西安樓市再“松綁”

每經(jīng)記者：張文瑜 每經(jīng)編纂：賀娟娟

自*月份房產(chǎn)市場(chǎng)略微回暖之后，9月以來(lái)，西安樓市隱約呈現下滑趨向。

數據顯示，9月西安新房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比降0.5%，二手房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.4%；10月西安新房?jì)r(jià)格環(huán)比下降0.*%，二手房?jì)r(jià)格環(huán)比下降0.2%。

持續兩個(gè)月新房、二手房?jì)r(jià)格下降，西安也拿出一針強心劑——樓市調控政策，促進(jìn)本土房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩安康開(kāi)展。那也是繼杭州、成都之后，再有核心城市出臺調控政策。

11月19日，西安市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩安康開(kāi)展協(xié)調指導小組發(fā)布了《關(guān)于撐持剛性和改善性住房需求有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“通知”），再次松動(dòng)多項購房政策，鼓舞外埠人及二胎家庭購房，從供應端和銷(xiāo)售端停止“松綁”。

西安樓市再“松綁”

購房者遍及處于不雅望形態(tài)，買(mǎi)房熱情不高，若何拉動(dòng)購置力，是當下急需處理的問(wèn)題之一。

11月19日，西安樓市再次迎來(lái)“松綁”，涉及放松購置首套二手房前提，降低人才購房門(mén)檻，增加二孩及以上家庭購房套數，縮小限購區域范疇等，西安樓市迎來(lái)頗多利好。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，此次西安政策更大的亮點(diǎn)是，其在限購區從二手房的角度落實(shí)了放松的導向。

詳細來(lái)看，從西安市外遷入西安市，且在住房限購區域無(wú)住房的居民家庭，落戶(hù)西安即可在住房限購區域購置首套二手住房；在住房限購區域無(wú)住房的非西安市戶(hù)籍居民家庭，只要持有西安市《棲身證》，且在購房之日前*個(gè)月在西安市持續繳納社會(huì )保險或小我所得稅的，可購置1套二手住房。

西安市住房和城鄉建立局官網(wǎng)截圖

相較此前外埠遷入戶(hù)籍購房前需落戶(hù)滿(mǎn)1年且持續繳納*個(gè)月社?；騻€(gè)稅，非西安市戶(hù)籍購房前需持續繳納2年社?；騻€(gè)稅，此次放松政策也力度極大。

嚴躍進(jìn)暗示，西安針對二手房采納了定向的、差別化放松，申明一方面要確保限購區域的基調不發(fā)作大變革，別的一個(gè)通過(guò)二手房的限購放松有助于促進(jìn)房東房源的暢通和盤(pán)活。

此外，通知也明白，經(jīng)批準引進(jìn)的各類(lèi)人才，在西安住房限購區域購置住房時(shí)無(wú)須供給社會(huì )保險或小我所得稅相關(guān)證明質(zhì)料。

能夠明白看到，此舉“搶人”的企圖非常明顯。在西安人才引進(jìn)力度加大的布景下，西安也在積極爭搶人才，并通過(guò)一系列優(yōu)惠政策保障人才的引進(jìn)和不變。

此外，通知提到對生育二孩、三孩的家庭放寬購房資格前提，為三孩生育政策供給配套撐持辦法。

即契合西安購房資格的二孩及以上家庭，在住房限購區域內限購套數的根底上可新購1套住房。二孩及以上家庭購置的第*套住房為新建商品住房時(shí)，應列為“通俗家庭”類(lèi)別。

西安對本身限購區域也停止了壓縮。

通知中明白，西安市住房限購區域包羅：新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、灞橋區、未央區、長(cháng)安區、西咸新區灃東新城（不含上林街道）、高新區（不含托管的非限購區域）、經(jīng)開(kāi)區、曲江新區、浐灞生態(tài)區、航天基地、國際港務(wù)區。

臨潼區，西咸新區灃東新城上林街道，灃西新城高橋街道、馬王街道，高新區托管的非限購區域不再列入西安住房限購限售范疇。

二手帶動(dòng)一手

現實(shí)上，那并不是西安本年初次對樓市停止“松綁”。本年5月，西安便發(fā)布了若干樓市新政，多方位放寬限售、限購，如公積金貸款首付比例降至20%，保障各類(lèi)人才住房需求、將28周歲以上未婚人士劃為剛需等。8月，西安又推出“以租換購”新政。

站在市場(chǎng)的角度，短期市場(chǎng)恢復節拍仍有賴(lài)于疫情的有效防控以及各地政策的施行力度。熱點(diǎn)一二線(xiàn)、熱點(diǎn)城市群的政策跟進(jìn)節拍加快，有利于修復購房者預期和置業(yè)自信心，市場(chǎng)有望率先企穩。

本年*月，西安樓市有了明顯的“翹尾上升”。貝殼研究院數據顯示，*月西安二手房成交量環(huán)比上漲18%。但從9月起頭，西安新房、二手房市場(chǎng)起頭掉頭，10月份持續下探，急需政策賦能。

相較此前松綁政策，此次新政內容中，明顯關(guān)于二手房市場(chǎng)的重視水平加強。

嚴躍進(jìn)認為，那屬于“以二手房交易來(lái)帶動(dòng)一手房交易”的操做。

圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 張文瑜 攝

“此次放松進(jìn)一步申明11月份以來(lái)省會(huì )城市繼續在購房政策吉印通行了調整。西安房地產(chǎn)市場(chǎng)相對全國其他城市表示相對好，但因為二手房交易偏弱，所以需要盤(pán)活二手房。所以此類(lèi)政策有助于促進(jìn)市區二手房的交易暢通，其關(guān)于一手房不會(huì )有太大的炒做影響，別的也使得房東出賣(mài)二手房后，有才能去購置新房，到達了改善性住房需求的釋放?！眹儡S進(jìn)解釋道。

也就是說(shuō)，若是二手房市場(chǎng)無(wú)法盤(pán)活，那么西安一手房市場(chǎng)也很難持續連結活潑。從庫存量來(lái)看，目前西安二手房庫存已經(jīng)超越11萬(wàn)套。

易居研究院智庫中心數據顯示，本年*月至10月，西安二手房成交均價(jià)別離為15*28元、15474元、1588*元、15912元、15*02元，較此前價(jià)格已經(jīng)下探很多。*月至9月，西安二手房成交數量均在*000套盤(pán)桓，但10月成交僅為4885套。

此外，從國度統計局發(fā)布的“2022年10月份70個(gè)大中城市商品室第銷(xiāo)售價(jià)格變更情況”來(lái)看。10月西安新建商品室第銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.*%，二手室第價(jià)格環(huán)比下降0.2%。其新房、二手房?jì)r(jià)格也是在9月份下降之后，持續第二個(gè)月下降。

陜西省房地產(chǎn)研究會(huì )會(huì )長(cháng)王圣學(xué)告訴粉巷財經(jīng)，詳細的原因來(lái)看，良多購房者如今都是不雅望形態(tài)，還有一部門(mén)想改善棲身前提的又有良多限造，再加上房地產(chǎn)企業(yè)暴雷等動(dòng)靜，招致當下置業(yè)者買(mǎi)房自信心不敷。

邁入新開(kāi)展階段

嚴躍進(jìn)認為，政策意味著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)放松的導向穩定。關(guān)于一些非當地人放松了在限購區購置二手房的資格和時(shí)機，客不雅上有助于適配群體積極購房和安身立命。此類(lèi)區域二手房總體上學(xué)區和交通等資本不錯，其市場(chǎng)交易也確實(shí)有提振的空間。

比力明顯的一點(diǎn)是，11月以來(lái)，有包羅西何在內的多個(gè)一二線(xiàn)城市出臺相關(guān)政策，例如上海臨港人才購房門(mén)檻再降、北京兩片區商品房不再施行“雙限購”、杭州二套房首付更低四成，首套房“認房不認貸”、成都限購政策更是“一放再放”，同時(shí)優(yōu)化搖號新規等。

政策關(guān)于樓市提振的效果，已在此前有過(guò)凸起表現。撐持房地產(chǎn)政策頻頻出臺并加速落地，無(wú)一不在預示著(zhù)一個(gè)信號：房地產(chǎn)市場(chǎng)正在邁入新的開(kāi)展階段。

一是房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )由增量為主轉為存量為主。租購并舉的軌制必然水平上招致住房構造大幅度調整，別的從拿地情況來(lái)看，房企拿地相對隆重。

圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 張文瑜 攝

中指研究院數據顯示，2022年1-10月，TOP100企業(yè)拿地總額11229億元，拿地規模同比下降50.2%。

二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì )進(jìn)一步向頭部集中。2021年以來(lái)，房企拿地逐步構成三種姿勢。中斗室企不拿地、頭部民企少拿地、國企央企逆勢拿地，并在重點(diǎn)城市普遍規劃。

中指研究院數據顯示，2022年首批次央國企和處所國資拿地金額占比達72％，二批次達8*％，三批次仍在八成以上，處所國資托底現象日漸凸顯。

此外，當下購房者自信心不敷，從搖號情況整體來(lái)看，2022年10月，西安搖號樓盤(pán)數量有所下降，此中僅有2個(gè)樓盤(pán)實(shí)現“千人搖”。值得留意的是，在9月份的4個(gè)純新盤(pán)，僅均價(jià)1.2*萬(wàn)元/㎡的陜建東元府實(shí)現搖號。

王圣學(xué)認為，房地產(chǎn)是一個(gè)財產(chǎn)鏈很長(cháng)，涉及鋼鐵、水泥、家具、家電等幾十個(gè)財產(chǎn)的行業(yè)，同時(shí)也關(guān)系全國三四萬(wàn)萬(wàn)建筑工人吃飯問(wèn)題，因而出臺相關(guān)政策仍是十分有需要的。但就目前來(lái)看，仍然還有相當的政策空間。

值得留意的是，11月中旬，中國人民銀行、銀保監會(huì )推出撐持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩安康開(kāi)展的1*條金融行動(dòng)，涉及開(kāi)發(fā)貸、信任貸款、并購貸、保交樓、房企紓困、貸款展期、租賃融資、小我房貸和征信等。疊加西安樓市利好政策，或將再次提振購房者自信心，進(jìn)一步企穩樓市。

王圣學(xué)也建議，就西安目前的生齒活動(dòng)情況來(lái)看，市場(chǎng)需求仍是興旺的，但樓市蘇醒的關(guān)鍵仍是提拔購房者自信心。一是加大政策力度；二是刺激購房者需求，給有剛性需求的購房者相關(guān)的優(yōu)惠；三是激活房企積極性。

從各個(gè)方面來(lái)說(shuō)，刺激需求、激活企業(yè)，都是讓購房者對市場(chǎng)恢復自信心的一種形式。也不是說(shuō)希望房地產(chǎn)市場(chǎng)有多火爆，在大情況下，房地產(chǎn)行業(yè)能有一個(gè)平穩、安康地開(kāi)展，那才是我們逃求的目的。王圣學(xué)告訴粉巷財經(jīng)。

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