西紅門(mén)“雙子星” 為什么橡樹(shù)灣更火？｜北京樓市小報011期

【御璟星城】售樓處

速讀：

·【御璟星城】產(chǎn)物實(shí)的不錯，但開(kāi)盤(pán)到如今半年多了，才賣(mài)了1/*。

·【橡樹(shù)灣二期】1月末剛剛取證，馬上就要開(kāi)盤(pán)，目測“橡樹(shù)灣濾鏡”可能會(huì )再度發(fā)威。

2022歲尾，西紅門(mén)山姆會(huì )員店開(kāi)張，大興又一次熱鬧起來(lái)。能落地北京更大的山姆超市，足以證明西紅門(mén)及周邊片區的中產(chǎn)和準中產(chǎn)群體之大。事實(shí)上，大興早已成為了北京的置換購房熱門(mén)區域。相當一部門(mén)的置換群體，是昔時(shí)為了孩子上學(xué)在海淀、西城、東城置業(yè)的父母們。孩子順利升學(xué)后，他們末于起頭有時(shí)間逃求棲身品量。拿著(zhù)賣(mài)掉學(xué)區房的錢(qián)，他們所考慮的必然是更大的房子，那是最根底的訴求。

西紅門(mén)的另一大置業(yè)群體，無(wú)疑是近些年大興財產(chǎn)開(kāi)展吸引來(lái)的年輕夫妻，比起內城的蝸居，他們更傾向于在西四環(huán)買(mǎi)一套大些的房子，住得好點(diǎn)，也算對得起本身的日夜拼搏。況且大興已經(jīng)日漸明白財產(chǎn)開(kāi)展趨向，那或許能帶來(lái)一波房產(chǎn)穩步升值的利好，成為他們人到中年資產(chǎn)不跟著(zhù)通脹貶值的有力保障。

描摹出那兩個(gè)群體的畫(huà)像，或許能讓我們更好天文解西紅門(mén)“雙子星”——【御璟星城】和【西紅門(mén)橡樹(shù)灣】的產(chǎn)物和售賣(mài)情況。

01樓盤(pán)情況

看過(guò)【御璟星城】和【西紅門(mén)橡樹(shù)灣】的人，大多會(huì )有一個(gè)迷思——為什么【御璟星城】的戶(hù)型看起來(lái)比橡樹(shù)灣更好，設想亮點(diǎn)也很多，去年8月底開(kāi)盤(pán)，到如今卻只賣(mài)了三分之一。一個(gè)樓盤(pán)在市場(chǎng)中傳播出“叫好不叫座”的名聲，其實(shí)是比“欠好賣(mài)”更讓人堵心的事。

起首是開(kāi)盤(pán)時(shí)間，【西紅門(mén)橡樹(shù)灣】一期2021年10月拿地，2022歲首年月已經(jīng)起頭蓄客，*月開(kāi)盤(pán)。其時(shí)，2020年10月開(kāi)盤(pán)的熙紅印和熙悅宸著(zhù)已經(jīng)進(jìn)入尾盤(pán)銷(xiāo)售階段，周邊幾乎沒(méi)有競品。而【御璟星城】則是2022年2月才拿地，比及預售證下來(lái)已經(jīng)到8月末。

那一波操做，看似打了個(gè)時(shí)間差，但現實(shí)上【御璟星城】錯過(guò)了一波相當大的利好——西紅門(mén)區域新地鐵和學(xué)校落地的官宣。加上兩個(gè)樓盤(pán)體量又都相當大，【西紅門(mén)橡樹(shù)灣】一期有15*2套房源，【御璟星城】也有1000多套房源，去化必定不會(huì )很快，售賣(mài)周期仍是碰在了一路。而那一切，又偏偏發(fā)作在去年疫情管控的大布景下。

將要到來(lái)的2月末，原來(lái)就沒(méi)能搶得先機的【御璟星城】，又將迎來(lái)橡樹(shù)灣二期的夾擊。

02區位交通

【御璟星城】為紅框中暗影部門(mén)，【西紅門(mén)橡樹(shù)灣】一期及二期共三個(gè)地塊（最西側地塊未顯示），大致位于紅框內區域。

上文提到，去年7月份西紅門(mén)區域官宣了兩個(gè)利好，學(xué)校和地鐵。學(xué)校是北京四中，三十五中和黃城根小學(xué)。更重要的則是地鐵——19號線(xiàn)南延線(xiàn)（二期），全長(cháng)線(xiàn)路全長(cháng)約12.*公里，設站*座，而間隔那兩個(gè)盤(pán)比來(lái)的站點(diǎn)是西紅門(mén)東站，目前站點(diǎn)位置只是初步確定，所以新地鐵站間隔兩個(gè)樓盤(pán)的間隔，我們暫時(shí)按下不表。

毫無(wú)疑問(wèn)的是，無(wú)論西紅門(mén)東站落在哪，都是填補了此前西紅門(mén)東側地鐵的空白。也恰是因為南延線(xiàn)的落定，西紅門(mén)東才氣吸引來(lái)需要地鐵通勤的那部門(mén)年輕客群。不出不測的話(huà)，【西紅門(mén)橡樹(shù)灣】二期也將繼續收攬那部門(mén)客群：馬上將要開(kāi)盤(pán)的520余套房源中，107平方米的戶(hù)型占比超越*0%。

別的，【御璟星城】間隔地標性貿易綜合體西紅門(mén)薈聚（山姆和西紅門(mén)地鐵站也在那里）駕車(chē)間隔*.1公里，【西紅門(mén)橡樹(shù)灣】則要5.5公里，僅供參考。

值得留意的是，剛剛公布的大興區擬供給地盤(pán)中明白透露，西紅門(mén)區域在本年或許還將出讓五宗地塊，那兩個(gè)盤(pán)附近還將出讓三宗地，體量不小。固然如今還未掛地，但位于橡樹(shù)灣西南側的*029、*0*0地塊明白將在5月1*日之前出讓。那關(guān)于原來(lái)體量就大的【御璟星城】和【西紅門(mén)橡樹(shù)灣】來(lái)說(shuō)，可能會(huì )構成挑戰。而關(guān)于消費者而言，則意味著(zhù)新的可能性和可能上升的銷(xiāo)售指點(diǎn)均價(jià)（目前兩盤(pán)銷(xiāo)售指點(diǎn)均價(jià)都為*.*萬(wàn)/平方米），**氪也將持續存眷那宗地塊的最新信息。

0*配建戶(hù)型

左為【御璟星城】98平方米戶(hù)型，中為【西紅門(mén)橡樹(shù)灣】107平方米戶(hù)型，右為【西紅門(mén)橡樹(shù)灣】95平方米戶(hù)型。

大戶(hù)型對各家成熟開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)都不難做，所以我們看小戶(hù)型。三個(gè)戶(hù)型圖擺出來(lái)，好壞就比力明顯了，同樣是不到100平方米的戶(hù)型，【御璟星城】幾乎能做到和西紅門(mén)橡樹(shù)灣107平方米戶(hù)型類(lèi)似的格局，操縱率相當高，并且兩個(gè)臥室都在南側。反不雅【西紅門(mén)橡樹(shù)灣】95平方米的戶(hù)型，兩個(gè)次臥全在北側，并且過(guò)道太多，若是算能操縱起來(lái)的空間，有效得房率其實(shí)不高。

除此之外，【御璟星城】的精拆里帶中央空調，所以北側空出來(lái)的設備平臺就被做成了一個(gè)小小的開(kāi)放陽(yáng)臺做為贈送面積。并且那個(gè)北陽(yáng)臺，每個(gè)戶(hù)型都有，不是大戶(hù)型的專(zhuān)屬。有關(guān)開(kāi)放式陽(yáng)臺，我們上期已經(jīng)聊到過(guò)（鏈接），但那是豪宅項目，值得挑剔一下?！居Z星城】的85平方米小戶(hù)型也帶陽(yáng)臺，那在新房項目里還有幾個(gè)？【御璟星城】的銷(xiāo)售介紹，樓盤(pán)還設置了“風(fēng)雨連廊”，說(shuō)白了地下連廊能夠到每棟樓，便利雨雪氣候的出行，那其實(shí)也是豪宅項目標標配。

但就是那稱(chēng)得上“不錯”的產(chǎn)物，仍是打不贏(yíng)“橡樹(shù)灣”。除了上文提到的命運原因之外，當然還有品牌不雅感。橡樹(shù)灣的品牌從清河橡樹(shù)灣延續而來(lái)（見(jiàn)鏈接），客戶(hù)承認度和品牌信賴(lài)度相當高，尤其在海淀客群中。那里的信賴(lài)度不但是產(chǎn)物，更是物業(yè)辦事、綠化等各方各面，那一點(diǎn)正中西紅門(mén)的置換群體的紅心，而橡樹(shù)灣可能帶來(lái)的品牌溢價(jià)則戳中了期望保值、增值的年輕客群。

暗暗說(shuō)，【御璟星城】的樣板間維護略微有點(diǎn)問(wèn)題，柜門(mén)反射器壞了似乎沒(méi)來(lái)得及修。拆過(guò)修的人大多曉得，那就是容易壞的工具。但在樣板間里壞掉，關(guān)于潛在客戶(hù)來(lái)說(shuō)不雅感其實(shí)欠好，諸多擔憂(yōu)怕是要一并襲來(lái)。

兩枚小道動(dòng)靜：

1.沒(méi)趕上2022年五批次的墨辛莊，末于在202*年一批次掛地了。不外比起上批次，此次規自委公布的2*宗地塊中，主城區地塊很多，它在四時(shí)青兩宗地塊的比照下，顯得沒(méi)有那么金貴了。值得留意的是，四時(shí)青兩宗王炸地塊并沒(méi)有呈現在北京2022歲尾公布的擬出讓名單中，應該是剛適才趕上一批次。

2.又有壞動(dòng)靜傳來(lái)，此次是世茂在海淀的豪宅項目——西山龍胤。2018年入市，本年1月份交房，比約按時(shí)間遲了一年半，且業(yè)主收房發(fā)現貨不合錯誤版得相當嚴峻。固然世茂如今什么情況各人都清晰，但更低4000多萬(wàn)的海淀頂級豪宅爆雷仍是令人驚訝。究竟結果那也是世茂在北京為數不多的項目了。

樓市情況匯總：

中指研究院數據顯示，上周樓市整體同環(huán)比微升，各線(xiàn)城市中，二線(xiàn)城市同環(huán)比上漲幅度較大，而一線(xiàn)城市成交面積整體環(huán)比下降*.4%。此中，上海成交面積環(huán)比降幅更大，為20.2%，廣州、北京環(huán)比均上漲。北京成交面積15.77萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲2.4%，同比上漲1*.8%。

本周一手房網(wǎng)簽數據

本周二手房網(wǎng)簽數據

做者|詹方歌

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