房?jì)r(jià)該不該降？
比來(lái)，風(fēng)光無(wú)限、日進(jìn)斗金的房地產(chǎn)竟然成了“困難行業(yè)”，引發(fā)社會(huì )存眷。
2月*日，武漢發(fā)布了穩經(jīng)濟**條，眼尖的網(wǎng)友立馬發(fā)現，在“撐持困難行業(yè)開(kāi)展”的欄目里面，房地產(chǎn)行業(yè)鮮明在列。也就是說(shuō)，武漢已經(jīng)將房地產(chǎn)歸入“困難行業(yè)”，房地產(chǎn)已經(jīng)到了要攙扶才氣過(guò)馬路的階段。有售房人員暗示：“武漢呈現了不降價(jià)賣(mài)不出的現象”。
武漢是新一線(xiàn)城市，對此良多人存眷點(diǎn)是：房地產(chǎn)成為困難行業(yè)后，能否需要撐持買(mǎi)房消費，能否需要調整預售前提，能否需要銀行加大輸血，能否需要上市融資，能否需要……等等，但今天我要考慮的，是房地產(chǎn)需不需要降價(jià)？
從經(jīng)濟學(xué)理性人假設角度動(dòng)身，進(jìn)步房屋銷(xiāo)售的獨一路子是降價(jià)。跌到買(mǎi)得起的水平，天然有人接樓盤(pán)，那個(gè)事理小超市售貨員都能大白，降價(jià)可以促銷(xiāo)。
但我們如今問(wèn)題是不敢讓房?jì)r(jià)下跌。那就要從感性人角度動(dòng)身，一旦降價(jià)會(huì )有如下情況：
第一個(gè)，泡泡分裂的陣痛。樓也是一項投資。從投資的角度看，順勢而為才是支流，而一旦進(jìn)入下降通道，價(jià)格低于價(jià)值的時(shí)候才會(huì )有人出手接盤(pán)。樓市價(jià)值看房?jì)r(jià)收入比，因為樓市的購置力來(lái)源于居民的收入。北上廣深的房?jì)r(jià)收入比別離為：55、4*、35、32。而合理的房?jì)r(jià)收入比是7倍。若是一套房的實(shí)在價(jià)值是70萬(wàn)，*000萬(wàn)跌到70萬(wàn)和*00萬(wàn)跌到70萬(wàn)完滿(mǎn)是兩個(gè)概念，而現在中國樓價(jià)確實(shí)在較高的位置。
第二個(gè)，銀行因抵押物貶值形成的危機。原因是銀行發(fā)放貸款并不是按照抵押物價(jià)值，而是按照抵押物價(jià)格。所以抵押物價(jià)格下跌關(guān)于銀行是個(gè)災難。抵押物下跌會(huì )促使銀行加速變現，但集中變現會(huì )形成供過(guò)于求，會(huì )讓房?jì)r(jià)再下跌。
第三個(gè)，處所財務(wù)困難。原因是處所財務(wù)過(guò)去20年都圍繞地盤(pán)展開(kāi)。寡所周知，地盤(pán)出讓金是處所財務(wù)重要來(lái)源，但現實(shí)上處所對地盤(pán)依賴(lài)不只是賣(mài)地，還有處所告貸。之前處所融資平臺能夠通過(guò)地盤(pán)抵押從銀行獲得貸款。
綜上，房?jì)r(jià)沒(méi)有到它該有的樣子，泡沫客不雅存在，若是以前它沒(méi)有上漲，停留在2007年或者更早，也許我們如今不會(huì )有那么多擔憂(yōu)，但時(shí)間不成倒流，我們要處理的是面前的問(wèn)題。
為什么不讓房?jì)r(jià)下跌？泡沫不戳破，那永久只是泡沫，一旦戳破，所有人都將承擔泡沫分裂帶來(lái)的后果，不要覺(jué)得你沒(méi)買(mǎi)房就不會(huì )被涉及，沒(méi)有那種幸運。但也要留意，世界上還沒(méi)有什么泡沫是永久牢不成破的，泡沫分裂的原因或主動(dòng)或被動(dòng)，最末城市分裂，沒(méi)有破例。所以，未雨綢繆，一手穩房?jì)r(jià)，另一手釋放準確的信號，讓家庭、銀行、處所政府提早做好籌辦，好比當前經(jīng)濟上就在勤奮轉型，用其他財產(chǎn)替代房地產(chǎn)的收柱地位，好比處所政府開(kāi)源節流。
但事實(shí)的困難在于，人們往往趁波逐浪。打個(gè)例如，若是房?jì)r(jià)漲了*0%，銀行會(huì )敏捷增加個(gè)貸部的人員設置裝備擺設，鼓舞員工多做按揭，處所財務(wù)也會(huì )立馬上新項目。所以，房?jì)r(jià)不克不及跌，也不克不及漲，因為房?jì)r(jià)上漲釋放的信號會(huì )讓房?jì)r(jià)間隔實(shí)正的價(jià)值愈加遙遠，也為將來(lái)處置樓市泡沫埋下了新的隱患。
(浙江大學(xué)國際吉印通商學(xué)院數字經(jīng)濟與金融立異研究中心聯(lián)席主任、研究員)
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