慌了！超百城樓市大松綁，2022年房子還能買(mǎi)嗎？答案是肯定的

　　近日，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)重磅利好動(dòng)靜！5月15日央行頒布發(fā)表下調首套房貸利率20個(gè)基點(diǎn)，同時(shí)超出百城對樓市停止大松綁，那不只表現在限購，限貸，限售，降低首付款等方面，更有立異性的提出針對二胎以上家庭多購一套房，存量租賃房不計入限購套數等行動(dòng)。

　　一方面，房地產(chǎn)企業(yè)外債高企不竭暴雷，另一方面樓市冷清，市場(chǎng)成交量和房貸貸款量驟降。那么，到底房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)作了什么？

　　按照央行公布數據顯示，2022年4月社會(huì )融資規模增量為9102億元，比上年同期少94*8億元。4月份人民幣貸款增加*454億元，同比少增82*1億元?；乜幢灸?月份數據，*月社融規模新增是4.*5萬(wàn)億，三月份的人民幣貸款增加了*.1*萬(wàn)億。

　　通過(guò)以上數據比照，我們發(fā)現社會(huì )社融增量較去年同期下降51%，那申明整個(gè)市場(chǎng)需求照舊低迷，經(jīng)濟上行壓力比力大。

　　新增人民幣貸款比*月份削減2.48萬(wàn)億，降幅79%；比去年同期削減0.8*萬(wàn)億，降幅5*%。那表白企業(yè)貸款不積極，同時(shí)我們頻頻聽(tīng)到企業(yè)傳出裁人，那申明企業(yè)沒(méi)有擴張規模消費的籌算，只想著(zhù)裁人渡過(guò)寒冬。

　　4月份居民貸款新增-2170億，同比多減745*億，此中居民住房貸款是有史以來(lái)第二次削減，且削減幅度擴大，為*05億元，同比少增規模高達4022億。那申明居民小我消費市場(chǎng)低迷，同時(shí)目前購房意愿比力低。

　　以上種種現象表白，目前的市場(chǎng)經(jīng)濟進(jìn)入一種不安康的開(kāi)展形態(tài)。受疫情影響，國表里經(jīng)濟開(kāi)展呈現錯位脫鉤的情況。若是說(shuō)目前美國，英國經(jīng)濟是處于通貨膨脹，那么關(guān)于國內，更像是通貨收縮。通貨收縮往往陪伴著(zhù)消費下降，市場(chǎng)萎縮，企業(yè)利潤率降低，消費投資削減，以及賦閑增加、收入下降，經(jīng)濟增長(cháng)乏力等現象。

　　那么，目前房子還能買(mǎi)嗎？什么時(shí)候買(mǎi)？買(mǎi)哪里比力好呢？下面，我們將從城鎮化率，城市生齒增量，剛需購房群體，購房不雅念，經(jīng)濟增速，居民工資收入六個(gè)維度去闡發(fā)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　從城鎮化率來(lái)看，按照國度開(kāi)展變革委介紹，2021年我國常住生齒城鎮化率達*4.72%。但本色上，我國某些興旺省份城鎮化率已經(jīng)遠遠超越那個(gè)均勻程度，好比廣東2021年城鎮化率已經(jīng)到達74.15%，江蘇城鎮化率為7*.9%，浙江城鎮化率為72.2%。同時(shí)，2021年我國城市落戶(hù)門(mén)檻繼續降低，城區常住生齒*00萬(wàn)以下城市的落戶(hù)限造根本打消，城區常住生齒*00萬(wàn)以上城市的落戶(hù)前提有序放寬。

　　按照國度統計局2021年生齒數據統計，在已公布數據的城市中，有14個(gè)城市生齒增量到達或超越了10萬(wàn)人，此中武漢、成都、杭州、西安四大新一線(xiàn)城市位列前四，且增量均超越了20萬(wàn)。但北上廣深四大一線(xiàn)城市生齒合計僅增加12.48萬(wàn)，均未進(jìn)入前20。

　　那表白我國城鎮化開(kāi)展不服衡，同時(shí)也申明我國城鎮化開(kāi)展進(jìn)入后半程。將來(lái)的城鎮化推進(jìn)，將會(huì )呈現如下情況：一線(xiàn)城市生齒緩增長(cháng)；一線(xiàn)，二線(xiàn)和強省會(huì )城市進(jìn)入快速開(kāi)展階段；同時(shí)因為合村并鎮的開(kāi)展，因而遭到國度政策攙扶的縣級城市生齒也將快速增長(cháng)；三四線(xiàn)城市，尤其是地級市介于縣城和一二線(xiàn)強省會(huì )之間，開(kāi)展會(huì )比力遲緩。

　　將來(lái)的城鎮化推進(jìn)，面臨的次要是如今生活在農村還未進(jìn)城的群體，而不是如今已經(jīng)在城市生活的生齒轉移。那批人的整體本質(zhì)與購置力將會(huì )比如今已經(jīng)進(jìn)城的更低，那次要緣于之前都無(wú)法意識跟上經(jīng)濟快速開(kāi)展趨向的群體，將來(lái)在經(jīng)濟增速變緩的情況下，他們的購置力也無(wú)法得到快速提拔。因而，將來(lái)城鎮化的推進(jìn)，那批人更多的是優(yōu)先輩入縣城，然后是地級市，接著(zhù)是省會(huì )和二線(xiàn)城市，最初是新一線(xiàn)城市，甚至一線(xiàn)城市。

　　目前，剛需購房群體的年齡次要介于22歲-40歲之間，也便是出生于1985年-2000年之間那部門(mén)人群。關(guān)于我國，買(mǎi)房歷來(lái)就不是一小我的工作，而是整個(gè)家庭的工作，所以不克不及單單看小我購置力，而應該看家庭購置力。那部門(mén)人的父母遍及出生于19*0年-1980年，他們次要分為三類(lèi)人：

　　第一類(lèi)人：一輩子呆在農村，辛苦能供完小孩上大學(xué)就已經(jīng)很不容易，更別奢望他們能幫手小孩在城市里買(mǎi)房；

　　第二類(lèi)人：屬于比力有思維和設法，早早進(jìn)入城市打工或者經(jīng)商，抓住了城市的開(kāi)展盈利，比力早實(shí)現了財產(chǎn)積累，本身購置了房子，或者投資了幾套，他們的孩子，關(guān)于能否買(mǎi)房，需求是比力低的；

　　第三類(lèi)人：目前不斷生活在城市，但遲遲沒(méi)買(mǎi)房的群體，那部門(mén)人以前買(mǎi)不起，如今更買(mǎi)不起，他們的根本年齡都介于50-*0歲，底子很難再買(mǎi)得起房了。

　　目前一二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)到底靠誰(shuí)去支持？無(wú)非次要是由下面三類(lèi)群體：

　　第一類(lèi)人：目前已經(jīng)生活在該城市的群體；

　　第二類(lèi)人：寄希望后面從大學(xué)結業(yè)出來(lái)的農村大學(xué)生；

　　第三類(lèi)人：依靠從三四線(xiàn)城市遷徙進(jìn)來(lái)的群體；

　　?針對以上三類(lèi)群體，關(guān)于第一類(lèi)人，不是不想買(mǎi)，而是買(mǎi)不起，有幾是掏空留個(gè)口袋才湊齊首付款的家庭，所以之前買(mǎi)不起的，后面也會(huì )買(mǎi)不起；

　　關(guān)于第二類(lèi)人，目前的房?jì)r(jià)相對201*年之前，房?jì)r(jià)早已翻倍，想靠剛結業(yè)出來(lái)不久的農村大學(xué)生，根本不太可能，短時(shí)間內他們的工資收入和購置力無(wú)法婚配目前的高房?jì)r(jià)；

　　關(guān)于第三類(lèi)人，做為三四線(xiàn)城市的既得利益者，相對站在食物鏈頂端的群體，在當地享有優(yōu)勝感的上層人士，能否愿意放棄當地的優(yōu)勝感，而去省會(huì )以至一二線(xiàn)去做所謂的中下層群體？

　　若是不是那批人進(jìn)來(lái)承接一二線(xiàn)城市的高房?jì)r(jià)，那依靠三四線(xiàn)的通俗收入人群想去挑戰目前一二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)，難度相對較大，因為他們目前的收入大部門(mén)都不高于目前生活在一二線(xiàn)城市打拼的群體，連生活在一二線(xiàn)城市打拼的人士都無(wú)法買(mǎi)得起，關(guān)于他們則會(huì )更困難。

　　在1980年-2000年那批剛需購房人群中，有一批出生于1980年-1985年的群體，那批人根本年齡都在*5歲-40歲之間，他們以前買(mǎi)不起，如今也很難買(mǎi)得起，因為他們很難再去承擔高額的房貸。所以，目前的剛需購房群體更多依賴(lài)出生于1985年-2000年那批人。

　　按照國度統計局的統計50后2.05億人，*0后2.*5億人，70后2.19億人，80后2.2億人，90后1.75億人，00后1.4*億人。目前剛需購房人群集中出生于1985年-2000年之間那批人，但剛需人群體量呈現斷崖式急劇下降，那批人群的特點(diǎn)：一方面是父母已經(jīng)幫手處理部門(mén)購房需求，別的一方面是房?jì)r(jià)過(guò)高，薪資增長(cháng)遲緩，購置力遠遠不敷，更有甚者是挖空六個(gè)口袋才湊齊首付款的家庭。

　　固然短期內，政策利好不竭，但房?jì)r(jià)和市場(chǎng)恢復仍需要時(shí)間。顛末三年疫情后，人們的購房理念已經(jīng)有較大改變。一方面，201*年提出的“房住不炒”不雅念，起頭不得人心，新一批剛需購房群體的生活與習慣發(fā)作了底子改動(dòng)。另一方面，受疫情影響，經(jīng)濟開(kāi)展不景氣，工資收入增長(cháng)遲緩，招致良多人無(wú)力購置，需要時(shí)間積累資金，同時(shí)買(mǎi)房投資的自信心也不敷。

　　目前，房產(chǎn)政策頻繁發(fā)布，政策刺激的次要仍是剛需客，在想法子降低剛需客進(jìn)入門(mén)檻，但房?jì)r(jià)能否上漲，其實(shí)關(guān)鍵還得看投資客。房?jì)r(jià)的上漲，絕對不是靠那些所謂的剛需客，剛需只是維持房?jì)r(jià)不跌的基石，投資客才是不竭鞭策房?jì)r(jià)上漲的主力群體。當下整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于橫盤(pán)震蕩階段，二手房活動(dòng)性太差，投資客買(mǎi)房是為了套利，絕對不是為了出租去抵月供。沒(méi)有快速的套利空間，房?jì)r(jià)短期想上漲，將會(huì )面對比力大的困難。

　　將來(lái)房?jì)r(jià)能否有啟動(dòng)上漲的跡象，需要不雅測好本年下半年每個(gè)月的房貸貸款量和樓市成交量，尤其是像深圳那種一線(xiàn)城市。但不管市場(chǎng)怎么變，本年更多是穩住房地產(chǎn)市場(chǎng)，提拔市場(chǎng)自信心，不存在大漲的可能，最快也要期待明年*月份。房?jì)r(jià)才會(huì )迎來(lái)新一輪的上漲，但即使是上漲，也將會(huì )是暖和式的，不是暴漲，且上漲周期將會(huì )比以往更短，并在2025年上漲趨向被突破。隨后，將會(huì )迎來(lái)一波更猛烈的震蕩。

　　目前的房地產(chǎn)刺激政策，有點(diǎn)像剛起頭鋪開(kāi)方案生育一樣，調控是始料未及的超出之前的調控預判?；蛟S，2020年突發(fā)的疫情，是本輪房地產(chǎn)調控中呈現的更大黑天鵝事務(wù)。2021年是新冠肺炎疫苗接種次要年份，受疫苗接種影響，預估2022年的重生兒生齒出生率將跌破900萬(wàn)。

　　三年的疫情，對人們的生活影響遠遠超出了我們目前認知的范疇。疫情不只影響了適齡男女交往，也推延了均勻成婚年齡，尤其是90后的年輕群體，進(jìn)入*0歲以后獨身人群變多，均勻婚育年齡的推延，招致了黃金生育年齡的縮短，那又迫使將來(lái)重生兒生齒將呈現大幅下降。

　　做為出生于1990年-2000年那類(lèi)購房剛需群體，相關(guān)于70后80后而言，他們的意識和思惟是潛移默化地被改動(dòng)，那個(gè)有點(diǎn)類(lèi)似職場(chǎng)，70后和80后更喜好踏實(shí)工做過(guò)日子，而90后則更喜好頻繁跳槽，不肯意被工做束縛。因為均勻婚育年齡的推延，招致家庭不雅念缺失，那一代人將愈加奉行利己主義，在沒(méi)有丈母娘的壓力下，良多人是無(wú)意識，不自覺(jué)的沒(méi)有購房的概念。同時(shí)因為女權主義流行，生育率也將大大降低，從而招致很大一部門(mén)購房需求被迫推延，正式進(jìn)入所謂的躺日常平凡代。

　　跟著(zhù)時(shí)間的推移，房產(chǎn)利好信息將繼續不竭上演，那個(gè)次要表示在四個(gè)標的目的：購房門(mén)檻不竭放低，房貸利率不竭下調，首付不竭下調，入戶(hù)門(mén)口不竭鋪開(kāi)。但就2022年而言，房?jì)r(jià)仍將維持橫盤(pán)震蕩趨向，市場(chǎng)成交將繼續低迷，將來(lái)的轉折點(diǎn)，將呈現在202*年*月份后，屆時(shí)經(jīng)濟將會(huì )起頭漸漸好轉，房?jì)r(jià)將起頭停止暖和式的上漲。但即便在202*年*月份后房?jì)r(jià)開(kāi)啟暖和上漲形式后，房?jì)r(jià)上漲的趨向也將會(huì )在2025年被突破。

　　目前維持房?jì)r(jià)橫盤(pán)不變，通過(guò)時(shí)間換空間，期待剛需人群，積累資金上車(chē)接盤(pán)，成為房產(chǎn)政策的重中之重。目前想要房地產(chǎn)不變安康開(kāi)展，單靠省內城市之間和農村城鎮化生齒的遷入，已經(jīng)無(wú)法支持目前的房?jì)r(jià)市場(chǎng)。將來(lái)一段時(shí)間，一二線(xiàn)城市將會(huì )繼續放寬限購，限貸，降低首付款，放寬落戶(hù)限造，鞭策省與省之間的生齒遷入，來(lái)為城市高房?jì)r(jià)做支持。

　　將來(lái)一二線(xiàn)城市的高房?jì)r(jià)，將會(huì )通過(guò)不竭往城市外延開(kāi)辟新建房子，而不在于在老城區舊改。舊改其實(shí)不能帶來(lái)城市生齒增量，只能進(jìn)步城市進(jìn)入門(mén)檻，開(kāi)展一個(gè)城市，需要的是生齒不竭流入培育增大消費市場(chǎng)，而不是在原有的規模吉印通行輪轉。所以，我們能夠看到，政府關(guān)于老城區的舊改拆遷，已經(jīng)不像之前那么熱衷。全面鋪開(kāi)縣城落戶(hù)政策，加快農村生齒向縣城轉移，是確保將來(lái)房地產(chǎn)軟著(zhù)陸的一個(gè)重要工做。

　　將來(lái)房地產(chǎn)的時(shí)機，不在于三四線(xiàn)城市，而在于有大量生齒流入的國度重點(diǎn)攙扶的縣級城市和鋪開(kāi)限購限貸降低首付后的省會(huì )城市和新一線(xiàn)城市，甚至一二線(xiàn)城市。

　　將來(lái)一年，只要市場(chǎng)回暖不睬想，政策將繼續發(fā)力，那次要表現在四個(gè)方面：

　　1.房貸利率將繼續下調，有些城市以至能夠到4%以下；

　　2.首付款下降和撐持分期付款成為標配；

　　*.二手房交易政策繼續放寬，賜與套利時(shí)機鼓舞投資客入場(chǎng)激活市場(chǎng)；

　　4.加快合村并鎮，全面鋪開(kāi)縣城和三四線(xiàn)城市落戶(hù)政策，為房?jì)r(jià)供給后續剛需力量；

　　關(guān)于剛需客，目前也不愧是一個(gè)很好的買(mǎi)入時(shí)機。因為試錯的成本，遠遠比錯過(guò)的成本要低良多。但在購置的同時(shí)，更好購置生齒凈流入的城市和擁有優(yōu)良名校配套的地段。關(guān)于剛需客而言，買(mǎi)房絕不克不及只看到面前的欠債，而更應該看到房子配套的教育資本，良多人很可能因為一套房子，就改動(dòng)了將來(lái)三代人甚至整個(gè)家族命運的時(shí)機！