不如前,盈利率在減小。外資進(jìn)入速度放緩甚至部分撤離，將會(huì )壓制中國城市化的進(jìn)程，土地供應將不再緊張。
目前,全國城市出租房寄宿房、閑置房和在建的達到1.1億套。農村人口進(jìn)城是為了賺錢(qián)而來(lái)的。如果炒房炒得農民工租不起房，吃不飽飯，更別說(shuō)買(mǎi)房了。農民工“蝸居”在合租房里，如牛做馬地干10個(gè)小時(shí)，每年在衣食住行花費后是年光族，那么，許多人就會(huì )失去打工的積極性，增強返鄉的動(dòng)力，爭取就近就業(yè)。城市里大量的住房就騰空出來(lái)了。住房過(guò)剩就是土地過(guò)剩。土地價(jià)格下跌，房?jì)r(jià)必然下跌。
10.沖動(dòng)是魔鬼。死要面子活受罪。在高位當房奴，按揭還清之后,就是垂頭喪氣之時(shí)。
中國人愛(ài)趕集，愛(ài)跟風(fēng)，愛(ài)湊熱鬧，遇到大便宜，總是瘋狂地爭先恐后地往前沖，然后吃虧了就象潮水般地退去。開(kāi)頭一哄而上,后來(lái)一哄而散。事后才明白大家都象三五歲的幼兒那樣愚昧和沖動(dòng)。
30年來(lái)，玩過(guò)無(wú)數的“家家”。炒計劃物資，炒走私貨，炒國庫券，炒君子蘭，炒進(jìn)口汽車(chē)，炒城市戶(hù)口，炒原始股，炒流通股，炒外匯，炒期貨，炒普洱茶，炒大蒜，炒辣椒，炒黃金。哄買(mǎi)老毛紀念章,哄打雞血針,哄買(mǎi)的確良布，哄買(mǎi)火柴鹽巴，哄買(mǎi)家電，哄買(mǎi)摩托車(chē)，哄裝電話(huà)，哄買(mǎi)手機,哄買(mǎi)食用醋和板蘭根,正在哄買(mǎi)房子,將要哄買(mǎi)......。
風(fēng)水輪流轉。30年河東，30年河西。再肥厚的豬排也有吃到只剩骨頭的時(shí)候。再好的產(chǎn)品也有大家不再大把燒錢(qián)的時(shí)候。禁止炒大米,禁止炒飲用水,禁止炒房子,于是，股市是閑錢(qián)的最終的最大的去處,100多個(gè)國家最終無(wú)不如此。投資市場(chǎng)不斷發(fā)展，不斷創(chuàng )新，不斷變著(zhù)花樣來(lái)炒，常炒常新，老品種、老花樣沒(méi)得油水可榨了之后,價(jià)格就刷刷刷地跌下來(lái)了。
20年前，一部不能發(fā)短信的手機(大哥大)3萬(wàn)元,相當于當時(shí)二線(xiàn)城市一套80平米的二手房的價(jià)錢(qián),一對技術(shù)員夫婦30年剩余的錢(qián)還買(mǎi)不起?，F在，一對技術(shù)員夫婦1年剩余的工資可以買(mǎi)150部。
那錢(qián)花得真是冤啊。幾年后，腸子都悔青了。炒房只是百花齊放中的一種，是花就會(huì )凋謝。炒房是吃白粉,打激素。不要相信偉哥,哥只是一個(gè)傳說(shuō)。炒房傷及珉生，危害經(jīng)濟,不會(huì )長(cháng)久。
25年后,可能讓你后悔的事太多了：提前成為危樓,遇到城建需要提前拆遷。你在城東買(mǎi)房,10年后工作地點(diǎn)換成20公里外的城西。
25年里，要面臨許多正策風(fēng)險，例如物業(yè)稅、房屋空置稅、遺產(chǎn)稅。誰(shuí)敢保證20年里不會(huì )發(fā)生金融危機、經(jīng)濟衰退和大的房熊市？
25年里,誰(shuí)敢保證不會(huì )因為生病、失業(yè)、跳槽待業(yè)較久、收入降低、家里有天災人禍而斷供。每月還了房貸后是月光族，不能創(chuàng )業(yè)投資，永遠窮。買(mǎi)房啃四老的話(huà)，最終要到醫院去還。還完20年按揭,還給醫生10年。
25年后,房子難以租出去,銀行不肯按揭了,誰(shuí)會(huì )付全款買(mǎi)入你的破舊房? 要賣(mài)出則價(jià)格低廉，要等待拆遷不知到哪一年，成了“棄之不舍，食之無(wú)味”的雞肋。
含辛茹苦25年,埋頭苦干25年,那時(shí)還有什么東西能夠值得你驕傲? 25年后,還有什么東西能夠支撐高昂的房?jì)r(jià)呢？不是說(shuō)不要買(mǎi),而是要平常心,才能辯清價(jià)格高低。
網(wǎng)友老雪豹說(shuō)：“我認識一個(gè)日本人，80年代末泡沫期用2500萬(wàn)日圓買(mǎi)了一套東京的公寓投資。2007年時(shí)市值是500萬(wàn)日圓。如果算上利息損失，現價(jià)大約時(shí)購入時(shí)的1/10（他本人原話(huà)）?！?/p>
11.30年后，住房的9種價(jià)值將喪失7種，僅存的土地價(jià)值和拆遷價(jià)值最終也可能被官商勾結吃掉。
30年后，住房的9種價(jià)值除了土地價(jià)值和拆遷價(jià)值以外的稀有價(jià)值、使用價(jià)值、臉面價(jià)值、戶(hù)籍價(jià)值、保值價(jià)值、投資價(jià)值、投機價(jià)值這后7種價(jià)值將全部喪失。為何？
1.30年后，住房嚴重過(guò)剩。目前，一家7人三套房，普通老居民大多是這樣的：2010年,1歲的獨生子張三代的父母都是30歲,都是獨生子女。張三代的爺爺奶奶外公外婆都是60歲,都沒(méi)有其他子女。25年后，張三代和李三代結婚。張李這2家目前14人,30年后剩下6個(gè)人,張三代夫妻最終繼承了6套房（如果是官商家庭更多）。目前，全國在建的大約1250萬(wàn)套，空置房大于5000萬(wàn)套，城市里有3億人自己沒(méi)有房子 / 6人 = 出租房寄宿房大約5000萬(wàn)套，合計全國可能有1.1億套【待價(jià)而沽的投資投機房】。10年后，可能有1.4億套。30年后，可能有1.7億套。
2.住建部副部長(cháng)仇保興說(shuō),我國是每年新建建筑量最大的國家，每年20億平方米新建面積，相當于消耗了全世界40%的水泥和鋼材，而只能持續25-30年。一件中檔的外衣的壽命是8年,實(shí)際使用5年就棄之不穿了。一部手機的壽命是7年,實(shí)際使用4年就棄之不用了。一套住房的壽命是30年,實(shí)際使用25年就應該棄之不住了。
3.你是有效自住剛需,會(huì )去租用或買(mǎi)入房齡25年以上的破舊房嗎? 超過(guò)25年房齡的住房,外墻老態(tài),材料破舊,戶(hù)型過(guò)時(shí),電線(xiàn)經(jīng)常短路斷路,水管到處漏水,電梯經(jīng)常壞,卻因為幾十家意見(jiàn)難統一而難以更新。房子成了舊房后，有錢(qián)人爭先恐后搬到四面八方的地方去住了。25年后閑置大量增多，有住的也是窮人、老人和租戶(hù)了。物業(yè)管理越來(lái)越松弛甚至沒(méi)有了,越住越?jīng)]檔次，越住越?jīng)]有安全感,越住越?jīng)]面子。30年后你敢住嗎？
4.30年后，城市化已經(jīng)完成，戶(hù)口一體化已經(jīng)實(shí)現，30歲以下的人口明顯減少，學(xué)校生源少。
5.30年后，隨著(zhù)建筑材料的更新升級,隨著(zhù)智能化推廣,隨著(zhù)人們審美觀(guān)念的改變，隨著(zhù)技術(shù)的快速發(fā)展，房子的生命周期將越來(lái)越短,現在的房子將會(huì )象奔二電腦一樣被淘汰出局。
6.30年后，供過(guò)于求，銀行不給抵押按揭，沒(méi)人接棒，加上環(huán)境污染、水源污染、空氣污染、沙塵暴、下酸雨、海平面上升、地震等，導致住房?jì)r(jià)值下降。
7.30年后，住房過(guò)剩，物業(yè)稅已經(jīng)不少，炒房不再,“城市剩房”就會(huì )象“城市剩女”奔三就嫁不出去一樣。
8.吃白粉不可能長(cháng)久，受到客觀(guān)規律的懲罰，30年后，“投機市場(chǎng)”已經(jīng)回歸為“民生市場(chǎng)”。
30年后，僅存的土地價(jià)值和拆遷價(jià)值最終也可能被官商勾結吃掉。請聽(tīng)詳解。
12.30年后，官商勾結可能把住房?jì)H存的拆遷價(jià)值和土地價(jià)值全部吞噬掉。拆遷補償費可能一分錢(qián)也沒(méi)有
一. 現在中國城市的舊房為何有拆遷費？
因為目前住房具有的9種價(jià)值，土地價(jià)值、拆遷價(jià)值、稀有價(jià)值、使用價(jià)值、臉面價(jià)值、戶(hù)籍價(jià)值、保值價(jià)值、投資價(jià)值、投機價(jià)值，一應俱全。特別是拆遷6層的房子可以蓋20層而具有拆遷價(jià)值和土地價(jià)值?？墒?，30年后，情況發(fā)生天翻地覆的變化，住房只剩下土地價(jià)值和拆遷價(jià)值。
二.30年后，土地價(jià)值和拆遷價(jià)值為何所剩不多了？
因為物業(yè)稅開(kāi)征20幾年后已經(jīng)很多，炒房已經(jīng)成為歷史笑料。
因為人口減少和不斷建造導致住房過(guò)剩和閑置可能高達1.8億套。
因為住房降價(jià)普及的過(guò)程基本完成。
30年后，1個(gè)香港的土地最多變成1.1個(gè)，因為只能填海。30年后，大陸一個(gè)500萬(wàn)人口城市，可以擴大10倍，只要往郊區四個(gè)方向一直擴展就是了，所以土地不可能像香港那樣寸土寸金，越來(lái)越金貴。
三.開(kāi)發(fā)商最終會(huì )要求正俯對無(wú)房戶(hù)安排廉租房，連一分錢(qián)的拆遷補償費也不愿意出。
1.到那時(shí)，目前的半數住房滿(mǎn)目瘡痍，到處是危房，沒(méi)人住，沒(méi)人管，沒(méi)人拆。開(kāi)發(fā)商沒(méi)有暴利，漫不經(jīng)心，慢條斯理?！按疬w的住房”影響市容，有礙觀(guān)瞻，正俯心急火燎，逼著(zhù)開(kāi)發(fā)商發(fā)揚愛(ài)國精神，為改善市容做貢獻。于是，“開(kāi)發(fā)商要求拆遷”變成“開(kāi)發(fā)商被要求拆遷”。
2.未來(lái)30年，計生導致人口越來(lái)越少，炒房導致住房過(guò)剩越來(lái)越多，供過(guò)于求導致預售行不通，“國際慣例”的影響導致大多不愿意住高樓，高層樓房平均每戶(hù)只有15平米的土地，開(kāi)發(fā)商拆遷20層的樓房去蓋10層的，沒(méi)有“土地差價(jià)”，于是，開(kāi)發(fā)商也跟現在多數行業(yè)的老板一樣“怪可憐的”，賣(mài)房難，成本高，稅費多，盈利率在百分10以下。
3.那時(shí)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有吃“拆遷飯”就完蛋了。貪得無(wú)厭、無(wú)孔不入的官商必然勾結起來(lái)炒作“土地貶值論”和“拆遷吃虧論”，導致拆遷補償費越來(lái)越少。事物總是循序漸進(jìn)的，開(kāi)發(fā)商會(huì )得寸進(jìn)尺的，給的拆遷補償費會(huì )由多變少，越來(lái)越少，最終會(huì )要求正俯對無(wú)房戶(hù)安排廉租房，連一分錢(qián)的拆遷補償費也不愿意出。
4.在當倌的默認開(kāi)發(fā)商不支付拆遷補償費的時(shí)候，你業(yè)主也無(wú)可奈何，因為紅包的力量是無(wú)窮的。因為轟炸式的宣傳輿論已經(jīng)使得大家產(chǎn)生“土地不再值錢(qián)”的思維定勢，因為幾百戶(hù)分散在東南西北幾十個(gè)地方，難以集合開(kāi)會(huì )，意見(jiàn)難以統一，烏合之眾，一盤(pán)散沙，形成不了一股力量去找正俯理論，無(wú)力去與開(kāi)發(fā)商抗爭。理論和抗爭就能夠扭轉房市里官商勾結的大勢嗎？
5.從官商勾結永遠會(huì )存在的趨勢看，從開(kāi)發(fā)商永遠不會(huì )改變的唯利是圖的本性看，在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)吃慣了高回報的“拆遷肥肉”之后，那時(shí)即使是“零值拆遷”也是低回報的“拆遷瘦肉”，如果是“有償拆遷”豈不是讓人家“吃糠咽菜”嗎？市容不堪入目，開(kāi)發(fā)商不干，急的是正俯。所以，“零值拆遷”這種可能性是很大的。我們會(huì )再一次看到官商勾結一起賺大家的血汗錢(qián)的偉大力量,剩余的土地價(jià)值最終會(huì )成為官商的最后的晚餐。
6.那時(shí)，我們會(huì )再一次領(lǐng)會(huì )中國特色的神奇，業(yè)主會(huì )心甘情愿地放棄“雞肋”。30年后，因為“待拆遷的住房”影響市容，有礙觀(guān)瞻，正俯為了促進(jìn)拆遷改造步伐，對待拆遷的住房在減稅的基礎上仍然會(huì )增收一定的物業(yè)稅。待拆遷的住房，不能自住，也不能出租，還要交物業(yè)稅，還要交衛生費，還要交水電公攤費，就像身上背著(zhù)一塊石頭，早拆遷早解脫。所以，目前的“開(kāi)發(fā)商出紅包請求業(yè)主拆遷”，在30年后可能逐步變成“業(yè)主拿紅包請求開(kāi)發(fā)商拆遷”。
13.目前住房的價(jià)值計算，不應該超過(guò)30年，不應該把30年后的拆遷補償費計算進(jìn)來(lái)。
1.目前，人們對房?jì)r(jià)的價(jià)值計算基本上是按照70年來(lái)計算的，即把30年后的拆遷價(jià)值和土地價(jià)值也計算在內。但是，未來(lái)30年，拆遷補償費可能由多變少，越來(lái)越少，最終連一分錢(qián)也沒(méi)有。對這種未來(lái)的情況，在目前，在牛市里，幾乎所有的人都不會(huì )認可。趨勢的力量是擋不住的。在10年后，拆遷補償費的拐點(diǎn)就會(huì )來(lái)臨，由多變少，越來(lái)越少的趨勢就明顯了。那時(shí)，人們一覺(jué)醒來(lái)，突然發(fā)現70年的價(jià)值變成30年，價(jià)值只剩下7分3。在許多人認可的情況下，在利空被放大的熊市里將導致房?jì)r(jià)跌跌不休。
2.三十年河東，三十年河西。一個(gè)人發(fā)39度高燒已經(jīng)3個(gè)月，不可能持續3年。中國的房地產(chǎn)發(fā)39度高燒已經(jīng)10年，不可能再持續30年。以暴利和投機為主要特征的房市，在30年后必然回歸到以社會(huì )平均利潤和居住功能為主要特征的房市。不變的是倌商勾結“吃土地”。那時(shí)，吃的是拆遷戶(hù)的土地。所以，30年后的土地價(jià)值和拆遷價(jià)值屬于“可能失落的價(jià)值”，屬于“未知價(jià)值”，屬于“不確定性的價(jià)值”，屬于“不可靠的價(jià)值”。誰(shuí)能夠確保30年后官商勾結的情況根除了？誰(shuí)能夠確保30年后開(kāi)發(fā)商還有暴利？誰(shuí)能夠確保30年后拿到高額拆遷補償費？所以， 目前住房的價(jià)值計算，不應該超過(guò)30年，不應該把30年后的拆遷補償費計算進(jìn)來(lái)。
3.新中國的后30年與前30年相比較差別太大了。只說(shuō)會(huì )影響住房的因素，經(jīng)濟發(fā)展，人口數量，科技進(jìn)步，住房用料、住房結構、審美水平，生活習慣，老百姓的消費水平，官員的廉潔程度，分配差距程度，商人的道德水平，民眾的精神狀態(tài)，都發(fā)生了很大的變化。說(shuō)明30年后的情況會(huì )有許多恍如隔世的變化。30年后房市是個(gè)未知數，未來(lái)的變數難以把握，所以， 目前住房的價(jià)值計算，不應該超過(guò)30年，不應該把30年后的拆遷補償費計算進(jìn)來(lái)。
4.即使30年后還有一些土地價(jià)值，也不可能很多，也應該將利潤留給接棒者。你連未知的價(jià)值也吃掉，沒(méi)有利潤空間，誰(shuí)愿意來(lái)接棒？一個(gè)股份公司可能存在70年,國際上計算市盈率只計算到20年。
5.中國人的收入只有美國人的10分之一。美國目前全國平均房?jì)r(jià)大概22萬(wàn)美元 * 匯率6.8 = 150萬(wàn)人民幣元在美國可以買(mǎi)下1套合計占地150平米、具有永久土地所有權的、建筑面積300平米的別墅。子子孫孫都可以拆舊蓋新房。如果扣除后面子子孫孫“N年”的價(jià)值，前面30年的價(jià)值最多也就60萬(wàn)元 / 300平米 = 以前面30年來(lái)說(shuō)，美國住房每平米相當于才賣(mài)2000人民幣元。閉關(guān)鎖國已經(jīng)成為歷史，世界已經(jīng)變成地球村，國際資金在連通管里來(lái)回流動(dòng)，在“買(mǎi)房不如移民”成為現實(shí)的情況下，價(jià)值規律會(huì )導致中國的房?jì)r(jià)往這個(gè)價(jià)格去靠攏，在30年后可能接近了。
14.30年后，稅費如牛負重，禍福會(huì )顛倒。使用權有70年，但是拆遷后許多人無(wú)力再買(mǎi)房，有的房奴在30年后回歸到租房里去。
正俯有收稅不嫌多的特性。30年后，10套住房5套閑置 * 每年2萬(wàn)元物業(yè)稅 = 每年交物業(yè)稅10萬(wàn)元，子孫就像頭上頂著(zhù)10塊石頭，苦不堪言。官商們囤房，到底是在蔭庇子孫，還是禍害子孫，真的還不知道呢。
不想當富人的人才會(huì )把“致富”的種子全部砸在了一套自住房上，甘心一輩子為人打工，從此與發(fā)大財再也無(wú)緣分。如果年輕時(shí)身無(wú)分文的潮汕打工仔李嘉誠在香港當了房奴,哪會(huì )有后來(lái)的華人首富?
在房?jì)r(jià)低位，物超所值，在房?jì)r(jià)呈現上漲趨勢中，當個(gè)房主是個(gè)好選擇，而目前，“當低價(jià)租奴”強于“當高價(jià)房奴”?！按蚬せ实邸碧乞E10年來(lái)一直租房。 我不是提倡永遠租房,而是通過(guò)計算看清自已是否在犯6000點(diǎn)買(mǎi)股的錯誤。
2010年夏，在二線(xiàn)城市的E市的二等地段，買(mǎi)一手房100平米，總價(jià)150萬(wàn)元（包括稅費）。按揭105萬(wàn)元 * 每年還按揭百分7 = 每年需要還貸7.35萬(wàn)元 * 20年 = 總共還貸147萬(wàn)元 + 首付45萬(wàn)元 + 裝修、家具、家電等5萬(wàn)元 = 總共花錢(qián)197萬(wàn)元 / 年租金3萬(wàn)元 = 【買(mǎi)房相當于交房租多少年】是66年。但是這房子25年后就難看了。有哪個(gè)有效自住剛需愿意租用已蓋25年的房子?
如果你有投資能力,自有資金45+5萬(wàn)元,復利百分10,20年后是336萬(wàn)元 + 20年還貸147萬(wàn)元的錢(qián) - 20年租金（含漲價(jià)）100萬(wàn)元 = 【20年以租代買(mǎi)合算額】383萬(wàn)元。平均每年節省19萬(wàn)元。不是說(shuō)20年都不要買(mǎi)房，是通過(guò)計算看出房?jì)r(jià)離奇到何種程度。
房奴里難以出現老板，而租奴里卻較容易出現老板。你成了老板,買(mǎi)個(gè)100平米的房子是小菜一碟。如果你成了房奴,永遠是一碟小菜。
30歲當高負債房奴 + 20年月供 = 50歲已經(jīng)沒(méi)有老板要雇傭你夫妻二人了,兒女要來(lái)啃老買(mǎi)房了。
30歲當高負債房奴 + 30年后房子退休待拆遷了 = 60歲需要再花錢(qián)買(mǎi)一次房，但老了后，錢(qián)缺很多，借貸不到，也還不起，只好去租房。
使用權有70年，但是拆遷后許多人無(wú)力再買(mǎi)房，有的房奴在30年后回歸到租房里去。主動(dòng)伸長(cháng)脖子讓人宰，活得窩囊，繁忙一生，兩手空空。來(lái)自農村的人可能最終還是回歸到租房里去。
15.住房降價(jià)普及和住房普及率逐年提高具有客觀(guān)必然性,住房最終會(huì )象汽車(chē)電器那樣降價(jià)普及
【電視機降價(jià)普及的故事】。20年前單功能29英寸的需要花費20年的城市平均工資，現在1年的城市平均工資可以買(mǎi)5臺。當電視機供不應求時(shí)，價(jià)格升高到1萬(wàn)元。大家少買(mǎi)了，ZF調控了，生產(chǎn)量增多了，就被價(jià)值規律拉回到合理價(jià)格0.1萬(wàn)元。房?jì)r(jià)的未來(lái)趨勢,就像手機電器那樣,大短缺導致大生產(chǎn),大生產(chǎn)導致大過(guò)剩,大過(guò)剩需要大普及,大普及需要大降價(jià),大降價(jià)導致囤積者大虧錢(qián)。
【手機降價(jià)普及的故事】。20年前,一部手機賣(mài)3萬(wàn)元，特好賺錢(qián)，于是廠(chǎng)家就大生產(chǎn)。市場(chǎng)需求10汽車(chē)就沖動(dòng)地制造出15車(chē),市場(chǎng)需求增大到100車(chē)就制造出150車(chē)。結果是大過(guò)剩。大過(guò)剩就不得不走不斷降價(jià)以增大“準客戶(hù)圈”的“產(chǎn)品降價(jià)普及”之路。從市長(cháng)、局長(cháng)、處長(cháng)、科長(cháng)、股長(cháng)、工程師、干事、班長(cháng)、技術(shù)工，已經(jīng)普及到農民工。單功能的“大磚頭”賣(mài)3萬(wàn)元，降到多功能的袖珍手機只賣(mài)一二百元。
【汽車(chē)降價(jià)普及的故事】。20年前，科長(cháng)30年的工資剩余只能買(mǎi)0.1臺小汽車(chē)，現在1年的工資剩余可以買(mǎi)2臺。汽車(chē)是我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在充分競爭和產(chǎn)品價(jià)格不斷下降的過(guò)程中，獲得了健康發(fā)展。房市的未來(lái)，將呈現汽車(chē)降價(jià)銷(xiāo)售（＼），買(mǎi)車(chē)人數增多（/）的【Х狀態(tài)】。
【漁鉤不斷縮小的故事】。炒房客是漁夫，因為貪心,漁鉤越來(lái)越大，最終把鯨魚(yú)（年供能力10萬(wàn)元的有效自住剛需）釣完了,不得不縮小漁鉤來(lái)釣鯊魚(yú)（年供能力8萬(wàn)元的有效自住剛需）,接著(zhù)縮小漁鉤來(lái)釣中華鱘（年供能力6萬(wàn)元的有效自住剛需）。將漁鉤換小的這個(gè)拐點(diǎn)的到來(lái)只是遲早的問(wèn)題。拐點(diǎn)不是年供能力10萬(wàn)元,那就20萬(wàn)好不好? 一樣有拐頭的時(shí)候。難道400萬(wàn)人的二線(xiàn)的E市有40萬(wàn)個(gè)年供能力30萬(wàn)元的鯨魚(yú)嗎?
【住房降價(jià)降價(jià)普及擴大消費圈的故事】。
全國在建的1250萬(wàn)套，空置房大于5000萬(wàn)套，出租房大約5000萬(wàn)套,合計全國可能有1.1億套【待價(jià)而沽的投資投機房】。
在漫長(cháng)的熊市里，因為供過(guò)于求后形成買(mǎi)方市場(chǎng)，從消費層次越來(lái)越低的實(shí)際出發(fā)，開(kāi)發(fā)商不得不經(jīng)常降價(jià)。買(mǎi)得起200萬(wàn)元的買(mǎi)走后，開(kāi)發(fā)商就要開(kāi)拓買(mǎi)得起180萬(wàn)元的消費市場(chǎng)。呈現200萬(wàn)元、180萬(wàn)元、150萬(wàn)元、130萬(wàn)元、100萬(wàn)元...的降價(jià)普及趨勢。你不相信，難道房子是窮人買(mǎi)完才輪到富人來(lái)買(mǎi)嗎？目前，全國在建的大約1250萬(wàn)套，空置房大于5000萬(wàn)套，城市里有3億人自己沒(méi)有房子 / 6人 = 出租房寄宿房大約5000萬(wàn)套，合計全國可能有1.1億套【待價(jià)而沽的投資投機房】。難道不賣(mài)出就能賺錢(qián)?
2012年以后的降價(jià)普及是，炒房客只賣(mài)不買(mǎi)，自住剛需按照口袋大小排隊買(mǎi)，沒(méi)有輪到的租房在等待。就像高考后的錄取，考上清華北大先走，最后的上大專(zhuān)。
站在遠處看年線(xiàn)圖,房?jì)r(jià)可能是一個(gè)拋物線(xiàn)圖型。例如二線(xiàn)的E市,2011年之前的房?jì)r(jià)可能是0.3萬(wàn)元,0.5萬(wàn)元,0.8萬(wàn)元,1.1萬(wàn)元,,1.4萬(wàn)元,1.7萬(wàn)元,2萬(wàn)元。物極必反,2012年之后的房?jì)r(jià)可能是2萬(wàn)元,1.6萬(wàn)元,1.3萬(wàn)元,1萬(wàn)元,0.9萬(wàn)元。
【住房普及率】,是指有房戶(hù)占城市總戶(hù)數的比例，必然呈現40％、45％、50％、55％、60％、......增多的趨勢。準有效自住剛會(huì )看到，連5年后進(jìn)城者的住房都在炒家手里了,房?jì)r(jià)已將未來(lái)10年的通貨膨脹也透支了,未來(lái)的價(jià)格會(huì )低于目前價(jià)，堅信漁鉤將逐年縮小的必然性,堅信【住房降價(jià)普及】的必然性，堅信【住房普及率】逐年提高的必然性,堅信消費者最終是衣食父母是上帝的必然性?！?
2010年5月底,《求是》發(fā)表李克強的文章，強調我國已進(jìn)入只有調整經(jīng)濟結構才能促進(jìn)持續發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期。我看,房市也會(huì )調整結構,政府會(huì )擔負起社會(huì )保障性住房的責任。這會(huì )使得【住房普及率】逐年提高。
16.房市是如何降價(jià)普及的？房?jì)r(jià)是如何尋找【買(mǎi)賣(mài)雙盈的價(jià)格平衡點(diǎn)】的？
【鄉村公交車(chē)如何尋找價(jià)格平衡點(diǎn)的故事】。李四保開(kāi)辟了縣城到張家溝去的公交車(chē)線(xiàn)路。開(kāi)頭票價(jià)3元，乘坐率百分130，人滿(mǎn)為患。幾次提價(jià)到10元，乘坐率下降到百分20，生意難以維持。李四保堅持不降價(jià)，結果虧了不少錢(qián)。不得不降價(jià)到8元，乘坐率也只有百分40，無(wú)法盈利。司機說(shuō)：“沒(méi)關(guān)系，隨著(zhù)鄉民的收入水平提高，乘坐率會(huì )越來(lái)越高?！崩钏谋Ｕf(shuō)：“賣(mài)家等待買(mǎi)家10年，那是找死。及時(shí)主動(dòng)降價(jià)才能擴大消費圈?！庇谑?，再次降價(jià)到6元，【買(mǎi)賣(mài)雙盈的價(jià)格平衡點(diǎn)】終于出現了，皆大歡喜。
假設。2010年。有一個(gè)二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)是1.5萬(wàn)元。自住剛需只有10家，購買(mǎi)能力分別為1.7萬(wàn)元、1.5萬(wàn)元、1.2萬(wàn)元、1萬(wàn)元、0.8萬(wàn)元、0.5萬(wàn)元、0.4萬(wàn)元、0.3萬(wàn)元、0.2萬(wàn)元、0.1萬(wàn)元。他們都沒(méi)有住在馬路上。有投資投機房12套，其中閑置2套。
假設。2011年9月。繼續上漲到2萬(wàn)元，在中途那個(gè)購買(mǎi)能力1.7萬(wàn)元的購買(mǎi)了，其他自住剛需全部踏空，9人。清點(diǎn)后得知，投資投機房13套，其中閑置4套。多軍苦口婆心地勸導自住剛需來(lái)接棒是沒(méi)有用的，因為他們絕大部分人口袋里的錢(qián)確實(shí)不夠。最高有效自住剛需的只有購買(mǎi)1.5萬(wàn)元價(jià)格的經(jīng)濟能力，即使房?jì)r(jià)在2萬(wàn)元不漲不跌，他需要10年才能追到2萬(wàn)元。炒房客等待這些買(mǎi)家是不現實(shí)的。
假設。2012年1月。大家死了也不賣(mài)，高位橫盤(pán)，價(jià)格總是2萬(wàn)元。先知先覺(jué)者發(fā)現，擊鼓傳花里一個(gè)自住剛需也沒(méi)有，于是【降價(jià)普及運動(dòng)】開(kāi)始了。
假設。2012年3月。價(jià)格下降到1.5萬(wàn)元。那個(gè)購買(mǎi)能力1.5萬(wàn)元的購買(mǎi)了。
假設。2012年6月。價(jià)格下降到1.2萬(wàn)元。那個(gè)購買(mǎi)能力1.2萬(wàn)元的購買(mǎi)了。
假設。2012年9月。價(jià)格下降到1萬(wàn)元。那個(gè)購買(mǎi)能力1萬(wàn)元的購買(mǎi)了。
假設。2012年12月。價(jià)格下降到0.8萬(wàn)元。那個(gè)購買(mǎi)能力0.8萬(wàn)元的購買(mǎi)了。
假設。2013年3月。清點(diǎn)后得知，投資投機房10套，其中閑置5套。因為沒(méi)有成交量，價(jià)格不得不下降到0.7萬(wàn)元?？墒?，那個(gè)購買(mǎi)能力0.5萬(wàn)元的仍然買(mǎi)不起。
那時(shí)，如果你在0.8萬(wàn)元還是不搶先賣(mài)出，等待你的是那個(gè)購買(mǎi)能力0.5萬(wàn)元的。等到那個(gè)人購買(mǎi)能力增大到0.8萬(wàn)元，需要好多年，而且不一定是你的，因為有10個(gè)賣(mài)家在爭先恐后。
總之，自住剛需等待就是勝利，炒房客等待就是虧錢(qián)。
17.老事件總是虎頭蛇尾,新事物會(huì )揚棄,歷史在曲折中前進(jìn),對未來(lái)要有信心
一個(gè)80歲的老人跟我說(shuō)過(guò),他經(jīng)歷的大事件少說(shuō)有一二十件,每一件都是開(kāi)頭和中間轟轟烈烈,勢不可擋,當你感覺(jué)到很痛苦,很絕望的時(shí)候,總是突然間大改變,原來(lái)甚囂塵上的東西一夜之間消滅得無(wú)影無(wú)蹤。
日本侵略中國,一些人以為永遠是小鬼子的天下了，于是當漢奸的不少,到第8年還是極悲觀(guān)的,突然有一天說(shuō),他們無(wú)條件投降了,至今也沒(méi)有再發(fā)生日本來(lái)燒殺搶掠的事。
1946年國共開(kāi)始戰爭,一些人以為國軍實(shí)力強,這戰20年也不會(huì )結束,第4年,連海南島也打完了,至今也沒(méi)有再發(fā)生國共打大仗的事。
1951年朝戰開(kāi)始,一些人以為美國為首幾十國的聯(lián)合國軍實(shí)力強,這戰50年也不會(huì )結束,可是幾個(gè)戰役打下來(lái)后,美帝吃虧,不得不以三八線(xiàn)為界停戰,至今也沒(méi)有再發(fā)生朝戰的事。
1957年到1959年數以十萬(wàn)計的人被打成右派或右傾機會(huì )主義,一些人以為這帽子要戴進(jìn)地底下去了?？墒?文革一結束,統統平反,其中老朱當了總理。
1966到1976年的文革中，一些人以為老毛是神仙，被打倒就會(huì )100年永世不得翻身，于是自殺。其實(shí)，挺過(guò)10年，一切都撥亂反正了，而且因為不得民心而至今又過(guò)了34年也沒(méi)有再發(fā)生文革運動(dòng)。其中老江當了老大。
在1976年之前,本身是知識分子的老毛把知識分子定性為“臭老九”。那是個(gè)知識不值錢(qián)的時(shí)代，“造原子彈的不如賣(mài)茶葉蛋的”。絕大多大學(xué)文化的人生活在社會(huì )底層,一些人以為一輩子都不會(huì )有出息了,誰(shuí)知1984年后老九變成老大。其中老胡老溫進(jìn)了中南海。
1968年后知識青年上山下鄉,熬到1974年前后,許多人以為這輩子永遠不可能回城了,就在農村找農民結婚了。誰(shuí)知1976年四人幫一倒臺,都可以回城了。結果,拖家帶口的不少永遠在農村了。
不管河湖港汊多么濁水濤濤，最終還是后浪推前浪地匯入大海。
不管波濤多么洶涌，只要在高處看，浩然大海還是那么安然。
不管歷史多么曲折，只要往前方看，歷史車(chē)輪還是滾滾向前。
不管中國多么熱衷于炒民生，他國都不炒,最終落后就要挨打。
不管中國多么愛(ài)搞運動(dòng)和活動(dòng),哪一次不是虎頭蛇尾,草草收場(chǎng)？
炒房其實(shí)是中國一次史無(wú)前例的輿論大轟炸的全民總動(dòng)員的大煉鋼鐵式的群眾運動(dòng)而已,注定要以得不償失、禍國殃民而被歷史所唾棄。
土地住房被當做地方正俯的印鈔機,土地房產(chǎn)局長(cháng)是印鈔分廠(chǎng)廠(chǎng)長(cháng),開(kāi)發(fā)商只是高薪的印鈔車(chē)間工長(cháng)而已。不管當年日本炒房多么牛氣，只過(guò)了5年，“再不買(mǎi)就永遠沒(méi)有機會(huì )”就成了一句屁話(huà)。最終上帝的清算讓你得不償失，悔不當初。
世事沒(méi)有永遠，天下沒(méi)有不散的筵席，阿凡達再好看也不會(huì )永遠排隊買(mǎi)票。騙得一時(shí),騙不了一世。 中國缺乏戰略思維，正俯最終扭不過(guò)民意、美帝和上帝。本輪房?jì)r(jià)惡炒已經(jīng)8年，滿(mǎn)10年后可能消停。一陣臺風(fēng)過(guò)后，一切歸于平靜，瘋炒房?jì)r(jià)就會(huì )像日本那樣不再發(fā)生了。
18.不要理睬炒房客的潑冷水,只要你達到本市平均家庭收入水平,你最終一定會(huì )擁有自己的住房
1950年,有一個(gè)小青年,看到少數幸運者擁有自已的土地和住房,羨慕極了。沒(méi)上過(guò)學(xué)的媽媽潑冷水說(shuō),面對現實(shí)吧,你這輩子可能永遠也指望不到?？墒?沒(méi)幾年,他擁有了。
1960年,有一個(gè)小青年,看到少數幸運者穿著(zhù)機織新布衣和能吃飽飯,羨慕極了。沒(méi)上過(guò)學(xué)的媽媽潑冷水說(shuō),面對現實(shí)吧,你這輩子可能永遠也指望不到?？墒?沒(méi)幾年,他擁有了。
1970年,有一個(gè)小青年,看到少數幸運者當工人吃皇糧和每天有吃到肉,羨慕極了。沒(méi)上過(guò)學(xué)的媽媽潑冷水說(shuō),面對現實(shí)吧,你這輩子可能永遠也指望不到?？墒?沒(méi)幾年,他擁有了。
1975年,有一個(gè)小青年,看到少數幸運者戴手表,騎自行車(chē),聽(tīng)收音機,羨慕極了。沒(méi)上過(guò)學(xué)的媽媽潑冷水說(shuō),面對現實(shí)吧,你這輩子可能永遠也指望不到?？墒?沒(méi)幾年,他擁有了。
1980年,有一個(gè)小青年,看到少數幸運者穿的確良襯衣,看電視機,聽(tīng)三用機,羨慕極了。沒(méi)上過(guò)學(xué)的媽媽潑冷水說(shuō),面對現實(shí)吧,你這輩子可能永遠也指望不到?？墒?沒(méi)幾年,他擁有了。
1985年,有一個(gè)小青年,看到少數幸運者在用鋼筋水泥蓋二層樓,在做生意開(kāi)作坊當萬(wàn)元戶(hù),羨慕極了。沒(méi)上過(guò)學(xué)的媽媽潑冷水說(shuō),面對現實(shí)吧,你這輩子可能永遠也指望不到?？墒?沒(méi)幾年,他擁有了。
1990年,有一個(gè)小青年,看到少數幸運者手拿大哥大（磚頭模樣的單功能手機）,騎摩托車(chē),看到大城市在炒股,羨慕極了。沒(méi)上過(guò)學(xué)的媽媽潑冷水說(shuō),面對現實(shí)吧,你這輩子可能永遠也指望不到?？墒?沒(méi)幾年,他擁有了。
1995年,有一個(gè)小青年,看到少數幸運者在上大學(xué),花大錢(qián)買(mǎi)城市戶(hù)口,羨慕極了。沒(méi)上過(guò)學(xué)的媽媽潑冷水說(shuō),面對現實(shí)吧,你這輩子可能永遠也指望不到?？墒?沒(méi)幾年,他擁有了。
2000年,有一個(gè)小青年,看到少數幸運者買(mǎi)家用奔騰二電腦,在家上網(wǎng),羨慕極了。沒(méi)上過(guò)學(xué)的老奶奶潑冷水說(shuō),面對現實(shí)吧,你這輩子可能永遠也指望不到?？墒?沒(méi)幾年,他擁有了。
2005年,有一個(gè)小青年,看到人家在開(kāi)小轎車(chē),羨慕極了。沒(méi)上過(guò)學(xué)的老奶奶潑冷水說(shuō),面對現實(shí)吧,你這輩子可能永遠也指望不到?？墒?沒(méi)幾年,他擁有了。
2010年,有一個(gè)小青年,看到人家在城里買(mǎi)房,羨慕極了。炒房容潑冷水說(shuō),面對現實(shí)吧,你這輩子可能永遠也指望不到。
目前，全國在建的大約1250萬(wàn)套，空置房大于5000萬(wàn)套，城市里有3億人自己沒(méi)有房子 / 6人 = 出租房寄宿房大約5000萬(wàn)套，合計全國可能有1.1億套【待價(jià)而沽的投資投機房】。每年還在新增空置房,不要說(shuō)清潔工,連蚊子的房子也蓋好了。所以,只要你達到本市平均家庭收入水平,你最終一定會(huì )擁有自己的住房。
你需要買(mǎi)房,他需要你口袋的錢(qián),你急他也急。他現在標價(jià)160萬(wàn),你只能買(mǎi)得起80萬(wàn)的房子。經(jīng)濟在發(fā)展,商人要賺錢(qián)當然需要擴大消費圈,降價(jià)普及是不以人的意志為轉移的客觀(guān)經(jīng)濟規律。等到買(mǎi)得起90萬(wàn)元的人也消滅了,他就來(lái)盯著(zhù)你的口袋了。那時(shí),你是上帝,是衣食父母。
安慰剛需的人說(shuō)：住房會(huì )有的。為什么他會(huì )這樣說(shuō)？因為他經(jīng)?？吹嚼咸旁谙挛绲讲耸袌?chǎng)買(mǎi)便宜貨。
19.如果房?jì)r(jià)再次上漲,雞犬升天,你會(huì )恐慌嗎?
市場(chǎng)加速上漲時(shí)是大炒家逃頂時(shí)。我經(jīng)歷過(guò)的下跌過(guò)半的股市行情,在10次以上。每次見(jiàn)大頂,都是2010年初房市這樣的瘋狂氣氛,所以我笑看場(chǎng)面,坐懷不亂。新股民怕跌,老股民怕漲。意思是,新股民見(jiàn)大跌趕快跑,老股民見(jiàn)大漲趕快跑。
失控而飛奔的汽車(chē),車(chē)上的人命大，還是在路旁觀(guān)看的人命大？
已經(jīng)快要沒(méi)油了卻仍然不肯降落的飛機,機上的人命大，還是在陸地上觀(guān)看的人命大？
瘋狂奔跑24小時(shí)還不肯休息,還不相信是上帝所驅使,會(huì )不會(huì )死亡?
鍋里的水溫天天升高,卻不肯跳出來(lái),會(huì )不會(huì )被煮熟?
房子已經(jīng)是傳銷(xiāo)中的一個(gè)道具。房子已經(jīng)是擊鼓傳花中的一朵花。房子已經(jīng)是6000點(diǎn)的中國石油股票。房子已經(jīng)是147美元的石油期貨。房子已經(jīng)是用杯具裝著(zhù)的半是泡沫的次品啤酒。
在上證6000點(diǎn)的時(shí)候，股托忽悠老百姓進(jìn)場(chǎng)。他們的口號是沒(méi)有最高，只有更高,死了也不賣(mài),他們操縱輿論工具嚎叫著(zhù)會(huì )升到10000點(diǎn)。結果大家都知道了，當你忍不住進(jìn)場(chǎng)之時(shí)，就是利益集團大笑數錢(qián)之日。高價(jià)房奴是被人騙了還幫人數錢(qián),負翁是被人騙了連幫人數錢(qián)的機會(huì )都沒(méi)有。
在2000點(diǎn)，沒(méi)買(mǎi)股票而踏空。在6000點(diǎn)，不該后悔的時(shí)候買(mǎi)了是更大的錯誤。左邊挨了一個(gè)耳光，右邊又挨了一個(gè)耳光。
房?jì)r(jià)從2002年后已經(jīng)上漲百分500，目前房?jì)r(jià)相當于股市6000點(diǎn)，如果當時(shí)不是6124點(diǎn)見(jiàn)頂，而是漲到10000點(diǎn)，也會(huì )回落到3000點(diǎn)?！ ?/p>
世界上有比珠穆朗瑪峰高1倍的山峰嗎？
一瓶啤酒已經(jīng)有百分60的泡沫，再來(lái)百分60的泡沫，瓶子怎么裝下去。
如果房?jì)r(jià)永遠上漲，誰(shuí)還會(huì )去辦工廠(chǎng)，做餐飲，開(kāi)商店？于是城市里到處都是住房，沒(méi)有工廠(chǎng)，沒(méi)有餐館，沒(méi)有商店。
多軍一口一個(gè)正俯,一口一個(gè)中國特色,聽(tīng)了就好笑。中國百姓怕中國警察,中國警察看世界警察臉色行事。印人民幣和炒房已經(jīng)傷害世界警察。我是美帝，誰(shuí)說(shuō)房?jì)r(jià)上漲與我無(wú)關(guān)? 你讓每座樓房都成為一臺印鈔機了。我是世界大城管,你是賣(mài)豬肉的小商販,以6.8的價(jià)格賣(mài)給我,卻一直在灌水。
我是上帝，你的卒就鬧騰吧,我把車(chē)馬炮全吃了;你的房地產(chǎn)就鬧騰吧,我把企業(yè)銀行全吃了。皮之不存,毛將焉附?
