樓市面臨流動(dòng)性收縮 機構預測全年銷(xiāo)售或下滑(轉載)

　　在流動(dòng)性收緊、調控深化、下行周期到來(lái)的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷趨冷，幾乎成為業(yè)界的共識。

　　近日，中銀國際、招商證券、東莞證券等機構發(fā)布下半年房地產(chǎn)業(yè)投資策略報告，盡管對部分指標的判斷有所分歧，但對“市場(chǎng)下行”整體判斷頗為一致。

　　上述機構認為，隨著(zhù)房貸按揭業(yè)務(wù)收縮，最終引發(fā)需求購買(mǎi)力的大幅下降。與此同時(shí)，融資受限的現實(shí)，將使得房企的資金狀況進(jìn)一步承壓。

　　綜合多重因素判斷，今年全年，房地產(chǎn)投資、拿地、房企資金來(lái)源等指標的增速都將出現下降，房地產(chǎn)銷(xiāo)售規模和房?jì)r(jià)甚至有可能出現負增長(cháng)。

　　美國加息的傳導效應

　　對于資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，流動(dòng)性的松緊成為影響市場(chǎng)變化的重要因素。

　　今年年初，政府下調全年M2目標增速1個(gè)百分點(diǎn)至12%，體現出“降杠桿、去泡沫”的基調；截至2017年5月，M2同比增速僅為9.6%，同比下降 2.2 個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng )歷史新低。

　　另一方面，自2017年3月以來(lái)，銀監會(huì )接連發(fā)布多道監管令，規范商業(yè)銀行表外理財和委外業(yè)務(wù)。表外融資規模的收縮，被認為將進(jìn)一步推動(dòng)社會(huì )融資總量的回落。

　　但按照中銀國際的觀(guān)點(diǎn)，下半年的流動(dòng)性壓力更多來(lái)自外部市場(chǎng)：美聯(lián)儲退出量化寬松的節奏逐步加快，分別于3月和6月兩次宣布加息25個(gè)基點(diǎn)，年內再度加息概率較大。由于美聯(lián)儲縮表預期加強，未來(lái)或進(jìn)一步引發(fā)國內貨幣供應量的收縮。

　　由于資金成本的全面上行，全市場(chǎng)一年期理財產(chǎn)品預期收益率為4.56%，國有銀行一年期同業(yè)存單的到期收益率上升至4.74%。相比之下，商業(yè)房貸對標的5年期以上貸款基準利率僅為4.9%。各來(lái)源資金成本加權平均后，銀行負債利率迅速上升，房貸業(yè)務(wù)的息差收益大幅下降。

　　中銀國際表示，預計未來(lái)負債端的壓力將倒逼銀行調整資產(chǎn)端的結構，主動(dòng)收縮住房按揭業(yè)務(wù)，最終引發(fā)需求購買(mǎi)力的大幅下降。

　　對此，東莞證券持有類(lèi)似的觀(guān)點(diǎn)。該機構指出，美國進(jìn)入加息周期帶來(lái)的連鎖反應，對于流動(dòng)性及資金成本敏感的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )產(chǎn)生負面影響。這甚至是短期內困擾行業(yè)的主要因素。

　　值得注意的是，監管層在房地產(chǎn)調控中推出的限購、限售等手段，以及信貸層面的加杠桿，已經(jīng)導致按揭貸款規模大幅收縮。

　　根據央行的數據，2017年5月，新增居民中長(cháng)期貸款0.43萬(wàn)億，占當月新增人民幣貸款總量的39%，同比大幅下降18%。多數分析人士認為，鑒于央行對于住房貸款占比目標設定在30%，因此未來(lái)按揭貸款規模還將進(jìn)一步收縮。

　　年底房?jì)r(jià)或同比微跌

　　隨著(zhù)信貸環(huán)境的收緊，未來(lái)的市場(chǎng)銷(xiāo)售也將不可避免地受到影響。中銀國際預計，今年全年全國房地產(chǎn)銷(xiāo)售額同比增長(cháng)6.1%，銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)5%。

　　而根據國家統計局發(fā)布的數據，今年1-5月，上述兩個(gè)指標的增速分別為18.6%和14.3%。其中，除東部地區增速低于均值外，中部、西部和東北地區均高于全國平均水平。

　　東莞證券的觀(guān)點(diǎn)較為悲觀(guān)。該機構認為，今年全年整體銷(xiāo)售同比下降將是大概率事件，但仍將維持在9萬(wàn)億規模的歷史較高水平，相比去年全年11萬(wàn)億的銷(xiāo)售額，并不會(huì )出現“斷崖式下降”的風(fēng)險。

　　招商證券也認為，銷(xiāo)售指標增速將在今年下半年轉為負值，但全年降幅為個(gè)位數。

　　除限購限貸等政策壓力外，招商證券指出，當前三四線(xiàn)市場(chǎng)的向好，乃屬于熱點(diǎn)擴散效應的尾部，很難持續。棚改的作用屬于托底，但難以改變整體趨勢。與此同時(shí)，隨著(zhù)去年同期基數的不斷抬高，銷(xiāo)售增速下滑的幅度可能進(jìn)一步加快。

　　對于全年投資增速的預測，中銀國際認為將維持在5.8%的水平，招商證券則將全年名義投資增速設定為5%左右。比今年前5月的8.8%仍有一定的下滑。

　　與銷(xiāo)售數據不同，投資數據的下滑幅度相對平緩。按照招商證券的觀(guān)點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要由拿地和建安費用構成。一方面，地價(jià)上漲（拿地再次聚焦核心城市及溢價(jià)率仍處于相對高位）疊加土地購置面積大幅回升推高拿地費用；另一方面，固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數（尤其建安部分）上漲推升建安費用。

　　該機構還認為，由于自籌資金和銷(xiāo)售回款的增速回落，今年全年，房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源將維持個(gè)位數增長(cháng)。而隨著(zhù)資金鏈的持續收緊，到今年年底，70大中城市的房?jì)r(jià)（同比）可能出現微跌。

　　招商證券還重申了其“周期論”，認為當前正處于一輪小周期的末段，本輪周期始于2014年的“9·30新政”及隨后的連續降息，銷(xiāo)售量在去年4月達到高點(diǎn)。按照該機構的預測，本輪銷(xiāo)售量的底部，將在2018年的一季度出現。由于預期經(jīng)濟基本面不會(huì )發(fā)生顯著(zhù)變化，預計在本輪小周期調整結束后，將開(kāi)啟下一輪的行情。