賣(mài)地發(fā)工資的邏輯
【環(huán)宇雜談】
地盤(pán)賣(mài)得越多，處所城市運營(yíng)的盤(pán)子就越大，債務(wù)也就越多。
李宇嘉
近期，不竭聽(tīng)聞某些城市地盤(pán)賣(mài)不進(jìn)來(lái)，機關(guān)國企事業(yè)單元不能不降工資的動(dòng)靜。去歲尾，某城政府工做的伴侶告訴我，好在他們剛賣(mài)了一宗地，全年績(jì)效獎金才有了下落。更早年，某地事業(yè)單元原來(lái)方案打消全年獎金，但昔時(shí)地賣(mài)得好，就暫停了該方案。依靠賣(mài)地收入給機關(guān)事業(yè)單元人員發(fā)工資，似乎是一個(gè)遍及現象。筆者感應納悶的是，機關(guān)事業(yè)單元的工資不是由財務(wù)預算內擺設的嗎？怎么還得等賣(mài)地的米下鍋呢？
簡(jiǎn)單來(lái)講，處所政府是公共辦事型政府與經(jīng)濟建立型政府的復合體，既要辦事蒼生和社會(huì )，又要間接參與經(jīng)濟建立，好比要搞各類(lèi)交通規劃、財產(chǎn)規劃，要搞招商引資、市場(chǎng)紓困、區域開(kāi)發(fā)等。響應地，也就有了公職人員以及各類(lèi)型辦事于政府復合本能機能的企事業(yè)單元。承擔著(zhù)兩份兒工做，就應該有兩份兒收入，也就是預算內的工資收入與預算外的績(jì)效或獎金。
預算內的工資收入，那個(gè)好理解，數額也定得死死的，什么層級就拿什么工資。預算外的績(jì)效或獎金，素質(zhì)上是城市經(jīng)濟溢價(jià)按分工分配來(lái)的。規劃、招商、紓困、開(kāi)發(fā)等落下去，城市經(jīng)濟有了溢價(jià)，就構成了相關(guān)部分的績(jì)效。變革開(kāi)放40年，城市經(jīng)濟溢價(jià)突飛猛進(jìn)，前20年是工業(yè)化主導帶來(lái)的企業(yè)利稅，后20年就是城市化主導帶來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值高漲。
國有地盤(pán)之所以能賣(mài)高價(jià)，并不是那塊地自己值什么錢(qián)，而是其次要功用就是為區域開(kāi)發(fā)和城市基建融資。待到若干年后，區域開(kāi)發(fā)好了、基建也齊備了，就會(huì )有企業(yè)進(jìn)駐、居民入住。那些疊加在一路，就帶來(lái)了稅收增長(cháng)、消費繁榮、房?jì)r(jià)上漲等等。有了如許的預期，開(kāi)發(fā)商就會(huì )加杠桿拿地、購房者就會(huì )加杠桿買(mǎi)房。因而，賣(mài)地撬動(dòng)了金融，呈現了高價(jià)地的現象。
那么看，高價(jià)地是將來(lái)收入的貼現，即對將來(lái)那個(gè)區域的溢價(jià)有預期，所以才會(huì )有那么高的地價(jià)。要留意的是，近20多年城市開(kāi)發(fā)高舉高打，基建立施都到位了，建成區加上開(kāi)發(fā)的新區，足能拆下全國14億生齒。那時(shí)候，最關(guān)鍵的是，已建成的基建項目，好比水電管氣路、樓堂館所等，能否產(chǎn)生足夠的、可持續的現金流，維持那些設備的利用和維護費用投入。
事實(shí)上，各地規劃的基建、新區都較為超前。早在201*年，全國縣以上新城新區超越*500個(gè)，規劃生齒累計達*4億。當生齒、財產(chǎn)進(jìn)駐不到位，存量基建造血功用不敷，那就招致不能不用新的融資去維持基建續建或維護的費用，包羅銀行貸款本息、隨新區開(kāi)發(fā)而同步擴張的機構和組織，好比新區管委會(huì )、城投平臺、區域國企事業(yè)單元等，賣(mài)地發(fā)工資的主體就是那些。
當下，通過(guò)地盤(pán)給基建融資的需要性下降、空間很狹小，所以地也難以賣(mài)得進(jìn)來(lái)。問(wèn)題是，那些年隨用地和新區同步膨脹起來(lái)的基建項目、機構組織、人員等，關(guān)于費用的持續投入是剛性依賴(lài)，當本身現金流不敷，就倒逼賣(mài)地發(fā)工資。素質(zhì)上，那既是投資將來(lái)的開(kāi)展空間，也是城市運營(yíng)現金流收入不敷以籠蓋收入，而不能不通過(guò)當下借入、將來(lái)了償的資金補缺口。
那就不難理解，為何要下定決心控造地盤(pán)財務(wù)。因為，地盤(pán)賣(mài)得越多，處所城市運營(yíng)的盤(pán)子就越大，債務(wù)也就越多。那個(gè)過(guò)程也是相關(guān)機構、組織、人員無(wú)序擴張的過(guò)程。前期一旦擴張了，若是后期本身沒(méi)有造血功用，或現金流不敷，就鎖定了對將來(lái)繼續賣(mài)地、融資的途徑依賴(lài)。要制止尾大不掉，則須當斷則斷，以免后患無(wú)限。所以，保住下層運轉的情況下，地盤(pán)財務(wù)隨債務(wù)要一路收縮。
（做者系廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員）
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