北京高標準住宅項目標準解析及操盤(pán)建議丨智庫

北京在推進(jìn)城市建立過(guò)程中，鼎力推廣拆配式建筑、綠色建筑、超低能耗建筑等新手藝應用，對高尺度室第建立加以標準。關(guān)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，研究高尺度室第有利于加強項目標設想辦理、量量和成本控造，從而進(jìn)步室第產(chǎn)物品量和合作力。

? 喬明策 崔會(huì )學(xué) 劉露軍

2021年10月，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于完好準確全面貫徹新開(kāi)展理念做好碳達峰碳中和工做的定見(jiàn)》明白提出“鼎力開(kāi)展節能低碳建筑”，“碳達峰、碳中和”成為建筑行業(yè)存眷的焦點(diǎn)。

為了貫徹國度高量量開(kāi)展理念，北京市關(guān)于新建室第建筑量量和品量的要求逐年進(jìn)步。2021年12月，北京市出臺《關(guān)于標準高品量商品室第項目建立辦理的通知》，對高尺度室第建立的施行尺度、管控過(guò)程等方面停止標準。2021年，北京市規劃和天然資本委員會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“北京市規自委”）在首批集中供地中將8宗地塊列入高尺度商品室第建立計劃評選法式，將綠色建筑二星、拆配率到達*0%、超低能耗建筑等手藝要求列入地盤(pán)出讓前提，從地盤(pán)掛牌環(huán)節就提出對新建建筑的綠色建筑星級、拆配率的要求。

建筑量量和建立尺度的進(jìn)步，對開(kāi)發(fā)商的項目辦理和成本把控才能提出了更高要求，關(guān)于項目辦理者來(lái)說(shuō)，對高尺度室第的評審尺度和各項目標需要有一個(gè)明晰的認識，如許才氣做好項目標設想辦理、量量和成本控造，從而進(jìn)步室第產(chǎn)物品量和合作力。

一、北京競標“高尺度”室第項目回憶

“高尺度室第”是落實(shí)《北京城市總體規劃（201*-20*5）》中提出建立國際一流協(xié)調宜居之都的要求，以人民獲得感為底子起點(diǎn)，進(jìn)步北京市商品室第項目建筑品量。

北京市規自委吉印通北京市地盤(pán)整理儲蓄中心、北京市住房和城鄉建立委員會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“北京市住建委”）等相關(guān)部分，別離在2021年*月、8月、11月，2022年1月、4月、8月集中發(fā)布了*批次商品室第用地出讓通知布告。競買(mǎi)須知中規定，項目須滿(mǎn)足以下高尺度商品室第根本品量要求：綠色建筑二星級尺度、施行拆配式建筑且拆配率到達*0%即A（BJ）級、設置太陽(yáng)能光伏或光熱系統；項目鼓舞施行超低能耗建筑。

部門(mén)優(yōu)良宗地當競買(mǎi)報價(jià)到達地盤(pán)合理價(jià)格上限時(shí)，則轉入競標高尺度建立計劃階段。此中2021年第一、二批次集中供地，先后有8宗、2宗地通過(guò)競標高尺度建立計劃確定中標人。

前兩批供地中接納的是“競高尺度室第建立計劃”的體例，從第三批供地起頭改為“定高尺度室第建立計劃”。兩者的區別在于，“競高尺度室第建立計劃”是指土拍中若是到達地價(jià)上限，參與的開(kāi)發(fā)商要拿出各自的建立計劃，誰(shuí)的計劃好誰(shuí)中標。而“定高尺度室第建立計劃”則是，在拍地時(shí)參與的開(kāi)發(fā)商都要間接出具《高尺度室第建立許諾書(shū)》，許諾將來(lái)房屋建立中綠色建筑、拆配式建筑、超低能耗建筑、安康建筑、宜居手藝應用、辦理形式等方面應到達響應品量要求。

此外，大部門(mén)地塊戶(hù)型要求，不再將90平方米以下戶(hù)型占70%的限造做為剛性約束，在戶(hù)型設想上，賜與房企更大靈敏度，對進(jìn)步室第產(chǎn)物品量具有重要意義。

二、高尺度室第評審尺度闡發(fā)

2021年第一批集中供地高尺度室第計劃評審內容包羅兩大部門(mén)，各占100分。此中第二部門(mén)規劃建筑設想次要是定性目標，項目差別不大，評審重點(diǎn)是第一部門(mén)建筑品量，根本為定量目標。

（一）高尺度室第次要評審內容

1.綠色建筑：全面施行三星級綠色建筑。

2.拆配式建筑：全面施行拆配式建筑，全面施行拆配式拆修。

*.超低能耗建筑：項目超低能耗建筑面積到達總面積的*0%~50%。

4.安康建筑：項目安康建筑面積到達總面積的*0%且不低于5萬(wàn)平方米或者全面施行安康建筑。

5.宜居手藝應用：接納通過(guò)三星級綠色建材認證的預拌混凝土、預拌砂漿、保溫質(zhì)料、建筑門(mén)窗、防水卷材、防水涂料；室第小區內道路、園林綠化等公共設備項目建立所用路面磚、植草磚、道路無(wú)機料、路緣石等100%利用建筑垃圾再消費品；項目外墻保溫工程、防水工程量量保修期限很多于15年，屋面保溫工程、建筑門(mén)窗量量保修期限很多于8年；至少一棟接納減震/隔震手藝；許諾項目室第應用智能家居系統等。

*.辦理形式：項目接納工程總承包形式；項目采納建筑師負責造；項目投保綠色建筑性能責任保險，引入風(fēng)險防控機造；項目全生命期（規劃、勘察、設想、施工、運維）應用BIM手藝。

（二）2021年第二批供地高尺度室第評審內容優(yōu)化

1.施行的尺度更明晰；

2.打消不小于5萬(wàn)平方米和10萬(wàn)平方米的限造，明白總面積按地上室第建筑規模（含幼兒園）；

*.增加了施行《室第工程量量保修規程》DB1/T1*4-2018的要求，強調工程量量，出格是對量量保修的范疇、期限和要求做了明白；

4.明白工程量量潛在責任險和平安責任險；

5.提出BIM正向設想，實(shí)現全過(guò)程數字資產(chǎn)增量傳遞及尺度，打消了勘察階段的BIM要求。

除了在評審內容上做了一些優(yōu)化外，按照現實(shí)情況對各項分值也做了調整。從評分細則能夠看出，建立的“高尺度”并不是“豪宅化”，而是愈加重視為購房人供給綠色、安康、溫馨、高效的利用空間，做到讓室第有品量、群寡住得恬逸，實(shí)在落實(shí)綠色、低碳、節能理念，更大限度的實(shí)現人與天然協(xié)調共生，促進(jìn)碳達峰和碳中和目的實(shí)現。

三、 “高尺度”室第產(chǎn)物好壞勢闡發(fā)

高尺度室第是將來(lái)室第趨向之一，出格是綠色建筑、安康建筑、拆配式建筑、超低能耗建筑代表了將來(lái)室第建筑的開(kāi)展標的目的。其優(yōu)勢次要表現在以下幾個(gè)方面：

一是高尺度室第能適應天氣特征和場(chǎng)地前提，通過(guò)被動(dòng)式建筑設想更大幅度降低建筑供暖、空調、照明需求；通過(guò)主動(dòng)手藝辦法更大幅度進(jìn)步能源設備與系統效率，充實(shí)操縱可再生能源，以起碼的能源消耗供給溫馨室內情況。

二是高尺度室第建筑接納的關(guān)鍵手藝：高性能外墻保溫、被動(dòng)式門(mén)窗、優(yōu)良的氣密性、無(wú)冷橋的設想和高性能換熱新風(fēng)系統，可以將建筑的熱喪失大大降低。

三是高尺度室第平安、安康、綠色、環(huán)保，削減情況污染，使棲身者在身體、精神上完全處于優(yōu)良的形態(tài)，構成優(yōu)良的宜居情況。

四是高尺度室第有較完好的尺度設想系統，接納尺度化的構件、構件現場(chǎng)安拆可降低人工依賴(lài)，施工量量高有利于進(jìn)步建筑產(chǎn)物品量。

高尺度室第雖然優(yōu)勢明顯，但其對建造手藝、建筑質(zhì)料要求比力高，往往工藝比力復雜，成本也響應較高，對項目辦理者的量量和成本把控提出了更高的要求。詳細表現在：

1.高尺度室第手藝交融較多，較為復雜，可能會(huì )帶來(lái)設想及施工比通俗室第工期長(cháng)。

2.高尺度室第并未大面積普及，招標采購和施工存在必然的局限性。

*.業(yè)主對高尺度室第市場(chǎng)承認度還有待進(jìn)步。

4.高尺度室第會(huì )帶來(lái)成本的增量較大，影響項目經(jīng)濟效益。按照近幾年的統計，高尺度室第的成本增加，根據子項選擇的差別，每平方米的增量成本估計約在1800~*200元。此中綠色建筑成本增量估計50~180元/平方米；拆配式建筑成本增量在400~700元/平方米（拆配率50%~99%），拆配率每增加10%，成本增加120~180元/平方米；超低能耗建筑：1200~2200元/平方米；安康建筑：150~*50元/平方米；宜居手藝應用：50~80元/平方米；辦理形式子項：*0~50元/平方米。

（注：綠色建筑、安康建筑、超低能耗建筑、宜居手藝四個(gè)方面有成本重合的處所，因政策、標準、項目較少等客不雅前提所限，以上成本數據僅供參考。）

四、高尺度室第存在的次要問(wèn)題及應對辦法

高尺度室第是將來(lái)開(kāi)展標的目的，但目前還存在很多問(wèn)題和挑戰。

一是建筑成本增加和客戶(hù)承認度的平衡。建筑產(chǎn)物是一個(gè)綜合的系統產(chǎn)物，包羅功用、手藝和建筑形象等。目前看，高尺度室第僅傾向于建筑手藝的組合、偏向于綠色、節能、尺度化、工業(yè)化等，那些手藝的組合能否滿(mǎn)足市場(chǎng)和客戶(hù)的需求，當前來(lái)看還存在必然的誤差。譬如超低能耗帶來(lái)的能源收入削減能否籠蓋超低能耗建筑的成本增加，目前僅有理論計算成果；再譬如拆配式拆修的優(yōu)勢因廠(chǎng)家手藝尺度不同一，市場(chǎng)不成熟，給業(yè)主帶來(lái)的利益說(shuō)服力也不敷?？偟膩?lái)說(shuō)，手藝組合優(yōu)勢的統計數據缺失，對業(yè)主的說(shuō)服力不敷。

應對辦法：項目選擇設置裝備擺設高尺度室第各子項組合的產(chǎn)物時(shí)，應綜合考慮項目標產(chǎn)物定位能否與高尺度的手藝設置裝備擺設一致；項目能否支持高尺度室第的成本增量；要加大客戶(hù)承認度的推廣。

二是超低能耗建筑的局限性。超低能耗建筑一些部品子項選擇范疇小，形成采購成底細對偏高。譬如在建立過(guò)程中，門(mén)窗系統、遮陽(yáng)系統、光伏一體化系統等可供選擇的廠(chǎng)家相對偏少，招采和施工難度偏大，價(jià)格相對較高。超低能耗建筑對建筑的氣密性要求較高。外窗接納外掛式安拆體例，容易產(chǎn)生漏水問(wèn)題，后期業(yè)主想自行改換外窗十分困難，因而具備前提時(shí)應接納內嵌式安拆（接納保溫附框），但會(huì )帶來(lái)外窗現實(shí)面積的減小。

應對辦法：恰當降低超低能耗建筑的建立量，以一棟或幾棟室第、配套建筑等起頭建立，循序漸進(jìn)，逐漸期待手藝的成熟和客戶(hù)的承認。

三是拆配式建筑的局限性。拆配式建筑的拆配率較高時(shí)，豎向構造也需要接納拆配式，會(huì )形成施工速度慢、成本偏高；有些外圍護構造施工工藝處置欠好時(shí)還易呈現滲漏問(wèn)題。別的，拆配式拆修手藝不敷成熟、拆配式拆修廠(chǎng)家少、手藝加工尺度不同一等問(wèn)題，使得拆配式建筑很難闡揚其手藝優(yōu)勢。

應對辦法：前提允許的情況下，盡量選擇低拆配率（*0%擺布）建筑；進(jìn)步建筑產(chǎn)物設想和設置裝備擺設的尺度化；比選拆配式廠(chǎng)家。

四是綠色建筑和安康建筑部門(mén)建筑部品的耐久性要求較高。如門(mén)窗頻頻啟閉性能到達產(chǎn)物要求的2倍；遮陽(yáng)產(chǎn)物機械耐久性到達更高級；水嘴壽命到達響應產(chǎn)物1.2倍；閥門(mén)壽命到達響應產(chǎn)物要求的1.5倍，還有地板、防水質(zhì)料、密封質(zhì)料需接納綠色產(chǎn)物。并且目前廠(chǎng)家較少，一般也沒(méi)有響應的證明質(zhì)料或查驗陳述，對設想、采購和施工辦理具有必然的影響。

五是建筑師負責造設想費用比其他項目來(lái)說(shuō)偏高一些，對開(kāi)發(fā)企業(yè)的設想、成本、招采和施工提出了新的要求。

高尺度室第做為近幾年推出室第產(chǎn)物，相關(guān)政策、標準和配套均處于研究、造定和完美階段，對產(chǎn)物籌謀定位、產(chǎn)物設想、招標采購、施工建立、成本管控、運營(yíng)物業(yè)來(lái)說(shuō)，均有必然的不確定性，因而確定做高尺度產(chǎn)物時(shí)，應從產(chǎn)物的全生命周期綜合考慮，做好各項預判和管控，進(jìn)步產(chǎn)物的品量和合作力。

五、高尺度室第操盤(pán)建議

高尺度室第目前是政府鼎力鞭策和撐持的，也代表了將來(lái)室第的開(kāi)展標的目的。做為將來(lái)室第產(chǎn)物的趨向之一，高尺度室第不單單是棲身意義上的“高品量”，更能引導房地產(chǎn)行業(yè)向綠色、安康、節能、環(huán)保等標的目的開(kāi)展，建立協(xié)調、宜居的高品量室第產(chǎn)物。

1.企業(yè)在參與高尺度室第項目競拍階段，應綜合考慮本項目標產(chǎn)物定位能否和高尺度的手藝選擇項一致，成本增量能否可控，應對高尺度建立計劃選項停止權衡，恰當取舍。選擇高尺度室第建筑品量各子項時(shí)，應從項目產(chǎn)物定位、產(chǎn)物設置裝備擺設、成本測算及增量、招采、施工成本及工期、后期物業(yè)運維的全生命周期考慮，做出合理的選擇。

2.建議可恰當選擇高尺度室第的綠色三星綠色建筑、安康建筑和宜居手藝應用三個(gè)子項。

*.高尺度室第的拆配式建筑子項，建議可擇優(yōu)選擇。選擇時(shí)不只要考慮拆配率和得分的關(guān)系，還應考慮拆配率偏高形成的建筑成本增加，施工難度的加大，設想及施工工期耽誤等問(wèn)題。當拆配率大于*0%，選擇拆配式拆修時(shí)不只要考慮成本增量、施工進(jìn)度，還要考慮市場(chǎng)客戶(hù)的承受度問(wèn)題。

4.高尺度室第的辦理形式子項，選擇時(shí)應考慮項目后期的施行能否合規、能否有利于項目標開(kāi)發(fā)辦理。

5.高尺度室第的超低能耗建筑子項，存在必然的問(wèn)題，建議隆重選擇。若是必需選擇此項，建議可按市場(chǎng)的常規做法，選擇一棟或者幾棟建筑做超低能耗建筑，不建議項目做大面積的超低能耗建筑。 （做者喬明策、劉露軍工做單元為北京城建投資開(kāi)展股份吉印通，崔會(huì )學(xué)工做單元為北京城建興泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司）

值班編委：蘇志勇

排版：陶汝杰

審讀：戴士潮

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