美國樓市陷入“冰封”

做 者丨吳斌

編 輯丨包芳鳴

圖 源丨圖蟲(chóng)

在高房?jì)r(jià)和高利率的雙重暴擊下，2022年美國樓市陷入“冰封”。

美國11月室第銷(xiāo)量以創(chuàng )紀錄的速度下滑，按照房地產(chǎn)經(jīng)紀公司Redfin公布的數據，11月美國住房購置量同比下降*5%，創(chuàng )下2012年起頭搜集那項數據以來(lái)的更大跌幅。

此外，美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(huì )（NAR）12月21日公布的數據顯示，美國11月成屋（二手房）銷(xiāo)售量持續第10個(gè)月下降，創(chuàng )下史上最長(cháng)連降月數，環(huán)比降幅擴大至7.7%。

房產(chǎn)科技集團居外IQI吉印通開(kāi)創(chuàng )人、CEO卡希夫·安薩里（Kashif Ansari）對21世紀經(jīng)濟報導記者暗示，房屋價(jià)格上漲的速度已經(jīng)起頭放慢，明年的房?jì)r(jià)可能會(huì )呈現整體下降的情況。與此同時(shí)，因為潛在購房者都在期待時(shí)機，選擇不出手，他們紛繁涌入租房市場(chǎng)，變相地又會(huì )推高租金價(jià)格。

在激進(jìn)加息潮沖擊下，美國樓市急劇降溫已經(jīng)成為現實(shí)，本年已屢次呈現月度環(huán)比下跌，明年大要率將呈現同比下跌。接下來(lái)的關(guān)鍵問(wèn)題是，明年房?jì)r(jià)會(huì )狂跌嗎？

11月成屋銷(xiāo)量同比狂跌*5%

面臨數十年未見(jiàn)的高通脹，美聯(lián)儲本年的激進(jìn)加息已經(jīng)使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入寒冬，昂揚的借貸成本讓潛在買(mǎi)家望而卻步。那與疫情爆發(fā)初期的購房熱潮構成了明顯比照，彼時(shí)人們競相加價(jià)購房，鞭策房?jì)r(jià)飆升。

NAR數據顯示，美國11月成屋銷(xiāo)售總數年化為409萬(wàn)戶(hù)，同比下跌*5.4%，低于市場(chǎng)預期的420萬(wàn)戶(hù)，10月為44*萬(wàn)戶(hù)，美國11月成屋銷(xiāo)售總數年化環(huán)比下跌7.7%，較10月5.9%的環(huán)比跌幅進(jìn)一步擴大。

除去2020年疫情爆發(fā)初期時(shí)的異常值，美國11月成屋銷(xiāo)售為2010年11月以來(lái)的最弱程度。彼時(shí)，美國仍處在次貸危機的陰霾之中。

在疫情爆發(fā)后利率低位的時(shí)候，高價(jià)房屋漲幅一度遙遙領(lǐng)先，但現在也跌得最慘。11月所有價(jià)格類(lèi)此外房屋銷(xiāo)售均呈現下滑，但百萬(wàn)美圓以上的房屋銷(xiāo)售跌幅更大，同比下降41%。

NAR首席經(jīng)濟學(xué)家Lawrence Yun暗示，11月室第房地產(chǎn)市場(chǎng)是冰封形態(tài)，銷(xiāo)售活動(dòng)類(lèi)似于2020年疫情初期的經(jīng)濟停擺期間，本年按揭貸款利率快速上升，損害了住房的承擔才能，降低了房主掛牌出賣(mài)房屋的積極性，可用的住房庫存仍接近汗青低位。

好動(dòng)靜是，近期也有一些壓力緩解的跡象，本周美國抵押貸款利率持續第*周下降，跌至約*個(gè)月以來(lái)的低點(diǎn)。美國住房抵押貸款金融巨頭房地美（Freddie Mac）12月22日公布的貸款商查詢(xún)拜訪(fǎng)顯示，*0年期固定貸款的均勻利率為*.27%，低于上周的*.*1%，11月初曾一度飆升至7.08%。

自11月初以來(lái)，借貸成本已下降了80多個(gè)基點(diǎn)，雖然那在過(guò)去幾周刺激了更多的住房貸款申請，但還不敷以讓市場(chǎng)再次活潑起來(lái)。買(mǎi)家和賣(mài)家都在不雅望，他們對經(jīng)濟感應擔憂(yōu)，并對將來(lái)一年利率和價(jià)格走勢連結警覺(jué)。

買(mǎi)賣(mài)兩邊紛繁離場(chǎng)不雅望

美國房地產(chǎn)市場(chǎng)正變得異常冷清，買(mǎi)家紛繁離場(chǎng)，賣(mài)家也是如斯。Zillow數據顯示，10月賣(mài)家房屋掛牌量同比下降24%，為持續第四個(gè)月下滑。與此同時(shí)，購置量一并走低，目前較2019年10月疫情爆發(fā)前的程度低17%。

現在，只要年收入超越10萬(wàn)美圓的買(mǎi)家才氣買(mǎi)得起一套中等價(jià)位的室第，房產(chǎn)經(jīng)紀人很難找到買(mǎi)家。與此同時(shí)，說(shuō)服房主賣(mài)房也變得愈加困難，關(guān)于置換群體而言，放棄前兩年申請的*%房貸利率，轉而付出更為高貴的房貸，如許的選擇其實(shí)不現實(shí)。

住房市場(chǎng)降溫令賣(mài)家感應恐慌，促使他們降低要價(jià)或者間接分開(kāi)市場(chǎng)。Redfin數據顯示，美國11月室第銷(xiāo)售價(jià)格中位數同比僅上漲2.*%，創(chuàng )下2020年5月以來(lái)的最小漲幅。新上市房源同比削減28%，創(chuàng )下除了2020年4月以外的紀錄更大降幅。

NAR數據則顯示，美國11月成屋售價(jià)的中位數較上年同期上漲*.5%至*7.07萬(wàn)美圓，持續第129個(gè)月同比上漲。固然房?jì)r(jià)同比仍在上漲，但漲幅縮減得很快，遠低于本年早些時(shí)候的兩位數同比漲幅，在本年*月房?jì)r(jià)攀升至41.4萬(wàn)美圓的高點(diǎn)之后，環(huán)比已經(jīng)多月陷入負增長(cháng)。另一方面，因為供給嚴重，有大約2*%的房屋最末售價(jià)仍高于賣(mài)家標價(jià)。

現在的市場(chǎng)對美國剛需買(mǎi)家來(lái)說(shuō)尤為困難，11月份初次購房者占銷(xiāo)售量的28%，與10月持平。本年7-9月，初次購房者占銷(xiāo)售量的29%。汗青上，初次購房者一般占市場(chǎng)的40%擺布，現在的數據表白，高房?jì)r(jià)和高利率下許多美國剛需購置者正被擠出市場(chǎng)。

明年美國房?jì)r(jià)同比“轉負”幾成定局

關(guān)于美國樓市而言，明年美聯(lián)儲的貨幣政策仍是擺布房?jì)r(jià)的關(guān)鍵因素。美聯(lián)儲本年*月才起頭加息，但7次加息總幅度已高達425個(gè)基點(diǎn)，利率已升至4.25%-4.5%。在美聯(lián)儲本月加息50個(gè)基點(diǎn)后，鮑威爾強調遏造通脹“還有一些路要走”，那表白抵押貸款成本將來(lái)仍可能進(jìn)一步攀升，仍然對潛在買(mǎi)家的接受才能構成障礙。

更蹩腳的是，12月22日，美國商務(wù)部公布的數據顯示，美國第三季度現實(shí)GDP年化季率末值為*.2%，好于市場(chǎng)預期的2.9%。鑒于經(jīng)濟不測加速增長(cháng)，美聯(lián)儲大幅加息的預期也有所升溫。

CFRA Research首席投資戰略師Sam Stovall暗示，GDP數據超出了良多人的預期，市場(chǎng)擔憂(yōu)經(jīng)濟不會(huì )隨便降溫，那可能要求美聯(lián)儲連結鷹派立場(chǎng)，并在更長(cháng)時(shí)間內維持較高利率程度。

除了GDP數據，12月22日出爐的初請賦閑金數據也表示不俗，美國上周初請賦閑金人數增幅低于預期，表白就業(yè)市場(chǎng)仍然嚴重，強勁的勞動(dòng)力市場(chǎng)也在加劇美聯(lián)儲加息壓力。截至12月17日當周，初請賦閑金人數經(jīng)季節調整后增加2000人至21.*萬(wàn)人，低于經(jīng)濟學(xué)家估計的22.2萬(wàn)人。

牛津經(jīng)濟研究院副主任Mark Unsworth對21世紀經(jīng)濟報導記者暗示，在以前的周期中，房地產(chǎn)市場(chǎng)對利率的反響滯后12-18個(gè)月擺布，但因為央行的前瞻性指引和市場(chǎng)通明度進(jìn)步，那一滯后已降至約*-12個(gè)月。跟著(zhù)央行收縮程序持續，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )面對更高的債務(wù)成本和更有吸引力的無(wú)風(fēng)險利率的挑戰，從而在2022年-202*年期間引發(fā)兩位數的房?jì)r(jià)調整。

不外，雖然貸款利率飆升打壓了房?jì)r(jià)，但相對嚴重的成屋庫存仍給房?jì)r(jià)供給必然支持。截至11月底，美國有114萬(wàn)戶(hù)待售房屋，根據目前的銷(xiāo)售速度計算，需要*.*個(gè)月的時(shí)間消耗庫存，固然較年內低位有所攀升，但仍然低于5個(gè)月的關(guān)隘，表白市場(chǎng)供給仍然嚴重。

整體而言，跟著(zhù)活動(dòng)性急劇收緊，明年美國房?jì)r(jià)同比陷入負增長(cháng)幾乎已成定局。但跟著(zhù)美聯(lián)儲收縮程序逐步趨緩，加上現在的信貸市場(chǎng)比十幾年前更安康，明年美國房?jì)r(jià)狂跌的概率其實(shí)不大。

Unsworth對記者闡發(fā)稱(chēng)，到202*年中期，跟著(zhù)供給鏈瓶頸緩解和通脹回落至接近目的程度，估計興旺經(jīng)濟體的政策利率將見(jiàn)頂，那應該會(huì )逐步緩解房地產(chǎn)訂價(jià)壓力。大大都興旺經(jīng)濟體將在202*年陷入衰退，但收縮水平將是暖和的，不太可能招致勞動(dòng)力市場(chǎng)呈現嚴重危機，也會(huì )支持房地產(chǎn)市場(chǎng)。

需要留意的是，即便明年美國房?jì)r(jià)大要率同比“轉負”，但仍將高于疫情前的程度。安薩里對記者暗示，房?jì)r(jià)在過(guò)去幾年里增長(cháng)了良多，比疫情前的程度上漲約40%，5%、10%之類(lèi)的跌幅并非大事，即便進(jìn)一步下降約15%也只是將房?jì)r(jià)帶到2021年中期的程度，那和2000年代中期的房地產(chǎn)泡沫幻滅不太一樣。

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本期編纂 江佩佩 練習生 余心雨

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